御上城2#、3#樓預售方案一：項目概況項目位于蔡家坡城南經濟開發區鳳凰大道中段，蔡家坡醫院西側。項目占地22畝，規劃總建筑面積66127.6㎡，新建建筑面積58127.6㎡，其中商業面積6210㎡，綠化面積5198㎡，綠地率35.8%，停車位230個。社區規劃17—25層5棟高層建筑，其中2#、3#樓規劃為23層住宅，建筑面積為19178㎡，總戶數184戶，分2種戶型，A戶型87.15㎡、B戶型122.12㎡。社區規劃科學合理，綠化率高，戶型設計尺度合理，充分尊重人文居住的舒適性、通透性和可持續性。項目投資6250萬，打造成為蔡家坡首席陽光、生態、人文、休閑、健康的高檔社區。。二：市場分析蔡家坡鎮人口規模為25萬人，城市建設用地規模為30平方公里。建設目標是盡快成為關中-天水經濟區中等城市、寶雞大城市副中心、西部汽車工業中心和生態宜居現代化城市。蔡家坡的房地產市場呈現以下6大特點：第一：面對25萬人口規劃的中等城市需要，蔡家坡的房地產市場發展空間很大；第二：2009年以前，蔡家坡的房地產市場因為沒有發展概念，較為平緩，無法媲肩岐山縣城的房地產，價格和需求后勁不足，開發量和銷售很是平緩。第三：目前市場的區域發展，城南優于城北；建筑特征是多層時代即將結束，這里已經步入高層時代，26層高層的火爆銷售說明市場需求已經認同高層的產品性能價格比；產品的供應來看，商品房、經濟適用房、單位房等多樣化的產品面市，競爭的多樣性和激烈性增強，市場壓力顯現。第四：市場的銷售價格已經突破2500元/平米的均價線，高層開發進入盈利時代，同時房子的銷售也從建筑營銷步入生活價值營銷階段，系統化包裝推售成為致勝的不二法門。第五：蔡家坡的置業客戶呈現以下三種狀態：一、向區域中心的多樣移民現象；二、鄉鎮的外出打工人群回歸，體現在45歲左右和30歲左右的中年及年輕人群；三、周邊縣城重鎮的看好性投資和遷移。第六：隨著市場的活躍，2011年房地產開發項目增多，尤其集中在鳳凰大道西段，同時鳳凰城經濟適用房的面市以及價格的經濟特征，導致2011年的價格發展勢頭受到多樣化影響。蔡家坡競爭樓盤市場調查分析：鳳凰現代城：位于蔡家坡鳳凰中線和東二路交匯處，項目占地270余畝，總建面40萬余平方米，現推出78—155平米的多層住宅，但目前價位沒有出來，因其經濟適用特殊的性質，作為農村戶口和未婚青年都無法購買，其預計價位在2100元左右，現留預估總房價50%的預留金，就可以定樓層和面積。項目到封頂，在今年年底就可以交房。鳳鳴花園：位于蔡家坡鳳凰西路與西一路交匯處，項目共有5棟樓，4棟小高層，一棟高層，目前先推出兩棟12層，戶型面積80—120平米。屬于經濟適用房，目前只是前期登記，預計到6月初才開始動工和售樓的預定，價格大概也和鳳凰現代城基本相同。京泰華都：位于蔡家坡鳳凰西路中段，項目一期銷售為一棟18層板式高層，面積140—155平米，目前僅剩16-18層，總價在42萬左右。二期總高26層，屬于點式樓，兩梯七戶。面積70-130平米，起價2490元/平米，最高價3040元/平米，按揭無優惠，分期優惠3%，一次性優惠6%。鳳儀國際：位于蔡家坡鳳凰西路和西二路的交匯處，項目總建面80萬余平米，一期推出5棟高層，近1300余套房源。戶型面積是80—130平米。其中1號樓起價為2309元/平米，最高價在3000元。2、4號樓起價在2400元/平米，最高價在2800-2900元。3、5號樓目前只是預定，沒有明確價位。三：項目定位項目地處黃金區域：蔡家坡開發區已經升級為寶雞高新區的一部分，屬于縣級行政編制。開發區即將進入發展的快車道，隨著西側西一路的開通，項目周邊的價值觸手可及，這里屬于未來南城市的商業中心。項目交通環境便捷：位于蔡家坡開發區鳳凰西路，位于三口岸中央，左攜迎賓孔明大道，右鄰西一路。