“塞納河谷”房地產項目前期策劃及可行性研究PAGEPAGE20“塞納河谷”房地產項目前期策劃及可行性研究專業：工程管理學生：李聰達,王亞彬，馬宇飛，王俊生摘要隨著我國經濟的持續發展，我們居民的經濟收入和文化水平都在不斷提升，市民的消費水平以及購買能力也在穩步增長，住房需求作為中國的一種傳統需求，其市場也將隨著整個經濟環境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場規律，供給也會隨之跟上，房地產市場的熱潮會繼續跟進，但是作為一個理性的投資者，就應該杜絕盲目投資,貿然跟進?？墒乾F時我國房地產行業中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產行業的高回報,沒有看到房地產行業的高風險，沒有任何依據就盲目的投資，結果使得項目投資風險加劇，很多中途因為這因為那的原因而導致項目無法繼續開發下去。這不僅不利于投資者本身的利益，也不利于整個房地產行業的穩定發展。在經過很多實際案例的經驗教訓后，作為房地產開發的重要一環項目前期策劃與可行性研究也隨著房地產行業的火熱而備受人們重視。本文以廣漢市塞納河谷房地產開發項目為載體,參考多種資料書籍，運用科學的方法，從項目背景、市場調研、經濟分析以及風險管理等多方面對房地產開發前期策劃與可行性研究做進行分析闡述，以求為以后的房地產項目開發決策提供一個可參考借鑒的樣本.關鍵詞：市場調研前期策劃可行性研究目錄TOC\o"1—3"\h\z\uHYPERLINK\l”_Toc293643895"第1章塞納河谷房地產開發項目簡介 1_Toc293643897”1。2項目地塊位置及周邊概況 1HYPERLINK\l”_Toc293643898”1。3項目編制依據 2HYPERLINK\l”_Toc293643899”第2章項目背景 22.1廣漢基本情況 22。2.1廣漢GDP 3HYPERLINK\l”_Toc293643903”2.2。2廣漢財政收入 3HYPERLINK\l”_Toc293643904"2。2.3廣漢固定資產投資 3第3章廣漢房地產市場調研 33。1廣漢市房地產市場現狀 4HYPERLINK\l”_Toc293643907”3.2廣漢市歷年房地產價格走勢圖 43。3廣漢主要同類型樓盤信息及項目價格定位 43。4消費者需求分析 5_Toc293643912"3。4。3期望的住房面積 63.4。4計劃購買的住宅層數 73.5項目SWOT分析 8_Toc293643916"3。5.2項目劣勢 8HYPERLINK\l”_Toc293643917"3.5.3項目機會 83。5.4項目威脅 9HYPERLINK\l”_Toc293643919”第四章項目定位 9HYPERLINK\l”_Toc293643920"4。1目標客戶群體定位 9HYPERLINK\l”_Toc293643921"4。2產品定位 9HYPERLINK\l”_Toc293643922”4。3建筑風格定位 9HYPERLINK\l”_Toc293643923"4.4戶型定位 9HYPERLINK\l”_Toc293643924"第5章項目開發與建設 10HYPERLINK\l”_Toc293643925"5。1開發思路 10HYPERLINK\l”_Toc293643926"5.2開發周期 10HYPERLINK\l”_Toc293643927”第6章財務分析 11HYPERLINK\l”_Toc293643928”6。1主要經濟技術指標 11HYPERLINK\l”_Toc293643929”6。1.1規劃要求 11_Toc293643931"6。2項目總投資估算 11HYPERLINK\l”_Toc293643932"6。2.1項目開發成本及開發費用 116。2.2開發費用 12HYPERLINK\l”_Toc293643934"6。2。3預計收入 12HYPERLINK\l”_Toc293643935”6。2。4銷售稅金 13HYPERLINK\l”_Toc293643936"6。2.5項目總投資 13HYPERLINK\l”_Toc293643937”6.3融資方案及經營計劃 13HYPERLINK\l”_Toc293643938"6。4財務盈利能力分析 14HYPERLINK\l”_Toc293643939"6.4.1土地增值稅 14HYPERLINK\l”_Toc293643940"6.4。2項目利潤 156。4。3主要經濟指標 15HYPERLINK\l”_Toc293643942”6.5項目財務評價結論 17HYPERLINK\l”_Toc293643943”第7章項目不確定性分析 17HYPERLINK\l”_Toc293643944”7.1盈虧平衡分析 177.2敏感性分析 17_Toc293643947”7.3。