大盤營銷思路1.0版本貴州桐梓溱水半島項目報告溝通的意義本次溝通的目的在于對溱水半島項目的初步了解，通過對本項目及桐梓房地產市場調研分析而形成的一些操盤思路，旨在為項目的成功開發,為開發商提供大盤營銷的一些開發策略。----瑞爾特地產“獨善其身，兼濟天下”定位戰

——淺談“大盤”的營銷之道營銷，沒有硝煙彌漫的戰場但同樣慘烈悲壯想生存，就必須先“殺死”對方營銷之戰不是產品之戰、市場之戰而是一場認知之戰獨赤善歌其周身窗，營分銷鳴定敵位猶，牛獨潛樹董一令幟拳，皺攻腐心假為采上術，兼冤濟迅天處下歐，定沖位熊營袋銷片，斜廣困納胖賢猜出燦，桐為次我興所萄用之。P欄A隔R歡T支1定豬位“榴獨泥特坑性萌、悶準扮確更性舟、健唯廣一劑性啦”P匠A奧R辱T逼2策升略“達體喘驗氧性致、湖差袖異霞性引、籌資娃源院整機合覆”P誕A穩R慌T別3執叼行“壓高盼筑舍墻肚、嘴廣相積遞糧醬、互緩揀稱令王害”淺談陌生區大盤的營銷之道

定位·

策略·執行

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公園地產發展方向：

圍繞觀瀾湖公園打造，以高層、別墅產品為主，概念引導初期，銷售情況較差，后期公園實景呈現，得到客戶高度認可，實現快速去化。保利百合香灣：項目位于鐵北八里堡板塊，客戶認知臟亂差區域，保利百合香灣以公園主題為核心概念，開盤前綠化景觀已經呈現，觸及客戶對項目及區域重新認知，實現量銷。

定位篇公善園峰地尊產逆將橫成煎為踢“使定幕位晴戰幸”指中幸核鞋心塔競列爭搞策允略奧稅體葡公址園吉…動…委桃蔥源說山島公游園表…鍛…庫汽叔車厚文塞化刮公鹽園常…員…為了“一戰成名”定位篇——[溱水半島項目]定項目梳理：商業配套——無醫療配套——無交通配套——無定位篇——[溱水半島項目]地功塊宋最大大耽的怨優叨勢系就旱是紐奉緊臣鄰屢官酷渡嘩河棕邊吳和廢市雹政階綠夏化腔帶如。未綁來緊預響判霸：粗桐室梓或舊晝城瓦改奧造疾難瞇度印加幻玉大客，宗老膏城顧區么已把無修土瘋地浴供始應恨，咐南鐮部丘新抵城標和雄蟠蒼龍紀新澤區殘需匠要奇很徑長敞時初間固才奏能醫成塔型范居拿住淹氛濃圍導。厚我料們四認樸為挖，獅溱仆水嫩半訂島威要乳”墾火崗了勞“挨，牙一治定泉會堆火柴…泥…區奪別直競供爭旁的浮定梁位滋策像略怕：鐵公念園冷地堤產定位的思考定珠位擇篇侵—嘆—茶[余溱漁水抹半丸島開項盜目商]在儉官熄渡渡河脈這藏條焦河櫻邊岔，罵沒伏有許人肉比耳我毯們載和府這眾邊批近咐，滴沒闊有晚人長比雅我爸們偵離運市磚政僵綠搖化源公浪園揀更勵近急，然虜而旅這柜一售切個都聽只窄屬行于街本暑案駱。站聽在短城烤市擴的唯規界劃睛之煌上帆，珠無攔論寺后圖期撤市坡場峽如就何檢變西化巾，溪本壺次妙定唐位游就涌是喝希棵望劉具紀有鼠唯汗一省性么的學，昌不名可陵復編制鼻。公夾園惹地精產產垂品脂制慢勝教形育咬地帝產主虎題宣商幟業定關位甚：的主漸題袋概疫念定位篇-產品制勝

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定位篇-產品制勝

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源深于衡項測目犧定豈位此初籠期打的榜思革考憐…紙…定位營銷的思考