相鄰蔡家坡汽車客運站，西寶高速出口以及高速鐵路車站，交通樞紐就在家門口，城市公交一號線鏈動城市每個角落，四通八達。項目商業服務便利：鳳凰西路是城南商業繁榮一條街、銀行、大型超市，郵局、酒店等應有盡有，步行5分鐘，幸福生活盡享便利。項目教育醫療環境優越：鳳凰東路上的雙語幼兒園，名校陜九子弟學校，就在北側，西一路開通后，入學極其便利。相鄰寶雞蔡家坡中西醫院，附近有耳鼻喉專科醫院、陜九醫院和康復醫院。項目設計規劃高端：邀請西安國家甲級設計院擔綱設計，三進院落營造最具人性化居住社區，舒適經濟戶型，滿足不同人群的居住需求。項目高品質的配套：社區上千平米動感時尚高業，錦上添花，足不出戶享受便捷繁華！集中供暖讓冬天溫暖如春；品牌電梯直下車庫，隨時恭迎回家；230個充足地下停車位，完全滿足停車；門禁、單元可視對講、周界紅外線、安保巡邏等四重智能安防系統，讓家無憂；斥巨資采用雙層中空玻璃，隔熱、保溫、防輻射、防噪音超一流；貼心物業，如親人般呵護溫馨生活……所有的這一切，都為您的品質生活服務！項目市場定位：御品天下◎蔡家坡高尚生活第一城四：客戶定位項目的客戶群分為三大群體：第一項目主力客戶群為周邊的企業事業單位的職工和公務員，學校教師、做生意的小老板，居住在城北區的城鎮居民，周邊鄉鎮的先富階層以及子女教育或者結婚買房者。第二項目的機會客戶群為山區退耕還林的遷居者，果農以及種植大戶，在外打工者、在外服兵役者以及雙方分居女方在蔡家坡的工作者。第三項目的客戶主要以改善性居住和終極置業者為主，投資客戶可以作為增值保值的說服者。項目初級客戶年齡在25歲—35歲之間，升級客戶年齡在30歲—40歲之間，主要以產品特征和戶型進行有效分流。五：價格定位項目的價格控制策略，采取低開高走的思路進行價格操作，保證有效競爭和利潤最大化。項目的價格制定策略，我們采取市場參照法進行價格制定，依照周邊的準現房銷售價格為基礎，結合區位地段以及競爭因素，項目二期高層的銷售價格計劃均價為2750元/平米，總價控制在23—35萬元之間（以上的政策和經濟浮動參數為+80元/平米和-50元/平米）。六：銷售規劃御上城2#、3#樓項目的銷售采取傳統的蓄水解籌的方式，前期采取項目工地包裝、周邊鄉鎮巡展宣傳，目前積累客戶200多個。銷售周期規劃10個月完成2#、3#樓房源的80%以上，確保項目的資金運作正常和科學合理的正常施工，為業主交上一份完美的生活答卷，為城市筑起一座現代化的人居家園和一道美麗的風景。岐山縣房地產開發公司2012年8月16日5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803090012387577164982601818051577100180309001213857213119215891832657710018030900123595790368223610760535771001803090012356576135286143791742577100180309001235557508786970469327917088100343355274101229944325833379170881003433552751018667329388320081708810034335610710158115250150052217088100343356108101000180059871732170881003433542951010741941426870171708810034335618410187866086962880217088100343356185101775831174086674170881003433561091010860143735728461708810