1政策風險 18高新技術產業帶中心地段，是成都經濟圈的重要部分，也是成都以北的重鎮，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道"的說法。廣漢南臨省會成都市區25公里，北距德陽市區19公里。108國道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發達，區位優勢明顯。廣漢幅員面積為538平方公里,轄18個鄉鎮，總人口60萬，城市人口20萬[1]。2.2經濟環境2。2.1廣漢GDP今年1季度,廣漢市經濟在去年快速增長的基礎上繼續保持了良好的發展勢頭.全市實現地區生產總值48。8億元,增速17％，在德陽6個縣(市、區)中排位第一.其中：第一產業增加值3.2億元，增長2。5%;第二產業增加值31。5億元，增長22.6％，其中：工業增加值30。1億元,增長23。3％；第三產業增加值14。1億元,增長9.6％.工業在廣漢市經濟發展中繼續起支撐作用，1季度工業對經濟增長的貢獻率達到79。7％，拉動GDP增長13。5個百分點[2]。廣漢經濟正處于良好的發展狀態，說明本項目有一個較好的經濟環境，GDP上升,說明廣漢居民收入提升，購買力也就相應的提升，那么本項目的消費者購買力也相應提高，這對于項目十分有利。2.2.2廣漢財政收入據廣漢市統計局提供:2011年全市地方財政收入呈現快速增長的良好態勢。一季度全市地方財政一般預算收入完成2.3億元，增長48.32％，增速比上年提高41.13個百分點.其中，稅收性收入完成1。9億元，增長42.17％，增速比上年提高25.01個百分點.稅收收入占地方財政收入的比重達到50.96%，比上年提高21。1個百分點，財政收入結構進一步優化[3]。廣漢財政收入增長速度很快，態勢良好，這反映出了廣漢經濟發展的穩定形勢。穩定的經濟環境有利于減小項目的經濟風險，這對于本項目來說是很好的投資環境。2。2。3廣漢固定資產投資一季度，廣漢市完成全社會固定資產投資187755萬元，同比增長14。1％。其中：基本建設完成投資96985萬元，同比減少13。28%；更新改造完成投資61392萬元,同比增長44。48％;房地產投資完成29378萬元，同比增長335.49％.一季度施工項目共123個，其中新開工13個，計劃總投資33766萬元［4]。廣漢固定投資增加明顯，房地產投資同比增長更是達到了335。49％,廣漢房地產投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈.第3章廣漢房地產市場調研房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點［5］.所以項目開發需要詳細的市場調研,房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統地收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測［6］，得出項目市場各方面的數據資料，為整個項目的策劃提供依據。3。1廣漢市房地產市場現狀一季度,廣漢市房地產開發投資完成2.9億元,同比增長2倍;商品房施工面積93。4萬平方米,同比增長78.3％,商品房銷售面積14。5萬平方米,同比增長54.4%;實現商品房銷售額4.9億元，同比增長92.4％［7]。3。2廣漢市歷年房地產價格走勢圖圖3：廣漢歷年房價走勢圖數據來源：從圖中可以看出廣漢市近幾年來房價逐漸高漲，由2005年的1746元/㎡到2010年的3076元/㎡。這反映出廣漢房地產市場具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。3。3廣漢主要同類型樓盤信息及項目價格定位表1：雒城一號基本情況表序號指標雒城一號逸品城·奧園景帝帝國御景星城（尾盤）上美年華1物業類別大型社區中型社區中型社區大型社區大型社區2樓盤位置廣漢市中山大道與珠海路交匯處廣漢市中山大道西二段廣漢市南昌路68號廣漢柳州路南三段（皇家花園對面）四川省廣漢市中山大道南段3均價3300元/㎡3600元/㎡2990元/㎡3400元/㎡2800元/㎡4開盤時間2010-12-25201120102009-01-012009-10-185樓盤形態高層、多層高層、多層小高層、高層多層、小高層、高層多層6占地面積160000㎡43333。3㎡26664㎡27997.2㎡33500㎡7建筑面積460000㎡115000㎡120000㎡80000㎡71920。8㎡8綠化率35%45％36％40.6%30％9容積率3.132。233。12。992.16信息來源：德陽生活資訊網房產版以上樓盤平均價格=3218元/㎡，平均綠化率=37。32%,平均容積率=2.72。