零售企業選址調查報告那家書店工管一班2012131119目錄一、選址的重要性分析 2二、零售店的位置類型 3三、零售店選址的決策性因素 3四、選址的前提條件 5五、選址的策略 6六、分析我國零售業選址存在問題 7七、調查目的 8八、調查對象及抽樣 8九、調查內容 8十、調查方法 9十一、調查執行控制 9十二、調查問卷設計 9十三.分析總結 13"那家書店”選址調查報告一、選址的重要性分析零售業是面向大眾消費者服務于大眾消費者的流通企業。零售企業惟有擁有眾多的消費者，為大眾消費者所接受才能生存與發展。零售業的經營成果極大地依賴其店址的選擇。因此，零售業被稱為“選址的產業”是有一定道理的。業界有不少專家認為，零售業成功的關鍵是“選址一選址一選址”，更從另一個角度說明了選址的重要性。選址之所以重要，是因為它是一項關鍵性的，長期起作用的投資，關系著企業的發展前途，店址一經確定就需要大量的資金不斷地投入來維護和經營，當外部環境發生變化時，它不能輕易地調整與變動，所以，必須慎而又慎。同時，店址是零售企業確定經營目標和制定經營策略的重要依據，因為不同的地區有不同的社會環境、地理環境、人口環境、交通條件等，它分別制約著其所在地區零售店的顧客來源和特點，以。及零售店對經營的商品、價格、促銷等活動的選擇，店址的選擇具有戰略性的作用。另外，店址選擇得當，就意味著其享有優越的“地利”優勢，所以，零售店的開設地點決定了零售店可以吸引有限距離或地區內的潛在顧客的多少，也決定了可以獲得銷售收人的高低，從而反映出開設地點作為一種資源的價值的大小。總之，對于零售業來說店址的選擇是一項把戰略的前瞻性，決策的科學性，經營的藝術性有機地結合在一起的重要工作，必須予以高度的重視。二、零售店的位置類型商店位置的選擇，是商店經營戰略成敗的關地因素。零售店有多種位置類型，但主要有四種:中心商業區、城市交通要道和交通樞紐的商業街、城市居民商業區和邊沿區商業中心、郊區購物中心。1、中心商業區，是城市中人們熟悉的傳統商業繁華地帶。全市性的主要大街貫穿其問云集著許多著名的百貨商店、超級市場和各類專業店，豪華大飯店、彤劇院和辦公樓也分布于此。中心商業區商業活動策集，容易引起擁擠，因而許多中心商業在晚間和周末購物非常消耗時。致使許多顧客不愿光顧這一地點，而且不象現代購物那樣，中心商業區非常缺乏計劃性和協調性。2、城市交通要道和交通樞紐的商業街，它是大城市的次姿商業街，這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的直通街道，地下鐵路中轉站等等。這些地點人流量大、交通便利流動人口多，上下班時人流如潮，店址選擇在此有很好的商機。3、城市居民商業區和邊沿商業區，城市居民商業區的主要消費者是附近的居民，在些地區開商店是為了服務和方使附近居民就近購買日用百貨、雜品的需求。邊沿商業區中心往往坐落在重要車站附近，規模一般較小。4、郊區購物中心，在城市交通日益擁擠，停車困難，環境污染嚴重及地價上升的悄況下，隨著高速公路快速發展和私人汽車大量增加，大型的購物中心對顧客的吸引力越來越大。購物中心把許多分散的商店有序地組織起來，能夠吸引更多的顧客，使各個分散的商店產生了集聚效應。出現了1+1+1>30三、零售店選址的決策性因素1、地區(市場區域)。對于一個新建商店而言。地區人口量、人口特征是必要的，同時還必須符合本店目標市場的需求，另一方面地區供給水平高低對新店的吸引力也有影響。2、貿易區。貿易區可分為三個區域:核心貿易試、二級貿易區、三級貿易區。如下圖:一級貿易區是商店或購物中心，總顧客量的60%到65%染中在此區域，這一區域距離商店一般有3到5里遠。或少于10分鐘的搭車路程。二級貿易區是根據對顧客的銷咨額而言的重要性位居第二的貿易區，該地區通常能產生商店銷售額的20%，這個區城延仲到了7里。三級貿易區包括那些偶爾在商店或購物中心購物的顧客的地理區域，這些顧客家居附近或缺少零售設施，或者沒有良好的公路系統可以達到商店或購物中心。貿易區的確切邊界是由商店的可利用性和商店的競爭位置所決定的，如上圖:上部和下部的省際公路縮小了地區購物中心的貿易區。另一方面兩條公路也方便了生活在購物中心附近的居民。競爭的激烈程度也會影響特定貿易區的規模和形狀，如果兩家便利店距離太近，那么他們各自的貿易區都會縮小。3、具體位置的選擇。一個新設的商店做好地區和貿易區選擇之后，還要綜合考察多種影響和制約因素對地點的要求，做出具體位置的選擇。(1)交通條件。交通條件的便利與否，是商店位置必須考慮的，首先要考慮開設地點或附近是否有足夠的停車場可以利用，停車場的車位多少，離商店距離的遠近都會影響顧客光顧商店購物;另一方面，過多閑置空間又會給人一種購物中心的商店經營不善而不受歡迎的印象。