-1-中國房地產行業融資面臨的問題及對策研究摘要房地產業是我國國民經濟發展的支柱產業，近10年來房地產業的發展大大的帶動了我國經濟發展，帶動了第三產業的發展，在一定程度上解決了就業艱難、住房需求大的問題。但是相比較于發達國家的金融市場和金融政策，我國的房地產業金融市場還存在著很大的差距，房地產融資體系還不夠健全，所以研究我國房地產的融資具有非常重要的理論意義和現實意義，可以很好的解決我姑房地產融資的當前問題，以促使其能夠健康的發展。房地產企業經營范圍廣、投資規模大、所需的投資金額數目大，房地產企業的自籌資金往往滿足不了企業的生產和再生產的資金鏈，不能有效的支持企業的健康發展。融資是解決企業在投資過程中資金短缺的一個很重要的通道，目前我國的房地產企業的融資方式幾乎大都趨近于多元化，其融資方式主要包括：銀行貸款、房地產信托、債券融資、股權融資、房地產基金等融資方式，雖然房地產的融資方式是趨向于多元化的發展，但是其融資方式之間的相互協調等問題依然不能很好的解決。本文首先對我國的房地產融資進行了概述，在資本結構理論和有效市場理論的前提下，并就目前我國房地產業存在的一些問題進行了闡述，對目前我國房地產企業的融資環境進行了SWOT分析，同時還對依然存在這些問題的原因進行了分析，對典型的A房地產企業進行了案例分析，分析了A房地產企業存在問題、存在問題的原因以及提出了相應的對策和建議；針對目前我國房地產業存在的問題和問題原因，提出了從有效開拓多種融資渠道、完善地產行業融資政策體系、提高房地產企業融資能力三個方面進行論述，從而我國的提出我國房地產業融資的建議和意見。本文旨在從理論和房地產實踐相結合的方法，減輕我國房地產企業融資困哪和融資風險高的問題，為房地產企業的可持續發展提供一個新的思路和新的途徑，以實現企業融資的最優化、最低成本、最低風險的選擇。本文的創新點主要是針對我國的房地產企業存在的問題在融資政策、融資體系、融資能力進行了分析和論述。關鍵詞：房地產行業；融資問題；SWOT分析；資本結構

RealestateindustryisfacingfinancingproblemsandcountermeasuresofChinaABSTACTTherealestateindustryisthepillarindustryofChina'snationaleconomy,therealestateindustryfornearly10years,greatlyboostedthedevelopmentofChina'seconomicdevelopment,ledtothedevelopmentofthetertiaryindustry,toacertainextent,solvethedifficultemployment,housingdemandbigproblem.However,comparedtothedevelopedfinancialmarketsandmonetarypolicy,China'srealestatefinancialmarket,therearestillalargegapbetweentherealestatefinancingsystemsarestillinadequate,sothestudyofrealestatefinancinghasveryimportanttheoreticalandpracticalsignificance,regardless,Icansolvethecurrentproblemsofrealestatefinancinginordertobeabletopromotetheirhealthydevelopment.Realestatecompaniesoperatingawiderangeoflarge-scaleinvestment,theamountofinvestmentrequiredlargenumberofself-fundedrealestatecompaniesoftencannotmeettheproductionandreproductionofcapitalchain,cannoteffectivelysupportthehealthydevelopmentofenterprises.CorporatefinanceistosolvetheshortageoffundsintheinvestmentprocessisaveryimportantchannelofChina'scurrentrealestatebusinessfinancingapproachesmostnearlytodiversifyitsfinancinginclude:bankloans,realestatetrusts,bondfinancing,equityfinancing,realestatefundsandotherfinancing,althoughtherealestatefinancingisgearedtowardsdiversification,butcoordinationbetweenitsfinancingandotherissuesarestillnotwellresolved.Firstly,thecountry'srealestatefinancingareoutlinedunderthepremiseofthecapitalstructuretheoryandtheefficientmarkettheory,andonsomeoftheissuescurrentlyexistinChina'srealestateelaboratedonthecurrentfinancingoftherealestatebusinessenvironmentSWOTanalysis,butalsoonthecausesoftheseproblemsstillexistwereanalyzedonatypicalarealestateenterprisesinthecasestudies,analyzesarealestatebusinessisproblematicbecausetheexistenceoftheproblemandputforwardthecorrespondingcountermeasuresandsuggestions;againstthecurrentChineserealestatecausesoftheproblemsandissuespresentedfromtheeffectiveexplorevariousfinancingchannels,improvethepolicysystemoffinancingtherealestateindustry,realestatecorporatefinancecapabilitiestoimprovethreeaspectsarediscussed,sooursuggestionsandviewsofrealestatefinancing.Thispaperaimstocombinetheoryandrealestatepracticemethodstoreducethedifficultieswhichourrealestatecorporatefinanceissuesandhighfinancingriskforthesustainabledevelopmentoftherealestatebusinesstoprovideanewwayofthinkingandnewwaystoachievethebestcorporatefinanceoptimization,lowestcost,lowestriskoption.InnovationofthispaperismainlyforChina'srealestatebusinessproblemsinfinancingpolicies,financingsystems,financingcapabilityanalyzedanddiscussed.Keywords：Therealestateindustry;financing;SWOTanalysis;capitalstructure

