PAGEPAGE4住房抵押貸款風險分析及對策住房抵押貸款是房屋購買者以所購買的住房為抵押擔保品向銀行申請貸款然后以所貸的款額作為房費付給建筑開發商再以年金的形式按月向銀行支付款項以還清貸款抵押貸款的目的是為了減輕購房者的支付壓力讓更多的中低收入者可以購買住房因此其借貸期限較長一般為20－30年但是住房抵押貸款對商業銀行的利潤較為可觀美國商業銀行住房抵押貸款的利潤率一般為10％左右我國銀行的實際利潤率也在相當水平尤其隨著金融市場的不斷完善許多原先是銀行重要利潤來源的大企業客戶紛紛離開銀行通過證券市場直接融資；在這種情況下住房抵押貸款成為商業銀行主要的利潤來源各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業務據不完全統計美國的個人住房抵押貸款余額已突破1.7萬億美元約占銀行總資產的1/3我國的住房抵押貸款余額雖然存量不大但增長迅速參見表一到的收益進行補償這樣才能保證銀行正常的盈利水平但是由于銀行借短貸長的經營特點如果購房者的還款期限跨越兩個時期那么出于套利的考慮購房者必然會在到期借入利率較低的貸款來歸還其在到期借入的貸款這樣銀行就會因為成本收益的不配比受到利息損失而且由于并不能保證因此銀行此筆業務很有可能不僅沒有利潤反而會出現虧損如果所有購房者都這樣做的話那么整個銀行系統面臨的利率風險是比較大的另外還有一種利率風險狀況這種狀況類似于上述情況的相反情形我們以美國為例來說明這種狀況二十世紀八十年代初期美國金融市場上短期利率巨幅上升由于許多儲蓄存款銀行的住房貸款利率較低而銀行本身又是短存長貸因此為了維持正常的經營活動儲蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款結果造成經營虧損導致了后來大量的儲蓄存款銀行破產倒閉其次分析信用風險信用風險是住房抵押貸款對銀行體系的主要風險信用風險指的是違約風險即銀行不能按時或足額的收到本息信用風險具有綜合性所有各種其它風險最終都會這種風險體現出來表現為金融交易中的違約行為；其次信用風險具有傳遞性和擴散性金融交易中一方的風險會通過另一方傳遞給第三方形成一個“信用風險鏈”；其三信用風險具有積累性由于信用風險具有傳遞性就會引起加總的風險迅速增大從小的方面來說會造成“三角債”從大的方面看會引起“金融危機”；其四信用風險具有隱蔽性和突發性；最后信用風險是一種不可測量的風險其不確定性更難于把握住房抵押貸款的信用風險與經濟周期有著密切的聯系因為購房者個人的收入是還款的保證而居民收入又同一國的經濟發展周期狀況有密切關系當經濟周期處于繁榮階段時不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預期在這個階段銀行的住房抵押貸款余額大量增加但由于購房者有者較好的收入同時房價較高使房屋的變現不成問題因此銀行對住房抵押貸款余額增加不以為然反而認為給銀行帶來了大量可觀的利潤當經濟周期處于衰退期時失業現象大量增加購房者的收入下降還款能力得不到保證于是借款人的風險轉為抵押風險同時由于經濟轉入收縮房價急速下跌房屋的變現能力下降抵押風險進一步轉變為銀行的不良債券或損失當這種現象大量出現時巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款銀行開始出現流動性風險此時如果僅僅是某幾家銀行除了問題再擔保機構、再保險機構或中央銀行還是能夠化解這種風險但是如果整個銀行體系都面臨相同的問題任何金融機構都解救乏術在這種情況下如果銀行的壞帳損失超過了其自有資本金銀行只能宣布倒閉我們知道現在的金融機構都處在信用風險鏈上彼此間的關系錯綜復雜一家銀行的倒閉往往會引起連鎖反應造成別的銀行也倒閉；更為重要的是這會使公眾對銀行的信用產生動搖如果擠兌一旦發生的話整個銀行體系將面臨滅頂之災于是金融危機就不可避免了二十世紀九十年代日本發生的金融危機就是這樣的典型案例利率風險和信用風險同經濟周期都有著密切的聯系而且經常會同時發生在經濟周期進入衰退時有還款能力的人會借低利率還高利率增加銀行的利率風險而沒有還款能力的人會增加銀行的信用風險當這兩種風險形成合力并積累到可以爆發時單靠銀行體系自身的力量是難以應付的因此住房抵押貸款風險對銀行體系來說是系統風險對于系統性風險而言銀行是難以通過自身體系予以化解的在必須開展住房抵押貸款業務的情況下銀行只能進行風險轉移和風險分散住房抵押貸款風險在本質上是由于貸款的期限過長以至于缺乏流動性和不能滿足期限的配比原則而引起的因此解決這種風險的關鍵是解決其流動性問題就此而言抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風險的有效方法抵押貸款證券化是以一級市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的融資行為正如美國著名經濟學家莫迪格利亞尼指出的“資產證券化真正的意義并不在于發行證券本身而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統的金融中介方式在借款人與貸款人之間架起了更有效的融資渠道”抵押貸款證券化是以銀行住房抵押貸款為基礎發行抵押貸款證券將不可流動的金融資產轉化為可流通的證券從而降低了銀行自身的諸多風險提高了資產的流動性并且完善了銀行的資產負債結構住房抵押貸款證券化是將住房抵押貸款按其特點分解、細分再重新組合、重新定價和重新分配風險與收益通過對初級產品的一種深加工以實現提高金融產品質量、信用等級和分散風險的目的這在對銀行的資產進行分解的同時也將由銀行獨自承擔的風險進行分散和轉移即將過去由銀行一家承擔的發放抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業務轉化為多家金融機構和機構投資者共同參與的活動將傳統的由“借款人－金融中介機構－儲蓄者”形成的信用鏈條延長為由眾多金融機構、投資者參與的更長的信用鏈從而將體系內的風險轉化為體系外即證券市場上的風險在證券市場上存在者大量的投資者當證券化的資產在這些投資者之間自由轉讓時證券化資產就可以被合理定價并且由接受定價的投資者自己承擔投資風險這樣就極大地減弱了風險過度集中的可能性；而由過度投機、市場操縱等導致的金融資產價格的非正常波動只是一種派生風險可以通過完善證券市場的制度和有效監管將這種風險降低到證券市場能自行化解的程度因此在證券市場上住房抵押貸款證券化的金融風險是派生的、分散的演化為體系性的風險的可能性不大毋庸置疑面對我國商業銀行愈來愈大的住房抵押貸款余額我國銀行體系面臨的巨大風險也在不斷積聚中在這種情況下只要我們能夠根據我國的具體國情設計出符合