因而，停車場的合理設計顯得十分重要，外國絕大多數購物中心設計的停車場與售貨場所的一般比率為4：1。其次考慮交通流量，交通流量要求行人數量水平和位于周圍的道路數量、車輛交通協調，一般而言，商店所在地周圍擁有良好的公路交通系統會使顧客量增加，但對顧客來說，過度擁擠會使晌物速度降低，令顧客惱火，從而銷售額下降，相反，購物中心相對較快的流動速度會刺激銷售額上升。(2)競爭對手的干擾。一般而言，開設地點附近竟爭對手眾多，商品結構、服務水準趨同，且潛在需求不大，新店很難以取得成功。其中獲得潛在需求的辦法是:總購買力一現有銷售額二潛在需求。地區吸引力的簡單衡量辦法是看有競爭力的現有零售店里每平方米的銷瞥額，如果銷售碩大大高于令人滿意的利潤，這就意味著新加人者有足夠的利潤空間。如果該地區的零售店太多，即人口太少不能支撐現有零售店的供應量，就表現出很低的單位平方銷售額。作為零售店還應考慮選擇在商店相對集中且有發展潛力的地方，這便于與競爭對手共享廣告、節約經營費用。(3)商店可利用性。核心貿易區的公路使用年限、車道數量、擁擠程度和公路的總體維護狀況，對零售店的可利用性有著密切的關系。例如，一個年久失修、路面狹窄擁擠、紅綠燈很多的二級公路上的位置就不是一個好位置，天然障礙(如河流、湖泊)和人為障礙(如鐵路，主要公路)也會影響商店的可利用性。在零售店周圍地區，影響商店可利用性還有其他一些因素，如可光顧性。即顧客可以看到商店，并能安全進人停車場的能力，一些專家堅持認為，應該排除影響商店可見性的任障礙，在流動人口很多的地方(如旅游中心或大城市)，商店的良好標志的可見性對商店經營狀況特別重要。四、選址的前提條件門店的銷售狀況是受到一些因素影響的，只有把這些影響因素先歸納成前提條件，我們才可以建立銷售模型。1、商品的地域購買力連鎖超市經營的商品，卞要是食品、副食品與小件易耗的日用品。顧客在某一段時間內，愿意購買一定數量的這些商品。雖然每一位顧客的偏好是不同的，但是在處理大量顧客購買的事件時，愿意購買的數量的平均值是相對穩定的。本文假設這個購買數量與地理位置有關，即在一個地域內，有一個在時間上相對穩定的購買力。對于每一種商品都有一個地域購買力強度，并目不同的時間，不同的地點，有不同的值。2、商圈內的飽和度商圈指門店能吸引其顧客的地理區域。當打算在某個商圈建立門店時，商圈內現有的競爭狀況會直接影響到將來可能的銷售。所以必須要測定商圈內同行業商店的飽和程度。測定該飽和度的指標3、門店的吸引力連鎖超市的所有銷售行為的日的是為了吸引顧客。可以認為，每個商店對顧客都存在一個隨距離變小的吸引力。商店附近的顧客受到這個商店的吸引到這個商店消費，另外的顧客受到另外商店的吸引，從而形成了商店的服務半徑。通常銷售低值易耗日用品與食品的連鎖超市的服務半徑相對小一些。連鎖超市的所有特性和行為:信譽，營銷乎段，經營商品的種類，以及顧客到門店的距離，都最終歸結為門店的吸引力。五、選址的策略零售業的選址大致有如下幾種策略:“貼身結伴”策略眾所周知，肯德基與麥當勞是一對歡喜冤家。人們一提到“肯德基”一定會聯想到“麥當勞”，這一對“冤家”幾十年來一直相互競爭，試比高低又如棒打不散的鴛鴦，如影隨形，哪里有“肯德基”“和藹可親的山德士上校”，哪里就有笑容可掬的“麥當勞”大叔。這種貼身選址策略在零售業里處處可見，遠的不說，近的就如“好德利”便利店，就是利用這種策略迅速崛起的一個樣板。“出奇制勝”策略商場選址時既需要科學考察分析，同時又應該將它看成一種藝術。零售業的經營者要有敏銳的洞察力，善于捕捉市場縫隙，采用出奇制勝的策略·與眾不同的眼光來選擇商場位置，常常會得到別人意想不到的收獲。如全球最大的零售企業“沃爾瑪”聯合商場的總經理山姆·沃爾頓就是采用“人棄我取”的反向操作策略。“客流興旺”策略選址客流興旺還涉及人流走向情況，這是指在商場所選位置顧客流動的方向。比如我國的交通管制度規定人流、車流均靠右行駛，所以普遍養成位，如果道路是南非走向客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳方位人流的走向選得準。可以使客流旺上更盯，祝到疊加效應。“交通便利”策略商店選在人流多的地方，更要選交通便利的地力一。因為交通便利可以把較遠地方的人帶進來，又方便購物的人群走出去。做生意講便利，通則不藏不通而痛’沐隨著汽一車時代的到衣交面使利已成了現代零售業必須考慮的重要因素。六、分析我國零售業選址存在問題1.零售企業選址戰略不科學，隨意性大

