物業管理綜合能力1課程簡介課程名稱：課程類別：課程性質：學時：學分：考核形式：物業管理綜合能力專業課專業任意選修課241.5考查2課程簡介物業管理行業是現代化城市管理不可缺少的一個環節，被人們視為現代化城市的朝陽產業。物業管理內容包括樓宇維修、養護、清潔、保安、工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、物業租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等很多服務內容。因此，從事物業管理需要具備很多方面的知識和能力，例如經濟、管理、心理學、公共關系、行政管理學、法律、統計學、保險、社會學、建筑工程、建筑設備等等。3課程特點1、內容龐雜，涉及學科眾多2、有大量知識點需要記憶，但理解可以大大減少記憶量3、要求具有一定的應用能力4考核標準30%（論文、作業、習題、測驗）論文題目：《物業管理綜合能力的培養》2~3千字知識掌握40%（綜合練習、設計、實驗、案例分析、社會調查等）設計題目：《物業管理綜合能力培訓方案》

應用能力20%（筆記10%，出勤、師生配合、同學之間協作10%）學習態度10%（精神面貌、言語方式、行為禮貌、師生交流互動）道德修養5考核方法綜合成績評定分為優、良、中、及格、不及格；出勤11次或12次，設計、測驗80分以上出勤8次或8次以上，論文、設計70分以上出勤8次或8次以上，論文、設計60分以上論文、設計60分以下，不及格；缺席達到或超過4次，不及格。出勤12次，論文、設計、測驗90分以上優良中及格其他6上課的基本要求

1.課前預習、課中學習、課后復習2.對教學內容學習情況積極反饋7教學目的與教學要求教學目的：了解物業管理所需要的各種基本知識，更好地理解物業管理工作。教學要求：對從事物業管理需要具備的綜合能力有一個全面的、科學的和系統的認識。8教學內容與進度安排物業管理綜合能力9學習本門課程的方法“5W1H”方法Why（學習目的）明確目的，系統思考What（學習內容）分清主次，抓大放小When（時間安排）保證出勤，預習復習Who（學習主體）生為主體，師為主導Where（空間安排）課堂內外相結合How（學習方法）系統方法，問題導向10學習本門課程的方法“6W2H”方法1、目標(which)——選擇對象2、原因(why)——選擇理由

3、對象(what)——功能與本質4、場所(where)——什么地點5、時間和程序(when)——什么時候6、組織或人(who)——責任單位、責任人7、如何做（howtodo）——如何提高效率8、價值(howmuch)——性價比如何？11第一章經濟學基礎知識與應用12第一節需求供給與局部均衡價格理論一、需求（一）個人需求需求（demand)是指消費者在某一特定時期內，在各種可能的價格下愿意而且能夠購買的商品量。（二）市場需求13第一節需求供給與局部均衡價格理論一、需求需求的兩個條件：（1）有購買欲望（2）有購買能力影響個人需求的主要因素：個人偏好、個人資產與收入、個人所購買的商品價格、與該商品有關的其他商品的價格、價格未來預期等等。14第一節需求供給與局部均衡價格理論需求函數如果假定其他條件不變，而只有消費者所購買的商品的價格發生變化，那么一元需求函數可表示為a,b為常數，且a,b>0需求量與價格之間的關系15第一節需求供給與局部均衡價格理論需求法則：假定其他條件不變，商品的需求量與價格呈反方向變化，價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。p需求曲線16第一節需求供給與局部均衡價格理論需求的變動：由于除了商品自身的價格以外其它因素的變化引起的需求函數的變動。D2D1p影響因素：消費者收入消費者偏好其他商品價格的變化預期需求量的變動VS需求的變動17第一節需求供給與局部均衡價格理論

PDOQd

需求量的變化（點的移動）P1.0D1OD2DQd

789需求的變化（線的移動）需求量變化和需求變化的圖示18第一節需求供給與局部均衡價格理論正常品VS劣等品正常品：需求的變動與消費者收入同方向變化劣等品：需求的變動與消費者收入反方向變化替代品VS補充品替代品：A商品價格與B商品需求同方向變化。補充品：A商品價格與B商品需求反方向變化。兩種辨析19第一節需求供給與局部均衡價格理論市場需求：市場需求是表示在某一特定市場和某一特定時期內，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數量。影響市場需求的因素市場需求曲線向右下方傾斜特例：吉芬商品（二）市場需求20第一節需求供給與局部均衡價格理論（一）、供給的定義單個廠商的供給（supply)是指在某一特定時期內，單個生產者在各種可能的價格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數量。二、供給供給的兩個條件：（1）有出售意愿（取決于是否有利潤）（2）有供應能力（取決于技術條件）21第一節需求供給與局部均衡價格理論供給影響因素：商品可以銷售的價格、生產該商品所需要的各個要素的成本、