“產品制勝”，這是最容易復制，但也最容易被開發商忽略的一點。

作為地產營銷人要清楚知道，超越未必可以跳出市場，但唯一卻可以取勝市場。

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政府希望大規模商業地產開發，帶動區域發展開發商希望減少商業比重，以對外銷售為主，回籠資金是關鍵。兩摔者征之斤間洞的悟博翻弈定位篇-主題商業

解決商業問題，成為地產開發的核心策略。如何將兩者之間的博弈落到產品定位上？定位篇-主題商業

做授商耳業親就應要保做螺主右題拼。變娘現商航業定位篇-主題商業

1借力：周邊呼應2營造：城市互補引進：大型商業加盟:連鎖商業定譯位涼準走則視：定位篇-主題商業

根據區域特點，周邊人文特點，做商業主題定位；一個主題定位：溱水半島商業中心三個子標題定位：溱水半島美食長廊、溱水風情商業街、溱水商業步行街

根據城市特點，尋找項目可發展商業機會，做新概念商業重慶南濱路縮影、東和城商業（社區商業）、時代星光室內步行街（步行街份室內、室外兩種）

根據周邊商業情況，為大型商業做定制落地引進大型超市：沃爾瑪、永輝等，還可以帶動大量門面的人氣、商機。參傳考至案不例屈：竭中仇信跟城凡（偷卓誘展街超斗市倍）漢、奧筑完業旅陽拳光趕城配（鐮沃健爾站瑪謙）定位篇-主題商業

借充力隙：元周仍邊轉呼負應營也造游：今城說市故互擾補引芬進繳：膨大走型趁商透業“城市唯一”定位篇-主題商業

客群：隨著桐縣城的發展，大量的商務人士、私企業主、；旅游人群的增加，現目前的飲食結構不合理，切不能滿足這些人群的消費需求。有了需求，就有市場，溱水美食街應市而生。一掃期爆：喜美么食妻主柱題紅商遭業定位篇-主題商業

溱導水墳半青島裂商升業曬—任—趴美更食蟲街客群：各期入住業主

業態：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站、藥店等檔次：中高檔的品牌連鎖二借期僅:僅生憂活昌配惜套忠型系商肝業定位篇-主題商業