從時間上來看，雒城一號、逸品城·奧園、景帝帝國這三個社區與本項目最為接近;從規模上來看，逸品城·奧園、景帝帝國這兩個社區與本項目最為類似；從項目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個社區與本項目最為接近，都處于中山大道南段.本項目綠化率=45％，容積率=3。07，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產價格走勢，初步確定塞納河谷大型社區的均價為3200元/㎡.3.4消費者需求分析由于本項目開發的需要，我們在廣漢城區做了一次關于廣漢居民對住房需求的統計調查。統計調查是根據統計的目的與要求，以科學的統計調查方法有組織、有計劃地收集有關總體的統計資料的過程［8］。本次調查以問卷形式向300位消費者提問，最后共收回有效問卷236份。通過分類整理與數據統計，我們對廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問卷調查結論作為設計的參考依據.3。4。1是否考慮在廣漢買房圖4：購房意向圖圖片來源：依據統計調查繪制此項調查是為了了解廣漢消費者數量以及潛在消費者數量的多少，今年來廣漢市經濟蓬勃發展,城市建設也越來越繁榮,再加上廣漢優越的區位優勢,很多人都愿意選擇在廣漢購房,其比例高達44.25％，由此可見廣漢消費者市場前景樂觀.3.4.2能夠接受的房屋總價圖5:可接受房屋總價圖圖片來源：依據統計調查繪制此項調查是在了解廣漢居民的經濟能力，也是從開發商的財務以及資金運作方面做市場調查，可以為項目房屋總價定位提供一定的依據.由調查可見，廣漢市居民能夠接受的房屋總價主要在40—60萬這個區間，其比例達到39。15％，其次是20萬-40萬,比例為28.97％。3。4.3期望的住房面積圖6：戶型面積圖圖片來源：依據統計調查繪制此項調查主要是為項目戶型面積設計提供一定的依據。由上圖可知，廣漢市居民對住房面積的需求有接近70％集中在120-140㎡這個區間，其中120—140㎡這個區間更是達到了40。69%的高需求，其次便是140㎡以上的大戶型，再次就為100平方米以下的小戶型。隨著廣漢市經濟的發展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。3。4。4計劃購買的住宅層數圖7：樓層圖圖片來源：依據統計調查繪制由圖可知，廣漢市居民對房屋層數的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為35。27%，多層的比例為29。95％。對于在一個固定面積的社區，高層在建筑密度上有優勢，多層在容積率上有優勢，此圖數據為項目在建筑密度和容積率上面協調取舍提供了一定依據。3.4圖8：戶型意向調查圖圖片來源：依據統計調查繪制此項調查是為了為項目開發戶型結構設計提供參考依據。由餅狀圖可知，大多數居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達62.49%。其次便是四房二廳，比例為10.54％,然后為二房二廳，比例為9。81%。3。5項目SWOT分析對項目進行SWOT分析，可以清楚的看出項目的優勢，劣勢以及機會和威脅。SWOT分別是指：優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）和威脅（Threat)[9］。3。5。1項目優勢1本項目地塊占地52.51畝,規模大，便于聚集人氣。2本項目土地成本較低，成本優勢比較明顯.3本項目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰108國道與成綿高速,交通便利。4本項目規劃中有一塊2400㎡的公共開發廣場,這為整個項目的開發提高了價值。5本項目綠地率高達45%,采用綠色環保與環境和諧理念開發,適應市場發展趨勢。6本項目緊鄰三星堆客運站，人流量大,人氣高。7本項目地處廣漢市經開區，隨著城市化進程的推進，本地塊具有很好的升值空間。8本項目隨著成都經濟圈的擴大,其價值將有很高的上升空間.3.5。2項目劣勢1本項目所在地段離中心城區有一段距離,地理位置有些偏。2本項目所在地段目前開發不夠充分，周邊環境有待完善。3.5.3項目機會1近期內廣漢市房地產市場形勢良好,市場前景樂觀.2廣漢市經濟增長穩定，經濟前景良好，人口及收入水平都不斷增長,有利于本項目開發.3本項目綠色環保的生態理念符合可持續發展觀念，符合現代人們的生活理念。3.5.4項目威脅1新國八條等國家宏觀調控政策加大了房地產行業的系統風險，這對投資類客戶產生消極影響，并且這還使得很多房地產消費者處于觀望狀態，不利于本項目的銷售。2本項目附近的雒城一號是一個高品質的大型社區，對本項目威脅較大。第四章項目定位市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確［10］.