技術條件未來價格預期

其他商品的價格假定出售價之外的其他因素不變，我們有：22第一節需求供給與局部均衡價格理論

一般情況下，供給量和價格同方向變化，供給函數可以表述為：圖形為：供給函數和供給曲線23第一節需求供給與局部均衡價格理論土地的供給曲線：特殊品的供給曲線：供給量價格24第一節需求供給與局部均衡價格理論勞動的供給曲線：特殊商品的供給曲線供給量價格25供給量的變動VS供給的變動第一節需求供給與局部均衡價格理論1.供給量的變化：是指除了銷售價格以外，其他影響供給的因素不變情況下，只是由于價格的變化而引起的供給者愿意而且能夠供給的商品數量的變化。2.供給的變化：指在決定供給量的價格因素不變的情況下，由于其他因素的變化（如生產技術、要素價格等）而引起的供給者愿意而且能夠購買的商品數量的變化。26第一節需求供給與局部均衡價格理論P

S

Qs

供給量的變化（點的移動）PS2SS1

供給的變化（線的移動）Qs供給量變化和供給變化的圖示27第一節需求供給與局部均衡價格理論需求與供給的關系28第一節需求供給與局部均衡價格理論（一）均衡價格與均衡數量均衡條件：需求=供給均衡是市場供求力量自發作用的結果。三、局部均衡價格29第一節需求供給與局部均衡價格理論P2時:需求＞供給，價格會上升P3時:供給＞需求，價格會下跌Q1QP1P2P3POS（供給）D（需求）30第二節彈性理論一、需求彈性需求彈性是指由于影響需求的諸因素發生變化后，需求量做出反應的程度。它是需求量變動率與價格變動率的比值。需求彈性系數31理解需求彈性的要點：1）衡量的是需求量變化對于價格變化的敏感度2）需求彈性是需求量變化率同價格變化率的比值，不是需求變化量和價格變化量的比值3）需求彈性一般都是負的（吉芬商品除外），但是我們一般都對彈性取絕對值4）同一條需求曲線上不同點的彈性是不一樣的32第二節彈性理論需求彈性的分類范圍a、>1。富有彈性。b、0<<1。缺乏彈性。c、=1。單一彈性。d、=∞。有完全彈性。e、=0。完全無彈性。33第二節彈性理論1、商品的可替代數目和可替代程度影響需求彈性的主要因素2、消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例3、商品本身用途的多用性4、商品耐用程度5、時間的長短34需求彈性與消費者支出之間的關系第二節彈性理論富有彈性：價格與消費者支出呈反方向變動。單一彈性：價格與消費者支出無關。缺乏彈性：價格與消費者支出呈同方向變動。35第二節彈性理論供給彈性是指由于影響供給的因素發生變化后，供給量做出反應的程度。供給價格彈性：二、供給彈性36供給價格彈性的分類1、=02、=∞3、=14、>1

