小產權房買賣合同無效【篇一：小產權房買賣合同無效】小產權房買賣合同無效小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。”1999年5月6日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房。”合同無效說的理由有三：其一，根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規(guī)定，農村和城市郊區(qū)土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一并被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設。”該禁止性規(guī)定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限于村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。其二，根據《物權法》的規(guī)定，宅基地使用權屬于用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產。對于所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。其三，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。”2007年12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業(yè)基礎設施進一步促進農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。無從獲得土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)的房產，其上利益難以獲得有效的法律保障。小產權房買賣合同是否有效2003年6月，鄭州市民代女士購買了靳先生位于鄭州市區(qū)的一套小產權房。雙方約定總房款10.5萬元，代女士先付5萬元，等房屋過戶后再付余款。合同簽訂后，代女士交了5萬元，然后花4.8萬元裝修了房子。隨后，靳先生到房管局過戶時獲悉，他賣的房子是村集體開發(fā)的“小產權房”，他只享有80%的產權，沒有土地使用證權，因此不能過戶。靳先生與代女士雙方多次協商無果。2007年10月29日，鄭州市中原區(qū)法院一審判決解除雙方的購房合同，代女士返還房屋。代女士不服，上訴至鄭州中院。今年1月7日，鄭州中院維持原判。“小產權房購買合同無效”，鄭州中院民二庭法官趙軍勝說，早在1999年5月6日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房。”但鄭州市惠濟區(qū)法院民一庭法官張海燕則認為，小產權房買賣合同是有效的，“房屋蓋成后，房主就取得了物權;買房人交了房款，就取得了實際占有的權利，就算沒有發(fā)證，物權也不能發(fā)生改變。”●合同無效時買房人損失誰來承擔仍是上不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”的禁止性規(guī)定，故被告鄭b與被告姚c就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，原則上應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。本案中，一則，雖然被告鄭b與被告姚c就系爭房屋簽訂的《居間合同(買賣)》無效，但原告所稱的已取得系爭房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會出具的證明，但該街道居委會并不能證明原告與案外人的房屋買賣行為合法，以及系爭房屋的權屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱，原告與被告鄭b達成口頭租賃協議，原告將系爭房屋出租給被告鄭b居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭b從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭房屋的鑰匙，并將系爭房屋出售給被告姚c，原告陳述內容存在矛盾之處。綜合考量系爭房屋的取得過程、被告姚c的付款情況以及系爭房屋的實際占有使用情況，對于原告要求二被告將系爭房屋返還給原告的請求，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：一、被告鄭b與被告姚c于2013年4月2日簽訂的《居間合同(買賣)》無效；二、駁回原告鄭a的其余訴訟請求。案件受理費80元，由被告鄭b負擔(于本判決生效之日起七日內交付本院)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。【篇三：江西法院判決首例“小產權房”案買賣合同無效】江西法院判決首例“小產權房”案買賣合同無效農房買賣雖無效賣主反悔要賠償本報訊備受關注的江西省首例農房買賣糾紛一案，經過南昌市西湖區(qū)人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認當事人之間的農房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經濟損失。李永夫婦在南昌市有253平方米的農房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務。由于是農房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產權和土地使用權過戶手續(xù)。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔協議中的違約責任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還。現張燕依據法院認定導致合同無效，李永夫婦負有主要責任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協議的反悔所造成的經濟損失80萬。一、二審法院經審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當事人就不具有法律約束力。導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任。雖然李永夫婦是在向典當行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應當知道農房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規(guī)定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產權情況，盲目購買亦負有次要責任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據當地市場行情，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應將安置房折價處理。因此，根據當地市場行情，當地安置房市場