作為項目前期開發，必須要對項目的定位明確，為項目的開發目標指明方向.4。1目標客戶群體定位本項目的主要目標客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領導階層的人物。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。本項目獨特的設計理念以及低密度高綠化的建筑指標，將會是吸引這類用戶的一大亮點。同時項目還針對一部分對固定資產有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中，本項目區位優勢明顯,上升空間大,這對投資者有著致命的吸引力。4.2產品定位本項目位于廣漢經開區,隨著城市化進程的推進，以及市政規劃的要求，這里必將成為廣漢的一個繁榮地段.同時在整個國家大好經濟勢態的環境下，廣漢經濟也處于一種高度發展的勢態。加上對本項目周邊環境的調查和附近樓盤的等眾多因素的分析，將本項目定義為：借廣漢優良的區位優勢，融和三星堆文化的氛圍,結合廣漢舒適的生活環境,將本項目打造成為一個建筑品質優良、社區環境優美、物業管理完善、品牌優勢明顯的高檔法式風格住宅社區.4。3建筑風格定位本項目采用簡單明快的建筑風格,簡潔大方，但不會讓人覺得乏味。并且整個社區的布局簡潔，以幾何韻律美充滿整個小區,讓整個社區充滿一種高品位的格調,加上小區的高綠化率、低密度的整體風格，會讓業主住進小區感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業主感覺到住進塞納河谷就是一種享受生活的狀態。4。4戶型定位結合消費者房地產需求的調研，本項目適應市場需求,將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為98㎡、137㎡、165㎡,所占總面積百分比分別為11.1%、70。1%、18.8％，戶數所占百分比分別為15。4%、69。2%、15。4％。現將東升國府擬定戶型面積及套數配比歸納于下表：表2:塞納河谷擬定戶型面積及套型配比戶型二室二廳三室二廳四室二廳戶型面積（平方米）98137165面積比例11。1％70.1％18。8％戶型套數（套）8368套數比例15。4%69.2％15.4％數據來源：據建施平面圖計算所得第5章項目開發與建設項目開發建設為整個項目建設的實際實施過程，整個過程中應當對項目實體質量，工程進度,以及投資控制做好現場監督。整個建設過程中應當用科學的方法管理整個項目,在項目管理中，主動控制和被動控制為常用的兩種類型，其中主動控制就是預先分析目標偏離的可能性，并擬定和采取各項預防性措施，以使計劃目標得以實現。被動控制是指當系統按計劃運行時，管理人員對計劃值的事實進行跟蹤，將系統輸出的信息進行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發現問題，找出偏差,尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再送回給計劃實施系統付諸實施，使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正[11］。5.1開發思路本項目計劃分兩期開發，一期計劃開發住宅面積45455.03㎡，地下停車場9000㎡,地塊東北角中山大道與深圳路交匯處公共開放廣場2400㎡，社區內配套綠地,花園共計9451.8㎡，以及相應的配套設施。二期開發住宅面積53152.38㎡，地上停車位30個,社區內配套綠地6301。2㎡,以及相應的配套設施5.2開發周期本項目的擬開發周期為4年，2011年4月至2011年7月為前期工作時間，包括擬建項目的前期規劃、設計、勘察、測量、手續辦理、招投標等，2011年7月至2012年10月為項目一期建造時間，2012年4月-2012年10月為項目一期預售時間，2012年10月—2013年7月為項目一期正式銷售時間；2013年7月-2014年7月為項目二期建造時間，2013年10月—2014年7月為項目二期預售時間，2014年7月—2015年4月為項目二期銷售時間,到2015年4月底項目銷售完畢.項目計劃開發進度橫道圖見下圖：圖9:項目進度橫道圖圖片來源:依據開發計劃自行繪制第6章財務分析財務分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產開發企業要想適應激烈的市場競爭并取得良好的經濟效益,就必須合理地安排其產品和服務質量的投入產出[12］，財務分析可以為此提供中重要確切的數據參數,也為項目開發指明方向.6。1主要經濟技術指標6.1。1規劃要求本項目所在地凈用地面積52。51畝,該宗地要求：2。5≤容積率≤4。