土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)2021年6月16日1.基本概念2.舊房征管3.新房征管目錄/contents基本概念開放市場(chǎng)炒買炒賣國(guó)家收益土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（一下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。納稅人單位：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織個(gè)人：包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。征稅范圍國(guó)有土地：按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。建筑物附著物：建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施和附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。（繼承、贈(zèng)與）不屬于征稅范圍的企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議等有效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)超率累進(jìn)稅率檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式說(shuō)明1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額

30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分40%5%增值額

40%-扣除項(xiàng)目金額

5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分50%15%增值額

50%-扣除項(xiàng)目金額

15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額

60%-扣除項(xiàng)目金額

35%舊房征管2舊房的定義新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省，自治區(qū)，直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）舊房的定義凡簽訂存量房買賣合同（協(xié)議）的均屬于存量房，按照存量房轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號(hào)轉(zhuǎn)讓收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的不含增值稅收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入（包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益）《條例》、《細(xì)則》、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件、總局2016第70號(hào)公告適用增值稅一般計(jì)稅方法的，應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額按評(píng)估價(jià)確認(rèn)收入條例第九條下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（價(jià)值）計(jì)算征收。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的正當(dāng)理由下列情形可視同為有正當(dāng)理由：（一）各級(jí)人民法院的生效判決或裁定；（二）公開競(jìng)價(jià)拍賣；（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號(hào)調(diào)解書×（不可以）類似的問(wèn)題主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參考認(rèn)定1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的自建房重置成本價(jià)乘

以成新度折扣率后的價(jià)格；3.自建房的評(píng)估費(fèi)；4.與轉(zhuǎn)讓自建房有關(guān)的稅金。自建的：扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號(hào)扣除項(xiàng)目金額自建房計(jì)算扣除項(xiàng)目金額800×50%+30=430（萬(wàn)元）增值額500-430=70（萬(wàn)元）增值率70÷430×100%=16.28%某公司銷售一棟已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度為50%，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？應(yīng)納稅額70×30%=21（萬(wàn)元）1.購(gòu)置房原發(fā)票載明的金額；2.按規(guī)定加計(jì)的金額；3.與轉(zhuǎn)讓購(gòu)置房有關(guān)的稅金

購(gòu)置房：扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號(hào)扣除項(xiàng)目金額購(gòu)置房計(jì)算扣除項(xiàng)目金額200×（1+6×5%）+30+200×3%=296（萬(wàn)元）增值額500-296=204（萬(wàn)元）增值率204÷296×100%=68.9%某人出售一間商業(yè)用房，取得收入500萬(wàn)元，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元（不考慮營(yíng)改增是否含稅等情況）。其6年前購(gòu)置時(shí)發(fā)票金額為200萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)人銷售商業(yè)房應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？應(yīng)納稅額204×40%-296×5%=66.8（萬(wàn)元）對(duì)于購(gòu)置房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提供購(gòu)置時(shí)的原始發(fā)票，對(duì)于不能提供的，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)能證實(shí)納稅人購(gòu)置房地產(chǎn)原始價(jià)格的，可以依據(jù)這個(gè)視同發(fā)票扣除。

對(duì)于“凡未提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的…”這句話如何理解：

確實(shí)，從《條例》和總局文件來(lái)看“提供評(píng)估價(jià)格”是納稅人的權(quán)利。但在實(shí)際征管中，對(duì)于購(gòu)置房轉(zhuǎn)讓的，我們要引導(dǎo)納稅人按照發(fā)票扣除，不到萬(wàn)不得已不允許按照評(píng)估價(jià)格的方式計(jì)算扣除。

如果按評(píng)估價(jià)格方式計(jì)算的，我們對(duì)于評(píng)估價(jià)格要重點(diǎn)審核，必須明確的是評(píng)估價(jià)格應(yīng)為房屋的重置成本乘以成新度折扣率后的金額（這里是不包含地價(jià)的），同時(shí)其購(gòu)置時(shí)所繳納的契稅就不能另行扣除了財(cái)稅字﹝1995﹞48號(hào)第十一條特別強(qiáng)調(diào)對(duì)取得土地使用權(quán)以后，沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了。這種情況計(jì)算增值額的時(shí)候，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)候支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。沒(méi)有加計(jì)扣除的環(huán)節(jié)特別強(qiáng)調(diào)《土地增值稅宣傳提綱》國(guó)稅函發(fā)﹝1995﹞110號(hào)第六條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。關(guān)于納稅期限的問(wèn)題