目前我國許多零售企業選址在區域的選擇上較為隨意，不根據企業的發展需要或從企業選址的戰略角度進行科學規劃，不切合實際布點，看重發展速度而忽視市場調研和分析，導致擴張質量不夠理想。

2.零售企業“散、小、弱、差”，缺乏品牌認可

零售業中的“單體店”較多，勢單力薄，選址過程隨意性大，效益欠佳，制約零售企業選址和可持續發展。我國零售企業中沒有被消費者認可的品牌，不能很快被消費者所信賴和認可。

3.零售企業經營管理能力較弱

我國企業的整體管理水平比較落后，管理不到位，制度不夠健全，效率較低，服務意識落后等。很多零售企業的信息化建設也不能與其發展相匹配，管理的精細化程度依然較低。零售企業大多沒有建立起完善的人才培養機制，員工的整體素質不高，中高級復合型人才缺少，影響了企業的經營與擴張。

4零售企業選址的關鍵商圈的選擇

所謂商圈，通常指可能來店購物的顧客所分布的地理區域。商圈是以零售企業為中心向四周擴展，構成一定的輻射范圍所形成的。將商圈分為主要商圈、次要商圈和邊際商圈。即主要商圈是指最接近商店并擁有高密度顧客群的區域，通常本區域50%的消費者來本店購物；次要商圈，位于主要商圈的外圍，顧客光顧率較低，一般這一區域的15%~20%的消費者到本店來購物；邊際商圈位于次要商圈之外圍，屬于本企業的輻射商圈，一般本區域的10%的消費者來此店購物。

零售企業確定其商圈范圍非常重要，一方面可用于指導零售企業的選址，一方面可以具體了解零售企業的消費者構成及其特點，從而確定目標市場和經營策略。對商圈內人口的消費能力進行調查，計算商圈不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等許多指標，了解其商圈范圍內的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內各自居民或特定目標顧客的數量和收入程度、消費特點與偏好。