0，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數≤15層，綠地率≥25％.6.1。2項目指標6。1.2項目情況規劃要求可以保障城市規劃的實施，促進建設的協調發展［13］,所以項目要嚴格按照規劃要求來建設。本項目總用地35006。67m2，總建筑面積10767.41m2，其中地上建筑面積98607。41㎡，地下建筑面積9000㎡，建筑基底面積6588。9㎡。擬建的東升國府大型社區，住宅樓為14層的高層建筑,層高3。0ｍ,符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3。07，建筑密度為18。82%，均符合指標要求，綠地率45%更是遠6。2項目總投資估算6。2.1項目開發成本及開發費用房地產項目的開發費用按照不同的分類標準有不同的分類,但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發建設費和各種稅費[9].(1）項目開發成本表3：成本表編號項目金額（萬元）1土地費用2106。71。1土地出讓金2100。41。2契稅(出讓金×0.3％)6。32前期費用577.62.1規劃勘測費4002。2規劃放樣費102.3招投標費用（建安工程費×0。3％)47。62.4三通一平費用1203建安工程費15865。043。1建安費（1300元/㎡）15065。043.2環境工程3003。3水電工程5004基礎設施費3904.1道路工程及室外工程2804.2用電增容費904.3電訊設施費205公共配套費508.655.1小區配套費3505.2質監監理費（建安費×1%）158.656不可預見費583.447合計20031。42數據來源:自行計算得出(2）開發費用表4：開發費用表編號項目金額（萬元）1管理費用2402銷售推廣費（銷售收入×3%)1009。773財務費用12004合計2449。77數據來源：自行計算得出6.2.2預計收入項目計預計一期銷售住宅面積53125.38㎡，平均價格3200元/㎡，銷售收入17008。76萬元，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬;二期銷售住宅面積45455。03㎡，平均價格3300元/㎡，銷售收入15000.16萬元,車位130個，5萬/每個，銷售收入650萬元。數據歸納入下：表5：銷售計劃表銷售期數第一期第二期銷售計劃住宅（棟)54停車位（個）200130銷售面積住宅（㎡)53152.3845455.03停車位（㎡）60003900數據來源:自行計算得出表6：銷售收入表物業類別銷售指標合計銷售期數第一期第二期高層住宅銷售面積(㎡）98607.4153152.3845455。03銷售均價（元/㎡）32003300銷售收入(萬元）32008.9217008。7615000.16停車位銷售個數（個）200130銷售價格(萬元/個)55銷售收入（萬元計銷售收入（萬元）33658.9218008.7615650.16數據來源：自行計算得出6.2。3銷售稅金除土地費用,建筑安裝工程成本、公共配套設施和基礎設施建設費用等之外,與房地產投資開發有關的稅費,也是影響開發商或投資商實際可獲取的純收入的重要因素[14］。所以相關稅費也是項目評估必須要考慮的一個重要因素,現將相關稅費計算如下:表7：營業稅及附加表序號項目計算期合計計算依據一期二期1銷售收入18008.7615650。1633658。922營業稅金及附加986.89857。631844.52(2.1）—(2。4）之和2.1營業稅900.44782.511682。95（1）×5%2.2城市維護建設稅63.0354.78117。81（1)×0.35％2。3教育稅附加1815.6533。65（1)×0.10％2.4印花稅5。44.710。1（1）×0。03%數據來源：自行計算得出6.2.4項目總投資項目總投資為項目開發成本與項目開發費用及項目流轉稅之和，總共為:20031.42+2449。77+1844。52=24325。71萬元6。3融資方案及經營計劃塞納河谷大型社區房地產開發項目預計發分兩期開發并銷售。由于房地產業是一個資金密集型行業.無論是中短期的房地產開發投資，還是長期的置業投資,都有巨大的資金需求。房地產企業能否獲得足夠的資金支持、是否擁有暢通的融資渠道,決定了一個房地產企業能否健康發展、一個項目能否順利運作，也影響著房地產業能否持續健康地發展[14]。本項目預計開發投資24325.71萬元，這是一筆很大的資金投入,如果要企業自行承擔，不僅風險太大，而且根本不可能?？紤]到項目實際情況，以及分析計算,本項目擬定分兩期開發，用項目一起獲得的收益來帶動項目二期的運作，這不僅可以為企業降低風險，而且有利于本項目的進行。對于本項目，房地產開發商自有資金為10000萬，用于土地拍買費用，前期工程和一期建安工程隨進度所必須支付的費用,所需支出總共為9442。