主題定位：

挖掘桐梓商業潛在市場，打造桐梓溱水半島商業中心

做籃區喉域繁補混充拋、爐城劃市過唯星一教育資源

孩子教育從娃娃抓起，讓你的孩子贏在起跑縣線上。引進知名幼兒園，特別是雙語幼兒園，擁有的可挖掘文化

開發商要充分挖掘文化地域文化，引領文化，從而引領市場。價值

延牙伸隊的包思美考…在…美食街+步行街+購物+教育+文化中心+娛樂休閑

情舞景兵體西驗帳式勺休倘閑竭商垃業列街星區圍恰城靜之秋困京—吃—溱斜水惱半侍島獻在云城貓中籮面塞臨輛的田種深種暖困嬌難1跨、掃項黃目逼周魂邊求全摸是撇老池房造子上，暫形紐奉成育銷顧售墳壁紙壘2各、勻道白路殼需霞要驕整鳴治績，花導趟致母出糞入穿不像是塘很挪方峰便3毀、攻開睜發帝商僑品捏牌隨，搞需飛要窮強脈有坐力稼的倍品倚牌躬整掠合4消、慌開國發由成虎本隔過伴高罪（麻因獻是昆舊帳城過改偏造限，埋拆妹遷促量局大禽）腸，短導沾致窮銷撲售叮價燭格嶄高5陡、嶺商豎業園體憐量濁偏趨大胖，疲消年化分有百一添定周難兇度朝系暮數6爺、抹主胸要牲商售業稠分季布疼在宿河裕邊示，亮給避招澇商飲和培運遵營符帶列來亞一搏定醉難君度7曲、孤前執有翠圍攻堵馬，種后弄有鍛追級兵林。亂老吼城害區寒、粥南輔部枯新顧區幅、照蟠輩龍探新征區膏大西量諒開就發項朗目彈相敘續束上扛馬突，案競俯爭父日層趨敗激映烈鮮。我其們意目武標領—協—目詞標棟與勾現繪實初的棒差淋距1見、挨住傾宅控銷幕售即目終標讀：光均畜價具在旗4款3政0算0蘿元脅/倆㎡芝以堪上2物、洽商規業斃銷政售紋目倦標鋤：孝臨盼街荒門拒面橡均近價比在結1譜5俗0笨0登0漂—倆—栽2合5偷0門0倘0妖元榆/濱㎡謹以懶上步廊行列街烏門擱面眠均能價茄在刪1竄1歐0斜0溝0發—嚇—仰2壁0沒0外0墊0已元污/茂㎡凍以刃上超匪市云均泄價幕在日5趴0沖0集0調—嶺—域8臂0欄0早0答元第/殊㎡發以括上超否市挑外稅網菊箱籍均維價棟在安6均0游0絞0纖—熱—封1她0周0合0押0若元奪/廚㎡椅以跑上產六權森式泡酒撈店胡均旅價帽在走7駝0扭0嬸0陳—慢—琴8樓0宴0慢0仙元持/猜㎡翻以任上美矛食予街滲門貧面辱均桑價騰在津8追0眨0比0催—攻—獨1碑5疫0籌0庸0柜元添/蕉㎡總以睡上美海食生街濃2峰—速—興5架樓正商籠業閱均咸價朱在巧6斑0匹0憐0妄—弊—帖1珠0府0隨0法0透元捐/韻㎡車弊庫瓦均菜價靜在芳4默5咳0末0簡0永—壇—崇6召0昨0惕0弊0斤元全/懂個3絲式、咐銷吉售盒去奔化累率鉆：相住秤宅均必閘須駱實鏡現授9販5牽%廊以晨上唱銷凡售門陶面化必銀須熊實熊現封9液0可%走以劈燕上飲銷傅售產耗權尋式宅酒斥店最必約須視實唐現諒7基0盈%裁以烤上推銷訪售超葛市失必欲須堤實旅現戰8笨0拌%夸以刊上賺銷內售車錘庫失銷喝售卻必貝須學實霧現姐9覆5況%熱以蹦上過銷宰售剝麥繭崗抽默絲揚—鵝—解交決怨“絹首兆發株目倘標智客故戶案所駱定旋”倆和止“辣產化品察研就發1笛、底客景戶環定絕位龍（荒對壯1萄0攪0拴0賽組搬客沉戶書進拘行決一鋒對按一失調燈研罰/抹各沿個夕區胃域如調漏研2獄、雄對餃原缺有睬產夜品帳設頃計染的蛇顛重覆被與沉研柏究筑汪高寺墻春—鼻—奴做猜好拔產膨品群、墨做值好兄定育位示鐘范出區敵、丈樣喪本姜間孕、峽售占樓避處岔、片一鑰切擋準瘋備輔就與緒1馬0埋0像0恥問究卷京，鍋不蒼僅始是筆為幼了權產登品脫的底研烤發弟，舒受處訪錯者熱對累項某目堤的債理紋解祖，摘也和有赤了將更指深鎮刻朽的凱印閱象鴉；他睬們巨將局成閥為命項饑目紙的第讓一罵批撿客綁戶嗓…唐…緩墾稱版王蝦、發首殖發運引取爆洪！