第11頁共11頁房屋與公共設(shè)施巡檢、養(yǎng)護(hù)規(guī)程范圍本規(guī)程規(guī)定了房屋及公共設(shè)施的巡檢、維護(hù)、保養(yǎng)工作的工作周期、內(nèi)容及要求，適用于指導(dǎo)工程維修人員對(duì)房屋及公共設(shè)施進(jìn)行巡檢、養(yǎng)護(hù)的操作。編制依據(jù)/引用文件Q/CMPMCFS37104 房屋和公共設(shè)施管理規(guī)定術(shù)語房屋本體：指樓宇的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天面、屋面等公共設(shè)施：指與樓宇建筑相配套各類室外構(gòu)筑物、平臺(tái)、路面路基、路燈及線路、停車場(chǎng)（庫）、溝渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游樂場(chǎng)連廊、雨檐臺(tái)、信報(bào)箱、公用標(biāo)志設(shè)施、垃圾房等。工作流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求 工作流程工作內(nèi)容質(zhì)量要求與標(biāo)準(zhǔn)巡檢、維修保養(yǎng)策劃巡檢、維修保養(yǎng)策劃工程管理部門根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況和合同要求進(jìn)行房屋與公共設(shè)施的巡檢與養(yǎng)護(hù)策劃，確定房屋及公共設(shè)施的巡檢、養(yǎng)護(hù)頻次。編制本項(xiàng)目的房屋本體與公共設(shè)施維護(hù)周期一覽表（附錄A、附錄B）。參照Q/CMPMCGZ37104《房屋和公共設(shè)施管理規(guī)定》中附錄A、B。合理，能滿足本項(xiàng)目服務(wù)需求和管理要求。房屋及公共設(shè)施的巡檢、養(yǎng)護(hù)頻次應(yīng)高于相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)。2制定制定維修保養(yǎng)計(jì)劃公司審批備案公司審批備案物管中心（處）維修主管根據(jù)本項(xiàng)目的房屋本體與公共設(shè)施維護(hù)周期，頻次和實(shí)際情況制定《年度房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃》（表370–12）、《年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》(表370–42)，報(bào)公司品質(zhì)管理部門審批備案。計(jì)劃內(nèi)容包括例行預(yù)防性養(yǎng)護(hù)內(nèi)容和根據(jù)巡檢和普查結(jié)果確定的維修項(xiàng)目。不低于策劃的周期與頻次。及時(shí)報(bào)公司品質(zhì)管理部門審批備案。編制實(shí)施計(jì)劃3編制實(shí)施計(jì)劃物管中心（處）工程部根據(jù)批準(zhǔn)的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，編制季度、月度實(shí)施計(jì)劃。制定巡檢計(jì)劃、巡檢線路。實(shí)施計(jì)劃應(yīng)與批準(zhǔn)的維修保養(yǎng)計(jì)劃相符（按規(guī)定調(diào)整的除外）。按計(jì)劃實(shí)施巡檢4按計(jì)劃實(shí)施巡檢是否發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞是否發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞NYNY工程部巡檢人員按巡檢計(jì)劃、巡檢線路實(shí)施房屋及公共設(shè)施的巡檢。巡檢結(jié)果填寫房屋和公共設(shè)施檢查表（表370–59）巡檢中發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞報(bào)物管中心（處）工程部主管。巡檢內(nèi)容、范圍、頻次應(yīng)與計(jì)劃相符，不得缺漏。記錄填寫完整、清晰。發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞處理及時(shí)。5按計(jì)劃維修保養(yǎng)按計(jì)劃維修保養(yǎng)NN是否完成計(jì)劃是否完成計(jì)劃YY維修保養(yǎng)人員按維修保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。維修保養(yǎng)結(jié)果填寫房屋/設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表（表370–48）因故未能完成的維修保養(yǎng)內(nèi)容報(bào)項(xiàng)目工程部門進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)公司品質(zhì)管理部門備案。維修保養(yǎng)內(nèi)容、范圍、頻次應(yīng)與實(shí)施計(jì)劃相符，維修保養(yǎng)質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。記錄填寫清晰、完整，維修保養(yǎng)質(zhì)量經(jīng)主管簽字確認(rèn)。未能完成的維修保養(yǎng)內(nèi)容及時(shí)上報(bào)。