目錄HYPERLINK摘要 -1-HYPERLINKABSTACT -2-HYPERLINK1緒論 -1-HYPERLINK1.1選題背景與研究意義 -1-HYPERLINK1.1.1選題背景 -1-HYPERLINK1.1.2研究目的及意義 -1-HYPERLINK1.2文獻綜述 -2-HYPERLINK1.3研究方法與內容 -2-HYPERLINK1.3.1研究內容 -2-HYPERLINK1.3.2研究方法 -5-HYPERLINK2房地產行業融資概念及理論基礎 -5-HYPERLINK2.1房地產行業融資概述 -5-HYPERLINK2.1.1融資及房地產融資界定 -5-HYPERLINK2.1.2房地產融資特征及原則 -6-HYPERLINK2.2房地產行業融資理論基礎 -7-HYPERLINK2.2.1資本結構理論 -7-HYPERLINK2.2.2有效市場理論 -8-HYPERLINK3中國房地產融資現狀及存在問題分析 -9-HYPERLINK3.1中國房地產業發展狀況 -9-HYPERLINK3.1.1房地產行業融資發展歷程 -9-HYPERLINK3.1.2房地產市場供需情況分析 -11-HYPERLINK3.1.3房地產行業格局分析 -12-HYPERLINK3.2中國房地產融資現狀分析 -14-HYPERLINK3.2.1融資環境SWOT分析 -14-HYPERLINK3.2.2主要的融資模式分析 -15-HYPERLINK3.3中國房地產行業融資中存在問題及原因分析 -16-HYPERLINK3.3.1融資過分依賴銀行貸款，渠道單一 -16-HYPERLINK3.3.2融資中介服務機構缺乏，體系不完善 -17-HYPERLINK3.3.3融資金融監管力度不夠，調控缺失 -18-HYPERLINK4案例分析——以A房地產開發企業為例 -19-HYPERLINK4.1A房地產公司融資基本情況1800 -19-HYPERLINK4.1.1企業簡介 -19-HYPERLINK4.1.2企業融資發展歷程 -19-HYPERLINK4.1.3企業融資現狀 -20-HYPERLINK4.2A房地產公司融資存在問題及原因分析 -21-HYPERLINK4.2.1企業融資存在問題 -21-HYPERLINK4.2.2企業融資存在問題原因分析 -22-HYPERLINK4.3A房地產公司融資創新 -25-HYPERLINK4.3.1融資改進方向 -25-HYPERLINK4.3.2融資問題解決及創新 -25-HYPERLINK5中國房地產行業融資對策及建議 -26-HYPERLINK5.1有效開拓多種融資渠道 -26-HYPERLINK5.1.1開拓房地產信托融資渠道 -26-HYPERLINK5.1.2鼓勵有限合伙制等各類私募基金的發展 -27-HYPERLINK5.1.3資產證券化 -27-HYPERLINK5.1.4積極推動企業在境內外發行企業債 -28-HYPERLINK5.1.5保險資金進入住宅融資市場 -28-HYPERLINK5.1.6大力推行融資租賃方式 -29-HYPERLINK5.2完善地產行業融資政策體系 -29-HYPERLINK5.2.1完善融資產業政策 -29-HYPERLINK5.2.2完善融資金融政策 -30-HYPERLINK5.2.3完善融資稅收政策 -30-HYPERLINK5.3完善房地產行業信用體系建設 -30-HYPERLINK5.4提高房地產企業融資能力 -31-HYPERLINK5.4.1合理選擇融資模式 -31-HYPERLINK5.4.2爭取融資多元化發展 -31-HYPERLINK5.4.3爭取上市拓展融資渠道 -32-HYPERLINK6結論 -32-HYPERLINK6.1總結 -32-HYPERLINK6.2對未來的展望 -33-HYPERLINK參考文獻 -34-HYPERLINK致謝 -36-1緒論選題背景與研究意義選題背景我國的房地產在經歷了1996到2008年的迅猛發展之后，在這幾年內逐漸的顯示出低溫的發展趨勢，這不僅是我國政府的宏觀調控，同時還有一個很重要的因素就是房地產行業的資金鏈跟不上企業發展的需要，大多數的房地產企業都存在著資金短缺的現象。雖然我國政府在2003年的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》之后對房地產融資的要求有所提升，客觀的控制了房地產的發展。但是目前我國的房地產建設還在進行中，并且這是一個長期的工程，房地產行業只是暫時的處于遏制的狀態，但是隨著我國經濟的繼續發展，房地產作為國民經濟的重要組成部分研究其在今后的發展中如何融資獲取資金鏈是非常有意義的。目前，我國的房地產企業的融資方式主要是通過內部融資和外部融資兩個方面來進行的，但是畢竟內部融資的金額數目有一定的限制，所以對外部融資的繼續研究是不可或缺的。我國的房地產企業目前也漸漸的步入了多元化融資的渠道，其主要的融資方式包括銀行貸款、房地產信托、債券融資、股權融資、房地產基金等渠道和方式，但是房地產行業的融資還是存在一定的難度，并且融資風險較大。所以在我國房地產企業融資渠道多元化的基礎上，繼續拓展融資成本低、風險小的融資方式是不可缺少的。研究目的及意義房地產作為國民經濟的支柱產業以及受到了政府和房地產開發企業對拓寬企業的融資渠道越來越重視，所以對我國目前房地產行業融資中面臨的一些問題的研究依然是非常重要的。本文的主要對我國的融資中存在你的一些問題的原因進行了分析，就目前我國融資存在的一些潛在的問題提出了建議和建議，對一些還沒有使用的融資方式進行了論述，希望在今后我國房地產業持續發展的道路上起到一定的借鑒的作用。房地產的“過熱”、“過冷”發展都對我國的經濟有一定的沖擊影響，所以研究房地產的融資是我國經濟能夠持續穩定發展的基本要求；房地產是當前我國的經濟支柱產業，研究房地產的融資可以有效的加速金融機構的改革，為金融結構的改革提供新鮮的血液；改革開放之后我國的經濟持續高速發展，房地產業的發展城鎮化建設的繼續推行的基本要求。我國的市場經濟下，房地產企業要繼續生存的基本保障就是保證一個暢通的融資渠道，隨著各種融資模式的不斷使用，以及融資方式多元化的應用，當前我國的房地產融資還是存在一定的欠缺，本文的研究為我國房地產企業融資方式在今后的選擇和發展有一定的指導和借鑒意義；同時對相關人士研究我國房地產行業融資模式有一定的參考價值。文獻綜述我國的有關學者和專家對房地產的投資融資在今年來也做了許多相關的研究，我國學者的研究重點主要是傾向對國外已有的一些制度和融資工具的借鑒基礎上結合我國的房地產發展的現狀探究新型的適用于我國的融資制度和投資融資工具。目前我國房地產投資融資主要觀點有以下幾點：（1）張育才在2004年的時候提出我國的房地產業應該積極的利用資本市場，將上市、海外融資等結合起來是我國房地產發展的一個方向，同時指出我國的房地產業投資融資制度應該在借鑒國外房地產投資融資制度的基礎上結合我國自身的特點，建立自主創新的制度；（2）匡繼蘭等在2009年發表的《論房地產融資結構多元化的必要性》主要闡述了我國房地產在銀行貸款這一環節中的問題以及所帶來的危害，指出了我國房地產應該走多元化投資的路線，以將房地產投資融資帶來的風險進行分散的觀點；（3）楊悅在2010年發表的《中國房地產融資市場發展趨勢分析》中研討了我國的房地產業發展趨勢以及我國房地產的投資融資格局。