七、調查目的1.選擇合適開社區便利店的地域2.詳細了解目標區域的消費概況以及競爭者情況，為門店選址提供正確依據。八、調查對象及抽樣根據第二手資料及初步消費分析，加上專業人員的實地考察，選定某小區居民為調查對象。由于家庭經濟背景的差異，小區居民收支也會有差別，從而導致消費購買習慣的差異性。為了準確快速的得出調查結果，此次調查決定采用隨機抽樣法。九、調查內容1.哪些地域適合開這家零售店店2．目標區域的周邊環境3.消費者收入調查4.競爭者調查十、調查方法實地考察、現場問卷調查十一、調查執行控制1．資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集等方法獲取相關二手資料，注意資料來源并對其進行效度評估，篩選有用信息。2.實地考察：對第一步得出的幾個區域進行考察，包括消費潛力、周邊環境及競爭者。3.對目標區域進行消費者情況調查要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”所謂“牛活道路”是指商店所處的道路不是一條單純的交通道路，周圍應該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數量的固定顧客。（2）緊挨車站這里的車站主要指地鐵車站。或者多部公文車匯集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。（3）商圈內有足量的生活人口一般情況下商圈內應保證有3000人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內)、這樣才能有利于發揮便利店的便利功能。（4）靠近集聚人的場所能集聚人的場所主要指政府機構、影劇場、警署、醫院、學校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。（5）附近有辦公樓街有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內的客流又是以購買力水平比較高的白領為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。（6）附近有單身宿舍或單身公寓單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，了極大的機會。十二、調查問卷設計先生,女士您好:我們是北京青年政治的學生.感謝您從百忙中抽出時間填寫這份關于便利店的調查文卷。我們設計這份調查文卷,是為了更好得了解您對便利店的認識和您的需求,以便為您提供更貼心的服務。非常感謝您的積極配合!(注意：除有特別說明，下列選題均為單項，請在選項上打勾)1.您多久去一次帶有書店的超市？A.一周幾次.B.一月幾次.C.一年幾次.2.您去超市購買哪些東西?(多)A.小百貨.B.日常零食.C.飲料D.書籍音像.E.生鮮類.F.家電3.您所在的小區有便利店嗎？A.有B.沒有4．您比較喜歡的便利店是？A.喜客多B.蘇果C.合家福D.紅府E.好幫手F.其他________.5.您經常去便利店嗎?A．經常.B.偶爾.C.從來不去.6.您去便利店的動機是?（多選)A.應急購物.B.24小時服務.C.付款方便節省購物時間.D.有更多新產品代表流行趨勢.E.購物環境好.7.您去便利店購買哪些商品?（多選)A．音像產品.B.冷凍食品.C.飲料.D.小百貨.E.便當.F.零食.G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服務?(多選)A.彩擴沖印.B.各類充值卡,IC卡.C.代繳各種費用.D.牛奶定購.E.帶購車船票,演出票.F.體育彩票.G.mp3下載.H.印刷傳真.I.特快專遞,郵遞，9.您從便利店購買東西，時間一般是：*A.早上比較早B.白天時間C.晚上19:00-23:00D.23:00以后10.您覺得在小區發展連鎖便利店有前景嗎?A.有.B.沒有.C.不知道.11.您認為便利店作哪些方面改進會更加吸引你來便利店購物?(多選)A.調低價格.B.改善購物環境.C.改善服務態度.D.增加新服務,新商品.E.其他________.12.您希望何種形式的售后服務A.積分卡B.促銷活動D.社區內免費送貨您的基本信息1.您的性別?A.男B.女2.您的年齡?A.18歲以下.B.1830.C.3040.D.4060.C.60歲以上.3.您的職業?A.學生.B.醫生.C.自由職業者.D.普通員工E.私營企業主F.辦公白領4.您的受教育程度?A.小學.B.初中.C.高中.D.大學.E.研究生以上.再次謝謝您的合作!十三.分析總結

根據零售企業對商的確定，確定適合自己企業的策略。

1.便利策略

零售企業進行選址首先要考慮其業態特征，那些單體規模小、滿足顧客便利顧客需要，以經營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業態，例如超市、便利店原則上應在距離上靠近顧客，而那些單體規模大、商品品種齊全，以經營選擇性較強的商品為主的零售業態，例如，百貨店或倉儲式購物中心能夠從遠處吸引顧客，原則上選在人流多，交通便利的地方。交通便利可以把較遠地方的人帶進來，又方便購物的人群走出去。交通便利已成了現代零售業必須考慮的重要因素。比如，交通便利就是家樂福選址的首要因素，家樂福開店選址的條件有三1)交通方便;(2)人口集中;(3)兩條馬路交叉口。家樂福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。

2.聚合策略

零售企業周圍的競爭情況對零售企業經營的成敗產生巨大影響，因此在選址時，必須分析附近的競爭對手。在零售企業相對集中的地方，在經營特色，價格、服務等方面努力做出特色，才能成功。對于單一功能零售企業，由于這些店經營業務單一，規模小，對顧客的吸引力薄弱，自身難以擁有較大的客流。這些零售企業具有依附性、借客源性的特征，所以在選址上采取聚合策略，一種方案是在商業區或大商場旁邊設店，從而獲得較大的客源。另一種方案是在“