6修改、調(diào)整修改、調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施根據(jù)巡檢和普查結(jié)果調(diào)整補(bǔ)充維修保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃實(shí)施情況，調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃。調(diào)整的維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施。在管項(xiàng)目工程管理部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)品質(zhì)管理部門備案。調(diào)整的維修保養(yǎng)計(jì)劃需經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可、上報(bào)、實(shí)施。5記錄整理歸檔記錄整理歸檔記錄整理歸檔記錄齊全，填寫完整、清晰，便于檢索。巡檢、養(yǎng)護(hù)類型與頻次房屋及公共設(shè)施的巡檢類型分為月度、季度、年度檢查，檢查區(qū)域和方式見表1。表 1住宅小區(qū)的巡檢檢查區(qū)域頻次方式項(xiàng)目小區(qū)房屋、園區(qū)公共設(shè)施月度普查房屋：空置房的外立面、天面、地面、墻面、出入門、玻璃窗、太陽能熱水器。公共設(shè)施：生活水泵房、消防水池、墻面插座、燈開關(guān)、、監(jiān)控探頭、照明燈具、天然氣閥門、水電管井、排污泵、業(yè)戶水電表箱、消防控制柜。園區(qū)：兒童娛樂場(chǎng)地、活動(dòng)器材室外木椅、木橋、地?zé)簟⒕w、道路石材、道路磚、水景系統(tǒng)。季度普查雨污排水井、化糞池、照明配電箱、樓棟分開關(guān)箱、消防濕式報(bào)警閥、煙感、溫感。年度普查避雷設(shè)施注：房屋及公共設(shè)施的巡檢、養(yǎng)護(hù)頻次可參照Q/CMPMCGZ37104《房屋和公共設(shè)施管理規(guī)定》中附錄A、B確定，遇本地有相關(guān)分等定級(jí)規(guī)定的，將根據(jù)本地相關(guān)分等定級(jí)規(guī)定確定，不得低于相關(guān)規(guī)定要求。巡檢項(xiàng)目、內(nèi)容、方法和養(yǎng)護(hù)要求5.2.1住宅小區(qū)的巡檢與養(yǎng)護(hù)（見表2）表 2 分類部位內(nèi)容/方法養(yǎng)護(hù)/質(zhì)量要求土建外墻體逐項(xiàng)目視檢查外墻體磚、石材及其他外墻外掛件無變形、沉降、凹凸、脫落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，有無鋼筋外露現(xiàn)象。內(nèi)墻體檢查內(nèi)墻體地磚、墻磚、消防樓梯臺(tái)階、墻面漆無變形、脫落、開裂、無缺棱掉角、空鼓、發(fā)霉、污染現(xiàn)象。空置房屋面層檢查地磚、批蕩層、女兒墻、防水地磚無空鼓、裂碎。無裂縫。防水卷材立邊無翹起。檢查雨水排口無雜物堵塞，篦子有無損壞。檢查廚房、衛(wèi)生間排氣口無動(dòng)力排風(fēng)扇運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。地下室檢查墻地面。有無滲漏痕跡。檢查水泥砂漿面層無裂紋，無起砂等現(xiàn)象。檢查墻面油漆墻面無污染、油漆脫落現(xiàn)象。園區(qū)配套設(shè)施檢查木橋、露天木椅、道路無變形、腐爛、松動(dòng)。無斷裂、松動(dòng)。小五金件空置房?jī)?nèi)門窗五金件玻璃門窗1開啟自如靈活、配件齊全、無變形、玻璃無破裂。2.門鎖開啟靈活，拉手安裝牢固。3.合頁無變形缺油、螺絲無松動(dòng)。4.油漆均勻無脫落。2.入戶門1.門鎖開啟靈活，拉手安裝牢固。2.合頁無變形缺油、螺絲無松動(dòng)。3、門面和門口無開裂、脫漆、發(fā)霉現(xiàn)象外圍五金件檢查兒童娛樂場(chǎng)各螺絲緊固、繩索無斷股、滑梯表面光滑、接口處無斷裂、金屬結(jié)構(gòu)無開焊現(xiàn)象、滑動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)輪無缺油現(xiàn)象。檢查金屬圍桿無開焊、晃動(dòng)、銹蝕、變形現(xiàn)象。給排水樓內(nèi)供水設(shè)施檢查管道連接法蘭盤螺絲無銹跡，銹蝕、滲漏、保溫層完整、水流標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。檢查閥門、水龍頭、無滲漏、銹蝕、松動(dòng)現(xiàn)象，水流通暢。樓內(nèi)排水設(shè)施檢查止回閥無滲漏、銹蝕、松動(dòng)現(xiàn)象，排水流通暢。內(nèi)部機(jī)械聯(lián)動(dòng)開閉靈活、無堵塞。檢查排污排水泵連接法蘭盤螺絲無銹跡，銹蝕、滲漏、堵塞、排水流通暢。檢查消防栓連接口、截門無滲漏。檢查計(jì)量表連接口無滲漏、表盤玻璃無碎裂、表指針無脫落。園區(qū)供水檢查供水井及閥門井蓋無斷裂、井內(nèi)無積土雜物、螺桿手輪無銹蝕、轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，螺干采用黃油保護(hù)。園區(qū)排水檢查排污、排雨水井井蓋無斷裂、井內(nèi)無積土、雜物、污垢、沉淀物堵塞、排水通暢。