當前我國對于房地產投資融資的研究主要是房地產業的發展政策研究和投資融資的工具研究，因受到我國的金融投資制度的影響，房地產的投資融資整體程度偏低，對我國房地產的投資融資制度的討論和研究還需要進一步的研究。（4）周永平（2010）對主要融資方式的優缺點、政策約束和成本進行分析最后得出實現融資渠道多元化是房地產業持續發展的必由之路，這不僅需要在融資渠道實現新的拓展，還需要對融資制度進行創新。促進房地產融資的市場化、多元化；大力發展直接融資模式，不斷拓寬融資渠道；完善房地產開發企業融資市場建設。（5）熊立（2012）認為信托在我國的房地產發展中有著很大的發展空間。（6）李嬌（2012）等對我國房地產的地域性差異進行了分析，提出不同的地區房地產的發展程度不同，各房地產企業應該按照自身的發展選擇合適的房地產融資方式。（7）李娜（2013）認為結合國內銀行貸款、信托融資、債券融資、銀信合作等融資方法，并對這些策略進行風險評估，會對二線城市的中小型房地產融資有實質性的幫助。房地產金融投資制度和融資制度隨著房地產行業的發展逐漸的趨向于完善的程度，但是對于國外的一些融資制度的照搬不適合房地產企業在我國發展，沒有建立自主的融資投資制度，其次在走多元化的路線中沒有根據我國的實際國情在針對具體的融資方式選擇融資成本和融資風險的最低化。在綜合分析我國多元化融資方式和制度的完善中沒有一個較為明確的意見和建議。研究方法與內容研究內容本文的主體在結構上分為六個章節，主要的研究內容如下：第一章：這部分主要是對課題研究背景、選題的研究意義和研究背景，對國內外研究現狀的文獻綜述、研究內容和研究方法的分析。第二章：此部分主要從概念和理論出發闡述了房地產行業融資概念及理論基礎，為在后面的論述和研究提供一個理論基礎。第三章到第五章是本論文的核心部分。第三章：此部分內容主要是對中國房地產融資現狀以及存在的問題進行了分析和討論，引出后文的論述。在第一節中總結了我國房地產行業融資的發展歷程，對房地產的市場供需情況和行業格局進行了分析；在第二節通過SWOT分析法對我國房地產融資的現狀進行了論述性分析，針對固定的融資模式進行了分析；在第三節中提出我國的房地產融資存在的一些問題，渠道單一、融資體系不完善、金融管理力度不夠等問題；在第四節中針對我國房地產行業存在的問題進行了原因分析，本文主要就資本市場有效性差、房地產融資結構不合理、受到外部環境影響進行了分析。第四章：本章節主要是對我國典型的房地產公司A房地產開發企業為例，進行了案例研究，主要對該企業融資制度存在的問題和出現問題的原因以及解決問題的方法進行了探討。第五章：本章節主要是對我國房地產行業融資對策和建議進行了論述。在第一節中重點論述從開拓房地產信托融資渠道、鼓勵有限合伙制等各類私募基金的發展、資產證券化、積極推動企業在境內外發行企業債、保險資金進入住宅融資市場、大力推行融資租賃方式等方面來論述有效的開拓房地產行業的融資渠道多元化；在第二節中從完善融資產業政策、完善融資金融政策、完善融資稅收政策、完善房地產行業信用體系建設等角度出發論述了完善房地產行業的融資政策體系；在第三節中就企業自身提高其融資能力角度出發提出了通過合理選擇融資模式、融資多元化發展、上市拓展融資渠道等方式進行。第六章：主要對本文的主要研究內容進行總結，對未來房地產行業投資融資的研究進行了展望。本論文的結構圖如下圖所示：

有效開拓多種融資渠道完善地產行業融資政策體系渠道提高房地產企業融資能力渠道中國房地產行業融資對策及建議案例分析——以A房地產開發企業為例A房地產企業融資存在問題及原因分析A房地產企業融資創新A房地產企業融資基本情況中國房地產融資現狀分析中國房地產行業融資中存在問題中國房地產行業融資存在問題原因分析中國房地產業發展狀況中國房地產融資現狀及存在問題分析房地產行業融資理論基礎房地產行業融資概述國內外研究現狀研究內容和研究方法選題研究背景、意義和目的緒論融資概念及理論基礎中國房地產行業融資面臨的問題及對策研究有效開拓多種融資渠道完善地產行業融資政策體系渠道提高房地產企業融資能力渠道中國房地產行業融資對策及建議案例分析——以A房地產開發企業為例A房地產企業融資存在問題及原因分析A房地產企業融資創新A房地產企業融資基本情況中國房地產融資現狀分析中國房地產行業融資中存在問題中國房地產行業融資存在問題原因分析中國房地產業發展狀況中國房地產融資現狀及存在問題分析房地產行業融資理論基礎房地產行業融資概述國內外研究現狀研究內容和研究方法選題研究背景、意義和目的緒論融資概念及理論基礎中國房地產行業融資面臨的問題及對策研究

研究方法本篇文章主要是對我國房地產投資融資制度進行研究，通過提出存在的問題、分析存在問題的原因、典型案例分析以及針對問題解決的建議和意見。文章主要是通過案例分析將理論分析和實踐分析相結合、運用了實證分析和案例分析相互聯系。論述了我國房地產行業投資融資制度存在的問題、對存在問題原因的探討，從目前房地產行業的投資融資的市場環境、經濟環境等方面出發提出了房地產行業存在問題相對應的建議和意見。通過微觀分析和宏觀分析相互結合的方式方法，我國房地產行業的投資融資制度受到的宏觀因素主要是我國國家的融資投資制度、行政法律等的影響；而影響其微觀因素主要是企業自身的市場、融資投資的渠道、融資投資等的方式。本文通過對上述分析方法的綜合分析利用，力求探討出目前影響我國房地產行業投資融資制度的因素，并且從根本上找到一個解決方法，使在多種投資融資模式不斷的相互借鑒和融合，已達到目前我國社會制度的高效、快捷、使用的投資融資模式。房地產行業融資概念及理論基礎房地產行業融資概述融資及房地產融資界定融資的內涵所謂融資（Financing）即是以一種信用的方式調劑一定的資金進行融通和流動，主要是針對資金欠缺的一方。投資融資過程主要有融出資金方和融入資金方兩者的交易，融資投資對于二者都有利益可言。對于融入資金方通過投資融資可以解決自己在經濟上的欠缺，從而獲得更大的利潤，而融出資金方主要是通過對融入資金方提供的資金來獲得利益——利息。房地產融資房地產融資主要是指融資的過程主要是針對國家房地產業的發展，促進房地產的消費和房地產資金的流通、以及對房地產企業的生產和再生產的一種投資的金融活動。作為國民經濟的支柱行業，房地產行業在開發、建設、經營以及后續工作的進行中所涉及的范圍較廣，規模大，所以使其的投資金額數目大，因此由于很多的房地產企業在經營的過程中出現資金的欠缺的現象，這就主要是通過房地產企業的融資來解決。房地產融資主要是通過資金的借貸、賒欠以及其他的融資方式進行的。金融業的投資融資是房地產業能夠生產和再生產的基本經濟支持，房地產的發展中主要的資金流動是通過投資和融資的形式進行的，金融業的融資是房地產的資金流通載體，所以，房地產融資也是房地產對籌集資金、融通資金、結算資金等過程的綜合。房地產融資特征及原則房地產融資特征房地產融資相比較與一般的投資融資項目來比主要有以下的3個特征：（1）房地產行業經營時規模較大，金額投資數目較大，所以對資金的需求量也有著較高的要求和依賴性，特別是對房地產企業對資金的融通具有非常高的要求，否則企業的經營、開發、建設等程序就會中斷，所以房地產企業必須通過內部、外部各種手段和方式來獲取金錢的融資，對于房地產企業來說，通過銀行貸款可以解決某些錢款緊張的局面，但是因為其資金需求量大，不能從根本上解決問題，所以目前房地產企業的融資渠道都是趨向于多元化。（2）房地產企業的房屋和土地是作為融資時的基本保障。雖然當前我國國家對土地不斷的進行改革和調整，但是近幾年我國國內的房價持續上漲為房地產企業擁有融資企業投資的資本。