項目可行性論證--經濟測算指標體系（試行）問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產經營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產項目才是好項目？項目凈利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加-期間費用-所得稅（期間費用包括：營業費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術、品牌投入少、回報高、見效快一、應用標準測算報表體系的必要性主要基于以下需要：項目決策科學化定量分析；

全面、多角度分析；動態分析；程序規范。項目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。原項目測算的弊處?報表格式、指標計算不統一報表格式多樣、指標不完整、信息不完全。?評價指標不能完整反映項目經營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標。二、新的可行性論證經濟指標體系的特點包括以下四項：?將動態指標與靜態指標相結合動態指標

--考慮資金時間價值靜態指標

--不考慮資金時間價值?將指標分為核心指標和參考指標核心指標：主要指標，反映核心收益能力參考指標：反映某一個方面或作補充說明?除整體指標外增加了單項指標如：資金峰值比例；地價支付貼現比；啟動資金獲利倍數。?運用函數工具和公式鏈接簡化計算如：凈現值（NPV）函數；內部收益率（IRR）函數；測算要素的彈性調整。三、資金的時間價值資金的時間價值：資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢

不等于

明天的1元利息；單利；復利；貼現；現值；終值資金成本：使用資金要支付代價銀行借款

：

按利率計付利息股東投入：

交付利潤單利終值計算:

S=P（1

+i*t

)單利現值計算:

p

=s

*

(1-

i*t

)n復利終值計算:

S=P（1

+i

)-n復利終值計算:

p

=

s（1

+i

)問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復利計算，兩年后其終值多少？四、現金流量與凈流量、凈現值現金流量：指項目投資、出售引起的現金流入、現金流出的數量。現金凈流量：指一定時期現金流入量與現金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現值：指未來資金流入的現值與資金流出的現值的差額。萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發銷售完畢，平均價格3214元/平米。年度第1年第2年第3年第4年合計投資計劃：地價支出

10,000

5,000

5,000

8,000

28,0004,000其他支出銷售面積銷售回款17,000

25,000

13,500

59,50010

15

10

3521,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000現金流出現值

14,000

20,000

24,792

16,153

74,945現金流入現值凈現值凈現值NPV-

19,091

36,072

35,950

91,113-14,000

-909

11,280

19,797

16,16816,169五、現金凈流量與利潤的關系u利潤是按照權責發生制確定的分期損益u現金凈流量是根據收付實現制確定的分期損益。u可行性研究中，現金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。在整個投資有效年限內，項目利潤總計與現金凈流量是相等的。應用現金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。六、項目可行性論證經濟指標體系核心指標1、內部收益率使累計凈現值為零的貼現率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%六、項目可行性論證經濟指標體系參考指標3、總投資回報率4、銷售毛利率5、獲利指數項目凈利潤/項目總投資

×100%項目利潤/銷售收入×100%現金流入現值/現金流出現值資金峰值/項目總投資6、資金峰值比例7、地價支付貼現比各期支付地價現值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數

項目凈利潤/啟動資金6-1、內部收益率（IRR）內部收益率：是指能夠使未來現金流入量的現值等于未來現金流出現值的貼現率。簡單說就是使投資方案累計凈現值等于零的貼現率。內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內部收益率體現了項目本身即內在的收益水平或獲利能力，是項目內在的投資收益率，本質上是一個貼現率。萬科城市花園項目：年度第1年

第2年

第3年

第4年

合計投資計劃：地價支出

10,000

5,000

5,000

8,000

28,0004,

000其他支出銷售面積銷售回款17,000

25,000

13,500

59,50010

15

10

3521,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000內部收益率IRR

46.73%6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%（項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？u

以銷售收入為基數，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本；u

銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？

“回報”是稅前利潤還是稅后利潤？6-3、總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%（項目總投資=總開發成本+期間費用）總投資回報率靜態的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發周期越長，該指標意義可應用度越小。6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%（項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關系：銷售毛利率

-

銷售凈利率=銷售稅、費率6-5、獲利指數（現值指數）獲利指數

=現金流入現值/現金流出現值現值指數可以理解為1元原始投資渴望獲得的現值凈收益。現值指數反映了投資的效率。?計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現率為10%。?現值指數＞1

說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現值指數＜1

說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。?如果以內部收益率作為貼現率，則現值指數=1萬科城市花園項目年度第1年

第2年

第3年

第4年

合計投資計劃：地價支出

10,000

5,000

5,000

8,000

28,000其他支出4,000

17,000

25,000

13,500

59,500銷售面積銷售回款10

15

10

3521,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000現金流出現值

14,000

20,000

24,792

16,153

74,945現金流入現值現值指數-

19,091

36,072

35,950

91,1131.22萬科城市花園項目測算：年度第1年

第2年

第3年

第4年

合計投資計劃：地價支出其他支出銷售面積銷售回款10,000

5,000

5,000

8,000

28,0004,000

17,000

25,000

13,500

59,50010

15

10

3521,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000現金流出現值

14,000

20,000

24,792

16,153

74,945現金流入現值

-19,091

36,072

35,950

91,113-14,000

-909

11,280

19,797

16,1681.22凈現值現值指數6-6、資金峰值比例資金峰值比例

=資金峰值/項目總投資資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發期間，累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。?資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。?資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關系。萬科城市花園項目測算：資金峰值比例

=資金峰值/項目總投資=15000/（28000+59500）=17%年度第1年

第2年

第3年

第4年

合計投資計劃：地價支出

10,000

5,000

5,000

8,000

28,000其他支出

4,000

17,000

25,000

13,500

59,500銷售面積銷售回款10

15

10

3521,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,0006-7、地價支付貼現比地價支付貼現比

=各期支付地價現值之和/地價總額本指標反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現值才是該項目的實際地價。地價支付貼現比反映了名義地價和實際地價的關系。?該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。?對各期地價進行折現同樣要確定一個貼現率，我們仍定為10%（依據同前）萬科城市花園項目：年度第1年

第2年

第3年

第4年

合計地價支出計劃

5,000

7,000

8,000

8,000

28,000地價支付現值

5,000

6,364

6,611

6,010

23,985地價支付貼現比0.8576-8、啟動資金獲利倍數啟動資金獲利倍數

=項目凈利潤/啟動資金啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3?啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數。?啟動資金獲利倍數的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態的參考指標。萬科城市花園項目銷售面積10

15

10

35銷售回款

21,000

43,650

47,850

112,500現金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000啟動資金獲利倍數

-14,0001.79七、核心指標的基本要求（參考）內部收益率≥25%

銷售凈利率≥9%指標評價考慮：（1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結合具體項目分析評估。（2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內部收益率暫定為25%。（3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。八、關于本指標體系1、