房地產開發項目工程管理流程指引對于普通的房地產開發項目而言，工程管理流程一般如下：項目部組建公司取得用地許可后，應盡早確定項目經理人選，盡快明確項目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動項目前期工作。【完成時間】取得用地許可證后【落實部門】公司項目部成立后，應著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人力資源部門隨著項目進展將人員逐步配備到位。目前，我司深圳地區開發的項目一般由中海監理負責監理，工程管理一般實行項目部與監理部一體化運作，即地產與監理組成統一的項目部，地產統籌管理，項目部內部統一分工，其中地產方面側重整個項目的推進及運作，監理方面側重現場的質量管理。項目部地產方面崗位設置情況為：項目經理、項目副經理、計劃工程師、技術負責人、安裝工程師、QS、材料工程師，監理方面崗位設置情況為：總監、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測量工程師、文員。具體組織架構如下：項目初期：項目成立至主體開工期間配備5人：項目經理1名技術負責人1名水電工程師1名測量工程師1名(兼土建工程師)后勤人員1名項目建設期：主體開工至項目入伙期間項目經理：1名項目生產經理：1名，由副經理或項目總監擔任現場管理人員分成若干小組：土建組（若干，視項目規模而定）、安裝組、室外組、內業組、后勤組土建組3人：組長1名、土建工程師1名、土建管工1名；安裝組2～4人：具體人數視項目規模而定，建面10萬m2以下2人，10～20萬3人，20～40萬4人；室外組3人：土建工程師（兼測量）1名、安裝工程師1名、景觀工程師1名；內業組4人：技術負責人1名、項目QS1名、預算工程師1名、文員1名；后勤組3人：司機1名、廚師1名、幫廚（兼清潔保安）1名。說明：土建組的設置：a)以Townhouse住宅為主，則每2～3萬m2劃分1個土建小組；b)以多層或中高層住宅為主，則每5萬m2劃分1個土建小組；c)如果全部為高層，則每6～7萬m2劃分1個土建小組。匯總上述各組人員，若土建組按2個來計算，整個項目人員編制為20～22人，其中地產編制6人，監理編制14～16人。項目后期：項目入伙后至結算/維修工作完成期間剩余維修和結算工作：土建工程師2名、水電工程師2名、室外工程師1名、地盤QS1名、預算工程師1名、司機1名、廚師1名；合計9人。僅剩結算工作后：地盤QS1名、預算工程師1名、司機1名、廚師1名；合計4人。其中地產方面人員崗位主要職責如下：項目經理：全面主持項目部日常工作，包括對監理部的領導及考核。項目副經理：主管計劃、技術、甲供材管理及與公司各部門銜接，也有部分項目由項目副經理充當生產經理角色，負責現場施工單位的管理及施工進度、質量、成本、安全的控制。計劃工程師：一般由項目副經理兼任。負責總工期的控制，組織公司相關部門研究確定項目發展計劃并動態調整，負責編制設計出圖計劃、樣板確認計劃、合約分判計劃、材料供應計劃以及對施工單位施工總進度計劃、階段施工計劃的審核等。技術負責人：負責項目技術管理及實施工作，負責設計及變更出圖、樣板確認的銜接及管理工作，負責各項招標技術要求編制及技術標評審等。安裝工程師：負責安裝專業技術管理及實施工作，負責安裝專業設計及變更出圖、樣板確認的銜接及管理工作，負責安裝專業各項招標技術要求編制及技術標評審等。甲供材工程師：負責甲供材計劃的落實、跟進、核收及進度款審核。項目QS：負責項目部糧單審核、補充預算審核、零星項目分判及結算初審。項目前期階段2.1地塊圍墻封閉【完成時間】取得用地許可證后【落實部門】項目部——負責招標前提供圍墻封閉方案及定標后圍墻封閉施工管理【配合部門】合約部——負責圍墻施工合約分判營銷部——負責在招標前提供圍墻廣告要求【注意事項】圍墻形式應滿足我司CI標準。圍墻施工應結合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有：a）圍墻形式及高度應根據營銷廣告要求選取；b）圍墻附近今后短期內是否存在地基處理、挖土施工等影響圍墻穩定性的情況，圍墻基礎埋深是否低于臨時道路基層挖土面標高，如存在以上情況，應采取臨時圍護或改變圍墻形式等措施。對于工地范圍以內圍墻使用時間較短（使用時間<6個月）后需拆除的臨時圍墻，如售樓區與施工區、分期之間臨時圍墻可采用活動圍板的分隔形式。對于大盤分期開發且圍板工程量較大、拆除后重新搭設等周轉次數較多或圍板搭設時間在主包單位進場前的情況，可由我司事先單獨分判一家圍板單位施工以節約成本；對于圍板工程量小、拆除后重新搭設等周轉次數不多且圍板搭設時間在主包單位進場后的情況，可委托由主包單位搭設。2.2項目部辦公室選址、租用或搭設【完成時間】前期工程開始前【落實部門】項目部——負責項目部辦公室選址、租用或搭設及辦公設備計劃的擬訂【配合部門】合約部——負責項目部辦公室搭設及裝修分判綜合部——負責項目部辦公室設備調撥及購置【注意事項】項目部辦公室選址一般宜選在項目地塊附近的位置，且應相對固定，項目開發周期內不宜反復搬遷。辦公室是租用現場辦公場所還是搭設臨時建筑需根據項目及周邊情況綜合研究確定。如項目周邊有現成建筑物適合作項目辦公之用，且租金及可提供的租期合適，可選擇租用辦公室。如項目周邊附近無適合項目辦公的建筑物，或無法租到合適的辦公場所，則考慮搭設。項目部辦公場所如選擇搭設臨時建筑物方式，可能還需根據當地政府要求報批及消防報建。辦公室租用或搭設需考慮各階段人員總體數量情況，應結合開發周期長短、當前及高峰期人員總體數量多少、當前時期距高峰期時間長短等因素綜合確定辦公場所規模大小、是一次完成到位還是逐步擴租或擴建。項目辦公場所包括辦公室、會議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項目所處位置如較偏遠時還應考慮工程師值班宿舍或駐現場管理人員宿舍。辦公場所規劃應分區明確，包括經理、副經理、總監辦公室，內業辦公區，QS辦公區，現場工程師辦公區，會議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。偏遠地區可能還應考慮養狗等輔助保安措施。常用辦公設備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機、打印機、空調、文具柜、會議桌、會議室桌椅、食堂家具、沙發、電視。另外還應申請辦公電話號碼、網絡等，電話號碼數量根據管理人員數量并結合辦公場所分區情況確定。2.3原始地貌測繪【完成時間】方案設計開始前【落實部門】發管部或項目部——委托測繪單位對項目地塊原始地貌進行測繪【配合部門】項目部——現場配合，如：清除雜草等【注意事項】方案設計開始前，公司有關部門應委托測繪單位進行原始地貌測繪，為項目施工總平面規劃設計提供依據，也為今后土方分判、施工及結算提供依據。2.4地質勘察【完成時間】初步勘察在方案設計前詳細勘察在擴初設計前【落實部門】發管部或項目部——委托勘察單位對項目地塊地質情況進行勘察【配合部門】項目部——現場配合，如：提供臨水、臨電接駁等【注意事項】項目塊獲取后，就可以進行項目地質情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項目規劃設計方案階段完成。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質情況及復雜性。規劃設計方案確定后，應立即根據規劃設計方案對本項目地塊地質情況進一步進行詳細勘察。一般來說，工程勘察費占項目開發總成本的比例很小，而地質情況勘察的準確性相當重要，對確定基礎選型及基坑支護方案影響極大，應嚴格按照規范勘察密度及勘探深度進行勘察，不宜為省勘察費而隨意減少勘探點及勘探深度。對于地形高低起伏大、地質情況變化大、地質情況復雜的項目，如初步勘察中反映出地質情況變化大或地質情況復雜的項目，在詳細勘察時應適當加密勘探點或加深勘探深度。這種情況下地質勘察結果的全面性及準確性對準確選取基礎形式及基坑支護方案尤其重要，在項目地質勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發現地質勘察結果全面或不準確將可能引起不得不改變基礎形式、改變基坑支護形式等重大變更，有些甚至已為時已晚而無法采取彌補措施，現場相當被動，對項目的影響將不可估量。