我國的人口居住的特征使得部分地方的土地成為稀缺性資源，隨著當地經濟技術的發展，對土地的數量和質量等要求和需求不斷的增加，增加了房子和土地的附加值，土地和房產的抵押成為金融機構歡迎的融資條件。（3）房地產業的融資潛在的風險性比一般的融資要大很多，這主要是房地產業的宏觀和微觀的周期關聯度非常的明顯所導致，并且對國家對房地產行業的政策的調整等非常敏感，若是資金緊張，則經常出現資金的波動幅度大等特點，同時在開發的過程中變化隨時可能發生，具有不確定性。所以對于房地產也的投資融資往往分散在開發項目的整個環節中。房地產企業所面臨的風險也將隨之增加。房地產融資原則融資原則是企業進行融資過程時的依據，也是企業融資所必須考慮的基礎，目前對融資的過程最成熟且對大多數房地產企業所接收的方式是：確定融資的數量——融資渠道分析——融資方式及成本比較——融資方式的選擇及融資方案的評價。（1）保證資金的合理性房地產融資的主要目的就是為了解決企業在經營的過程中所出現的錢款欠缺問題，所以在企業在進行融資之前，必須對企業的經營規模有一定個把握，以免在融資的過程對資金的缺口把握不住，導致融資過多或過少，造成人力物力的浪費，同時也是為了保障資金利用的合理性。為了更好的把握住資金的缺口大小，企業應該講銷售和指出做一個計劃和協調。（2）確定最佳的融資順序在現在的房地產企業發展對于融資多元化制度的建設越來越完善，企業在對融資選擇的時候有較多的方式。所以企業在融資的時候應該確定好最佳的融資方式的順序性，以降低企業的成本，一般情況下，房地產企業的最佳融資順序為內源融資、銀行貸款、債券融資、租賃融資、引入基金、委托貸款、房地產信托、發行股票融資等。（3）融資費用適當原則房地產企業融資方式隨著融資業的發展越來越多。但是不管是企業采取什么樣的方式來融資，都要付出一定的代價，所以企業在選擇融資方式的時候應該對從不同渠道融資的過程進行成本的預算，同時還要考慮融出資金方的出資的潛力、規模的大小、以及資金及時的到位、結束時的條件、融資的成本等問題。以便選擇最佳的融資渠道，使企業獲取最大的利益。（4）企業獲利和安全性原則企業融資的目的是解決企業資金欠缺問題，但是終極方向企業能夠持續生產和再生產，為了企業獲得更大的利益。融資必須是保證企業在盈利的角度（主要體現在管理盈利能力、產銷盈利能力和財務盈利能力三個方面），通過融資和投資使得企業不斷的發展壯大，但是在融資的過程中，企業還需主要融資的安全性，把融資風險降到最低是融資的基本保障，要保證融資過程是安全有效地進行的。房地產行業融資理論基礎資本結構理論對于資本結構在西方經濟學中，資本結構主要以下幾種解釋：（1）資本結構是指企業的所有經濟來源，主要有企業的自身資本和欠債資本。（2）資本是指企業在運行時的長期的經濟來源，主要是指自身資本和欠債資本的對比關系。（3）企業的資本結構是指企業的自身資本和融資資金的比例關系。一個企業擁有一套合理的資本結構是非常重要的，現代的資本結構理論主要有以下的幾個典型代表：MM理論MM理論作為現代資本結構理論的雛形是美國學者Modigliani和Miller在1958年在《資本成本、企業財務與投資理論》中提出的。該理論的主要觀點是在企業所得稅、交易成本、破產成本等信息不考慮的前提下企業的本身價值與企業的資本結構沒有關系。不同資本結構的企業的總價值是一樣的，資本結構對于企業的自身價值是不存在任何影響的。權衡理論權衡理論是在20試世紀70年代產生的，該理論認為任何一個企業根據自身的特點和特色都有一個最佳的資本結構，且企業實行這個資本結構時對企業所帶來的利益價值是最大的。如果企業在融資的過程中只是片面的追求融資的代價比較低時會從側面增加企業的運行風險和其他的費用，這極容易導致企業的財務危機，更甚者會導致企業的破產。所以從一定的程度上來說，適合企業自身的最佳資本結構是能夠在企業資金欠缺和隨著負債增大的情況下增加給企業帶來的風險和投資與企業自身的利益之間的一個平衡點。代理成本理論代理成本理論是Jensen和Meckling在1976研究最佳資本理論是提出的，代理成本理論其主要的創新點是將企業的高級管理者與股東的利益所造成的沖突所導致的代理成本增加定義為“外部股票代理成本”，隨著公司債務的不斷增加，債權人的監督成本也不斷的上升，這樣使得債權人會有更高的利益，而使得公司的成本降低，而這個代價最終要股東所來承擔，這就會使股東的價值降低，但是根據代理成本理論，債務資本適度的資本結構會增加股東的價值。信息不對稱理論70年代，信息不對稱這一現象引起了美國的三位經濟學家的重視和關注，為市場經濟的發展提供了一個探索的新的角度。信息不對稱是市場經濟的缺陷，為了減少信息的不對稱對市場經濟所帶來的危害，政府部門應該定期的對信息不對稱進行宏觀調控。信息不對稱理論主要是指在市場經濟活動進行的過程中，不同專業、不同行業的人士對其他行業的了解較少，之間的溝通往往會出現一些差異或者歧義等，這往往使掌握信息較為全面的一方占有有利的地位，所以信息不對稱理論認為在市場活動中賣方比買方更加了解商品的各種信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補信息不對稱的問題。有效市場理論20世紀初，法國的數學家叫路易斯·巴舍利耶將統計分析和股票收益利率結合在一起進行分析，被認為是有效市場理論的奠基人。美國芝加哥大學的著名學者尤金·法瑪在1965年在JournalofBusiness提出了有效市場理論（EfficientMarketsHypothesis，簡稱EMH）。有效市場理論主要有三種形態：（1）弱式有效市場理論（weakFormefficiency）：這個理論主要認為證券價格可以反映有關證券的價格、交易量。證券市場的若有效指的是證券價格歷史信息對證券的價格不產生影響，該理論認為在弱式有效的情況下，市場價格已充分反應出所有過去歷史的證券價格信息，包括股票的成交價、成交量、賣空金額，融資金融等。（2）半強式有效市場理論(Semi—StrongFormEfficiency)：證券價格能夠反映公司的收益、股息、歷史價格等問題，所以該理論認為不僅能夠體現歷史的價格信息，所以此理論認為價格可以反映出公司有關營運前景的信息。（3）強式有效市場理論(StrongFormEfficiency)：強有效證券市場是指有關證券的所有相關信息，包括公開發布的信息和內部信息對證券價格變動都沒有任何影響，即如果證券價格已經充分、及時地反映了所有有關的公開和內部信息，則證券市場就達到了強有效市場。強式有效市場理論認為價格已充分地反應了所有關于公司營運的信息，這些信息包括已公開的或內部未公開的信息。西方的房地產發展理論對我國的房地產發展有很好的指導意義，但是部分理論的發展在我國的實踐中并不能有效的發揮其作用，我們應該綜合考慮西方房地產發展理論的各個優勢，結合我國自身的特點建立自身的發展特點和發展方向以及理論支持。西方資本結構理論在房地產中的發展中對企業構建其自身的融資投資基本方向和方式有一個指導作用，而有效市場理論更重要的是房地產企業的發展。我國的房地產企業應該綜合兩者建立起適合我國房地產業的基本支持理論。中國房地產融資現狀及存在問題分析中國房地產業發展狀況房地產行業融資發展歷程在20世紀80年代時我國主要是通過“蓋房子”、“家屬院”等形式來滿足人們對于土地居住的基本要求，并且我國政府也頒布了《土地法》、《規劃法》等和土地相關的法律文件。在80年代末，隨著國民經濟的增長，人民對住房的要求也越來越高，同時價格較低的住房也很受人民的歡迎，所以人們對于住房的需求越來越大，但是在住房上還是主要以政府的統一修建、統一派發為主，房地產還處于發展的萌芽階段。