PAGEPAGE6項目前期策劃報告一、項目概況棗陽市現(xiàn)轄12個鎮(zhèn)(鹿頭、新市、太平、楊垱、七方、琚灣、熊集、吳店、平林、王城、興隆、劉升)，3個辦事處(南城、北城、環(huán)城)，一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（西城開發(fā)區(qū))，3個農(nóng)場管理區(qū)(車河，隨陽)，版圖面積3277平方公里。目前全市人口110萬人，在“十二五規(guī)劃”中，至2015年，棗陽市城區(qū)人口將達到50萬人。棗陽市政府在十二五規(guī)劃中已將中興大道至沿河路(包括人民路)計五平方公里內(nèi)作為重點城區(qū)建設(shè)，全部建成現(xiàn)代化的高層建筑。到2015年，全市城鎮(zhèn)燃?xì)馄占奥蔬_到90％以上，自來水普及率達到90％以上，排水覆蓋率達到80％以上，并建立健全城鎮(zhèn)就業(yè)服務(wù)、醫(yī)療保障、公共安全等公共服務(wù)體系。本項目位于棗陽市人民路與市民主路和育才路及市七中以南(即北城辦事處姑娘村地段)地界上，總用地面積46258.78平方米，建筑物占地面積為12046.27平方米，總建筑面積為159842.54平方米，由湖北建新建大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計劃總投資4億元，興建9棟25層商住樓．住宅總套數(shù)1056套，地下停車位1022個，住宅和停車位之比接近1:1，容積率為4.1，綠化率為35％，定立于棗陽市中高端標(biāo)志性的家居樓盤。棗陽市政府在“十二五”規(guī)劃已二、項目背景“天虹一景”項目涉及搬遷姑娘村居民住戶220戶。現(xiàn)姑娘村居民住房大多建于上世紀(jì)80年的中期，年久夫修，很多己屬于危房，具有嚴(yán)重的安全隱患。姑娘村內(nèi)配套設(shè)施極差，至今還有很多居民自打水井，沒有吃上自來水。排水設(shè)施落后，雨天必漬水。無消防設(shè)施，村民電線亂搭現(xiàn)象普遍，電線老化嚴(yán)重，村內(nèi)道路狹窄，消防車無法通過，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，曾有居民家失火，因救火方式落后，造成重大經(jīng)濟損失。衛(wèi)生狀況令人堪憂．村岡垃圾遍地，鼠蟲橫行，對村內(nèi)居民健康造成很大的威脅，并且姑娘村周邊還有市四中，市七中，二幼等幾家學(xué)校教育機構(gòu)，對學(xué)生的身體健康也造成嚴(yán)重的影響。姑娘村居民對改善居住環(huán)境的需求強烈，通過該項目的開發(fā)改造將徹底改變姑娘村“臟、亂、差”的現(xiàn)象，普及自來水、’一然氣和排水設(shè)施，對于姑娘村居民來講，無疑是一次獲利較大、受益長遠的好事；對于棗陽市城區(qū)建設(shè)品位，形成高檔、亮麗的城市居住環(huán)境水平，同時也帶來了更大更長遠的社會效益，它為居民提供大量就業(yè)崗位：增加了政府財政稅收，擴充了社區(qū)經(jīng)濟實力，提升了社區(qū)形象，它不僅是一個形象工程，更是一個：惠民工程。同時，在棗陽市委、市政府開展舊城改造+整治城市違建的關(guān)鍵時刻，更具有城市建設(shè)整治的現(xiàn)實意義。三、目標(biāo)市場概況本案受眾群體主要為：本地收入較高的安家青年夫妻，公務(wù)員及教師群體，：外地工作回鄉(xiāng)置業(yè)群體，本地經(jīng)商等高收入人士，投資人士。次要受眾群體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民需求在市區(qū)定居人士。主要消費對象為，首次想一步到位的購房者和改善目前居住環(huán)境的二次購房者，收入水平應(yīng)為本市中高收入的群體。四．項目地塊SWOT分析1、S(1)本案緊鄰市四中、市七中，周邊一公里范圍內(nèi)擁有市二幼、市恒芝小學(xué)。