根據(jù)條例第十條，第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第十六條如果有未申報(bào)或者未按照核定期限繳納稅款的行為，依據(jù)《稅收征管法處理》相關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行處罰或加收滯納金處理。納稅時(shí)間

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。納稅地點(diǎn)稅收減免符合文件要求的改制重組、分立、兼并以及投資等情況，暫不征收土地增值稅。財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知2018年57號(hào)其他事項(xiàng)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則核準(zhǔn)類管理普通住宅增值率不超20%因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則核準(zhǔn)類管理國(guó)家依法征用收回核準(zhǔn)類管理因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷：

是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，

是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本（條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。）免征土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)自行轉(zhuǎn)讓新房征管3新房的定義新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）新房也就是增量房（能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)），俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。取得土地使用權(quán)項(xiàng)目籌備項(xiàng)目立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃審查竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)建審查開工商品房預(yù)售可行性研究報(bào)告核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理工作有條件的實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。關(guān)注會(huì)計(jì)核算，督促分期分項(xiàng)目歸集收入、成本、費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）金三系統(tǒng)登記項(xiàng)目登記從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記。然后稅管員應(yīng)及時(shí)做好項(xiàng)目的稅費(fèi)種認(rèn)定工作。預(yù)繳土地增值稅為什么

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，分別按每月取得的商品房轉(zhuǎn)讓不含增值稅收入，乘以下列預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。

對(duì)按政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造出售的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等社會(huì)保障性住房項(xiàng)目暫不預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目符合清算條件后進(jìn)行清算。《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》津政發(fā)【2011】2號(hào)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》2016年第22號(hào)每平方米銷售價(jià)格2萬(wàn)元（含）以下的，預(yù)征率為2％；每平方米銷售價(jià)格2萬(wàn)元至3萬(wàn)元（含）的，預(yù)征率為3％；每平方米銷售價(jià)格3萬(wàn)元以上的，預(yù)征率為5％。坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。(2019年8月1日起執(zhí)行）實(shí)際預(yù)繳土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)0102房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款《營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》2016年第70號(hào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)清算條件應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的取得開發(fā)項(xiàng)目最末一張銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的什么情況可以清算天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）清算發(fā)起應(yīng)清算的項(xiàng)目，或稅務(wù)機(jī)關(guān)確定清算并向其下達(dá)清算通知書的項(xiàng)目，自納稅人滿足應(yīng)清算條件或應(yīng)收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）清算申報(bào)納稅人攜帶相關(guān)資料辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)：（一）土地增值稅清算表及其附表、（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明及相關(guān)資料（具體詳見文件）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》）及附屬資料。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）清算受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件且報(bào)送資料齊備的，予以受理，并出具受理通知書。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）213對(duì)納稅人符合清算條件但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)出具補(bǔ)充材料通知書，并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理。對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理，并出具不予受理通知書告知納稅人原因。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。懲處措施符合清算條件的納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)，并依據(jù)稅收征管法有關(guān)規(guī)定處理。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）《征管法細(xì)則》第九十六條規(guī)定，納稅人拒絕提供有關(guān)資料的依據(jù)《征管法》第七十條一萬(wàn)以下，或情節(jié)嚴(yán)重的1-5萬(wàn)以下的罰款。稅款申報(bào)對(duì)已受理的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)啟動(dòng)清算審核程序。需補(bǔ)稅的，直接辦理稅款入庫(kù)手續(xù)；需退稅的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，依照有關(guān)規(guī)定辦理。清算及審核流程金稅三期操作系統(tǒng)啟動(dòng)審核主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)啟動(dòng)清算審核程序，90日內(nèi)完成審核工作，形成審核報(bào)告留存?zhèn)洳椋⑾蚣{稅人出具清算核準(zhǔn)通知書，明確補(bǔ)、退稅金額和辦理期限。清算及審核流程天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）審核時(shí)，問(wèn)題一次性講清楚結(jié)合“補(bǔ)充材料通知書”列明需要納稅人提供的資料。在與納稅人針對(duì)某個(gè)疑點(diǎn)問(wèn)題交換意見時(shí)，讓納稅人提供加蓋公章的書面證明材料。做好證據(jù)固定，再根據(jù)文件規(guī)定確定是否能計(jì)入扣除項(xiàng)目、能否價(jià)計(jì)扣除。納稅人自行進(jìn)行清算委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算涉及清算退稅的項(xiàng)目繳納稅款的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理部門對(duì)提交資料核準(zhǔn)后，直接辦理納稅手續(xù)對(duì)符合清算條件且報(bào)送的清算資料齊備的對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的清算及受理方式予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)齊，并出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》，在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊資料后，予以受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在90日內(nèi)組織清算審核，并出具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》清算及審核流程土地增值稅以納稅人與國(guó)土房管部門簽訂的土地出讓合同所列范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目以區(qū)級(jí)（含）以上發(fā)展改革部門備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別進(jìn)行土地增值稅清算。天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2016年第24號(hào)）審核清算單位（一）直接銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。直接銷售收入

