中國房地產市場的現狀與發展前景

現在，關于房地產市場的討論從未停止過。無論是祝福還是詛咒，房地產行業都可以說是當前受到關注最多的行業之一。即使是嚴厲的批評，實際上也體現了評論者對于房地產市場的關注。房地產行業的用鋼問題爭論的雙方都不否定房地產市場對于中國經濟增長已經發揮、以及即將發揮的重要作用。沒有人會否認這些數字：從中國建設小康社會的目標看，一是城鎮人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城鎮化率由2000年的36.2%增加到2020年的50%。實現這兩個目標，如果按每平方米投資2000元計算，到2020年現有的城鎮居民將增加住宅面積50億平方米，增加住房投資10萬億元；城鎮化新增城鎮居民1.74億人，按人均住宅面積30平米，將增加住房面積52億平方米，增加住房投資10.4萬億元。房地產行業的發展，及其帶動的相關產業的發展，將成為中國經濟增長中最為活躍的經濟增長產業群。僅僅以鋼鐵行業為例，目前房地產行業的用鋼已經占到整個鋼鐵產量的60%，二者之間的緊密相連關系由此可見一斑。爭論的雙方當然不會忽視土地轉讓中的國有資產流失、政府干預和腐敗問題。據報道，目前全國以開發區圈占的土地面積達3.6萬平方公里，超過了全國城鎮建設用地總量。據專家估計，從20世紀80年代以來，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守的估計每年達百億元以上，而且這種情況近幾年越來越惡化。房地產是典型的資金密集型行業，對于房地產市場的爭論必然會涉及到金融行業。贊成者以為，從世界金融業的發展潮流來看，日本個人住房信貸業務在商業銀行的業務比重已經超過20%，美國更是超過40%。從這個角度來說，我國房地產金融的發展潛力也是非常巨大的。批評者則以為，近年來房地產信貸的增長過于迅猛，威脅到銀行的資產安全。據統計，今年以來，全國有11個省份房地產投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70%，有些城市連續兩年房價每年上漲20%。但是，往往容易被忽視的是，正是當前的宏觀金融環境、當前的金融決策，決定了房地產行業會成為一個引人注目的行業，成為吸收社會資金的“銷金窟”。無須考慮任何其他因素，僅僅從貨幣政策發展趨勢看，房地產行業在所有的行業中具有最大的可能來成為高增長的導向性行業之一。在一次會議上，來自浙江義烏的一位政府官員告訴筆者，義烏剛剛進行的土地拍賣，已經創出了每平方米20多萬元的天價；僅僅只有數十萬人口的義烏，金融機構的存款卻有300多億元，他們不知道除了房地產之外，該投資什么。實際上，義烏的房地產熱潮是當前金融決策下總體房地產熱潮的一次可能性的、值得引起警惕和關注的預演，從中能夠觀察出當前中國宏觀政策下一步走向的蛛絲馬跡。今年以來，中國的貨幣供應量增長勢頭之迅猛，可以說是疊出新高。從9月份的數據看，盡管人行調高了存款準備金率，但依然沒有遏制住貸款增長的勢頭。據央行最新的數據，截止9月末，我國全部金融機構本外幣各項貸款余額為16.7萬億元，同比增長23.7%。1～9月各項貸款累計增加2.7萬億元，同比多增加1.3萬億元。人民幣各項貸款余額為15.6萬億元，同比增長23.5%，增幅比上年同期提高8.9個百分點。第三，中國的市場價與快速的貨幣供應量密切相連的，就是對通貨膨脹的憂慮。一個著名的判斷和說法是，伴隨著高速的貨幣供應量的增長，中國的快速通漲近在眼前，因此，除了債券和垃圾，什么都可以買。不過，這個判斷可能忽視了中國經濟增長格局的一個重大變化，就是中國經濟已經以很深的程度參與到全球經濟增長中，中國的物價波動已經在很大程度上受到國際市場的價格水平的影響。從對外經貿往來的角度，我們可以粗略地將中國現有的商品劃分為可貿易品和非貿易品，可貿易商品受到國際市場的影響當然更為直接。為什么當前的信貸增長還不會迅速導致上個世紀80年代中期、90年代初期的嚴重通貨膨脹？關鍵的原因之一，就是中國的對外依存度在提高，可貿易商品的比重在提高，這些可貿易商品的價格受到全球同類商品價格的直接制約。據粗略測算，目前我國經濟的對外依存度高達50%，絕大多數貿易品的價格一定程度上也受制于國際市場。當前的國際市場環境，總體上還是一個產能過剩的環境，全球經濟增長速度減緩，貿易商品的價格呈現出下滑的勢頭，在這樣的趨勢下，中國的物價普遍上揚、或者說可貿易商品脫離國際市場價格走勢單獨上揚的可能性并不大。一旦出現短期性的國內可貿易商品物價大幅上揚，相關商品的進口就會相應提高；在相當比率的商品不會出現上揚的格局下，物價迅速出現全面上揚的可能性并不大。或者說，只要以美國為代表的主要發達國家不出現嚴重的通貨膨脹，中國出現全面通漲的壓力就不會太大。但是，通貨膨脹畢竟是一種貨幣現象，高速增長的貨幣供應量必然會累積通漲的壓力，這些累積的通漲壓力必然會開辟自己的道路。從目前的情形看，以房地產投資為代表的非貿易品將在一定程度上承擔這一壓力。從中國經濟的構成看，對于經濟中的非貿易部門來說，除了電力等，大體說主要是建筑業和第三產業。第三產業的價格上揚，實際上已經成為推動中國物價上揚的主要力量之一，例如醫療保健服務、娛樂教育文化服務以及居住類服務等等。除此之外，資產價格的上揚就面臨很大的壓力。資產價格的上揚，首先令人想到的是股票市場。當前中國股市因為股權的分裂、因為對流通股股東的制度性歧視，打擊了投資者的信心，資產價格上揚壓力的存在，印證了市場投資者的通常判斷：“中國股市的問題并不是缺少資金，而是缺少信心”，在一系列制度性的缺陷沒有矯正之前，中國的股市即使在強大的資產價格上揚的壓力下，也難以呈現波瀾壯闊的行情。這樣，房地產市場就成為釋放高速貨幣供應量增長帶來的通漲壓力的最有可能的渠道。如果從這個角度來考察當前中國的房地產市場，強大的購買力支持將是房地產市場在受到一系列規范措施之后依然保持強勁增長的現實支持。高速的貨幣供應量的增長，在當前中國的二元金融結構下，將主要集中在經濟相對發達的城市和地區，根據上述的邏輯推論，這些城市和地區的房地產價格將呈現穩定的上揚趨勢，以承擔化解通漲壓力的重任。競購住房的市場將更加豐富這種格局可能使得局部地區的房地產市場成為吸收資金的黑洞，房地產價格的上揚會使得其越來越脫離城市普通消費者的購買能力。這一點在局部地區已經有所顯現。據調查，近一段時期，各地房地產開發企業普遍出現爭上大戶型，建高檔商品房的現象，一些地區甚至在經濟適用住房建設用地上建高檔商品房。這種現象，一方面造成當地房價的上漲；另一方面造成適合廣大中低收入家庭住房的供應不足。以杭州為例，由于商品房價格不斷上漲，經濟適用住房十分緊缺，出現6000戶資格審查合格者以搖號