5、0<<1第二節彈性理論37理解供給價格彈性的要點第二節彈性理論1、供給彈性衡量的是供給量變化對于價格變化的敏感度，價格是自變量、供給量是變動量。2、供給價格彈性系數是供給量變動率與價格變動率的比值。3、供給彈性一般為正值。4、一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數不一定相同。38第二節彈性理論廠商供應能力影響供給價格彈性的主要因素產品生產周期廠商生產成本39影響供給價格彈性的主要因素廠商供應能力產品生產周期廠商生產成本短期情形和長期情形的區別40第三節生產理論一、生產與生產函數生產要素：生產中各種資源投入如勞動、土地、資本、以及管理者才能等。生產函數：在既定的生產技術條件下，對各種生產要素的一定數量的組合與產品最大產出量之間依存關系的數學描述。是n種產品各自的產量。是m種生產要素各自的投入量。假定生產要素為勞動（L）和資本（k）兩種，產出品為一種，則可表示為：TP=Q=f（L,K）41二、可變比例與邊際收益遞減規律固定比例生產函數VS可變比例生產函數總產量、平均產量、邊際產量總產量是指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產的全部產量。平均產量是指每單位可變要素平均生產的產量。邊際產量是指可變生產要素每增加一個單位所增加的產量。TP=f（x）AP=TP/XMP=?TP/?X42第三節生產理論邊際收益遞減規律是指在技術水平不變的條件下，若其它要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產量遞增，當要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續增加，但增加的產量逐漸遞減；超過了一定界限繼續增加可變要素的投入，將使總產量減少?？勺円卦黾右鸬漠a量變化可分為邊際產量遞增、邊際產量遞減、總產量減少三個階段。邊際收益遞減規律43第三節生產理論邊際收益遞減規律是指在技術水平不變的條件下，若其它要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產量遞增，當要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續增加，但增加的產量逐漸遞減；超過了一定界限繼續增加可變要素的投入，將使總產量減少?？勺円卦黾右鸬漠a量變化可分為邊際產量遞增、邊際產量遞減、總產量減少三個階段。二、邊際收益遞減規律44邊際收益遞減規律邊際收益遞減規律是指在技術水平不變的條件下，若其它要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產量遞增，當要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續增加，但增加的產量逐漸遞減；超過了一定界限繼續增加可變要素的投入，將使總產量減少。可變要素增加引起的產量變化可分為邊際產量遞增、邊際產量遞減、總產量減少三個階段。階段一：MP>AP階段二：MP≤AP,MP≥0階段三：MP<045總產量、平均產量與邊際產量設短期生產函數為：Q=f(K，L)，TP表示總產量，AP表示平均產量，MP表示邊際產量。QCBTPAOMPDAPE

MPF(a)(b)各種產出的變動曲線LLAP46三、等產量線分析與投入量的最優組合（一）等產量曲線：等產量曲線是指兩種生產要素投入的不同數量組合所能獲得相同產量的生產函數曲線。等產量曲線上每一點所代表的兩種生產要素數量組合都是有效率的。（1）斜率為負值的曲線，從左上方向右下方傾斜。（2）同一條線上各點代表相同的產量，離原點越遠代表產量越大。（3）任意兩條等產量線不能相交。（4）等產量線凸向原點。47（二）邊際技術替代率邊際技術替代率是指在等產量曲線上兩種生產要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產要素（如K）的數量，稱為要素L替代要素K的邊際技術替代率，記為（二）邊際技術替代率48（三）等成本曲線等成本曲線又稱企業預算線，它是指在生產要素價格既定的條件下，生產者以一定量的費用支出所能夠買到的兩種生產要素所有可能數量組合的集合。第三節生產理論49第三節生產理論（四）投入量的最優組合在要素價格既定的條件下，等產量曲線與等成本曲線的切點，是成本一定時產量最大（或產量一定時成本最?。┑囊赝度肓孔顑灲M合，即為廠商均衡點。廠商均衡條件為：花費單位貨幣購買的生產要素所得的邊際產量均相等。50投入量的最優組合等產量線等成本線KL51四、生產規模與規模報酬生產規模是指一定量生產要素投入所能獲得的最大產出量。規模報酬是指在技術水平不變的條件下，當各種生產要素按相同比例增加，即生產規模擴大時產量變化的情況。規模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段。52第三節生產理論決定規模報酬的因素有內在因素，也有外在因素。內在經濟和內在不經濟外在經濟和外在不經濟適度規模53五、生產可能性曲線與最大收益產量組合生產可能性曲線是指在技術水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產的各種商品最大可能的數量組合。等收益線是指在X、Y兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數量組合。等收益線與生產可能性曲線的切點上，能獲得最大收益產量組合。54第三節生產理論y/Pyx/Px55第四節成本理論一、基本概念1.會計成本（顯性成本）：指廠商在生產經營過程中按市場價格支付的一切費用，它能在會計賬目中反映出來，它僅僅包含購買來的生產要素。2.經濟成本：廠商生產活動中所使用的各種生產要素的支出總和，既包括購買來的生產要素，還包括自有的生產要素（如自有的廠房，機器和勞動）。563.隱含成本（隱形成本、隱性成本）第四節成本理論什么是生產要素的報酬（WHAT）？隱含成本是指本應計算為成本但卻未在形式上作貨幣支出的廠商本身所擁有的生產要素的報酬。隱含成本是什么（WHAT）？生產要素的報酬，可以看做是生產要素投入在其他地方應該取得的正常利潤，或者說生產要素所具有的機會成本。573.隱含成本第四節成本理論隱含成本是由于企業或員工的行為而有意或者無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉移成本，是成本的將來時態和轉嫁的成本形態的總和。如管理層決策失誤帶來的巨額成本增加、領導的權威失靈造成的上下不一致、信息和指令失真、效率低下等。隱含成本是怎么產生的（HOW）？相對于顯性成本來說，這些成本隱蔽性大，難以避免、不易量化。。58經濟成本=會計成本（顯性成本）+隱含成本（正常利潤，機會成本）第四節成本理論經濟利潤=銷售收入-經濟成本=銷售收入-會計成本-隱含成本59企業的隱含成本第四節成本理論一、會議成本