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。直接銷售收入

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品房銷售過(guò)程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)確認(rèn)為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的收入。《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》（2016年第25號(hào)）實(shí)際征管中的處理方法：不預(yù)繳，清算時(shí)一并歸集最新規(guī)定其他清算收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條視同銷售收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。自用房產(chǎn)收入確認(rèn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）

縣及以上政府要求售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房?jī)r(jià)一并收取的，可計(jì)收入、可扣除，不加計(jì)；否則不計(jì)收入、不扣除。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）發(fā)展新型墻體材料專用費(fèi)散裝水泥專項(xiàng)基金煤氣建設(shè)費(fèi)消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)渣土管理費(fèi)加計(jì)？or不加計(jì)？能扣？不能扣？供電工程貼費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)代收費(fèi)用處理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的普通住宅，按我市公布的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進(jìn)行確定，其適用時(shí)間以納稅人簽訂商品房買賣合同的時(shí)間為準(zhǔn)。同時(shí)滿足以下三（兩）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的住房確定為普通住房1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0及以上2.單套建筑面積在144平方米及以下3.住宅成交單價(jià)符合的條件以當(dāng)年發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》文件中規(guī)定的成交單價(jià)為準(zhǔn)。普通住宅劃分天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告（2016年第22號(hào)）六部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見（津國(guó)土房市【2014】224號(hào)）結(jié)合我市征管實(shí)際，現(xiàn)將涉及相關(guān)稅收政策執(zhí)行問(wèn)題通知如下：自2014年10月30日起，在全市范圍內(nèi)，凡同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0及以上、單套建筑面積在144平方米及以下兩項(xiàng)條件的住房，確定為普通住房。該標(biāo)準(zhǔn)適用于契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)需要關(guān)注的資料:１、立項(xiàng)批文。２、建筑工程規(guī)劃許可證。３、施工許可證。４、測(cè)量報(bào)告。５、銷售許可證。６、產(chǎn)權(quán)證。7、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查驗(yàn)的情況面積審核所依據(jù)的相關(guān)資料：商品房銷（預(yù)）售許可證物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表銷售合同及合同登記簿（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）銷售發(fā)票信息房產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售公示表等收入審核結(jié)合項(xiàng)目總平面圖、分層分戶平面圖及實(shí)地核查情況，計(jì)算確認(rèn)該清算項(xiàng)目可售總套數(shù)，并與銷售臺(tái)賬可售總套數(shù)指標(biāo)核對(duì)結(jié)合商品房銷售許可證，測(cè)量大隊(duì)實(shí)測(cè)報(bào)告中測(cè)繪面積、銷售合同面積，房地產(chǎn)開票系統(tǒng)建筑面積與銷售臺(tái)賬可售面積、已售面積指標(biāo)核對(duì)審核企業(yè)貨幣資金、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、應(yīng)收應(yīng)付、長(zhǎng)期投資賬目和相關(guān)年度利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表確認(rèn)是否與銷售臺(tái)賬已售房款金額相符按照政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》記載的時(shí)間和確定普通住房若干標(biāo)準(zhǔn)分別清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入總額審核要點(diǎn)1）房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)是否關(guān)聯(lián)；2）對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的是否按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓收入調(diào)整。3）有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。4）有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。5）預(yù)售收入是否及時(shí)轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓收入。6）是否有轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入“其他應(yīng)付款”。收入完整性審核7）是否有賬外隱匿收入、企業(yè)體外循環(huán)。8）是否將可售面積作為不可售面積，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)其收入未合并計(jì)算土地增值稅。9）是否有購(gòu)房人分次付款的，按實(shí)收款計(jì)收入，余款不計(jì)轉(zhuǎn)讓收入。10）是否有銷售精裝修房，精裝收入與房屋轉(zhuǎn)讓收入分別記帳，未合并計(jì)算土地增值稅？11）是否將轉(zhuǎn)讓收入截留在委托銷售公司，少計(jì)轉(zhuǎn)讓收入。12）拆遷安置（產(chǎn)權(quán)置換）的差價(jià)款是否計(jì)入收入？13）代收費(fèi)用、代墊費(fèi)用已作為開發(fā)費(fèi)用扣除的，是否計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。收入完整性審核商品房銷（預(yù)）售許可證物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)房產(chǎn)部門房屋測(cè)繪面積相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表銷售合同及合同登記簿銷售發(fā)票開具情況“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目結(jié)合售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷控表勘查相關(guān)資料互相驗(yàn)證