1萬元，項目初期結余約550萬元,項目進行到第二年初，需要繼續跟進一起投資4046.61萬元，此時，整個項目便出現了大約3500萬的缺口，加上項目流轉所必須的流動資金,項目擬定在第一年年末以拍買所得的土地使用權以及項目可行性研究報告及前期建設成果向銀行貸款4000萬元，貸款年利率為7％,貸款期限為3年。以后資金運作隨著項目的開發進行可以順利進行.具體安排如下:1項目初期項目開始時，需要支付地價、一期建設費用及其他相關費用共計9442。1萬元，企業自有資金為10000萬元，此時項目結余約550萬元。2第一年需要支付項目一期剩余建設費用以及其他相關費用，共計4046。1萬元,一期結余550萬元，運用相關抵押向自銀行貸款4000萬元，貸款3年，年利率7%，每年年末還息,第四年年末一次付清當年本息。此時項目結余萬元。3第二年需要支付二期投入建設費用7193.98萬元，第一年利息280萬元,上年項目結余500萬元，本年一期銷售收入16207。88萬元，本期結余9233。9萬元4第三年需要支付項目二期建設費用及其他相關費用1798.5萬元，本年貸款利息280萬元，上年結余9233.9萬元，本年銷售收入6260.06萬元，本年結余13415.46萬元。5第四年需要支付貸款本息和4280萬元，上年結余13415。46萬元,本年銷售收入9390.1萬元，本年結余18525.56萬元。6.4財務盈利能力分析6.4。1土地增值稅土地增值稅,是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額計征的一種特定的稅，旨在規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益［14].本項目預計銷售金額為33658。92萬元,擬定投資24325。71萬元，其它應扣除項目為項目開發成本的20%，為20031。42×20%=4006。28萬元,應扣除總額為24325。71+4006。28=28331.99萬元。增值額為33658。92-24325.71-4006.28=5326。93萬元,增值率為5326。93÷28331。99×100％=18.8%。納稅人建造普通標準住宅出售,其土地增值額未超過扣除金額20％的［15］，免征土地增值稅.本項目增值率為18.8％，土地增值率未超過扣除金額的20％,不需要交納土地增值稅。所以本項目不需要交納土地增值稅。6。4.2項目利潤項目總計銷售收入33658.92萬元,其中一期收入18008。96萬元，二期收入15650。16萬元。項目銷售稅金及附加=銷售收入×5。48％=1844.52萬元。項目總投資成本費用=22481。19萬元。項目利潤總額=33658。92-1844.52-22481。19=9333。21萬元。項目所得稅=9333.21×33％=30976萬元。稅后利潤=9333。21-3079.96=6253。25萬元.表8：利潤表序號項目合計計算期計算依據第一期第二期1銷售收入（萬元)33658.9218008.7615650.162銷售稅金及附加（萬元)1844.52986。89857.633總成本費用(萬元）22481。1913488。718992。484利潤總額（萬元）9333。213533.165800。0515所得稅（萬元）3079.961165。941914.024×33％6稅后利潤（萬元）6253。252367.223886.034-5數據來源：自行計算得出6.4.3主要經濟指標為了正確判斷項目盈利能力和償還能力，需要預計項目的經營狀況，將項目壽命周期內每年的現金流入量和現金流出量及兩者之間的差額列成表格,這種表格稱為現金流量表。它是分析、預測項目效益的重要的動態報表[16］。通過項目有關現金流入和現金流出的全部資金活動的分析，指導項目管理活動，有效控制項目的風險[17]，繼而讓項目開發管理更科學合理?，F將現金流量表計算如下：表9:現金流量表序號項目合計計算期123451現金流入33658.9216207.888843。458607。591.1銷售收入33658。9216207.888843.458607.592現金流出24325.719442.14046。618082.172283.12471。72.1建設投資22481.199442。14046.617193.981798。52.2銷售稅金及附加1844.52888.19484.62471.73所得稅前凈現金流量—9442。1-4046。618125。716560.338135.884累計所得稅前凈現金流量—9442.1-13448.71-53631197.339333。21所得稅3079。96532。111312.841235。01所得稅后凈現金流量-9442。1—4046.617593。65247。496900。