2.5周邊市政配套調查及方案優化【完成時間】方案設計前【落實部門】發管部/項目部——周邊市政配套調查設計部——周邊市政配套與項目接駁方案優化【配合部門】項目部——現場配合，如：現場實地踏勘、測量等【注意事項】發管部及項目部應在項目前期方案設計前對項目周邊市政配套情況進行實地踏勘及向有關市政部門收集相關資料的方式進行調查，并將調查情況提供給設計部、發管部及設計院，供方案設計及方案優化時參考。供水：重點調查項目所在片區的供水現狀是供水充裕還是供水緊張，調查供水水廠及管道網絡的建設現狀及近、遠景規劃，調查水壓、水量數據及周邊樓盤供水解決辦法。通過上述情況的調查分析，制定本項目臨時施工用水和正式供水的解決方案，為小區環路管道敷設方式、小區要否二次加壓及地下水池容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據。供電：通過對項目所在片區變電站及供電線路現狀及近、遠景供電建設規劃的了解，調查分析周邊可靠的臨電電源接駁點，調查分析小區正式供電各種可能的外線解決方案，以最終找出最經濟、可靠的供電方案。電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動通訊、寬帶網絡等市政配套工程。通過前期的市場調查和經濟分析，需要確定由市有線電視臺還是由當地鎮辦電視臺的接入有線電視信號、小區固話是采取電信還是網通的運營方案、小區網絡是采取ADSL上網還是LAN寬帶上網等電訊解決方案。燃氣：由于燃氣管道建設進度往往跟不上項目所在片區的城市建設進度，故項目開發前期往往面臨著是依賴市政燃氣管道供氣還是小區自建瓶組站供氣的方案選擇。燃氣工程方案的確定需要綜合權衡項目所在片區燃氣配套建設的總體規劃、本項目規劃方案設計（如小區自建瓶組站，則燃氣瓶組站30M范圍內都不得有建筑物）、小區竣工入伙時間等方方面面情況來進行決策。排污：隨著社會對節能環保政策的日益重視，政府對小區污水排放的審查也日趨嚴格。小區污水經過化糞池處理后能否直接排入市政污水管道不但決定于周邊污水處理廠的投運進度，而且還決定于小區于污水處理廠之間污水市政管道的建設情況。如小區污水不能在入伙時直接排入市政污水管道，則在項目開發前期考慮建設小區污水處理生化池，并需相應考慮生化池的建設用地、建設成本、運行維護費用等等問題。2.6設備選型定位【完成時間】方案設計階段【落實部門】發管部/設計部——設備選型定位【注意事項】做好設備材料的選型定位工作：當前建筑市場中材料品牌眾多，產品規格、檔次不一，產品質量也良莠不齊。同時，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質也不給定，需要根據樓盤的定位和設備參數來選用合適的材料產品。因此，做好設備材料的前期選型定位工作就尤為重要。在進行材料選型定位時，首先要對本項目所需采用的水、電、氣、空調等各設備材料及常見品牌進行列舉（盡量不要漏項），然后通過調查問卷、廠家考察、樓盤調研等方式對各種類的產品品牌進行調查研究，并按照各品牌的市場占有率、生產供貨能力、性價比等參數進行檔次劃分，最后根據本項目樓盤檔次定位來在同一檔次的設備材料品牌中進行選擇。新材料、新技術、新工藝的運用：相對土建專業的產品材料相對穩定而言，設備專業的新材料、新技術、新工藝變化較快、發展迅速。例如：2～3年前還在大量使用的鑄鐵排水管現已基本被UPVC管普遍替代；在短短兩、三年間，小區對講已經歷了普通壁掛式或嵌入式對講、黑白及彩色可視對講、住宅智能化集成終端等幾代產品的更替。因此，在項目開發前期的設備材料選型定位工作中，要加強對各種新材料、新技術、新工藝的考察研究，按照施工樣板、小規模試用、大規模使用的步驟來謹慎、持續地推進“三新”設備材料的運用。前期工程階段3.1施工路口開設【完成時間】前期工程開始前完成，并盡可能在圍墻施工時與圍墻一并考慮。【落實部門】發管部——負責向城市管理部門報建項目部——負責施工路口位置選定及路口開設施工管理【配合部門】合約部——負責委托施工單位施工【注意事項】施工路口位置宜結合小區總平面設計正式路口位置設置。盡量結合主包單位標段劃分考慮每個主包單位都有獨立的出入口，施工路口的數量應以滿足及方便現場施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少；同時也應兼顧不同施工階段或現場流水施工的需要。施工路口應按城管文明施工需要設置洗車臺及沉砂池等，并應滿足我司CI要求。3.2地基處理【完成時間】基礎施工前【落實部門】發管部——組織在招標前巖土設計單位確定地基處理方案項目部——負責定標后地基處理的現場施工管理【配合部門】合約部——負責在要求的時間節點前完成地基處理工程招標【注意事項】對于場地為填海區工程，為保證今后小區建成后室外沉降值在規范允許范圍內，應在項目前期進行地基處理工程。地基處理方案有堆載預壓、動力排水固結、水泥攪拌樁等多種形式，各種處理方案的成本、工期各異，且受季節、天氣影響不一樣，需根據項目實際情況對比后選取。對于場地表層為回填土的項目，在前期工程場地平整后應采取強夯等措施進行地基處理。軟弱地基處理的范圍應經充分論證后確定，除采用天然地基形式的建筑物范圍外，消防道路、游泳池等對地基承載力要求較高的部位也應進行地基處理。對于場地原始地形高差較大的山地建筑項目，應提前考慮室外擋土墻設計、室外管線設計等，并考慮各部位擋土墻、管線、主體建筑之間的平面及標高關系，必要時還需優化設計，從而確定各部位室外結構、管線、主體建筑的先后施工順序，并將需提前施工的室外大型結構、主要管線在前期工程階段施工完成。3.3土方工程【完成時間】根據項目具體情況確定。對于地塊場地原始地貌高差較大影響現場施工的土方要在場地平整前完成；對于地下室基坑土方一般在基礎施工前完成；對于室外園建土方一般在室外管線施工前完成【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后土方工程現場施工管理【配合部門】設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖合約部——負責在要求的時間節點前土方工程招標【注意事項】項目部應協調設計部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優化方案，尤其對于山地建筑。對于場地內原始地形局部高差較大的土丘或溝壑，且在室外場地標高設計中無需保留的，應在前期工程場地平整前提前施工這部分土方工程；場地內設置合理的土方臨時堆土點。分期開發或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設置在相鄰、較晚開放的范圍內；一次性開發同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設置在工期短，晚開工的棟號。充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。前期工程策劃中應結合土方平衡一并考慮，應認真比較施工現場各種不同的土方調配方案對項目的成本、進度所產生的影響，從中選取更合理的方案。通過勘察報告了解土質情況，提前規劃土質較差的部分要進行外運，實際操作中應做好實測工作。3.4場地平整【完成時間】管樁施工單位或主包單位進場前【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后場地平整工程現場施工管理【配合部門】設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖合約部——負責在要求的時間節點前完成場地平整工程招標3.5場內臨時施工道路及排水組織【完成時間】主包單位進場前【落實部門】項目部——負責招標前提供相應設計及現場施工要求明確、定標后臨時施工道路及排水組織現場施工管理【配合部門】設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖合約部——負責在要求的時間節點前完成場臨時施工道路及排水組織施工招標【注意事項】應利用項目前期施工圖設計及主包分判這段時間，利用已有設計信息，委托或分判相應施工單位，在主包單位定標及進場前完成場內臨時施工道路及排水組織施工，為主包單位進場施工創造有利條件，同時對縮短項目發展總工期大為有利。