隨著改革開放對我國東南部帶來的經濟迅猛發展，1991年~1995年，廣州、深圳等地區進入了開發房地產的高潮時期，一些企業借著這個機會，大力的炒作炒樓、炒地等現象變的隨處可見，促進了我國房地產行業的發展；到了1995年~2003年由于中央政府的宏觀調控，房地產的發展處于一個比較穩定的狀態，市場價格和消費者的需求呈現出平衡的關系并保持不斷的增長，蔓延到全國，這一階段的穩定發展為今后全國性的房地產起到了一定的鋪墊作用；2003年~2007年隨著國家政策的不斷改革，房地產進入到一個調控和反調控、反思與發展的階段。隨著全國性的房地產行業炒樓、炒地的蔓延，房地產市場明顯的出現過熱的現象，同時也在這一個時期，國家相應的頒發了10多項政策和制度，主要的涉及范圍有土地、信用貸款、經濟適用房、房價等來宏觀調控房地產的過熱發展。但是政策的頒發在實際的操作應用過程中不是被擴大就是縮小，使得政策措施起到的宏觀調控作用并不是很明顯，2006年~2007年，國內的房地產出現了爆發式高溫的增長方式，政府部門更是頒發了相關的法律文件等來限制房地產的高溫發展，為房地產的發展降溫。到了2007年之后，國家政府開始全力的調整房地產的發展，房地產進入了低溫之后在2009年又有所復蘇，目前在一個較為穩定的狀態下發展。FigureSEQFigure\*ARABIC1中國人均GDP水平與房地產行業發展階段資料來源：中國指數研究院房地產市場供需情況分析FigureSEQFigure\*ARABIC2GDP與房地產發展吻合度分析資料來源：中國國家統計年鑒由上面兩幅圖我們可以看到到了1996到1998左右，人均GDP為821美元，開始對住房等有了一個較高的要求，房地產進入了出事階段，從1998年到2004年，隨著經濟水平的發展，人均GDP上升到1274美元，我國南部開始了房地產的初期發展，并且以一個非常迅速的速度發展，全國性房地產行業進入了一個起步階段。目前房地產正處于1300～8000美元階段，正是發達國家所經歷的房地產業高速發展期，也是我國房地產的快速發展時期，近10年來，中國人均GDP年增長進度一直保持在10%以上，根據國務院發展研究中心預測，2010—2020年經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000美元，也就是說，中國房地產業仍將保持15～20年的快速發展。FigureSEQFigure\*ARABIC3中國住宅價格及房價收入比走勢圖資料來源：中國統計年鑒房價的收入比例可以大概的反應我國居民對房價的接受能力和住房的支付能力，隨著房價的持續高速增長，購房已經成為當前大多數人民的一塊心病，居民在正常的收入增長及房價增長下，房價收入比呈現平穩變動。通過上圖我們可以看到：按照我國的平均房價的變化特征大致可以分為5個階段：第一階段是1991—1993年，房地產行業步入初始階段，房價的收入比例幾乎保持著較快增長；第二階段是1994—1996年，1994年之后由于國家的宏觀調控房價的收入比例大幅下降，房價的收入比例變的較為平穩并保持上升的趨勢；第三階段是1997—2003年，在1997年由于全國性的房地產業的雛形，使得在1997年出現大幅的增長，但是在2007之后呈現出較為平穩的趨勢；第四階段是2004—2006年，每戶住房總價快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對平穩：第五階段是2008—2009年，期間平均房價收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可見降幅較為平緩。從國際比較來看，目前中國居民購房能力要明顯低于國際水平。FigureSEQFigure\*ARABIC4房地產開發貸款趨勢圖數據來源：中國人民銀行由上圖我們可以看到在房地產的初期以及快速發展時期，房地產開發貸款余額大約保持在25000左右，且房地產開發貸款余額同比增長率有著較大的變化，在2010年之后，余額的同比增長率相比前期有所下降，但是地產開發貸款余額還是保持著增長的趨勢。房地產行業格局分析我國的房地產行業在僅10幾年以來發展迅猛的發展，房地產行業的融資屬性和投資制度也不斷的被完善，逐漸的形成了一定的格局。因為房地產行業對我國第三產業的帶動是顯而易見的，所以房地產行業的針對不同的個體、集體、不同的角度都有著不一樣的格局形式，所以對我國房地產行業的格局的不斷完善還需要對格局進行全方位的分析。從融資對象方面來說，房地產的融資對象主要分為個體和集體兩個方面，個人部分主要是消費者在購買房子時的的住房貸款。因為我國最高人民法院在對關于任命法院民事執行中查封、扣押、凍結財產中規定了對于購買房屋后無力還款者銀行有權利對房屋進行抵押、拍賣、、抵債等行為，這就使得個人的住房貸款風險增加。房地產企業在進行融資的過程中對其抵押的房屋等一些資本也是存在著一定的風險性，對銀行的貸款以及其他金融機構的投資有著一定的保護性。從資金來源方面來說，房地產企業的資金來源主要分為國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。在政府和企業自身的宏觀調控政策影響下房地產開發企業國內貸款得到了有效控制，債券所占比例相當小，利用外資金額近四年來逐步提高，而自籌資金及其他資金增幅較快。從融資方式來說，房地產企業的融資方式劃分主要包括銀行貸款、上市融資、發行企業債券、房地產信托和海外地產基金等。各種融資方式占據的市場份額差異較大，受宏觀政策的影響也較大，歷史形成的痕跡較明顯。中國房地產融資現狀分析根據我國《中國統計年鑒2007》中的統計數據可以看出，隨著房地產企業的實力逐漸的上升，我國的房地產企業的自籌資金不多的上升，但是總的來說企業的融資方式中銀行的貸款是企業融資的主要通道。FigureSEQFigure\*ARABIC5房地產企業的主要的融資方式及其變化情況資料來源《中國統計年鑒2007》中國房地產融資現狀分析融資環境SWOT分析SWOT分析是指考察研究對象的優勢（strengths）、劣勢（weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats）等因素，這些因素構成了規劃的基礎（UnderlyingPlanning）。其中，S、W是內部因素，O、T是外部因素。按照企業競爭戰略的完整概念，戰略應是一個企業“能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環境的機會和威脅）之間的有機組合。SWOT分析方法自形成以來，廣泛應用于企業戰略研究與競爭分析，成為戰略管理和競爭情報的重要分析工具。分析直觀、使用簡單是它的重要優點。優勢（strengths）分析隨著人們對住房的要求越來越高，住房以及成為現代生活的潮流，所以對于房地產企業來講這是他們對于個體資金回籠的一個機會，消費者的購房導致房地產企業在資金的周轉周期減短，投資回收較快，減少了企業的融資成本，增加了企業的利益。對于大型的房地產企業來說，由于企業的資產較為雄厚，容易獲得融資機構的投資和支持，使得企業融資渠道寬廣，融資較為容易。企業自身的資金較為充足，由《中國統計年鑒2007》我們可以看到隨著房地產企業的發展，企業的自籌資金也在不斷的增加，這就說明企業的有形資源實力強，所以企業的自籌資金是最直接降低融資成本的方式，同時風險性也較小。劣勢（weaknesses）分析隨著房地產行業的大規模發展，城市的集中化發展和建筑密度的增加，且國家的土地政策和城市規劃等宏觀調控政策使得目前對于房地產企業來說土地的規劃是一個很重要的難題，大多數企業都面臨著土地貯備的問題。對于房地產企業來說土地使其基本的資源，所以在獲得建筑土地的問題上房地產企業有著相互競爭的劣勢。大型企業投資的建筑項目一般情況下規模較大，需要的資金更多，不僅對融資渠道的壓力大，同時風險性也隨著增加。