按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷方式）等形式。對(duì)不同的銷售形式確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同，因此，在審核過(guò)程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售合同，而確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售是否涉及土地增值稅？對(duì)于清算項(xiàng)目中違章建筑的銷售，清算時(shí)不歸集收入也不歸集成本對(duì)于未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃的集體土地上建造的房產(chǎn)(俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”)銷售，不征收土地增值稅收入的相關(guān)思考土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則開發(fā)產(chǎn)品委托包銷如何確認(rèn)收入？包銷有多種形式，銷售額的確認(rèn)是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，如開發(fā)商開發(fā)票給包銷商，包銷商再開發(fā)票給客戶，稅款就不會(huì)少；但如開發(fā)商開發(fā)票給客戶，包銷商將差額開（中介）服務(wù)發(fā)票給客戶，收入就會(huì)分解成兩個(gè)部分，變出來(lái)一個(gè)不涉及土地增值稅的收入，從而降低增值率，同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)他的一部分房款還可以免征契稅。那么就可能造成少納土地增值稅。在這種情況下，就要核對(duì)與包銷商有無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。這是避稅的不正當(dāng)方法。規(guī)范的方法是發(fā)票與合同由開發(fā)商提供，包銷公司向開發(fā)商開據(jù)傭金發(fā)票。收入的相關(guān)思考1.實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得抵扣。2.必須是實(shí)際發(fā)生、直接發(fā)生或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?.扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。4.分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的采用合理分配方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。5.對(duì)于銷售未達(dá)到100%，扣除項(xiàng)目應(yīng)按照銷售比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。6.對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策和處理方法，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理不一致的以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。扣除項(xiàng)目處理原則國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對(duì)當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒ǎ右院侠矸謹(jǐn)偂Ｔ趯徍酥校瑧?yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核對(duì)項(xiàng)目預(yù)決算報(bào)告，結(jié)合判斷，核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。收入與成本配比土地取得的方式出讓方式(招、拍、掛)劃撥方式轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)所支付的金額地價(jià)款相關(guān)費(fèi)用支付的土地出讓金補(bǔ)交的土地出讓金支付的地價(jià)款登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅土地成本房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外，可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：1．《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列用地可以劃撥：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。2．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。土地的取得方式結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的“土地出讓合同”、“土地使用權(quán)證”、“土地出讓金專用票據(jù)”、“契稅票據(jù)”、相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、銀行支付手續(xù)等資料審核確認(rèn)其票據(jù)的真實(shí)、合法、有效及土地使用權(quán)支付金額的真實(shí)性。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“土地使用權(quán)證”、“總平面圖”、“建設(shè)規(guī)劃用地許可證”、“面積測(cè)繪報(bào)告”等資料核對(duì)分?jǐn)倻?zhǔn)確性。對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例分?jǐn)偂Ｍ恋爻杀緦徍送恋刭?gòu)進(jìn)價(jià)格是否合理。確認(rèn)土地面積是來(lái)源是否有法定的依據(jù)。出讓土地的狀態(tài)及土地用途。審核土地出讓金的內(nèi)涵。土地出讓金中已包含了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否有代政府等有關(guān)部門承擔(dān)拆遷費(fèi)用的情況。有無(wú)從關(guān)聯(lián)方取得的土地的情況。審核由母公司支付土地出讓金、土地使用權(quán)直接由子公司登記的情況。土地成本關(guān)注點(diǎn)審核政府給予減免的出讓金、其他費(fèi)用或給予的補(bǔ)貼是否計(jì)入了取得土地所支付的金額。審核以地補(bǔ)路（工程）方式取得土地，是否由政府文件為依據(jù)，道路（工程）的建設(shè)成本是否由政府部門的確認(rèn)文件證書。土地成本關(guān)注點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金、土地閑置費(fèi)及罰款的扣除問(wèn)題？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳的土地出讓金，允許計(jì)入為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，準(zhǔn)予扣除。繳納的土地閑置費(fèi)和罰款不得扣除。對(duì)于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。土地成本相關(guān)思考某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬(wàn)，支付給拍賣公司費(fèi)用50萬(wàn)。這筆中介費(fèi)能否計(jì)入土地成本扣除？中介費(fèi)應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用已經(jīng)有所體現(xiàn)，故不能再計(jì)入土地成本進(jìn)行扣除。土地成本相關(guān)思考某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年初與甲房地產(chǎn)公司談判，因甲公司有一塊地，該地購(gòu)入時(shí)共付款3000萬(wàn)，該公司注冊(cè)資本金2000萬(wàn)，最后談判成功，以10000萬(wàn)獲得甲公司的全部股權(quán)。問(wèn)：土地成本如何確認(rèn)？如果將來(lái)再轉(zhuǎn)讓該宗地塊的土地成本應(yīng)確認(rèn)為3000萬(wàn)元。土地成本相關(guān)思考建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)六項(xiàng)開發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)；耕地占用稅、契稅；有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯话仓脛?dòng)遷用房支出。