盡量在各主包單位標段內形成環路以便各主包單位現場交通組織。盡量結合正式小區道路，將臨時路與永久路相結合以節約成本。如小區總圖出圖進度能夠保證，則正式道路路基及管線可先施工，作為臨時施工道路使用，標高按正式道路最終完成面標高預留200進行控制（預留高度待入伙前再施工）；如小區總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規劃時，也應盡量和方案圖中的小區道路定位一致。臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形象。應重點考慮項目售樓區域開放或分期開發的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續施工區域的道路交通組織形式，保證道路通暢。臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數、分批投入”的原則，變壓器一般采用315KVA的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區域，一般供電線路超過200米就將產生較大線路電壓降而不利于機械設備的經濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區建設，盡量不要產生“二次遷移”。施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設的方式，穿越主要交通干道時還需預埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設方式，要注意供電桿線不能影響現場施工且要便于安全文明施工的管理。因有些偏遠地區的施工用電經常會發生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發電機供電、小區正式發電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應。施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各主包單位能單獨供水計量的原則來布置。雨水溝渠要按照有利于施工場地內雨水最優排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設置雨水溝渠，施工道路兩側或迎水面均需要設置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側壁倒塌；場地內雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。施工場地內的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關手續，避免施工過程中手續不全而遭致處罰。3.6基坑土方及支護【完成時間】管樁施工單位或主包單位進場前（注：深基坑應報建）【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后基坑土方及支護現場施工管理【配合部門】設計部——負責在土方工程施工招標前提供室外總平面設計圖合約部——負責在要求的時間節點前完成基坑土方及支護施工招標【注意事項】根據政府規定，支護深度超過5m深基坑支護在開挖前應報建，取得施工許可證后方可開工。做好基坑頂及基坑底排水，將水收集并及時排出場外。分層開挖、分層支護、嚴禁超挖，對淤泥、流沙等地質條件較差的基坑還應減小分層開挖高度，必要時還應間隔開挖，并做好土方反壓或回填砂包等應急搶險準備。加強基坑的位移及變形監測并經常巡視基坑邊坡，在基坑底開挖承臺基礎時、下大雨時等影響基坑穩定性的情況發生時更應加密基坑監測及巡視頻次，一經發現異常跡象應立即停止開挖并采取機械土方反壓或人工回填砂包等應急預案，并會同基坑設計單位研究處理方案。基坑頂堆載嚴禁超過設計規定值，未考慮行車荷載的邊破坡頂不得行車。3.7管樁工程【完成時間】取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進場前完成施工【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后管樁工程現場施工管理【配合部門】設計部/發管部——負責在管樁工程施工招標前提供樁基圖設計院/發管部——試樁時同設計院一起參與試樁并確定收錘標準，施工過程中出現異常時提供處理意見合約部——負責在要求的時間節點前完成管樁工程招標【注意事項】按照政府規定，樁基提前開工需報建，取得施工許可證后方可開工。一般管樁工程的施工流程為：試樁→管樁進場報驗→管樁施工→管樁檢測→基礎驗收現場施工控制的重點有：每根樁樁位偏差、施工期間樁身垂直度、施工完成前收錘標準（最后三陣貫入度）。另外還需控制樁焊接間歇時間不少于8分鐘、樁焊接焊縫應飽滿均勻等。施工過程中還應對每根樁的樁頂標高、配樁長度作好記錄。對于淤泥質場地管樁施工，還應采取以下措施：a）事先在施工場地內回填足夠厚度的磚渣層，一方面便于樁機及運樁車輛行走，另一方面，一定厚度的磚渣層對管樁施工過程中及完成后的垂直度偏移有一定的約束作用。b）每根樁除在施工前應進行樁位復核外，每根樁打完后還應立即復核樁位偏差，發現問題后立即處理。c）嚴禁利用已經施工完畢的樁作牽引來拖樁。d）加強成品保護，已經施工完成的樁邊一定范圍內嚴禁大型機械通行。對樁基布置較密的工程，樁基施工過程中應采取按樁位跳著打的方式進行施工，同時應定期復核場地標高，避免因打樁施工造成地面隆起而影響樁基承載力的質量事故。由于施工場地地質條件的不確定性，通常管樁合同工程量是一個暫定量，工程竣工后需根據實際工程量結算。因此，為保證實際工程量的準確性，可采取工程量“雙控”措施，一方面針對每根樁施工進行旁站作出每根樁的樁頂標高、配樁長度的記錄，另一方面針對每批次管樁進場復核管樁規格及數量，定期對兩方面記錄進行匯總復核，從而可有效控制管樁工程成本。樁基施工過程中應提前考慮后期主體施工塔吊布置的位置，提前將塔吊樁施工到位，為今后主包單位進場創造條件；同時，應將基坑角樁、邊樁等距基坑邊較近的樁在基坑開挖前采用送樁的工藝提前施工，避免今后基坑開挖后因樁機施工操作面不足而施工困難。對于有些樓棟在地下室范圍之外但距離地下室外邊線較近的情況，應分析基坑頂樓棟樁基與地下室基坑輪廓線的相對關系，對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之內且距離足夠樁機施工操作面的管樁，可待基坑開挖形成后在基坑內施工管樁；對于基坑頂樓棟位于地下室基坑坑底輪廓線之外且距離基坑坑頂輪廓線一定范圍內（一般考慮為10米）的管樁，考慮到基坑頂管樁施工的安全，一般應在基坑開挖前完成該部分樁基施工，且如地質條件較差時，則該側基坑支護設計時應限制水平位移值，施工時嚴格按設計要求施工。3.8人工挖孔樁工程【完成時間】取得樁基提前開工許可證后，在主包單位進場前【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后人工挖孔樁工程現場施工管理【配合部門】設計部/發管部——負責在人工挖孔樁工程施工招標前提供樁基圖合約部——負責在要求的時間節點前完成人工挖孔樁工程招標勘察院——負責每根樁終孔時樁底巖性的鑒定設計院/發管部——負責施工過程中出現異常時提供處理意見【注意事項】按照政府規定，樁基提前開工需報建，取得施工許可證后方可開工。人工挖孔樁為國家限制使用的基礎形式，安全防范尤其需重視。一般人工挖孔樁工程的施工流程為：分層人工挖孔→分層澆注砼護壁→達到終孔條件后驗孔→綁扎樁芯鋼筋籠→澆筑樁身砼→檢測→驗收人工挖孔樁工程安全防范措施的重點是孔內防觸電、防涌水、防塌方、防高空墜物、孔周邊安全防護以及孔內有害氣體的排除等措施，評估降水對周圍建筑物的危害程度。