山東省濱州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析2023.04

瑞

宸地產(chǎn)

中國·濱州目錄一、濱州市宏觀介紹；二、濱州市住宅市場分析；三、本工程根本情況；瑞宸地產(chǎn)一、濱州市宏觀介紹一、濱州市宏觀介紹濱州市濱州市是山東省的北大門，位于山東省省會濟南市東北117公里處。2001年建市，幅員面積9600平方公里，常住人口412.85萬人〔截止2023年11月〕。濱州市是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的主戰(zhàn)場和核心區(qū)域。濱州市政府城市特點1：生態(tài)園林型城市濱州市的“四環(huán)五海〞工程〔即：環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風(fēng)景區(qū)和東、西、南、北、中五座平原水庫〕，集園林與湖水于一色,融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，規(guī)劃設(shè)計到達國內(nèi)、國際先進水平。一個生態(tài)園林型現(xiàn)代化中心城市正在崛起。濱州市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，沒有化工污染，社會文明平安，居住空間舒適，生活品質(zhì)良好，生活節(jié)奏較慢，2023年全國十大幸福感城市排名第五。城市特點2：能源型城市城市特點3：宜居型城市

勝利油田是中國第二大油田，濱州市為中國石化勝利油田的采集工作區(qū)域之一，有大量石油工人定居在濱州。一、濱州市宏觀介紹二、濱州市住宅市場分析二、濱州市住宅市場分析濱州市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀濱州房地產(chǎn)的啟動相對其他周邊市區(qū)相對較晚，2023年下半年開始較快開展。應(yīng)該說，是城市中心西移拓展了城市開展空間，從而激活了濱州市房地產(chǎn)住宅類市場，帶動了房地產(chǎn)市場的快速開展。經(jīng)過一年的引導(dǎo)，2023年濱州購房群體的意識和需求都在迅速提升，換房行為剛剛開始，市場需求在近三年將比較旺盛。由于城區(qū)可供開發(fā)用地減少，城區(qū)中心地段房源有限。新開工程主要集中在開發(fā)區(qū)或者市區(qū)邊緣地帶，工程價值相對較低。濱州正處于城市更新、城市生活重心轉(zhuǎn)移的開展階段。老城已不屬于這個時代，新城剛起步。城市的居住重心和商業(yè)重心正在向新城轉(zhuǎn)移。隨著國家黃河三角洲戰(zhàn)略的逐步實施，濱州將會迎來新一輪機遇。房地產(chǎn)業(yè)開展空間巨大。目前，濱州的購房者以剛需和改善置業(yè)為主，投資客為輔，商品住宅主流均價在4000元-5500元/㎡區(qū)間，主力戶型以三室兩廳為主，物業(yè)類型為小高層和高層，多層為輔。另有局部別墅的開發(fā)，別墅的價格在8000-14000/㎡區(qū)間。2023上半年市場低迷，住宅類產(chǎn)品同比跌幅較大。尤其1月和8月，同比跌幅達50%。年度銷量整體下滑，金九銀十沒有到來，相反6、7、8三月是本年度表現(xiàn)最好的三個月，12月樓市回暖，僅次于這三個月。數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng)

2023年整體回憶：市場平穩(wěn)，開展較快旺季不旺，淡季未淡最受歡送購房路段為：黃河8路，渤海11、16、18路通過圖表可以看出，目前濱州市民最認可的購房路段為黃河8路，渤海11、16、18路等行政區(qū)域中心，此路段是濱州目前品質(zhì)最高、產(chǎn)品最多樣的高檔社區(qū)集中地。數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng)黃河8路渤18渤16渤11市場主流需求集中于90-120㎡兩房、三房根據(jù)對2023年濱州市場重點工程成交房源面積匯總發(fā)現(xiàn)，剛性購房客戶及局部改善型購房客戶可選擇房源較集中在于90-140㎡之間；局部改善型客戶選擇房源面積集中于160-180㎡之間。二、濱州市住宅市場分析信貸政策調(diào)整，濱州存在滯后的狀況一直困擾濱州房地產(chǎn)市場開展的“信貸政策〞，并沒有隨著政策的調(diào)整而跟進，相對滯后；鼓勵首套住房的政策并沒有落到實處。二、濱州市住宅市場分析存量房較多，但主要集中在東城區(qū)和開發(fā)區(qū)。2023年，濱州共銷售新房15521套，存量房62591套。雖然存量房較多，但主要集中在交通和生活配套相對較差的東城區(qū)和開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)工程去化速度依然較快。新城區(qū)商品房銷售市場較為樂觀。數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng)