室外電器設(shè)施檢查室外控制箱、柜指示燈顯示是否正確、箱體鎖體完整、箱內(nèi)電器元件無損、完好、連接點(diǎn)無松動(dòng)、過熱、接地可靠、箱內(nèi)清潔。檢查路燈、地?zé)敉庥^無損、防水密封好、線路無外露。檢查泵電機(jī)聽無前后軸承異常聲音、扇葉無損、機(jī)座固定牢固。弱電系統(tǒng)門禁檢查電子密碼鎖按鍵齊全、鏡頭清潔、字碼清晰、顯示器表面無硬傷檢查門磁螺絲固定牢固、無斷線、門自然關(guān)閉時(shí)能緊密吸合。樓外檢查弱電地面井有無滲水、無雜物、信號(hào)電纜、外觀無損。車場(chǎng)系統(tǒng)檢查出入口、主機(jī)道閘起落是否靈活、主機(jī)設(shè)定、查閱功能是否有效。兒童滑板場(chǎng)檢查滑板場(chǎng)地是否有異物、障礙物，以免傷人。檢查頂部及四面是否有金屬物，以免傷人。檢查各組成部件是否松動(dòng)、脫落。檢查各組成部件連接螺絲是否丟失、是否有防碰蓋帽。場(chǎng)地?zé)o異物、障礙物。無有可能上人的金屬物。各部件連接緊固無松動(dòng)、脫落。連接螺絲完好、有防碰蓋帽。地腳螺栓無松動(dòng)、斷裂。

附錄A 房屋本體維護(hù)周期一覽表序號(hào)項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)每年2次檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。每年1次檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結(jié)構(gòu)梁每年2次檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每年2次檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每年2次檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每年2次檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。金屬構(gòu)件每年2次檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。對(duì)油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。適時(shí)加強(qiáng)臺(tái)風(fēng)暴雨等惡劣天氣時(shí)對(duì)金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時(shí)檢測(cè)。加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對(duì)金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測(cè)維護(hù)工作。在臺(tái)風(fēng)暴雨后加強(qiáng)對(duì)金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每年2次檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年1次檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4屋面防水涂層、采光玻璃每周1次屋面平臺(tái)表面要平整光滑，保持清潔于凈，表面無浮土、砂粒等污物。檢查消防疏散平臺(tái)以及消防通道有無雜物和違規(guī)搭建。檢查平臺(tái)有無積水，檢查平臺(tái)的天溝、檐溝、排水口有無堵塞。檢查平臺(tái)水泥層以及女兒墻表面有無裂縫。每月1次檢查平臺(tái)伸縮縫、分格縫填充物有無變硬疏松，是否開裂、脫邊。檢查平臺(tái)防水層，特別是各接口部位的防水部分是否破損或老化。檢查屋面平臺(tái)各種管道鋪設(shè)是否符合安裝要求，是否存在安全隱患。檢查屋面平臺(tái)各金屬物是否按規(guī)范與避雷網(wǎng)連接，避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷。檢查屋面平臺(tái)金屬物表面油漆是否完好。每年1次全面修補(bǔ)隔熱層板，檢修屋面防水層。檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。5樓地面每月1次檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。對(duì)大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。對(duì)木地板打蠟。每年1次檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6樓梯、扶手每年2次檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。補(bǔ)換損壞的地磚。修復(fù)空鼓的地磚。每年1次油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。對(duì)空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。7公共通道每月1次檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落。檢查中庭外廊護(hù)欄玻璃、支架、護(hù)欄網(wǎng)是否完好。每年2次檢查扶手、踏步有無損壞。補(bǔ)換損壞、空鼓的地磚。