人工挖孔樁工程施工質量的重點是樁底終孔時巖性的鑒定，以及澆灌砼時孔內滲水的處理，并應確保砼護壁的強度及質量。挖孔遇＜1.5m流砂層、淤泥層時采用減少每節護壁高度、打插鋼筋、木板條、塞稻草麻袋等方法穿越，開挖厚層淤泥或含水砂層時采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保證安全施工。人工挖孔樁開挖過程中如出現樁孔內大量涌水、涌砂等異常情況，應立即停止開挖并將作業人員撤出孔外后，采取從孔頂用提升機械向孔底運送沙包止水或止砂等搶險措施，并請求設計單位提供處理意見。3.9化糞池主體工程【完成時間】詳見【注意事項】①【落實部門】項目部——負責招標前現場施工要求明確及定標后化糞池主體工程現場施工管理【配合部門】設計部——負責在化糞池主體工程施工招標前提供設計合約部——負責在要求的時間節點前完成化糞池主體招標【注意事項】如室外管線設計在主包單位進場前已出圖，可考慮將化糞池提前分判、提前施工。如化糞池離道路較近且開挖時會影響道路，應盡可能在道路施工前完成化糞池施工。提前完成的化糞池在今后施工期間可作為蓄水池、養護池或臨時化糞池等多種用途。工程施工階段4.1主包單位進場交底【完成時間】主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后【落實部門】項目部——負責本項目工程交底內容并組織相關部門準備進場交底資料并參加進場交底會議【配合部門】設計部/發管部/合約部——分別準備設計、技術、合約交底內容。監理部——負責監理配合要求交底【注意事項】①介紹工程概況及工程各相關配合單位如甲方、監理、主包單位及公司相關部門等相互認識及相互之間聯系方式；②介紹合同招標要求及監理配合要求；③安排布置進場各項準備工作及相應的完成時間。如：a)施工單位生活區的位置及搭設；b)施工場地的移交安排；c)施工場地的布置、加工場地的處理、加工機械的安裝；d)圖紙會審安排；e)提交施工組織設計及施工計劃，包括勞動力進場計劃、材料進場計劃、機械進場計劃等；f)安排原材料送檢及報送項目經理注冊證書、安全員上崗證、大型機械檢驗合格證明資料、特種作業工人上崗證等資料。4.2主包單位生活區搭設【完成時間】主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后【落實部門】主包單位——按我司要求盡快完成生活區搭設以便工人盡快進場【配合部門】項目部/監理部——協助落實生活區位置并作相應要求【注意事項】主包單位生活區宜就近租賃或設在最晚開發的范圍內以減少搬遷影響；如所建項目分期開發，施工單位生活區設在我司最晚開發的范圍內，在生活區搭設前，項目部應將允許搭建生活區的位置、范圍及其他要求向主包單位明確；如需在項目地塊范圍外租賃，如有可能，項目部可利用自身與周邊單位的關系協助主包單位租賃生活區場所。主包單位生活區臨時建筑物搭設，可能還需根據當地政府要求進行排污許可報批及消防報建，施工時按有關規定及報建要求做好相關排污設施及消防設施。主包單位生活區應包括管理人員辦公室及宿舍、會議室、工人宿舍、食堂、廁所、材料庫房、保安室等，并應設圍墻形成封閉管理，容量應滿足施工高峰期總人數要求，形象應滿足安全文明施工及我司CI要求。4.3施工場地移交【完成時間】主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在主包單位進場交底后【落實部門】項目部——負責協調相關單位進行本項目施工場地移交【配合部門】監理部——協助本項目施工場地移交相關手續辦理【注意事項】施工場地移交包括現場施工工作面、測量控制點、施工圖紙、勘察資料、測繪資料等移交。現場施工工作面移交一般通過項目部或監理部協調主包單位與前期工程施工單位如樁基單位等一起辦理移交手續，必要時還需對場地移交時標高等情況進行復核。場地移交既是對前期工程施工單位施工成果的驗收，也是今后主包單位所接收工作面的原始情況的依據，對工期和成本核算都可能產生影響。4.4施工場地布置【完成時間】主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在場地移交后【落實部門】主包單位——負責按項目部要求布置施工場地【配合部門】項目部/監理部——負責對主包單位場地布置作出要求【注意事項】包括鋼筋、模板加工場地布置及鋼筋、模板加工機械安裝，塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵等大型機械布置，鋼筋、模板等材料堆場布置。可能還存在施工道路、排水、大門入口布置等工程量。施工場地布置位置及范圍必須滿足項目部統一部署和要求，不得出現大型施工機械布置在售樓開放區或出現施工區與售樓開放區相沖突等現象。大型機械設施如塔吊、施工電梯、井架等安裝完畢后，在投入使用前，應到安監站等政府部門辦理相關驗收手續，驗收合格及備案后方可使用。施工場地布置應滿足安全文明施工及我司CI要求。施工機械布置的完成時間應滿足我司項目進度要求。4.5圖紙會審【完成時間】主包單位定標及現場具備主包單位進場施工條件后，一般在主包單位進場交底后【落實部門】項目部——負責組織圖紙會審【配合部門】設計院——負責設計交底并解答主包單位提出的圖紙本身質量問題設計部/發展部——負責解答主包單位提出的非圖紙本身質量問題監理部——協助解答施工方面的問題及發現并提出設計問題主包單位——負責發現并提出圖紙設計問題質監站——參加圖紙會審【注意事項】項目部或監理部應要求施工單位在圖紙會審前兩天將發現的圖紙問題匯總報送至監理部轉交設計院，以便設計院在參加圖紙會審前能熟悉所提問題并提前做好準備。公司相關部門對施工單位提出的非圖紙本身質量問題的答復應嚴格把關，尤其是對成本有較大增加的問題，可采取由設計院初審、我司終審圖紙會審問題記錄表的方式進行控制。4.6承臺或天然基礎土方開挖【完成時間】現場具備施工條件后【落實部門】主包單位【注意事項】天然基礎土方開挖應注意按設計要求到達持力層，到達持力層時應經勘察、設計等單位確認；如開挖至一定深度后仍無法到達持力層，應會同勘察、設計等單位確定基礎處理方案。對于天然基礎，土方開挖過程中應采取措施避免雨水浸泡地基。4.7基礎驗收【完成時間】對于樁基礎，在樁基施工完成、承臺土方開挖完成并經樁位及標高復核后，通常在樁承臺砼澆注隱蔽前進行；對于天然基礎，在天然基礎開挖、地基承載力經檢驗后，一般在基礎土方回填隱蔽前進行。【落實部門】項目部——負責組織基礎驗收管樁施工單位/主包單位——負責準備相關驗收資料【配合部門】質監站/設計院設計部/發管部/監理部——參加基礎驗收會議【注意事項】樁基礎應提供樁施工記錄、樁基檢驗報告、基礎驗線記錄等，天然基礎應提供基槽/基坑開挖記錄、基礎砼強度檢驗報告、基礎驗線記錄等。基礎驗收前應按相關驗收規程完成樁基靜載、小應變、超聲波或基礎砼強度檢驗并出具檢測報告，具體檢驗規定詳見相關驗收規程。基礎驗收應具備以下條件：對于樁基礎，樁基應全部施工完成并經檢測，承臺樁頭破除完成，承臺土方開挖完成，并經樁位及標高復核，通常在樁承臺支模扎筋完成待砼澆注隱蔽前進行基礎驗收；對于天然基礎，天然基礎應全部開挖完成，地基承載力經檢驗，樁位及標高經復核，一般在基礎土方回填隱蔽前進行。監理及樁基或主包單位應分別提交基礎分部工程監理總結及施工總結。4.8地下室結構施工【完成時間】基礎驗收后【注意事項】對地下室底板，驗收時除檢驗常規項目外，還應重點檢查底板及外墻反坎后澆帶止水鋼板接頭焊接質量，鑼桿是否為止水鑼桿，止水鑼桿是否雙面焊接及有無孔隙等。對地下室側墻及頂板，驗收時除檢驗常規項目外，還應重點檢查模板支撐系統穩定性是否牢固，外墻后澆帶止水鋼板接頭焊接質量，鑼桿是否為止水鑼桿，止水鑼桿是否雙面焊接及有無孔隙等。砼外加劑的選取對地下室防滲抗裂有重要影響。對地下室外墻、底板砼外加劑的選用應組織召開專題研究會，公司技術部、砼攪拌站、砼外加劑單位及有關專家參加。為保證今后地下室設備安裝方便，應在地下室頂板澆注前在地下室頂板適當位置預留設備出入口。地下室砼養護：地下室外墻澆筑24小時后，松動模板，沿縫每天不少于7次灌水封模養護，7天以后才能拆除模板，并繼續養護7天；地下室底板、地下室頂板面層施工時采用砼原漿收光并進行蓄水養護不少于7天；其它豎向構件澆筑后前7天安排專人負責每天澆水養護次數不少于10次，后7天每天澆水次數不少于5次。