由于近10幾年以來，房地產已經成為一個熱門的行業，所以房地產企業的增多也不斷的增加，使得企業之間的競爭力增加，對項目的簽約等造成一定的壓力。機會（Opportunities）分析銀監會在2009年初對房地產企業的各項信貸監管規章、政策等進行了評估和調整，也明確的提出了銀行等金融機構設立針對于房地產企業相關的機構，這對于一些在投資中資金欠缺的企業來說是一個很好的機遇。國家的一些相關的政策中也對房地產企業拓展其融資方式和融資渠道進行了一定的規定，房地產企業可以緩解自身資金欠缺的困難，同時也有一個潛在信息，房地產企業依靠融資渠道可以獲得更多的資金支持。企業融資投資制度的不斷完事，也使得企業強化了自身的信用意識，能夠依據一定的理論來建立起企業內部的融資機構，從硬件方面來講，可以更加有效的解決企業欠缺的問題。威脅（Threats）分析對目前我國的發張狀況來看，房地產行業雖然在緩慢的發展，但是由于發展水平的限制，房地產行業還是不是很景氣，消費者的購房意愿和政府部門的調整使得房價下跌較為研究，很多地方也出現了空地產的情況。土地資源的緊缺等一系列因素使得當地產在投資時所需的資金規模更為龐大，使得房地產企業的融資、生產和再融資再生產的經營鏈連接不上，企業的利益也是隨著降低。同時融資政策和制度的不完善對房地產企業融資渠道、融資方式等都有一定的限制。經濟危機以及經濟風暴導致金融機構不穩定，增加了房地產融資的難度。主要的融資模式分析目前我國房地產的主要融資模式有：銀行貸款、房地產基金、公開上市、房地產融資證券化、房地產信托投資等模式。銀行貸款是目前房地產公司融資的主要渠道和融資方式，其中主要以信用貸款、擔保貸款和抵押貸款三種形式為主；房地產基金主要是指私募或者公募的資金來保持企業的政策投資運行，其中私募（主要包括股東的投資、股本的投資合作等）不僅可以解決企業的資金欠缺，還可以降低融資成本和風險。公開上市是房地產企業能夠最直接、最有效的獲得資金的渠道，企業能夠有效的降低融資成本，是企業最佳的選擇方式，但是目前，我國的房地產企業公開上市還存著著一定的困難，這主要是因為資金周期性變化較大和資金的使用不連續化。房地產融資證券化是指將一些流動性較低的房地產投資轉變為一種金融交易的過程。不僅可以降低金融風險，還可以提高資金的流動性、為企業提供更為廣闊的資金來源方式。房地產信托主要是將企業的項目、項目資金等集合在一起，按照國家的政策和制度對應于企業自身的特點通過財政部門來安排自己的融資方式，在信托方面我們應該借鑒美國的發展經驗，來完善我國在房地產信托上的欠缺。中國房地產行業融資中存在問題及原因分析融資過分依賴銀行貸款，渠道單一房地產的投資因為其經營范圍廣、經營規模大，所以資金需求量大，我國的大多數房地產企業都存在嚴重的自己欠缺問題，而為了企業的生產和再生產，最主要的一個方式來彌補資金短缺的問題就是通過融資的方式來解決。從理論上來說，當前房地產企業可以選擇的融資方式和融資渠道有很多（銀行貸款、房地產基金、公開上市、房地產融資證券化、房地產信托投資等模式），完全可以建立起多元化的融資渠道，但是由于企業考慮到融資成本和風險的問題，經常對于一些風險較大、融資成本較為高、手續復雜、難于流通的方式不采用同時目前的政策和法律環境，并不是太有利于多元化融資渠道的發展，雖然公開上市是直接融資的好渠道，但是公開上市審查過程比較復雜，所以公開上市融資的房地產企業比較少，企業總是傾向于企業的利益最大化，所以有很多企業是主要選擇銀行貸款作為融資的主要方式，過分的依賴銀行貸款導致融資的渠道單一。據wind資訊上的數據顯示，1997年到2007年來自銀行貸款的房地產融資金額站到了全部融資金額的46%，這個數據我們可以明顯的看到大多數的企業都是傾向于銀行貸款的融資渠道，企業都集中于銀行貸款使得銀行的金融壓力大，出臺一定的政策來緩解貸款的壓力，使得企業的貸款渠道單一。我國的資本市場發展時間較短，相應的理論較少，發展不健全使得房地產企業在融資時導致體系的效率低下、金融市場不發達等現象。其中體系的效率低下主要是因為資金鏈不能有效的配置，融資的困難使得房地產企業對融資的需求達不到滿足，而一些金融機構把一些浪費在了儲存而不是尋找投資機構，不能將閑置資金最大的滿足資金需求方，讓應有的資金發揮其最大的作用。不能夠充分的利用社會的資金，房地產企業過分的依賴銀行貸款，對于融資社會資金不重視，導致原本可以利用的一部分社會資金流失，增加了房地產企業自身的融資難度和融資機構的壓力。不能形成一個完整的金融配置資源是體系效率低下的一個很重要的原因。隨著房地產在近10幾年內的迅猛發展，房地產的金融市場也有所發展，比如推出一些新型的融資方式房地產信托、住房抵押貸款證、住房金融債券。但是因為我國房地產業的迅猛發展，政府對房地產業的宏觀調控減少了銀行對房地產的貸款，導致房地產行業融資壓力大，融資難度大，所以本來不夠請打的房地產融資市場在政府的宏觀調控下顯的更加的缺乏資金，導致房地產企業融資體系的效率不高。融資中介服務機構缺乏，體系不完善房地產的融資中介機構和融資體系急需完善。我國的房地產所面對的融資中介機構體制極大的落后于房地產企業對于融資的需求。融資中介服務機構體系的不完善很大程度上與我國的法律體系不健全有著一定的關系，房地產企業沒有配套的法律法規使得在房地產中融資機構的發展表現出一定的滯后性，其滯后性主要是表現在融資服務機構（評估機構、抵押貸款機構、保險機構、擔保機構等）的不完善，融資服務機構不完善使得在辦理融資的程序的時候流程不清不楚，導致企業融資難度增加，且融資時前期評估等做的不是很充足往往在融資之后出現一系列的后續問題。由于金融服務機構的缺乏，企業在融資的過程中出現上市融資難度大債券融資相應的手續繁瑣、程序復雜，有些金融機構的審批時間過長，企業為了自身的時間和利益考慮并不是愿意選擇。同時由于融資機構對于融資形式的不重視，導致很多的融資機構都是使用同一類型的融資方式，并沒有一些多元化的形式來讓房地產企業來選擇，一些創新的融資方式較少，融資機構缺少一定的活力，對資金流動的促進性不強。從1996年到2008年我國的房地產企業的資產負債表現出一個較高的狀態，雖然這幾年內負債率是不斷的下降的，但是下降的幅度并不是很大，企業的負債率依然非常高，這主要是因為我國的房地產的融資結構不合理造成的結果。首先主要是房地產企業片面的追求銀行貸款來減少工作量而對自身資金的積累不重視，沒有抓住房價上漲帶來的大量的海外資本、社會資本等資金。我國的很多房地產企業都表現出內部融資成本低下的融資結構，企業不考慮自身內部的融資資源，而是盲目的追求了融資成本大、從融資風險高的其他融資方式。同時到目前為止我國還沒有明確的出臺關于金融信用的法律法規，所以相關的機構對信用的意識不強、金融交易之前的信用基礎底、金融交易沒有最基本的保障從而造成部分企業的嚴重行為，直接的增加了房地產企業的融資難度，潛在的增加了房地產企業的融資成本，如果不加以調整，則有可能形成一種惡性循環，部分投機分子利用這個空洞對房地產的融資結構進行沖擊，沒有了融資信用，房地產企業就丟失了融資的資本，從而增加房地產企業融資困難程度，縮小房地產企業的融資渠道方式，從而使融資結構變的不合理。融資金融監管力度不夠，調控缺失房地產因其投資規模大，涉及的范圍較為廣，所以在投資時風險較大，對于融資機構來說，投資項目的風險是一個必需要評估的問題。但是目前我國的融資機構的監管力度還需大大的提升，中國人民銀行、銀監會等都缺少一些的相關的監管部門，為了使提升房地產業融資的監管力度，應該建立起一個多元化的金融監管體系，這樣房地產業在融資的過程中可以避免較大的風險投資，金融機構也可以減少自身的風險。我國的法律法規《證券法》、《擔保法》、《信托法》等文件中都對金融機構的監管和調控做了一定的規定，但是還不是非常的完善，目前無論是房地產企業還是金融機構都沒有一個專業從事分析、統計與監控、調控的服務機構或者體系，而是在投資融資的過程中及時的抽調相關人員來解決問題，這在一定的程度上就表現出了被動的狀態。