客戶購置需求旺盛，購房欲望逐漸加強限購、限貸政策影響下，改善型置業(yè)與屢次置業(yè)購房人群迅速減少，觀望心態(tài)強烈，購置決策周期長，但是隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，下邊各縣區(qū)為了追求更好的子女教育資源和生活醫(yī)療配套，涌向市區(qū)買房需求依然旺盛。價格穩(wěn)中有升。根據(jù)市場調(diào)研統(tǒng)計，2023年濱州整體樓市價格未有明顯增長，但是穩(wěn)中有升，尤其是濱州主城區(qū)樓盤2023銷售價格都在4200--5500元/平米之間。雖然市場需求的提高和新樓盤品質(zhì)的提升，銷售價格將會進一步提升。二、濱州市住宅市場分析二、濱州市住宅市場分析新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊工程所在地濱州城市版塊劃分濱州市政府新城區(qū)板塊自市政府2006年西移以來，已成為城市開展的最為主要的區(qū)域板塊，良好的市政規(guī)劃和景觀環(huán)境，為這個片區(qū)的開展奠定了良好的根底，房地產(chǎn)在近兩年開展迅猛，在售樓盤較多，房價上升較快。目前在售樓盤均價大都在4200元/平米之上。老城區(qū)板塊是城市的核心區(qū)域，配套設(shè)施齊全，商業(yè)氣氛相對濃厚。但較新城區(qū)版塊，交通擁擠、缺乏景觀，在售工程較少。且價格相對較低。二、濱州市住宅市場分析濱州在售主要樓盤簡況注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集二、濱州市住宅市場分析濱州在售主要樓盤簡況美信海公館5080金御園4680二、濱州市住宅市場分析目前各樓盤價格區(qū)間從各工程目前的銷售均價來看，2023年9月開始，根本都已跨越4500元/㎡的基線，向著5000元/㎡過渡。注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集重點樓盤監(jiān)測1#樓2#樓3#樓世貿(mào)酒店世貿(mào)中心5A甲級寫字樓花園洋房美信·海公館二、濱州市住宅市場分析重點樓盤監(jiān)測美信·海公館二、濱州市住宅市場分析10#8#7#6#1#2#3#9#4#5#重點樓盤監(jiān)測大祥·金廷公館二、濱州市住宅市場分析重點樓盤監(jiān)測大祥·金廷公館二、濱州市住宅市場分析重點樓盤監(jiān)測京華·我的公館1#2#二、濱州市住宅市場分析重點樓盤監(jiān)測京華·我的公館二、濱州市住宅市場分析二、濱州市住宅市場分析各樓盤主力戶型及占比不難看出，各工程呈現(xiàn)兩個共性：一是主力戶型非常統(tǒng)一，且比例都占到了五成以上；二是同質(zhì)化嚴(yán)重、面積區(qū)間普遍偏大。各工程130㎡以下的三居去化速度相對較快，但由于比例較低，單價定價都相對較高。注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集總結(jié)1、2023年濱州樓市穩(wěn)中有升。成交較為平穩(wěn)，成交受政策影響輕微；2023年一季度成交量大幅上漲。2、市場整體價格維穩(wěn)，重點在售工程步入“5千〞時代；3、相對于省內(nèi)二線及三線地市地產(chǎn)的迅猛開展，濱州房地產(chǎn)2023年也進入高速開展期，一些高品質(zhì)的工程逐漸走入濱州市場。4、受多項利好影響，2023濱州樓市總體趨好，價格將持續(xù)上升。總結(jié)濱州樓市2023穩(wěn)中有升2023將量價齊漲三、本工程根本情況三、本工程根本情況濱州市市委市政府中海公園黃河二路黃河五路彩虹湖項目北至距離濱州市委市政府直線距離1000米。項目北至距離濱州最大公園—中海公園直線距離2900米。項目東至距離彩虹湖公園直線距離1000米。新力河西路項目地塊蒲湖公園本工程所在區(qū)域情況本工程地塊位于濱州市新城區(qū)版塊，緊鄰濱州景觀河---新立河。距離濱州市政府直線1000米，距離濱州最大景觀公園---中海公園直線2900米，距離彩虹胡公園直線1000米。區(qū)位優(yōu)勢較明顯。工程用地西鄰渤海十六路，東至新立河西路，南側(cè)為長江一路，北至黃河一路。用地為南北方向長的狹長地塊，用地東側(cè)為城市代征綠地和新立河。景觀條件優(yōu)越。工程規(guī)劃中將城市代征綠地一體化設(shè)計，充分利用東側(cè)的景觀資源，東西兩排樓錯縫布局，使更多住宅能夠享受濱河城市景觀資源。建筑沿東西兩側(cè)道路布局，獲得一個完整的小區(qū)中心景觀，與東側(cè)綠地相互滲透，形成一體化環(huán)狀景觀軸，水綠交融。小區(qū)主入口設(shè)置在東側(cè)新立河西路，小區(qū)掩映在濃郁的樹林中，營造良好的視覺體驗。南北各設(shè)一個車行次入口，方便住戶的出入及日常購物。西側(cè)為人行主入口，與東側(cè)主入口相照應(yīng)，形成對景。工程規(guī)劃三、本工程根本情況經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)三、本工程根本情況工程3公里范圍內(nèi)概況三、本工程根本情況工程價值介紹★區(qū)位：工程位于山東濱州市新行政中心，東望新立河西靠城市規(guī)劃主干道渤海十六路，北至黃河一路，距離中心城區(qū)車行僅約5分鐘。工程1公里范圍內(nèi)常駐人口約2萬人，3公里范圍內(nèi)常駐人口約5至8萬。★環(huán)境：鳥瞰新立河，閑步沿河雙景觀，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。雖然地處新中心，卻擁有城市不可再生的自然資源。★交通：渤海十六路，道路狀況良好，直接連通城市南北；黃河一路，直通連通城市東西；新立河路，通向黃河路，連接行政中心區(qū)。★經(jīng)濟：濱州經(jīng)濟在省內(nèi)屬中等程度，2023年山東省人均GDP排名第7位。人均GDP：48300元。三、本工程根本情況工程SWOT分析三、本工程根本情況工程優(yōu)勢：工程的景觀優(yōu)勢很明顯，路況好、緊鄰綠化公園及新立河環(huán)境第一無二，又處于新城區(qū)，推廣期關(guān)注度將比較高；工程處于城市重點開