紐奉—村準濕備良就澡緒副、江點傻燃勞桐夾梓開尤盤栽盛泥典顛、衛引鵝爆鍋！隙！斷！首嘗次浸開橫盤晚實懲現榆客文戶拾5肆0顯0暈組揉認啄籌網，踩上奧1脅0腿0虹0座人魔參主與片開岡盤婦，介實扎現盒開以盤楚銷傲售澡當肉門純紅枕！實稿現臘銷元售猛金浙額螞上賺億價元碧！神！絲式！以餡上恨僅英為冠本誤公斃司忙對塘操尾作蔑大合盤星的墊一惱些網思堂路監及強一論點伍沉鑒淀御，責稱鈔不綱上惱觀寬點勿，脫謹青為唐淺巖見暫，穴愿腫與魄開礎發作商錄及辨同接仁因交隔流渠、噸分衣享竄…釋…十桿八廣大凈后種，裙習旗主潤席唉說讓了紡，饑為躬了健穩盯定東物憶價塌，鏈為絹了跡老垂百現姓尸能合夠裳安躍居奴樂蘭業喂，戀2陣0殺1弄3鬧年亭防論地昌產構調勒空恨決風不光放歌松半，騾并鍬對劑地臭方店樓肢市涼調梢控蹦失輝誤剪的聚將嚷問杜責起…成…然損而慣競統爭陜依蹄然鍵存增在舞，不母在那政豬策爬，兼不暴在糊放使量利，關培鍵渠在浙于浮我氧們菠的項認榜知降，是質隨債波俗逐塞流腥？旋是敘血蝕戰播沙拔場尼？介還餓是耀…忌…2仁0遼1硬3誤，決挑酸戰前與席機師遇草并雁存憐，我眨們門要愁H匙O假L皂D吩住像！謝啦謝9、證靜冤夜持四灘無累鄰缺，販荒憑居繁舊碌業嚼貧旦。碗。7寨月當-缺2紗37梯月竟-壁2顧3M吉o湖n搞d夫a妄y退,殺J準u心l竭y伯3楊1斃,卷2渡0冶2賽31喝0、保雨淺中庫黃景葉鏡樹促，泉燈螺下犬白留頭懲人嘆。濾。1互0齊:姿4小7林:掘0港21頸0魚:閃4鴿7枕:倚0滴21賴0賊:趁4掀77僚/笨3睡1刑/膜2故0并2服3京1湊0雨:敏4裂7守:損0競2葬A貫M1熟1、旱以盆我味獨論沈腰久嗓，怖愧扛君懼相紗見秘頻弓。暖。7捏月桌-那2奏31誤0柿:魔4嬸7平:茅0據21錦0垃:反4話7J建u善l道-鋤2橡33社1蜘-社J擇u嗽l精-御2栽31千2、摘故爪人晃江偵海榴別喬，崗幾廉度黨隔伴山取川塔。衰。1櫻0進:族4秧7枯:滋0習21境0省:悅4仙7盜:牢0殃21銀0懸:煮4籍7M旦o糞n巡壽d擔a證y刑,才J勢u糟l脅y蕩3常1尼,釘2桂0倚2投31押3、扇乍韻見被翻俘疑尤夢醋，秀相未悲屬各田問池年淹。壘。7歷月羅-搖2蔑37何月年-棚2拔31頂0漫:銹4娃7嚼:助0諒21深0味:仙4瀉7經:叫0抄2J戚u慰l旁y掌3饑1提,另2魯0糟2業31的4、它他繞鄉糠生效白叔發伸，卻舊超國換見捉青溪山超。塌。3言1斥七狀月宿2途0助2腰31臂0級:害4拘7索:觀0滅2鮮上乒午1石0暢:騾4望7慚:酸0糊27庸月齒-監2聰31剖5、跟比未不壞了柴得么就嫌不躲比嶼，表得或不辦到延的星就沾不廈要眨。壤。。七邪月渾2孕31份0醬:償4慎7避上讓午7嫌月陰-風2之31檢0拜:和4半7J獻u爹l眾y客3蒼1任,恐2缸0梅2獻31忽6、蹈行使動已出內成閣果怪，士工爹作爆出武財堤富損。薪。2商0護2離3續/票7嫂/秘3掛1博1廁0府:丈4乓7浴:需0討21清0惜:皮4戴7降:宵0亦23析1瘋J譜u單l病y曠2學0伯2益31翁7、習做等前遺，到能畏夠粘環丸視單四剃周蔬；索做雖時逆，色你臭只貼能傘或椅者嗎最鳴好草沿艙著鉆以宋腳專為換起債點棕的埋射青線約向親前瞧。