會議是企業解決問題和發布指令的集體活動，但是也是一個高成本的經營活動。因為這個活動往往是很多領導者參與的集體的活動，而很多企業的管理人員并未掌握開會的技巧，都普遍存在著“會前無準備，會中無主題，會后無執行，與會無必要，時間無控制，發言無邊際”的六無現象。60企業的隱含成本第四節成本理論二、采購成本

一味的追求降低采購的直接成本而忽略了同時并存的“隱形成本”。企業的采購部門，降低采購直接成本要站在整體經營的角度綜合權衡的各項指標，才能真正控制采購的成本支出。61企業的隱含成本第四節成本理論三、溝通成本

在大多數的企業，你會發現，在與同事之間的溝通過程中，會出現嚴重失真的現象，或詞不達意，或答非所問，或百人百解……這種的現象，說小了，讓很多工序成為無效工序，或失去很多重要機會。說大了，有可能因此給企業帶來隱患。

62企業的隱含成本第四節成本理論四、加班成本第一，加班的原因并不一定是因為工作任務太重，而是員工的工作效率低下造成的，加班意味著低效率。第二，加班耗費更多的員工精力和體力，嚴重透支員工的健康，長期下去，會讓一些重要員工不能長期發揮其效能，并且有為公司帶來負擔的隱患。第三，加班員工并不一定“務正業”，有些員工在下班之余，名為加班，實際上利用公司的資源，從事其個人的事情，同時還領取了公司的加班費，很多企業的重要損失、數據丟失等都發生在下班時間，而加班成為企業“藏污納垢”的死角。63企業的隱含成本第四節成本理論五、人才流動成本有很多的企業在人力資源的管理上都是非常欠缺的，一個員工的離開對公司都是一筆成本，因為公司要承擔對這個員工的培訓費等前期投入，還要承擔新招聘該崗位員工的前期成本，還要承擔著新員工是否適合該崗位的風險，而老員工的離職也會因為職業素養的關系，可能會流失重要的內部資料或信息，而其離職后，很可能會進入自己的競爭對手的企業。64企業的隱含成本第四節成本理論六、崗位錯位成本人力資源管理中有句名言“將正確的人放到正確的位置”?？上?，真能做到這點的企業的真的不多。其實這體現了老板們一個非常清晰的心理，他們認為這些員工招聘回來就是要用的，只要自己有人手能做的，就不用再花更多的錢去做。但是我們發現他們因此付出的代價很高。65企業的隱含成本第四節成本理論七、流程成本流程是企業管理中一個通病，凡是發展緩慢的企業，其流程一定是混亂或不合理。他們為此承擔著很高的成本，然而卻一直視而不見。流程，是企業運營的產業鏈，就如同流水線一樣，沒有科學合理的流程，也就失去對各項工作系統性的控制，很多工作半途而廢，還有很多工作需要返工。66企業的隱含成本第四節成本理論八、停滯資源成本停滯的資源在企業里可以說是最廣泛的“隱形成本”，例如閑置的設備，積壓的庫存，，閑置的資金、擱置的業務等，他們雖然不一定會繼續消耗企業的投入，但是，他們卻是企業資產中的一部分，企業會為此承擔著利息等隱形成本。所以說停滯資源的多少，體現著企業資源利用率的高低。