審核時(shí)結(jié)合拆遷合同及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑據(jù)與已繳納契稅金額核對(duì)，有無(wú)追加土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付額而少交契稅的情況。拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)納稅人實(shí)物安置回遷戶的，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則。

（一）用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）采取異地安置的異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

實(shí)物安置時(shí)，如果約定了還遷價(jià)格的話，契稅計(jì)稅依據(jù)就是還遷價(jià)格，但是土增稅是按照視同銷售價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)格，這兩個(gè)會(huì)有差異。如果沒(méi)有約定價(jià)格，補(bǔ)償協(xié)議只是以房還房，那就都一樣了，都是公允價(jià)值了。實(shí)物安置時(shí)，契稅和土增稅的處理不一致土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出；水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等支出；“X通一平”等支出。注意結(jié)合相關(guān)勘查、設(shè)計(jì)合同、發(fā)票等資料，核對(duì)列支票據(jù)的開具的內(nèi)容和時(shí)間應(yīng)與前期工程階段相吻合，防止發(fā)生“管理費(fèi)用”擠列前期工程費(fèi)用的情況。掌握：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)按國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。前期工程費(fèi)前期開發(fā)費(fèi)用審核所依據(jù)的資料：土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)資料勘察合同設(shè)計(jì)合同人防審批意見書消防審批意見書臨時(shí)用地審批意見書繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)所依據(jù)文件繳納費(fèi)用收據(jù)前期工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。政策規(guī)定：1234567

發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用不得重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目

參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；（綜合運(yùn)用調(diào)研成果）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等。

開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)支付，但施工方對(duì)該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。自2008年1月1日對(duì)建筑業(yè)納稅人按項(xiàng)目實(shí)施屬地稅收管理，建設(shè)單位或個(gè)人在支付工程款項(xiàng)時(shí)應(yīng)以項(xiàng)目地《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》為合法憑證。外地進(jìn)津建筑業(yè)納稅人，由外地施工管理站為其代開《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》（2010年6月1日后）、《天津市外地進(jìn)津建筑施工企業(yè)專用發(fā)票》（2010年6月1日前）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。建筑安裝工程費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝商品房時(shí)，已在商品房買賣合同中注明為精裝房的，其裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并準(zhǔn)予加計(jì)扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝后成為房屋的組成部分，且拆除后喪失或影響其使用功能的家具和家電等。1.合同注明2.成為房屋組成部分3.喪失或影響使用功能4.注意符合上述條件的重復(fù)扣除問(wèn)題《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》（2015年第9號(hào)）第四條關(guān)于裝修成本的扣除問(wèn)題精裝成本扣除審核主要關(guān)注的相關(guān)資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證施工合同工程價(jià)款結(jié)算單材料、設(shè)備采購(gòu)合同工程施工變更合同安裝工程合同裝修合同等。建筑安裝工程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載

的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定

額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列

施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。建筑安裝發(fā)票是否在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱建安工程審核關(guān)注點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：一、臨時(shí)性建筑物——應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。

二、項(xiàng)目主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予按規(guī)定扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？建安工程費(fèi)相關(guān)思考某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)生甲供材行為，所用300萬(wàn)材料包括混凝土、水泥等，取得了增值稅銷售發(fā)票；700萬(wàn)工程施工款取得了建筑業(yè)發(fā)票。在土