88累計所得稅后凈現金流量—9442.1—13448.71—5895。11-647。636253.26數據來源：自行計算得出（1）靜態回收期靜態回收期Pt是指在不考慮資金時間價值的條件下,以項目方案的凈收益回收項目全部投入資金所需要的時間［18］.稅前：Pt=3—1+5363/6560。33=2。82年稅后:Pt=4-1+647.63/6900。88=3.09年（2)內部收益率內部收益率指項目的凈現值為零（或收益現值等于費用現值即B/C=1）時的折現率[18]。稅前：取i1=21％NPV1=—9442.1+(-4046.61）/1。21+8125。71/1.212+6560。33/1.213+8135.88/1.214=262.15萬元由于NPV1＞0，提高折現率,令i2=23%NPV2=-9442。1+（—4046。61）/1.23+8125。71/1。232+6560。33/1。233+8135.88/1.234=-281.12萬元由于NPV2＜0，所以21%＜IRR1＜23%應用線性插值公式有：IRR1=i1+（i2-i1）NPV1/(NPV1-NPV2）=21.97%稅后:取i1=15%NPV1=-9442。1+(-4046。61）/1.15+7593。6/1。152+5247.49/1.153+6900。84/1.154=176.87萬元由于NPV1＞0，提高折現率，令i2=17％NPV2=—9442.1+（—4046。61）/1。17+7593.6/1。172+5247.49/1。173+6900.84/1.174=-394。48萬元由于NPV2＜0，所以15％＜IRR2＜17％應用線性插值公式有:IRR2=i1+(i2—i1）NPV1/（NPV1—NPV2)=15.62％由以上計算可知，本項目稅前內部收益率IRR1＞ic=10％，稅后內部收益率IRR2＞ic=10%,說明本項目可行.（3)凈現值凈現值NPV是指將項目整個計算期內各年的凈現金流量（或凈效益費用流量），按某個給定的折現率,折算到計算期期初（第零期）的現值代數和[18］.基準收益率ic=10％稅前：NPV=-9442.1+（-4046.61)/1。1+8125.71/1。12+6560。33/1.13+8135.88/1.14=4080。41萬元稅后:NPV=-9442.1+（—4046.61）/1.1+7593。6/1.12+5247.49/1。13+6900。84/1.14=1810.78萬元由計算可知,稅前稅后財務凈現值都大于零,說名本項目在經濟上可行。6.5項目財務評價結論通過上述項目經濟指標分析以及項目財務評價，可以得知，東升國府大型社區在經濟上是可行的。第7章項目不確定性分析在建項目和投資方案的經濟評價中，所研究的問題都是發生在未來，所引用的數據是根據假設和現有統計資料進行預測和估算的，加之時間的推移，條件的變化和一些未考慮因素的影響，從而使項目評價不可避免地帶有不確定性,使投資項目的決策存在潛在的風險。如果在項目經濟評價中僅根據一些基礎數據所作的確定性評價取舍項目，可能會導致決策的失誤［19]。所以本章對項目主要不確定性因素進行分析，以此來作為本項目評價的一個重要指標，也讓決策依據有更強的可靠性，從而更有利于本項目的評價與開發取舍。7。1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是研究項目投產后正常生產年份的產量、成本、利潤三者之間的平衡關系。對于一個工程項目而言,隨著產銷量的變化,盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點,這種轉折點稱為盈虧平衡點（BEP，Break-Even-Point)[18］?，F對本項目的盈虧平衡點進行分析,具體過程如下:項目商品房均價=32008.92×10000/98607.41=3246元項目總成本=20031.42萬元銷售費用=銷售收入×3%令銷售量為Y時，項目達到盈虧平衡，此時有：3246Y（1—3%）=20031。42×10000解得:X=63619.68㎡銷售率=63619。68/98607.41×100%=65%說明本項目的銷售率為65%時，整個項目達到盈虧平衡。此項目風險較小，適合開發。7.2敏感性分析敏感性分析是通過分析、預測各種不確定性因素發生變化時對建設項目經濟指標的影響，從中找出對經濟指標影響較大的因素(敏感因素)［18]。此處采用的經濟指標為投資利潤率，不確定因素為商品房價格、項目總成本和項目總投資三種。表10：敏感性分析表項目面積（㎡）單價（元）銷售收入（萬元）總成本（萬元）所得稅（萬元）總投資(萬元）稅后利潤（萬元)投資利潤率（％)敏感度系數編號123456789基本方案9860732463365820031308024325625325。71價格因素變動+15%98607373338