超具體的收房流程及攻略！一、注意及時接受入住告知書1.這是收房的第一步，要注意期限。普通，開發商商定的交房時限在告知書寄出30天內，因此購房者要安排好時間。2.

接到入住告知書后，首先應判斷開發商與否如期交房。若逾期交房，則應提出解決意見，并根據開發商的回復決定與否前往收房，按告知上商定的時間前往收房。特別提示：1.

要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2.

收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超出了合同上商定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。3.

有特殊狀況不能如期到場的，能夠書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行商定時間，并以書面形式確認。4.

若購房者在商定時間內沒有到指定地點辦理有關收房手續，從法律角度來說，則普通被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從告知單的最后期限之日起承當全部購房風險責任及稅費。二、擬定房屋與否達成交付條件1.

《竣工驗收備案表》

――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是現在收房環節中最應當注意的文獻。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制訂的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終身負責。因此《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權回絕收房。2.

《住宅質量確保書》《住宅質量確保書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范疇作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同含有同等的效力。因此提示收房者要認真審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3.

《住宅使用闡明書》《住宅使用闡明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體構造類型等作出的有關闡明和提出注意事項。4.

《建設工程質量認定證書》5.

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》6.

實測面積記錄表特別提示：1.

只有含有上述文獻，才闡明房屋已經具體交付條件。因此收房時先要審查有關文獻，確認房屋已經含有交付條件之后，才干進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。因此要對這些文獻予以重視，特別提示您要看原件而不是復印件。2.

《建筑工程竣工備案表》是最重要的文獻，收房時不能只看開發商有無這張《備案表》，一定還要認真察看各個分項有無都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就闡明它根本不含有交房的原則，您有權回絕收房。3.

對于這些文獻，首先要驗收它有無，另首先也要看驗收這些文獻獲得的正當性。4.

如果開發商回絕出示這些證明文獻、或文獻不全，您可按購房合同第十一條，規定開發商簽收“有關出賣人回絕出示《住宅質量確保書》和《住宅使用闡明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。5.

提示您：《住宅質量確保書》、《住宅使用闡明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。6.

如果開發商不能提供上述有關文獻，購房人有權回絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承當。三、房屋檢查收房過程中必須要掌握一種原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（涉及驗收交房必須的文獻），確認無誤后再訂立收房文獻。“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，并且也是有法律根據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同商定支付對應比例的價款，就推行了合同的義務，開發商就應當交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：1.

檢測房屋面積：規定開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積與否存在誤差，誤差率的范疇有多大；若實測面積誤差超出3%，能夠中斷收房。2.

檢查房屋質量：購房者進行房屋驗收時需認真檢查商品房質量，重要可從下列幾方面入手：（一)

房屋本身的質量（二）景觀綠化、社區配套、設施原則等配套設施與否符合合同商定。（三）裝修質量特別提示：1.

一定要掌握“先驗后收”的原則。2.

如果開發商回絕先驗房后辦理其它交付手續，則購房者可規定開發商簽收“有關出賣人回絕交驗房屋的責任確認函”后中斷辦理手續。3.

購房者應理解公攤面積及有關知識，避免開發商侵占。4.

若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應規定開發商簽定書面函件，由此造成業主逾期入住的，開發商應承當違約責任。5.

只要付清房款，按照合同商定購房者已經完全推行了合同的義務，開發商就應當無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承當逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納有關費用”等任何理由而回絕交房。6.

不要將樣板房原則作為現實原則，除非開發商將有關裝修原則按樣板間原則在合同中明確下來。四、新居驗收的最后成果1.

房屋檢查沒有問題的：按實際驗收狀況填寫《驗房交接表》等有關文獻。在這個統計表上，應把檢查狀況逐個統計，但凡無法確認的事項，則不統計或寫上“暫不清晰”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實統計下來，并規定發展商限期解決。2.

如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面根據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。3.

發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并訂立有關整治維修文獻，商定下次驗收時間（普通不超出30天）。4.

對發現的問題要具體在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的因素并規定開發商簽字、蓋章。特別提示：1.

驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在有關文獻或表格中統計下來，而不管開發商陪伴的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收記錄表，則應自備紙筆，一一統計。2.