如存在地下室砼澆筑等夜間施工有噪音的，需按當地政府要求辦理夜間施工許可證。4.9地下室結構驗收【完成時間】地下室結構包括后澆帶施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各構件砼養護達到28天齡期后，在地下室裝修及安裝前進行【落實部門】項目部——負責組織地下室結構驗收主包單位——負責現場條件具備及相關資料準備【配合部門】質監站/設計院設計部/發管部/監理部——參加驗收會議【注意事項】結構驗收時應提供地下室各部位鋼筋包括接頭材料檢驗報告、砼強度檢驗報告、分項工程驗收記錄等資料。地下室結構驗收前應對地下室結構構件采用回彈方式檢驗砼強度，具體檢驗方式詳見有關檢驗規程。地下室結構驗收時應達到的現場條件：地下室結構包括后澆帶全部施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各構件砼養護達到28天齡期并出具有砼強度正式檢驗報告，并按檢驗規程選取相應數量的構件部位經回彈檢驗合格后，在地下室裝修及安裝前進行地下室結構驗收。監理及主包單位應分別提交地下室結構分部工程監理總結及施工總結。4.10地下室防水【完成時間】側墻防水——地下室結構完成并養護14天后、側墻鑼桿洞及裂縫修補完成后頂板防水——地下室結構完成并養護14天后、頂板裂縫修補完成并經試水合格后且在頂板材料清理完成后。為避免影響主體施工進度，通常在主體結構挑架形成后或主體拆除外架后【落實部門】項目部——負責協調主包單位在規定的時間內提交合適的工作面【配合部門】設計部——負責在招標前確定防水做法合約部——負責按項目發展進度要求的時間節點完成防水招標【注意事項】地下室側墻防水施工前應檢驗側墻結構是否砼缺陷或裂縫，如存在則應進行專項處理后方可進行防水施工；地下室頂板防水施工前也應檢驗頂板結構是否砼缺陷或裂縫，如存在則應進行專項處理后并經過蓄50mm深水、24小時無滲漏方可進行防水施工。地下室防水施工應確保接頭處特別是側墻與頂板結合部位需有效搭接以形成防水封閉體系。4.11地下室土方回填【完成時間】基坑邊回填——地下室側墻防水完成并經驗收合格及側墻防水保護層完成后地下室頂板回填——地下室頂板防水完成并經驗收合格及頂板防水保護層完成后【落實部門】項目部——負責在土方招標前確定回填土源及施工中協調工作面【配合部門】合約部——負責按要求的時間節點完成土方回填招標【注意事項】應檢驗土質確保滿足回填要求，不得含有石塊、有機雜質等，回填過程中應安排工程師旁站，確保不破壞防水層并分層夯實。在地下室后澆帶尚未達到澆注時間、如需提前將基坑邊土方回填到位以擴大施工場地，可采取在基坑外側后澆帶兩側先砌磚墻的方式臨時隔斷，將后澆帶以外的基坑邊土方提前回填到位。4.12地下室粗裝修【完成時間】地下室結構驗收完成且地下室內部工作面具備后【注意事項】一般可按墻體砌筑→墻體抹灰→門窗安裝→抹灰收口→天棚清理→天棚及墻體膩子→天棚及墻體涂料→地下室地坪的施工順序進行施工。為保護地坪免受破壞，地下室設備房以外的公共車庫地坪可安排在地下室設備管道安裝完成后施工。為保證設備安裝進度，應盡可能提前完成設備房粗裝修，以便盡早為設備安裝單位提供工作面。4.13地下室設備安裝【完成時間】地下室設備房裝修完成后【落實部門】各安裝單位，包括主包水電、消防、人防等施工單位【配合部門】合約部——負責在現場具備設備安裝條件前完成相關分判（且需考慮設備供貨周期）【注意事項】變配電房、水泵房、發電機房不宜放在地下室內較低的位置，室內地面標高應比室外車庫地面標高提高30～50CM。當配電室靠近地下室外墻時，如地下室外墻電纜預留洞未封堵好時雨水容易沿著電纜及橋架倒灌入配電柜，故配電屏柜的電纜出線應盡量采用下出式；配電室應考慮增設積水坑或排水管以免電纜溝內積水。為節約用電及經濟運行，水泵房內的生活水泵應采用變頻供水裝置，生活水泵應采用不易生銹污染的不銹鋼鋼芯水泵，保證清潔衛生和穩定運行。因立式水泵占地少、噪音及振動小，故大功率的消防泵、噴淋泵應盡量采用立式泵；水泵房的排水要考慮設置潛污泵排水，排水基坑設置水位自動控制及報警裝置。在分期開發的項目中，一般地下室配電房、水泵房、電信機房、消防控制中心等設備房為整個小區共用，故需要按照小區分期開發及竣工入伙的時間計劃來預先安排地下室共用設備房的施工進度。4.14地下室管線安裝【完成時間】地下室墻面及頂棚裝修完成后【落實部門】各安裝單位，包括主包水電、消防、人防等施工單位【注意事項】地下室管線主要包括防排煙風管、消防管、噴淋管、給排水管、電纜橋架等，各種管線在地下室天花板下縱橫交錯，故管線布置應走向合理、橫平豎直、合理分層、總體觀感美觀。開始施工前，首先在圖上合理布置走向，避免不必要的轉彎及交叉，對各種管道、橋架的安裝標高進行排布（底標高及頂標高都需進行排布）一般應以大面積等高的梁底為起點，在個別較低的大梁處再局部調整。在可能行車位置應盡可能提高管道標高以保證凈空；如管道不能滿足凈空高度的要求，還需在結構設計中考慮管道穿梁、扁風管等技術措施。在各種管線交叉的位置應遵循風管優先、消防管次之、給水管再次、橋架最后的原則進行翻彎避讓。水平走向應參考周邊形狀調整以獲得最佳視覺效果。施工時還要視現場情況及時走向、標高進行微調。在施工過程中，多種管線可同支架敷設，管道支架要埋設平正牢固。應注意人防門與結構、水電的關系，避免相碰，尤其注意人防門與防火卷簾門軸及風管的碰撞，使人防門打不開。DN100以上管道不應穿越人防頂板，如必須穿越時，應在穿越處做變徑處理。壓力管道穿人防墻及頂板要裝閘閥，閘閥與墻、板的距離不大于30CM。地下室車道坡道出入口應設置兩條排水溝，坡頂排水溝應直接排向室外的雨水井，坡底排水溝應排向集水坑。地下室應周邊做排水溝，引至集水坑。集水坑的排水泵應進行分水位控制、自動化監控處理（主要是泵房和消防電梯的排水泵），將信號引至控制室。風管穿樓板、墻體處風管壁厚必須大于等于1.6mm，或者預留套管安裝后用阻燃材料填實。風管截面積較大時，風管內壁需設加強鋼筋。風管寬度大于1.2米時，下方中間需設噴淋。注意防火門的等級與設備房功能的匹配。由于成本控制，地下室層高一般較低，要求通風管道、電氣橋架沿梁底安裝，主要通道處的風管斷面可根據現場情況壓扁安裝，以保證凈空。最容易出問題的是噴淋管，應注意噴頭安裝高度、梁的高度及噴頭與梁的水平距離三者之間的關系。4.15上部主體結構施工【完成時間】基礎或地下室施工完成，上部施工具備工作面后【注意事項】為有效控制柱、墻偏位，首層拆模后應對柱、墻位進行復核，并根據復核結果在以上各層施工中予以逐步糾正。對首層墻柱及二層梁板，驗收時除檢查常規項目外，還應重點檢查是否使用全新模板，墻柱垂直度檢查，應特別注意地下室柱頂鋼筋錨固長度是否足夠。對轉換層，驗收時除檢查常規項目外，還應重點檢查模板支撐系統穩定性是否牢固，梁柱接頭鋼筋密集處澆砼措施是否考慮，應特別注意框支柱及框支梁鋼筋錨固長度是否足夠，保護層抗裂鋼絲網有無設置。對第一個標準層，驗收時除檢查常規項目外，還應重點檢查功能性（標高關系，煙道、衛生間排氣扇洞、排污管洞等預留預埋）。對頂層墻柱及屋面梁板，驗收時除檢查常規項目外，還應重點檢查模板支撐系統穩定性是否牢固（特別是高支模斜屋面），應特別注意頂層錨固長度是否足夠，如為大坡度斜屋面還應有確保砼澆注密實及到位的措施。為避免砼面層出現銹點，我司要求樓板鋼筋馬蹬必須加套塑料管，墊塊使用PVC墊塊，其間距需符合規范要求。4.16上部主體結構驗收【完成時間】上部主體結構施工完成、模板拆除并清理完成、上部主體結構各構件砼養護達到28天齡期后，在上部主體結構裝修及安裝前進行【落實部門】項目部——負責組織上部主體結構驗收主包單位——負責現場條件具備及相關資料準備【配合部門】質監站/設計院設計部/發管部/監理部——參加驗收會議【注意事項】結構驗收時應提供上部主體結構各樓層部位鋼筋包括接頭材料檢驗報告、砼強度檢驗報告、分項工程驗收記錄等資料。上部主體結構驗收前應對各樓層結構構件采用回彈方式檢驗砼強度，具體檢驗方式詳見有關檢驗規程。上部主體結構驗收時應達到的現場條件：上部主體結構全部施工完成、各樓層模板拆除并清理完成、各樓層主體結構構件砼養護達到28天齡期并出具有砼強度正式檢驗報告，并按檢驗規程選取相應數量的構件部位經回彈檢驗合格后，在上部主體裝修及安裝前進行主體結構驗收。