同時房地產企業和融資機構的內部控制機構和體制不是非常的健全，往往在投資融資的運行過程中出現漏洞，經常造成房地產業在用款時金融機構不能按期合理的放貸款，所以在內部機制和融資中兩方面的節奏的統一性還需進一步增加。外部環境對房地產企業的影響極其大，特別是對于我姑政府頒發的一些文件和調控政策。房地產企業的開發主要受到土地資源的開發、金融市場的波動這兩大外部環境的影響。隨著城鎮化建設的發展，政府對于城市的規劃看得越來越重，這就讓企業在土地的開發上受到了一定的限制，由于某些地方的資源較為匱乏，財政部門采取出賣土地來達到財政的需求，使得放低產企業土地開發的難度和成本的大大增加，財政部門對資金的收集，減少了房地產企業的資金流通回轉，造成更大的資金缺口。我國政府與房地產之間的協調性差，政府在對房地產企業做出宏觀調控之后，房地產企業來不及調整，給房地產企業、房地產金融、房地產市場的規劃和發展造成了不便。并且就消費者和房地產企業而言，消費者缺乏一定的知識基礎和信息，處于一種劣勢的地位，消費者的反應直接對房地產的市場有著沖擊性的影響，降低房地產的市場效率，而這些主要是因為我國沒有明確的法律法規的規定。房地產企業對外部環境的分析缺少，不主動的去防范一些金融風險是造成其容易受到外部環境影響的主觀原因。案例分析——以A房地產開發企業為例房地產企業作為我國經濟市場中的重要力量，對于國民經濟的發展有著重要作用。而紫菘房地產公司作為成立于上個世紀八十年代的房地產公司，可謂是房產公司中的元老，而從目前來講，紫東房地產公司在融資方面有著一定的特色，可謂是房地產融資的有效代表。因此，在本文的研究中，為了進行房地產行業融資面臨問題的有效探討，特選取紫菘房地產公司為研究案例，來進行相關問題的研究。A房地產公司融資基本情況企業簡介紫松房地產開發有限公司（以下簡稱A房地產公司）是以房地產開發為主，兼有房屋設計銷售和物業管理等經營業務的房地產開發公司。公司成立于二十世紀八十年代，最初叫做紫松建筑公司，在全體員工的努力下，公司規模不斷擴大，隨后開始涉足房地產領域，至今發展成為本地綜合實力最強的幾家房地產公司之一。下轄多個子公司，產業涉及土地開發、房屋建造、城市基礎設施建設等方面，公司曾多次獲得省、市級先進企業榮譽稱號。A房地產公司本著“建設精品社區，服務廣大群眾”的理念進行房地產開發。技術力量雄厚，擁有一批素質良好的房地產開發和經營方面的專業人員，以及技術過硬、經驗豐富的建筑設計、施工人員，具有社區規劃設計、建筑施工、營銷、物業管理等綜合開發能力，能夠獨立執行公共基礎設施以及各類型住宅小區的開發建設任務。今年，在市區中心黃金地段，一座由公司承建的占地面積20萬平方米的高檔住宅小區也已經完工。公司堅持“誠信為本，客戶至上”的原則，在領導的帶領下，所有員工團結合作、共同努力，在每個方面都力求做到完美。企業融資發展歷程在當今世界，無論是東方還是西方國家，類似于A房地產公司的中小企業已經成為了撐起國民經濟的一大重要支柱，所以每個國家政府都十分重視本國中小企業的發展，采用各種各樣的政策鼓勵并促進中小企業的成長。在我國，自改革開放的政策實施之后，中小企業的發展呈現出一片生機勃勃的狀態，各地的中小企業如雨后春筍般不斷出現，一些原本規模較小的企業也在不斷擴大規模，A房地產公司正是在這一特殊時期誕生并迅速崛起的中小企業之一。隨著類似企業的數量不斷增加，企業間的競爭變得激烈，為了在殘酷的行業競爭中立足并發展壯大，資金是必不可少的。1980年，A房地產公司由當時的幾位創立者共同集資創建。自成立之初，公司就希望能夠向銀行貸款，用這筆資金幫助公司發展壯大。由于當時類似的借貸企業數量較多，公司也沒有相應的歷史誠信記錄，銀行沒有批準貸款，幾位公司的創建者被迫自行籌集資金以維持公司運營。1990年，經歷了十年初創時期，公司進入發展階段，之前數年的努力讓公司積累了一些業績和口碑，而擴大規模需要大量的資金，僅僅依靠幾位創建者集資無法滿足需要。為了增加融資數額，公司再次向銀行申請貸款。然而這時銀行貸款制度變得更加嚴格，貸款公司需要固定資產抵押，而且抵押的同時也要付出高昂的成本。貸款給予公司經濟方面的支持，讓公司順利發展，卻沒有給公司帶來利潤。發展前期的經驗積累為公司成長打下了良好的基礎，進入新世紀，公司逐漸在激烈的競爭中站穩腳跟，獲得了良好的信用評價，同時吸收了一些優秀人才，發展道路開始變得順風順水。在新的發展時期，銀行貸款數額少、融資渠道過于狹窄、競爭壓力不斷增大等一系列問題再次擺在公司領導層的面前，公司遭遇了新的挑戰。企業融資現狀在時代背景和國情的前提下，結合企業內部資金的供給和需求的狀況，A房地產公司采取銀行貸款為主，民間融資為輔的融資形式。就市場情況而言，銀行在資金數量和借貸信用方面都有很大的優勢，公信度高。而其他商業信用機構在誠信度方面做得不夠理想，企業之間的信用還處于起步階段，實用性較低。民間融資機構成為多數公司的第二外部融資選擇，但是民間融資行業存在較多問題，比如行業制度漏洞，國家缺少相關的法律法規對民間融資行為進行界定規范，一旦遭遇糾紛，調解的時候無法可依。還有資金數量短缺問題，民間融資機構能力畢竟有限，不足以負擔數量眾多的中小企業的融資問題。外部融資的另一個選擇就是證券或者股票等直接融資方式，但對于目前的A房地產公司而言，企業的實力有限，不能像大型企業那樣依靠發行大量股票或在證券交易所上市獲得足夠的資金，直接融資的方法在這里也行不通。綜上所述，銀行貸款已經成為A房地產公司這樣的中小企業優先選擇的外部融資渠道。然而當今少數大型銀行擁有大量的金融資產，多數中小型銀行僅有少量金融資產。與中小型銀行相比，大型銀行貸款的數額較大，但是向中小企業貸款的比例較低。因此，A房地產公司從銀行獲得的貸款大多用來維持企業運營，若要擴大企業的規模，還需繼續從其它渠道融資，這在一定程度上限制了該企業的發展。A房地產公司融資存在問題及原因分析企業融資存在問題融資結構受市場限制A房地產公司的融資結構中，內部融資在融資總量中所占比重偏大，而外部融資中，銀行貸款所占比例大但數額不足，而股票融資、債券融資等融資方式所占比例非常小。由于公司創建初期，幾位創建者為公司募集了大量的資金，為公司的生存和成長奠定了基礎。而且在之后的發展過程中，創建者們將個人資產投入公司，幫助公司渡過了資金短缺的困難時期。這些資金對公司的發展起著重要意義，因此公司把這部分資金轉換成了股份分給幾位創建者。外部融資是A房地產公司融資的另一個渠道，但因為公司的規模、盈利不大，投資風險高，很多投資機構都望而卻步，因而難以吸引市場投資。公司發行的股票、債券僅有少數人會購買，余下的大多分給了內部員工，收益微乎甚微。銀行的貸款條件逐漸嚴格，公司需要為此付出不小的代價。選擇非正規的融資渠道，能在短時間獲得足夠的資金，然而這樣的行為不受法律保護，公司也會因此陷入危險之中。由市場帶給公司發展的重重阻力，迫使公司選擇了銀行貸款和內部融資并行的融資結構。銀行貸款是公司主要資金來源，但是相應的高代價和嚴格條件限制了公司的貸款數額，因此僅依靠貸款不能使公司迅速發展壯大。內部融資在一定程度上解決了資金不足的問題，可是內部融資被公司的盈利能力所制約，通過這種渠道也無法大規模融資。總而言之，市場環境的限制，減少了A房地產公司的融資數額和外部機構風險投資的熱情，在某種程度上制約了公司的發展。國內金融投資市場混亂市場經濟的走向總是朝著利益最大化的方向，風險投資人和投資機構也不例外。在進行投資之前，投資者會衡量企業的現狀、盈利情況、信用評價、發展前景，并結合該企業所在行業的風險進行總體評估。A房地產公司最初的發展時期，沒有突出的業績和足夠的信用評價，向銀行申請貸款時，多數銀行態度冷淡，僅給予少量貸款或拒絕貸款。