物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司訂立文獻。3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，商定解決方案。4、如果開發商回絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要獲得證據，證明不是買房人不準時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的商定或法定條件。注意事項下列問題，購房者在買房、收房過程中會經常碰到，特別經常碰到這類的咨詢問題，把核心注意事項列出，提示消費者予以重視，以維護自己的權益。一、買房有關稅費（一）商品房買賣應繳下列稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋全部權登記費6、房屋全部權印花貼稅7、權證工本費（二）稅費問題特別提示：根據法律的規定和大部分購房合同的商定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。1.

契稅契稅是業主獲得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋能夠辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。2.

公共維修基金此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價

的2%。特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應當交給社區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。4、物業費一年物業管理費、物業管理費和水電確保金特別提示：普通社區交一年下列物業費并不違規。物業管理服務收費實施明碼標價，收費項目和原則及收費方法應在經營場合或收費地點公布。5.

產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時特別是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在訂立合同時以附加條款加以防備。（一）

存在的問題：1.

商品房合同面積與實測面積存在誤差，這始終是個焦點問題。消費者經常因面積問題出現糾紛而處在被動局面，建議購房人在購房合同中對有關可能出現的問題具體進行商定，以維護自己的權益。2.

開發商有時能運用公攤、面積測量侵占購房者的正當利益，還不易被發現。對的測算房屋面積，是專業人員的工作，普通購房者根本無法完畢。另首先，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，某些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者有關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同商定面積不符的，按照合同商定解決。合同沒有商定或者商定不明確的，按照下列原則解決：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同商定的價格據實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可規定退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續推行合同，房屋實際面積不不大于合同商定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照商定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承當，全部權歸買受人；房屋實際面積不大于合同商定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超出3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。特別提示：1.

想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。2.

簽定合同時應當細化條款，應當商定實際面積與產權登記面積發生誤差時的解決方式。如規定合同中未商定解決方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。（三）有關分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范疇服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或變化原設計的使用功效。分攤的公用建筑面積由下列兩部分構成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其它功效上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(涉及山墻)墻體水平投影面積的二分之一。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨含有使用功效的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（涉及物業管理）用房。4、對于半地下室，不管采光井的構造如何，都不計入建筑面積。特別提示：1.

訂立合同時應明確商定公攤的具體項目。2.

售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充合同）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。3.

其它購房人受益的其它非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現問題“我們的社區綠化率達成……，我們社區配有小學、幼兒園、會所……”購房者經常會被上面的優美辭藻所困惑，但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、變化社區規劃也是某些開發商慣用的一手；另外，裝修原則不符合合同的商定或開發商承諾。收房中其中一種重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。（二）解決方法1.

要注意平時的證據收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應當對照社區平面圖看環境。根據有關的司法解釋，這類的廣告能夠作為要約，在法庭上作為證據出示，規定開發商兌現承諾。2.

要隨時主張自己的權利。一旦發現社區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟有關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業主如果發現購置的商品房存在質量問題，是不是都能夠退房呢？退房的法定條件，綜合起來涉及下列幾個：1.

購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產；②開發商存在欺詐情形。2.

套型誤差造成退房：按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者有關尺寸超出商定的誤差范疇，合同中對此未商定解決方式的，購房人能夠退房。3.

面積誤差造成退房：房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超出3％（不含3％）的。4.

變更規劃、設計造成退房：開發商未經有關部門同意，私自變化房屋構造及合同中商定的配套環境的；開發商經同意變化房屋構造未經買家承認的。5.

質量不合格造成退房：房屋主體構造質量不合格并根據有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。特別提示：1.

由于樓盤整體建筑未完畢而根本無法驗收，未獲得“三書一證一表”的樓房，買家能夠不收樓。2.

出現上述法定退房條件時，購房人在以上狀況之一出現時選擇退房，有關違約賠償責任由發展商承當，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。3.

如果不含有上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權規定開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。五、特別建議：能夠考慮集體收房。買房過程中，經常會涉及到諸多專業問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您能夠考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決碰到的全部難題!收房需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面與否空鼓3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類與否暢通6)1只計算器---用于計算數據7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于清