監理及主包單位應分別提交上部主體結構分部工程監理總結及施工總結。4.17上部主體墻體砌筑【完成時間】各樓層砼達到強度依次拆模并清理完成后【配合部門】設計部/發管部——在大面積砌筑前確認砌筑樣板【注意事項】在第一個標準層拆模后，在大面積砌筑施工開始前，應立即對每種戶型各選取一套作砌筑樣板，砌筑樣板施工完成后組織公司設計部/發管部各專業設計師、項目部各專業工程師一起驗收。設計部/發管部主要驗收功能性問題，通過對實物進行檢查確定室內墻體定位有無調整，空間交接部位、露坎處如何進行設計修改或補充；項目部主要驗收砌筑質量，確定砌筑過程中存在哪些質量問題需改正。砌筑樣板經確認后，方可大面積施工，從而最大限度地避免今后大面積返工。有時因前期工作耽誤，砌筑未及時跟進主體結構拆模進度，為最大限度減少前期工期延誤，可采取從頂層樓層向以下樓層依次砌筑的順序進行。墻體砌筑留設門窗洞口時，考慮到今后抹灰厚度影響，實際留設洞口的尺寸按設計尺寸加兩邊的抹灰厚度來控制。對于室內過道，墻體砌筑時過道寬度也應按設計寬度加兩邊的抹灰厚度來控制。墻體砌筑時應灰縫飽滿，在外墻一側還必須勾縫密實，以確保墻體本身有一定的防滲漏作用。4.18上部主體墻體抹灰【完成時間】墻體內抹灰在所在樓層墻體砌筑完成并歇墻15天后隨墻體砌筑順序進行，墻體外抹灰在最頂層墻體砌筑完成并歇墻15天后由上往下順序進行。【配合部門】設計部/發管部——在大面積砌筑前確認砌筑樣板【注意事項】在室內大面積抹灰之前，提前對各種戶型各選取一套作抹灰樣板，要求樣板室內抹灰全部完成，開關線盒及空調模型全部安裝到位，完成后組織公司設計部/發管部各專業設計師、項目部各專業工程師一起驗收。設計部/發管部主要驗收功能性問題，通過對實物進行檢查確定室內開關線盒是否合理，是否以及如何進行設計修改或補充；項目部主要驗收室內抹灰質量，確定室內抹灰過程中存在哪些質量問題需改正。抹灰樣板經確認后，方可大面積施工，從而最大限度地避免今后大面積返工。對面層為貼磚的外墻，外墻抹灰時應特別注意墻體轉角部位、門窗洞口邊盡可能為整磚，因此可能需根據整磚要求適當調整部分部位抹灰厚度。墻面抹灰遇門窗洞口時，洞口周邊應各預留100寬不抹灰，待門窗框安裝、框邊塞縫及防水施工完成后再進行抹灰收口。抹灰砂漿必須使用機制砂漿并集中攪拌，以便控制砂漿質量。外墻抹灰的一般工藝為：鑼桿洞封堵等基層處理→甩漿并養護→掛通線定灰餅→一遍底灰并養護→一遍面灰并養護。在外墻抹灰開始前，甚至是在主體結構拆模后，應立即鑿除鑼桿洞并用高標號水泥砂漿分兩次封堵。4.19上部主體外門窗安裝【完成時間】墻體砌筑完成并形成門窗洞口、主包單位提供“三線”后【配合部門】設計部/發管部——負責在招標前提供門窗二次設計圖合約部——負責在施工前完成門窗施工單位招投標主包單位——提供“三線”【注意事項】門窗單位進場前需按要求進行進場交底、“三性”試驗、門窗圖紙會審、門窗材料樣板確認、門窗加工樣板確認等手續。門窗加工前應進行門窗洞口尺寸復核，一方面可能提前發現尺寸存在問題的洞口以便及時整改，另一方面對在誤差范圍內的門窗洞口加工門窗時應按實測洞口尺寸進行加工。門窗正式安裝前應先安裝一樘具有典型意義的完整的門窗安裝樣板報我司確認，要求窗邊塞縫、防水、土建收口及面層均做到位，我司主要檢驗安裝效果及質量是否滿足要求，經確認后方可大面積安裝。門窗框安裝一般是在墻體砌筑完成并形成門窗洞口、主包單位提供“三線”后進行，其后依次進行框邊塞縫、框邊防水及門窗邊土建抹灰收口施工。框邊塞縫寬度一般應為20～30mm，用干硬性砂漿分兩次塞縫。第一次將框邊固定木楔以外100范圍外的縫邊塞滿，待砂漿強度上來后，輕輕剔出木楔并將其余部分縫邊用干硬性砂漿塞滿。框邊塞縫完成并養護三天后，應做框邊防水。做框邊防水前，應將浮漿及灰塵清干凈并將防水層與基層粘貼牢固。框邊防水完成后，可進行框邊抹灰收口，一般由土建單位完成，應注意控制抹灰厚度，既不能太薄露出防水層或塞縫砂漿，又不能太厚壓主扣條或影響開啟扇正常開啟；同時還應注意抹灰收口的坡度方向是否有利于及時排水，坡度是否合適。門窗扇及玻璃安裝時間與主包施工關系不大，只要能保證在土建拆外架前完成就可以了。為門窗玻璃成品保護起見，門窗玻璃安裝時間可適當延后，在主包單位拆除外架前完成即可。門窗五金配件安裝及調試可安排在入戶門門扇及門鎖安裝前后即可。外門窗安裝完成后，按驗收規范應淋水24小時，以不滲漏為原則。應重視門窗的成品保護，門窗型材及執手等都應貼保護膜，入戶門下檻應扣保護罩。4.20上部主體欄桿安裝【完成時間】墻體抹灰完成、主包單位提供“三線”后【配合部門】設計部/發管部——負責在招標前提供欄桿二次設計圖合約部——負責在施工前完成欄桿施工單位招投標主包單位——提供“三線”【注意事項】欄桿單位進場前需按要求進行進場交底、欄桿材料樣板確認、欄桿加工樣板確認等手續。欄桿加工前應對現場尺寸進行復核，復核無誤后按現場尺寸下料。欄桿正式安裝前應先安裝一樘典型安裝樣板報我司確認，我司主要檢驗安裝進出位是否合適，立桿間距及形式、欄桿有效防護高度及形成的通道寬度是否滿足規范安全要求，經確認后方可大面積安裝。4.21上部主體內門窗安裝【完成時間】墻體砌筑完成并形成門窗洞口、主包單位提供“三線”后【配合部門】設計部/發管部——負責在招標前提供門窗二次設計圖合約部——負責在施工前完成門窗施工單位招投標主包單位——提供“三線”【注意事項】內門窗包括入戶門、管井門等，施工單位進場前需按要求進行進場交底、內門窗材料樣板確認、內門窗加工樣板確認等手續。內門窗加工前應進行門窗洞口尺寸復核。內門窗正式安裝前應先安裝一樘具有典型意義的完整的門窗安裝樣板報我司確認，要求窗邊塞縫、土建收口及面層均做到位，我司主要檢驗安裝效果及質量是否滿足要求，經確認后方可大面積安裝。應重視內門窗的成品保護，入戶門門框應貼塑料保護膜，入戶門門扇應貼厚紙板保護。4.22上部主體室內天棚及墻體刷白【完成時間】墻體砌筑及抹灰完成及門窗框安裝完成后4.23上部主體室內地坪【完成時間】室內天棚及墻體刷白后，一般在外架拆除后【注意事項】為保證樓板結構不發生滲漏，在室內地坪施工前，除衛生間防水施工前要求結構蓄水48小時試驗外，要求室內所有其他房間地坪均蓄水24小時檢驗樓板結構有無滲漏。如樓板結構存在滲漏，則需進行專項處理直至蓄水試驗不滲漏時為止方可進行地坪施工。在地坪施工前，必須對室內給水進行打壓，檢驗是否存在滲漏。4.24上部主體樓內安裝【完成時間】隨土建進度【注意事項】一般高層項目轉換層的管道有兩種處理方式，對截面較大的梁采取在梁上預留套管的方式，對截面較小的梁采取管道在板面轉換的方式，但具體是在何處轉換，涉及到建筑美觀問題，需要與相關土建專業協商。高層建筑豎向UPVC排水立管在轉換層處的轉換接頭應更改成鑄鐵管件或加厚管件，并用角鐵支架支撐，以免豎向壓力太大擊穿接頭而漏水。生活陽臺：生活陽臺上洗衣機、熱水器等設備與水電氣管線眾多，并且燃氣管線與熱水器、電氣插座的安全間距嚴格，需在施工之前對每種戶型的生活陽臺繪制生活陽臺設備、管線定位圖，重點考慮燃氣表閥及管道與電氣插座、給水龍頭、熱水器、排水立管之間的布置關系。廚房：廚房及陽臺排水排入小區污水系統，不得進入雨水系統。廚房內的燃氣管道必須明裝，不能安裝在吊頂或低柜內。燃氣接爐具的高度一般為90厘米，注意燃氣接軟管的球閥與灶具的間距不能小于30厘米，燃氣預留軟管長度不能超過2米。廚房設置有煤氣或天然氣泄露報警探頭。衛生間：為了保證每種戶型衛生間設備管道預留的準確，需要在施工前繪制衛生間設備管道布置圖，經施工樣板確認后方可大面積預留預埋。在施工過程中，應注意排氣扇插座和排氣洞不得與排水管位置沖突，否則在樣板確認時就應該進行及時調整。客廳及房間：在室內管線鋪設完成后，及時做好每套房間的管線布置圖，并在地面、墻上表示出暗埋管的位置。結構抹灰完成后必須用墨線標出管道走向、位置，并注明30CM范圍不允許有硬物沖擊、打釘；且繪出管道走向、位置圖。每戶均須打壓試驗合格，不得有滲漏。交樓時室內冷熱水管走向進行標識。入戶大堂：入戶大堂內原則上不應安裝任何給排水管道，給水管道穿越大堂時應盡量抬高，保證大堂吊頂高度；外立面的雨污水、給水、燃氣、電氣等立面管道及設備應盡量避開大堂外側周邊。疏散通道：疏散樓梯通道上安裝的消防立管和消防箱不能影響建筑防火通道寬度。