為尋求其他的資金來源，公司選擇了吸收市場投資方式進行融資。二十世紀九十年代的金融投資市場中，各式各樣的投資機構讓人眼花繚亂。A房地產公司為獲得合適的投資資金，尋找了很多投資機構，不放過每一個機會。其中一部分投資機構有足夠的資金，但是對公司進行了長時間的考察調研后，還是因為風險高放棄了投資。也有些機構不具有合法資格，他們把從非正常的渠道獲得的資金投資給A房地產公司。然而這樣的投資行為不受法律保護，雖然之后這些非法集資被沒收，機構也受到法律的制裁，但也給當時的A房地產公司帶來了不小的損失。金融投資市場混亂不堪，缺乏有效的治理，而A房地產公司在其中盲目的尋求投資，最終導致融資不成功。企業自身原因A房地產公司擁有數量眾多的技藝嫻熟的建筑工人，經驗豐富的銷售、設計人才。從表面上看，企業在人力資源方面有不小的優勢。與其他同行業的企業競爭中，A房地產公司憑借深厚的根基穩穩立足，2008年，全國性的經濟危機帶給整的房地產企業很大的沖擊，而A房地產公司依舊安然屹立。不過多年的經驗積累給公司帶來的僅僅是穩固的基礎，無法為公司的發展的提供動力，如今A房地產公司遭遇了發展的停滯期。2012年，A房地產公司向銀行貸款的總額達到了28億元人民幣，這一數字低于同行業的其他房地產企業，如xx公司貸款46億，xx公司貸款70億，甚至比不上一些剛成立幾年的公司。同時，A房地產公司仍有近20億元的貸款沒有償還，這筆貸款共涉及xx銀行等8家大中型銀行，其它企業的情況也與此類似，企業負債率過高。不能償還貸款就意味著無法繼續增加貸款數額，缺少資金，公司前進的腳步也會因此停滯。對A房地產公司而言，公司對于土地資源的評估把握比較到位，然而在房產開發方面出現了問題，由于公司的房地產設計缺乏新意，不符合現代大眾的審美觀。公司開發的房產達不到預期銷售目標，不能收回開發成本，因此無力償還銀行貸款，為繼續融資帶來困難。歷史信用記錄也是融資時對公司的重要衡量標準。2005，A房地產公司的年終財務報告中出現了弄虛作假，虛報數據的情況，曾經被銀行查出并錄入信用記錄。雖然對于當時財務部的xx部長和幾位會計，公司做出了嚴厲的處分，也及時修改了錯誤的財務記錄，但是這個事件嚴重影響了公司的形象。在之后的融資過程中，公司多次因為該誠信記錄導致申請貸款遭拒絕。企業融資存在問題原因分析融資結構中內部融資比例較大A房地產公司創建的時期比較特殊，1978年，黨中央召開了十一屆三中全會，明確指出要把工作重心轉移到發展生產力上，改革開放后，政府加大了對中小企業的支持力度。在A房地產公司創建初期，由于大量中小企業如雨后春筍般涌現，政府面對如此多的新生企業，短期內沒有政策和能力進行調控，銀行也無法承擔數額龐大的貸款。這導致A房地產公司找不到融資渠道，沒有足夠的資金，只能依靠幾位創建者集資，這些資金成為了公司內部融資的重要來源。這些內部融資變成了約50%的公司股份分給幾位創建者，他們自然也成為公司的股東。然而在股利方面，公司內部產生了分歧，幾位創建者堅持把股利維持在較高的水平，希望分到更多利潤，而其余股東則希望股利降低，用這些利潤來推動公司發展。在A房地產公司的融資結構中，內部融資所占比例約為30%，遠高于其他同類企業，這部分融資如果處理不當會對公司的經濟造成相當大的損失，因此公司現在的管理者也在協調兩方股東的矛盾。在外部融資中，公司選擇銀行貸款作為主要融資渠道，然而規模小、經營風險大、信用能力低等普遍問題也同樣影響著A房地產公司，銀行貸款的條件非常嚴格，還需要付出不小的代價，考慮到公司的承受能力，這部分融資還顯得不足。其他的外部融資方式中，證券市場對公司的能力要求高，門檻不低；民間融資資金充足，但缺乏約束管理，都不能成為公司的融資渠道。所以A房地產公司的融資結構出現了內部融資占有比例大，外部融資過于單一的情況。公司內部機制人員方面，公司內年齡層次鮮明，多數工人和領導的年齡都集中在40到50歲之間，而年輕的員工數量較少。此外，公司管理者大多是在城鎮集體企業向私營企業轉型的過程中晉升到管理層，他們的經驗還停留在管理集體企業的模式上。總而言之，A房地產公司的管理和技術人才年齡較大、思想觀念落后，缺乏新生代的想象力和活力。沒有了新血液的補充和新思想的啟發，公司的技術創新能力難以提升，而創新能力弱意味著公司的缺乏核心競爭力。投資者和銀行普遍不會看好缺少競爭力和創新意識的公司，而且受市場經濟的影響和沖擊，公司每年的盈利情況不一，有時還會遭遇虧損，在投資者眼中，經營情況不穩定，風險大等因素容易降低安全感，也會影響他們投資的熱情，種種類似原因導致A房地產公司在融資時失去了很多引資機會。財務方面，A房地產公司財務制度不夠嚴格，相關財務工作人員專業素質不高，在財務部門審批時，財務會計不能給出相應的完整財務報表以證明公司的經營情況，還選擇做假賬、拖欠銀行貸款利息等方法逃避稅收，這在信用記錄方面也對公司造成影響。公司資金缺少專人管理，經常出現不明資金進出而無記錄的情況，對于資產規劃也不合理，大量資金不能被有效使用以獲取利潤，反而被用來購置不動產，資金浪費讓公司的財務長期陷入緊張狀態，若不能加以合理分配利用，公司在經營方面很快會陷入困境，給金融機構帶來貸款不安全的暗示，會進一步縮小公司的融資渠道。金融機構對公司的制約在我國，金融市場遠遠不如西方國家發達，向金融機構貸款成了大多數中小企業融資的唯一渠道。A房地產公司雖然沒有對銀行貸款產生絕對依賴，但依然將其作為主要融資來源。由于國內幾家大型銀行掌握了大部分貸款資金，而這幾家銀行對中小企業的關注度較低，把投資主要放在大型企業和國有企業身上，以求得利益最大化。所以一些中小型銀行和民間融資機構逐漸走入人們的視野，這些金融機構對中小企業的支持力度較大，但通常提供給企業的資金數量有限。A房地產公司遭遇現在的融資困難狀況，其主原因是大型銀行對公司的歧視和排擠，貸款條件嚴格復雜，中小型銀行有心扶植，但無力融資。銀企關系方面，大型銀行往往選擇大企業作為客戶，對中小企業不予甄別，一味排斥，態度冷淡，也不重視培養銀企關系。中小型銀行對企業貸款的限制小了一些，與企業之間的關系更為融洽，成了越來越多的中小企業的選擇。A房地產公司目前與幾家銀行建立了長期的合作關系，在保持良好誠信記錄的基礎上，公司從這些銀行獲得了一些貸款，但仍然不能滿足公司的發展需求。政府服務體系不完善政府對中小企業的支持主要在政策上，在落實方面有所欠缺。A房地產公司在融資過程中，遇到如金融詐騙、銀行貸款矛盾等問題時，政府沒有相關的協調機構從中協調。而政府監管部門設置不合理，部門出現職能交叉的情況，導致一些問題多個部門同時監督處理，而處理另一些問題時卻無人負責。監管部門職責履行不到位，沒有做到辨別和取締非法的融資機構，因此出現了A房地產公司融資時遇到金融詐騙的情況。政府對公司發展的支持力度不大，雖然出臺了相關政策指出要支持中小企業的發展，但在A房地產公司融資過程中，由于政府沒有為開通中小企業的融資渠道提供應有的優惠和扶植政策，而且公司的經營獲利情況不夠穩定，銀行缺乏安全感，產生“恐貸”的情緒，從客觀上也限制了A房地產公司的融資能力。對于A房地產公司這樣的企業，政府沒有制定明確的法律對其權利進行界定，也無法維護它們的法律地位，消除市場對這些企業的歧視和不平等對待。由于制度上存在漏洞，個別公司因此進行非法集資或逃避銀行債務行為卻未受到法律制裁，致使金融機構對中小企業的整體信用評價大打折扣，A房地產公司雖一直選擇合法的融資渠道，但也難免受到波及。A房地產公司融資創新融資改進方向A房地產公司的改進首先應從公司內部入手，消除內在隱患，可采取如下思路：提高公司人員綜合素質公司是建立在全體員工的基礎上，他們代表了公司的形象，決定了公司在市場中的競爭力。若要公司得以發展，首先需要提高員工素質。公司應擴大年輕員工的比例，不斷吸收新鮮血液，這樣公司才能經久不衰。年輕人接受新式教育，富含新世紀