每年1次檢查扶手、金屬支架和護(hù)欄網(wǎng)是否生銹。對(duì)空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。5年1次公共通道及門廳的墻面粉刷。注：也可根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)對(duì)墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每年2次檢查內(nèi)墻有無面裂縫、起鼓、脫落部分。檢查內(nèi)墻有無面變色現(xiàn)象。檢查內(nèi)墻有無面滲漏。檢查石土質(zhì)塊材有無破損。每年1次雨季對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。5年1次內(nèi)墻面粉刷一次注：也可根據(jù)具體情況適時(shí)對(duì)墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)。9外墻面墻磚噴涂飾面、玻璃每月1次檢查處墻磚有無破損。檢查涂料飾面、外墻飾面玻璃有無破損、脫落部分。清冼外墻飾面人為造成的污染部分。每年2次結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。處理外墻面變色現(xiàn)象。檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。每年1次雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行檢查，杜絕雨水侵入。對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。備注玻璃幕墻一般一年清洗一次。瓷磚外墻一般三年清洗一次（或根據(jù)具體情況進(jìn)行清洗）。涂料外墻粉刷一般十年一次，更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行（或根據(jù)具體情況對(duì)墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)）。11門窗每月1次檢查木門有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每年2次檢查門窗的易磨損部件。附錄B 公共設(shè)施維護(hù)周期一覽表序號(hào)項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1平臺(tái)每周1次屋面平臺(tái)表面要平整光滑，保持清潔于凈，表面無浮土、砂粒等污物。檢查消防疏散平臺(tái)、消防通道有無雜物。檢查平臺(tái)有無積水，檢查平臺(tái)的天溝、檐溝、排水口有無堵塞。檢查平臺(tái)水泥層以及女兒墻表面有無裂縫。每月1次檢查平臺(tái)伸縮縫、分格縫填充物有無變硬疏松，是否開裂、脫邊。檢查平臺(tái)防水層，特別是各接口部位的防水部分是否破損或老化。檢查屋面平臺(tái)各種管道鋪設(shè)是否符合安裝要求，是否存在安全隱患。檢查屋面平臺(tái)各金屬物是否按規(guī)范與避雷網(wǎng)連接，避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷。檢查屋面平臺(tái)金屬物表面油漆是否完好。每年1次全面修補(bǔ)隔熱層板，檢修屋面防水層。檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。2路面路基每月1次檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。3路燈及線路每日1次檢查燈具完好情況，即壞即修。每月1次檢查玻璃燈罩有無破損，燈口、燈柵有無損壞。檢查有無金屬燈架松脫現(xiàn)象，金屬燈架有無銹蝕。檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。每年2次油漆燈具支架。檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。4停車場(chǎng)（庫）每日1次檢查路面有無積水。檢查停車場(chǎng)地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標(biāo)志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。每月1次檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。檢查限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢查擋車器是否正常。5溝渠池井每月1次檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。檢查雨水篦有無異常。每月1次檢查井底及池底是否有污物沉積。檢查井壁有無裂縫及塌陷。檢查溝、渠是否完好。檢查井蓋完好程度。6排污水管每月1次檢查有無堵塞、漏水。檢查流水是否暢通，接口是否完好。檢查水管有無裂縫。7水箱、水池每月1次檢查有無滲、滴水現(xiàn)象。檢查各觀察口有無加蓋且密封上鎖。檢查溢水口有無紗網(wǎng)密封。每年2次清洗水池、水箱。8雕塑、建筑小品、游樂場(chǎng)每日1次檢查環(huán)境衛(wèi)生是否干凈檢查器械螺絲是否松動(dòng)檢查結(jié)構(gòu)是否完好。9連廊、雨檐臺(tái)每月1次保證標(biāo)識(shí)