為節省室內空間，多層建筑電表間一般設置在首層樓梯平臺下，為保證電表箱的安裝高度一般需要將首層樓梯平臺下地面進行局部降板。降板后的電表間地面標高比室外覆土地面標高低，應澆筑混凝土反坎，并應采取電表間的排水及通風措施。電梯廳：消防立管不應放置在電梯前室，消防立管盡量放在電梯前室以外的部位，通過支管與消防箱連接。消防分區的環管位置應考慮穿梁的預埋，避免影響前室的吊頂，其吊頂應預留閥門管線的檢修孔。電梯前室的橋架應盡量抬高，保證吊頂高度，應考慮與給排水管道的關系及與吊頂的關系。注意前室吊頂施工時應做好預埋管線的交底和標識，不得打破預埋的給排水管道及電纜線管。水電豎井：水電豎井內的設備管線眾多，應統一進行排布，其中應注意豎井門和配電箱的開門空間及可能維修部位的空間預留。給水立管到每層的支管閥門應考慮安裝的位置，既不能影響樓內的公共地方，也應考慮檢修操作方便；給水立管底部應加裝閘閥和活接，便于檢修。給水豎井地面應設置地漏，避免水管泄漏時積水。防雷接地：平屋面女兒墻、屋面構件、屋頂機房、天面水箱均需要安裝避雷帶，屋面消防管道、燃氣管道、爬梯等金屬構建均需要與避雷帶可靠連接。屋面鍍鋅消防管道須可靠防雷接地，跨接接地不能焊接而需采用卡箍軟連接。屋面管道布置：由于管道眾多，在管道安裝之前，應結合上人屋面通行情況進行整體規劃，沿女兒墻貼墻安裝的管道不能便于兒童攀爬，橫穿屋面的管道不能影響屋面通行。屋面設備安裝：屋面電梯機房內的電梯設備要布局合理，裝設有排氣扇或空調，確保機房設備通風散熱。屋面正壓風機基礎要進行結構核算，避免風機動荷載造成屋面開裂；風機與風機基礎之間要采取可靠的減震措施，避免風機振動和噪音驚擾相鄰屋面戶型的居民。立面管道布置：在高層建筑中，給水和消防管道盡量在管井內敷設；無管井時，給水立管盡量放在建筑物的凹面里，視線不宜看到的地方。燃氣上升立管不能隱蔽安裝，應盡量不要布置在建筑主立面上。為了節約室內空間，排水管道如不在主要立面上，則應放置在外墻上；建筑規劃設計時應考慮排水管的位置，排水立管盡量放置在建筑的凹面里或者天井內，視線不易看到的地方。泛光照明工程：高層建筑的泛光照明主要安裝在裙樓和屋面層，其它樓層只需在臨街面安裝泛光照明，從而避免光源對小區住戶的驚擾。立面泛光照明的主要電源線路可在結構施工時預埋管道，支路電路可在外墻抹灰時敷設管道。立面光源點要橫平豎直、間距均勻；電源線路要通暢，便于維修。4.25上部主體外墻防水【完成時間】上部主體外墻抹灰完成后【注意事項】聚合物水泥基外墻防水材料宜采用刮刀用力刮涂的工藝施工以保證防水密實及厚度，不宜采用滾涂的工藝施工。施工時應刮實并確保結合部位有效搭接以便外墻形成防水封閉體系。4.26上部主體外墻面層【完成時間】上部主體外墻防水完成并經驗收合格后【注意事項】對面層裝修材料為面磚的外墻部位，因排磚效果需要，要求在每一面外墻貼磚前，均需事先彈出外墻排磚圖，排磚彈線時需充分考慮門窗洞口邊、墻水平及豎直轉角處、收口收邊等美觀要求（盡可能整磚或避免碎磚、盡可能對稱等），經設計師確認后方可施工。對于外墻面層為面磚和石材的項目，在面磚和石材粘貼前，根據規范要求應按設計做法做抗拔試驗，經抗拔試驗檢驗的承載力滿足規范要求后方可施工。4.27上部主體屋面防水【完成時間】上部主體屋面結構完成并清理、經試水合格后【注意事項】為保證屋面結構板不發生滲漏，在屋面防水施工前，要求對屋面結構蓄水24小時檢驗屋面結構板有無滲漏。如屋面結構板存在滲漏，則需進行專項處理直至蓄水試驗不滲漏時為止方可進行防水施工。4.28上部主體屋面面層【完成時間】上部主體屋面防水施工完成并經驗收合格后4.29上部樓內公共部位精裝修【完成時間】一般在室內粗裝修及主要管道安裝完成后【配合部門】設計部——負責在招標前完成樓內公共部位精裝修設計及精裝修材料樣板確認，施工前及時跟進裝修效果合約部——負責在現場具備工作面之前完成公共部位精裝修招標【注意事項】設計部應在招標前對精裝修設計中的所有裝修材料確定樣板并提供給合約部以供招標，材料樣板確認包括材料品種、規格、厚度、顏色、光澤、質感等確認。在施工過程中及時跟進中間裝修效果并調整完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中間裝修效果包括排磚、塊材拼接、顏色搭配等。公共部位樓板內預埋有大量管線，如頂棚設計為吊頂，在施工固定龍骨的吊鉤時，應采用措施避免破壞頂板內的預埋管線，也可采取在墻上設置支架的方式固定龍骨。為避免公共部位裝修施工時影響室內施工出入通行，同時也為了盡可能保護公共部位精裝修成品，應盡量將公共部位精裝修施工放到最后，一般安排在室內粗裝修及主要管道安裝完成后再開始施工。4.30室外管線【完成時間】外架拆除后。對有挑架的樓棟，一般可提前至主體墻體砌筑完成后，具體詳見【注意事項】①【落實部門】項目部——統籌考慮各部分室外管線施工的插入時間并協調主包單位與室外單位相互之間工作面交接及配合【配合部門】設計部/發管部——負責在招標前完成室外管線設計圖合約部——負責在現場具備施工條件前完成室外管線工程招標【注意事項】室外管線的施工時間應視項目具體情況而定。一般項目可在主體工程完畢、外架拆除后開始室外管線施工。對于工期較緊的售樓工程，在主體結構施工階段采用挑架形式，當主體結構挑架形成后，及時清除售樓展示區的施工材料，開始插入室外管線施工。對于工期較緊、樓層較高的非售樓工程，也可在主體結構施工階段采用挑架形式，一般在主體砌筑完成后，及時清除室外的施工材料，開始插入室外管線施工。對于建筑密度較大、樓層較低的別墅項目，可要求設計院提前將室外管線圖設計出來并要求公司提前分判室外管線施工單位，在主體工程開工前將小區主干道路基及主管線提前施工完成，對今后該項目的施工組織大為有利。室外管線圖與園建圖拼圖：室外管線圖與園建圖通常由兩家設計單位分別設計，原原本本按原設計進行施工可能出現管線/管井與園建重要景觀沖突或出現如管井設在主入口處或首層住戶私家花園內的尷尬局面，因此有必要在施工前將室外管線圖與園建圖拼在同一張圖上，對相互沖突的地方提前在設計圖紙上調整到位，從而減少施工中的盲目性及完工后需返工或無法修改的被動局面。對于處于淤泥質等場地地質條件較差的室外主干管，在室外主干管開挖前應采取水泥攪拌樁加固或在室外主干管開挖過程中采取拋毛石等措施預防室外主干管今后發生沉降而影響使用。管線綜合布置：在室外工程施工前，首先要對整個室外工程各種管線走向及標高要有全面的認識和了解，同時也要搞清楚各種管線走向處的室外園建構造及標高，施工前首先應考慮無壓管線及燃氣等特殊管線施工，避免因標高差造成排水反坡或者不滿足強制驗收標準，然后再根據各種管線設計標高及規范間距要求優化各管線走向，最后按從深到淺的順序預埋各種管線。管線施工前需將室外土方基本平整到位，然后進行雨污水管線施工，雨污水管線施工是采用挖掘機同溝挖掘不同標高管基法，先施工最深的管線，回填夯實后再施工另一較淺管基管線，最后將井位砌筑到地面完成面標高并同時回填夯實到給水管線及燃氣管線管基標高，接下來就開始挖掘燃氣及給水管線管基，注意根據燃氣規范要求確定管基位置，主要是考慮避讓室外園建喬木、水景平衡水箱、與室外各管線及井位的間距，隨后進行強弱電管線及出戶管線施工，最后是雨水篦子管線及排水溝等施工。電氣管線敷設：室外強弱電箱須采用雙層箱門以便防水，且電箱下方須作電纜井，井與箱用管道連接，電纜敷設后用防火泥封堵，防止潮氣進入電箱。室外、水下燈具配件須防銹蝕，室外燈具安裝防水一定要嚴格管理，重點在埋地燈的防水及接線頭，埋地燈具必須進行可靠防水試驗，接線頭做好防水處理，增加接線盒并用蠟澆灌封閉好。電梯隨行電纜中需預留2芯用于背景音樂廣播；另外，從消防控制中心到電梯機房需要施工的線有：五方對講線RVV-8*0.75mm2，消防迫降信號線ZRRVV-4*1.5mm2，電梯狀態監控線-屏蔽四對雙絞線。其中，五方對講線須每臺梯敷設至消控中心，電梯狀態監控可以采用串聯形式連接至消控中心，電梯迫降線在電梯末端安裝模塊的情況下可以串聯連接以減少成本。室外消防、智能化等弱電線路應盡量采用防水電纜，且不同電壓的強弱電線應分管道敷設。為避免室外強弱電井內積水浸泡電氣線路，要求所有強弱電管井都必須預埋一根DN50排水管將管井內的積水就近排入雨水井。