67企業的隱含成本第四節成本理論八、停滯資源成本停滯的資源在企業里可以說是最廣泛的“隱形成本”，例如閑置的設備，積壓的庫存，，閑置的資金、擱置的業務等，他們雖然不一定會繼續消耗企業的投入，但是，他們卻是企業資產中的一部分，企業會為此承擔著利息等隱形成本。所以說停滯資源的多少，體現著企業資源利用率的高低。

68企業的隱含成本第四節成本理論九、企業文化成本有人說企業文化會成為成本，或許很多人不以為然，但事實如此。一些企業的員工精神萎靡，做事效率極其低下，無論多么優秀的員工只要進入，不久后要么離開，要么也會變成那樣，不能不說，這是“環境”問題。而這個“環境”正是這個企業的企業文化。69企業的隱含成本第四節成本理論十、信用成本很多企業習慣拖欠供應商貨款，習慣拖欠員工薪資，習慣克扣他人，習慣拖欠銀行貸款等等，認為這樣可以減輕企業流動資金壓力。但是從長遠來看，這會成為企業經營的嚴重隱形成本，首先，供應商一定會將時間成本算在其報價中，這類企業無法采購到最低價格的原料或服務。其次，員工薪資拖欠，違背勞動法規，有被懲罰的危險。70企業的隱含成本第四節成本理論十一、風險成本將企業推向了快車道是每個企業家的夢想。但是風險系數也因此而同步增加。特別是大中型企業，他們雖然發展迅猛，收入豐厚，但是一旦出現危機，將是災難性的?？梢?，風險是舉足輕重的隱形成本。而這種現象并非顯而易見。71企業的隱含成本第四節成本理論十二、企業家成本很多民營企業的老板把自己變成了企業的“皇帝”，一切自己說了算，全體員工變成了執行的機器。但是，企業家個人因素的缺陷，將會為企業增加沉重的成本負擔。這種現象主要體現在小型企業，但在大型企業里也存在著這樣的現象，我們也可以將這種成本延伸到企業的每一個部門甚至是每一個職員中去。72第四節成本理論（一）總成本、平均成本和邊際成本二、成本分析1.總成本(TC)是廠商在一定時期內生產一定數量產品的全部成本。它由固定成本(FC)與可變成本(VC)之和構成。固定成本(FC)是一常數，與產量的變化無關。可變成本（VC）隨產量增加而增加。TC=FC+VC73第四節成本理論2.平均固定成本：AFC=3.平均可變成本：AVC=4.平均成本：AC=5.邊際成本：MC==74第四節成本理論TFCTVCTCQCTFC75第四節成本理論CQMCAFCAVCAC76（１）平均固定成本AFC曲線是等軸雙曲線的一支，它隨產量的增加而不斷降低，趨近于零(但不會等于零)。（２）邊際成本與總成本MC曲線呈U形，先下降，后上升，這主要是受邊際收益遞增規律和邊際收益遞減規律的影響。TC曲線呈不斷上升的趨勢，在拐點N之前以遞減速度增加，點N之后增加的速度遞增。成本曲線的特征及其相互關系第四節成本理論77第四節成本理論（３）平均可變成本與可變成本AVC曲線是先下降，后上升，這主要是生產效率的變化以及邊際收益遞減規律的共同作用的結果。VC曲線呈不斷上升的趨勢。（４）平均成本與總成本AC以及TC的變化趨勢與AVC以及VC的變化趨勢類似。78（５）各成本變量的關系

1.AC曲線始終位于AVC的上方。AC的最低點(E)高于AVC的最低點(F)，即AC的最低點處于AVC最低點的右上方。2.MC曲線與AC曲線的關系是：(1)MC曲線位于AC曲線下方時，AC曲線處于遞減階段。(2)MC曲線位于AC曲線上方時，AC曲線處于遞增階段。(3)MC曲線在AC曲線相交于AC的最低點。3.MC曲線與AVC曲線的關系是：(1)MC曲線位于AVC曲線下方時，AC曲線處于遞減階段。(2)MC曲線位于AVC曲線上方時，AC曲線處于遞增階段。(3)MC曲線在