人文氣息豐厚，擁有從幼兒園到高中一站式教學(xué)，名副其實的學(xué)區(qū)房。(2)本案2公里范圍內(nèi)擁有市三醫(yī)院、市婦幼保健院，享有高質(zhì)便捷的醫(yī)療資源。(3)人民路為棗陽市行政事業(yè)單位主要辦公集中地段，知名度高，常駐人員素質(zhì)，收入較高，具有較強的消費能力。(4)本案北邊緊鄰人民路公園，真正做到了“公園在我家”。(5)本案周邊目前正在興建“中央公園”、“御龍居”、“御：景豪庭”、“漢城”等高端項目，高端項目的扎堆興建，必將帶熱周邊地塊，價值凸顯。(6)地塊規(guī)整，呈不規(guī)則梯形，較易規(guī)劃設(shè)計。2、W(1)目前本案周邊商業(yè)氛圍不濃厚，無大型超市、商圈：(2)項目北邊緊鄰一垃圾回收站3、0(1)隨著周邊大型高端項目的建設(shè)完成，商業(yè)氛圍將逐步完善；(2)處于市政府發(fā)展建設(shè)的重要地段，物業(yè)升值潛力較大；(3)周邊教師、公務(wù)員等高收入群體對鄰近工作單位的住宅需求強大；(4)隨著“城市東進”的發(fā)展策略，人口密度將增大，住宅和商業(yè)需求增大。4、T(1)襄陽地區(qū)的樓市風(fēng)險可能會增大；(2)周邊的大型高端項目目前已入市，與本案形成強烈的競爭，分流一部分客源；(3)日前周邊商業(yè)不成熟，影響商業(yè)物業(yè)的長期價值。四、項目STP策劃 根據(jù)本市客戶消費習(xí)慣和需求，本項目主推120平方米至140平方米戶型．輔以少量90平方米戶型。由亞洲金牌風(fēng)水大師親自堪輿，此地是風(fēng)水寶地，屬鳳凰左翼，又是棘陽古城的文昌地，此地出文墨才秀。將來每座樓盤由大師親自定向，確保寶地出旺樓，人居健康，富責(zé)俊秀。（一）網(wǎng)絡(luò)推廣。目前棗陽市還沒有一個成熟的房地產(chǎn)網(wǎng)站，對在外地工作，有意愿回鄉(xiāng)置業(yè)的棗陽籍人士造成很大的選房看房困擾。針對這一部分客戶群體，進行網(wǎng)絡(luò)推廣。開建項目網(wǎng)站，提升項目形象，在棗陽各大論團及主流網(wǎng)站進行推廣。舉行“我建我家”活動，定期招募有興趣人員參觀項目建造過程，建筑材料等，將資料上傳網(wǎng)站。招募人員可進行網(wǎng)上報名的形式。好處是可以制造一個持續(xù)，強烈的話題在棗陽市民中流傳，對提升項目形象，口碑，知名度都會起到相當(dāng)大的作用，同時宣傳成本不會非常的高。（二）戶外推廣。利用項目本身的建筑外墻，制作大型廣告，可使廣告將整個建筑包裹起來。廣告形象，直觀，刺激眼球，在之前的房產(chǎn)項目上無人使用，具有強烈的話題感，同時帶來其他的戶外廣告不可比擬的宣傳效果。但需與城管市政部門溝通，是否可行。（三）跨界推廣。與本地的婚紗攝影機構(gòu)，聯(lián)舍舉辦大型相親會，如果支出符合預(yù)算，更可與棗陽電視臺進行合作，舉辦類似“非誠勿擾”類型的相親電視節(jié)目。該方案針對挖掘有結(jié)婚購房需求的人士有推動作用，同時也可提升項目整體形象。劣勢是宣傳費用可能會過高。（四）研討會推廣。召開風(fēng)水、經(jīng)濟金融推研會，將樓盤的價值最大推廣給潛在客戶。該方案對有此方面的需求的客戶可以精準(zhǔn)定位其需求，做到有的放矢，劣勢是需要專業(yè)人士有強大的氣場及扎實的專業(yè)知識，否則容易出現(xiàn)反效果。二零一三年九月十六日577100180309001209557903682285963308257710018030900123865761373997357606965771001803090013594578077579902515512577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667417088100343356109101086014373572846170881003433561101