燃氣管道防護:小區燃氣管標志樁間距要滿足規范，指向要準確，并按現場實際走向繪制竣工圖以便于后期維修。室外埋地燃氣管道與大型喬木要滿足1.2米的間距要求，尤其針對根系發達的榕科喬木還需采取穿鋼管、澆隔離墻等防護方式。對分期開發、分期入伙的項目，尤其要注意采用雙層圍墻等措施對已入伙通氣的室外燃氣管道的保護和標識，避免后一期施工機械室外作業時破壞燃氣管道釀成燃氣泄漏事故。室外井蓋設置:室外井蓋設置既要美觀也要方便安裝及維修，在室外管線施工前需要根據室外園建圖紙進行井位定位，盡量避免室外管井設置在主要道路及鋪裝面范圍內，另外室外管井不能設置在正對住宅出入口。對綠化區域的雨污水及強弱電井蓋，盡量采用環保綠色井蓋，并采取花草裝飾措施；對硬化鋪裝面應采用雙重井蓋，下層為管井自身井蓋，上層為同硬化鋪裝面材質的裝飾井蓋，在此需要注意的是裝飾井蓋的開啟便利性和抗損耐壓性。管線預埋質量控制:為防止消防路下預埋管道被壓壞，雨污排水主管采用雙壁波紋管時應采用混凝土包封或要求采用混凝土管，電氣過路管應采用鍍鋅鋼管；室外管道施工前必須嚴格核對室內外標高，保證出戶管排水高差。管道回填土夯實須嚴格控制，尤其私家花園部分，必須保證回填土質量，防止地面下陷、管道斷裂。室外管網施工因場地等原因往往修改較多，一旦隱蔽后查找又極為困難，因此竣工圖必須嚴格據修改變更情況繪制，便于今后管道破裂后可根據圖紙及時找到滲漏點進行維修。4.31室外園建結構及道路基層【完成時間】具備工作面后，詳【注意事項】①②【配合部門】項目部——統籌考慮各部分室外園建結構及道路基層施工的插入時間并協調主包單位與室外單位相互之間工作面交接及配合【配合部門】設計部/發管部——負責在招標前完成園建及相應結構、水電配合圖合約部——負責在現場具備施工條件前完成園建結構招標及道路基層招標【注意事項】各部位室外園建結構的施工時間各不相同。一般項目室外園建結構可在主包單位交出工作面后開始施工，離主樓距離較遠、不受主體工程影響的室外園建結構可提前施工，對于游泳池等室外大型園建結構應在工作面具備后盡早開始施工。室外道路基層的施工與室外管線同步，具體詳見4.31室外管線【注意事項】①場內臨時施工道路及排水組織。由于主包單位有進行結構施工的優勢，建議將游泳池、水景、崗亭、鐘塔等大型園建結構直接分判給主包單位施工。對游泳池、水景等有水構件，結構施工完畢后應試水48小時，以不滲漏為原則，并在面層施工前應作防水。室外園建結構及道路基層施工應特別注意防止沉降。室外園建結構基礎、圍墻基礎應有一定的埋深并落在老土上，在回填土上時應注意土方回填是否密實，對于回填土厚度較深、回填時間較短、分層回填夯實不夠的部位在必要時應改用結構加固等措施來進行設計優化或采取相應的防沉降措施。4.32室外園建鋪裝及道路面層【完成時間】室外園建結構及道路基層完成及具備工作面后，道路面層在滿足驗收及入伙進度的前提下應盡量延后施工【配合部門】設計部——負責在招標前完成室外園建設計及材料樣板確認，施工前完成園建面層施工樣板確認，施工過程中跟進中間效果及調整完善合約部——負責在現場具備工作面之前完成室外園建招標【注意事項】設計部應在招標前對室外園建設計中的所有面層裝修材料確定樣板并提供給合約部以供招標，材料樣板確認包括材料品種、規格、厚度、顏色、光澤、質感等確認。在園建鋪裝前項目部應協調園建單位對園建設計中每種類型鋪裝面層作出施工樣板，并要求設計部對施工樣板效果給予確認，如不滿足則要求園建單位調整直至滿足為止。在施工過程中設計部應及時跟進中間鋪裝效果并調整完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中間裝修效果包括排磚、塊材拼接、顏色搭配等。4.33室外綠化【完成時間】具備工作面后【配合部門】設計部——負責在招標前完成室外綠化設計及苗木規格要求明確，施工前完成選苗，施工過程中跟進中間效果及調整完善合約部——負責在現場具備工作面之前完成室外綠化招標【注意事項】設計部應在招標前對苗木品種及規格進行明確并提供給合約部招標，其中喬木及灌木規格包括高度、胸徑及冠幅，植被規格主要包括種植密度。設計部應在喬木進場前應隨同綠化施工單位前往苗場進行選苗并對選定的苗木作好標記，經選定的苗木才允許進場。在施工過程中設計部應及時跟進中間效果并調整完善，避免完工后效果不理想而大量返工。考慮到苗木種植后要形成效果需要一段生長期，應盡可能創造條件提前將高度喬木種植到位，以便在售樓開放或入伙等重大節點時間能形成較好的效果。灌木一般在園建基層施工完成、灌木種植區域土方回填到位時開始施工。地被施工一般在最后，基本上是園建鋪裝完成、室外工程處于清潔及收尾階段開始施工并迅速完成。高大喬木種植后在恢復期內應用支架等輔助方式臨時固定。所有苗木種植后在恢復期內應經常做澆水及施肥等保養工作。售樓準備工程5.1售樓準備工程特點綜合性強，幾乎包括了開發項目的全部分項工程，售樓工程完成基本就意味著本項目所有設計出圖定樣、合約分判等基本明確。工期要求緊，一般工期為4～6個月，需完成基礎土建、主體結構、主體外立面裝修、樣板房裝修、室外環境等全面工程，達到售樓開放條件，開放區基本接近入伙交樓條件。質量要求高，售樓工程是對外展示的樣板，對質量有更高要求。5.2售樓準備工程范圍售樓工程范圍一般包括以下內容：主體工程。包括形成售樓處、樣板房、售樓通道精裝修及售樓區域主樓外立面的所有主體工程，以及為完成室外售樓景觀形成條件的所有主體工程。比如，售樓區域如在地下室頂板上的，則需完成地下室結構。精裝修工程。包括售樓處、樣板房、售樓通道樓內精裝修。售樓通道樓內部分包括樣板房單元入口大堂、大堂至樣板房所在樓層樓梯通道、樣板房所在樓層電梯廳。外立面裝修。包括售樓處外立面裝修，售樓區域主樓挑架以下外立面裝修，售樓策劃中考慮開放時全部拆除外架樓棟則需完成外立面全部裝修。其中售樓處外立面可能還含有玻璃幕墻、鋼結構等特種工程，主樓單元入口可能還含有鋼結構雨蓬等特種工程。室外管線及環境。包括售樓區域所有室外管線及園林景觀等，其中室外園林景觀可能含有泳池、水景等工程。有些項目可能還包括電梯安裝工程。5.3售樓準備工程組織【完成時間】詳見【注意事項】【落實部門】項目部——負責牽頭組織售樓工程策劃并實施【配合部門】設計部——負責按要求完成售樓工程各專項設計及定樣，并在售樓工程施工過程中及時跟進把握精裝修及園建效果合約部——負責按要求完成售樓工程各專項分判及甲供材供貨【注意事項】售樓準備各分部分項工程內容同整個主體工程分部分項工程內容，各分部分項工程的前后邏輯關系仍同整個主體工程分部分項工程，只不過是在每個分部分項工程施工中，總是在第一時間優先施工涉及售樓準備工程的部分，盡最大限度壓縮售樓準備工程總體施工周期。在售樓工程搶工時期，一切施工安排以售樓工程為重心，應協調施工單位務必將人力優先投放到與售樓工程有關的關鍵線路及關鍵部位上來。這些關鍵線路及關鍵部位主要有：a）售樓區域之內的樓棟主體要優先施工；b）主樓要盡快完成至售樓處及樣板房上一層，盡快完成售樓處及樣板房砌筑及抹灰并移交精裝修單位施工；c)如在地下室頂板或室外架空平臺上做售樓環境，應盡快完成地下室或架空平臺結構；d)應盡快形成挑架，盡早插入室外施工。售樓工程工期過緊，按傳統施工工藝有時不能滿足工期或質量要求，往往需通過采取技術加強措施，打破傳統的施工工序約束，達到要求的質量標準，保證預定的售樓目標順利實現。一般措施有：a)為壓縮墻體砌筑時間，墻體砌筑一次成活。加強措施為墻面滿掛鋼絲網；b)為壓縮墻體抹灰時間，墻體抹灰一次成活。加強措施為墻面抹灰滿掛海吉布；c)為保證樣板房不發生滲漏，要求將樣板房上一層管洞臨時封堵并滿做防水層；d)如樣板房設在首層，首層樓板直接做成結構板；e)在成本超支處于可接受的范圍內，室外關鍵部位基層土方回填改為采用石粉或砂回填；f)為保證室外施工盡早插入，對于層數較高的主樓，可考慮在一定樓層高度處設置挑架并在樣板房單元入口處做雙層防護棚。加強設計及合約方面的計劃管理，前瞻性考慮及解決問題。售樓工程工期緊，各相關業務部門、各專業之間必須銜接緊密，真正實現無縫對接，要做到這一點，靠的是嚴密的計劃管理。因此，必須充分熟悉圖紙及項目情況，將本項目存在的所有二次設計、材料定樣、合約分判、甲供材項目都盡可能羅列出來，切忌漏項，并充分考慮好各項目間的前后邏輯關系及間隔時間，提前規劃好各項目的完成時間并定期跟進、檢討，執行過程中發現