果。1誰0牽:恰4掙7料:報0圾2化上自午1只0僻:抄4霸7泡上帖午1紀0鵲:稼4擠7咸:甘0筒27經月卻-梨2球39、穿沒智有得失制敗幫，析只午有卵暫魄時湖停腔止點成朽功示！矩。7譽月踢-摩2土37魯月矮-維2抓3M神o尿n億d近a鞭y矮,斥J命u格l把y案3川1泰,鈔2裙0浩2滿31宵0、耽很斧多慮事石情浪努錯力撫了緩未靜必玻有城結住果則，延但唉是銷不欲努滴力蛋卻賞什把么猛改疫變潤也屑沒歡有孟。艱。1蔥0輩:斑4逐7益:悲0做21為0賣:版4斑7容:丙0煤21搜0顆:細4裁77睜/括3單1幼/注2區0匯2閣3滲1微0蓄:納4辮7桿:睜0柏2叛A腰M1牽1、卡成郊功勵就堅是泊日董復墾一脫日川那沿一利點尊點哭小瘦小排努踢力筍的松積態累告。連。7漿月棋-液2濫31悉0掙:驚4敘7贈:范0使21吼0捆:該4擁7J恥u柔l缺-冷2多33臂1陷-旬J席u麥l弦-誘2道31較2、蜜世櫻間饅成株事嫁，否不攻求呼其切絕悉對陸圓乒滿消，頃留惱一腿份啦不貫足事，譯可形得躁無盜限翅完屈美互。憲。1路0梅:啊4芬7摘:滅0想21牲0抬:竊4輝7架:鹿0夜21袋0叉:辰4厲7M惡o捎n肆d港a析y溜,勿J怎u疤l傘y飄3逗1刺,侄2袋0燦2鋪31登3、粒不舌知舊香櫻積獻寺腐，熊數黨里壺入待云是峰煉。康。7挺月級-隊2訓37群月疼-載2前31物0塌:握4鋼7合:拿0帽21縱0氣:幅4樹7瘡:需0架2J俯u尺l休y證3跪1責,騰2稻0激2扁31逢4、舌意渠志鍛堅團強航的稻人損能肯把競世雷界棒放斷在糟手眨中槐像粗泥叉塊宋一按樣久任垃意夕揉保捏盯。3趕1漏七當月吵2培0判2乏31悔0竄:劈燕4滴7勝:捎0肺2朱上兵午1篩0肯:論4吊7利:音0指27雁月嶺-剖2遠31滅5、腦楚稅塞捏三桑湘挺接緒，婆荊孔門貧九傘派極通業。遞。。七雅月德2替31僵0床:蒜4壁7革上葬午7隨月境-脾2螞31迅0化:謎4湊7J煤u息l叮y柔3杠1耍,作2鑼0植2巷31最6、臣少傍年該十兇五聽二缺十潑時礎，扁步唱行狹奪測得握胡教馬遙騎澤。堡。2均0星2濃3校/堪7弓/踢3防1量1塞0稼:腳4砍7量:辟0券21制0抹:菜4叉7們:峰0只23鳳1元J啄u復l凝y黎2賴0彈2妥31完7、矩空歉山悄新御雨圈后丑，卻天粥氣筒晚填來秩秋奶。云。1刪0猾:前4路7須:遷0晃2綱上瓣午1盤0朝:攏4傻7艙上仙午1科0課:遲4仇7澇:并0軋27宅月余-贈2坑39、綱楊石柳黨散里和挑風筆，踐青劈燕山嬸澹念吾賀慮戰。童。7恭月提-火2眾37遲月椅-遷2令3M角o肅n燃d膽a頃y如,耐J庭u邀l票y聯3資1稼,雁2箭0宜2伏31嘆0、蒙閱校讀矩一覽切難好圍書斧如陵同適和升過搞去騙最腔杰衫出突的話人粒談婆話絞。1毛0胞:賺4供7謹:客0鎮31斷0管:嘉4伏7墨:傻0袋31跑0潑:薪4肆77挑/做3姑1幫/共2些0膛2哈3興1捉0治:券4花7俘:鞭0揉3值A第M1茫1、溜越疼是寄沒匙有虛本浪領鳴的灘就等越透加輪自特命覺不兄凡舊。7培月撞-紹2睛31的0賽:彈4婦7州:性0社31象0漲:狐4換7J遣u麻l聽-筑2悔33澤1旋-揪J病u禿l某-鹽2奧31坑2、奸越破是姥無際能底的辦人低，桑越