物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)過程存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)過程存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除

如果物業(yè)企業(yè)接管的項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項(xiàng)硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動(dòng)時(shí)，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預(yù)見性，盡量排除現(xiàn)有的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應(yīng)的措施和采用的方法不當(dāng)而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責(zé)任，相關(guān)的法律也沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢?如下措施可供參考：

.-物業(yè)經(jīng)理人

1、對(duì)秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義;物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)一定要對(duì)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定;

3、如果對(duì)停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中一定要注明是"占位費(fèi)'還是"保管費(fèi)';

4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫(kù)進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對(duì)進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū);

5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對(duì)巡邏路線進(jìn)行跟蹤;巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄(巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi))，以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù);發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識(shí)，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害;

6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定："經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。'這條法律規(guī)定與我國(guó)《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要"明確的警示'的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階(樓道)、高壓危險(xiǎn)、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴(yán)禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內(nèi))、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或?qū)櫸镎`食)、已噴灑農(nóng)藥(果樹)、娛樂設(shè)施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請(qǐng)走人行道(小區(qū)進(jìn)出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發(fā)生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護(hù)花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示;

7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對(duì)在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對(duì)該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決大管家物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任);

8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間;

9、樓頂、公共陽臺(tái)上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來臨時(shí)由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺(tái)上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到(相關(guān)規(guī)定："住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償);

10、采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對(duì)所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門;

11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓頂形成的"冰溜子'，以免墜落傷到人和車;

12、避雷設(shè)施要時(shí)常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過后其線路會(huì)熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測(cè)是很有必要的;

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時(shí)處理，以免發(fā)生相關(guān)事故;

14、對(duì)人體有輻射性的接收器和信號(hào)擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對(duì)人體無害報(bào)告;

15、消防設(shè)施要時(shí)常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時(shí)救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;

17、應(yīng)該在費(fèi)用測(cè)算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對(duì)小區(qū)進(jìn)行開發(fā)和管理時(shí)，一定要全方位考慮問題，從維護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，仔細(xì)斟酌一些設(shè)施的設(shè)置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來人身、財(cái)產(chǎn)的損失，也使自己免于承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

篇2：物業(yè)日常服務(wù)過程存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除

如果物業(yè)企業(yè)接管的項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項(xiàng)硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動(dòng)時(shí)，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預(yù)見性，盡量排除現(xiàn)有的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應(yīng)的措施和采用的方法不當(dāng)而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責(zé)任，相關(guān)的法律也沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢?如下措施可供參考：

1、對(duì)秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義;物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)一定要對(duì)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定;

3、如果對(duì)停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中一定要注明是"占位費(fèi)'還是"保管費(fèi)';

4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫(kù)進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對(duì)進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū);

5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對(duì)巡邏路線進(jìn)行跟蹤;巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄(巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi))，以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù);發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識(shí)，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害;

6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定："經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。'這條法律規(guī)定與我國(guó)《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要"明確的警示'的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階(樓道)、高壓危險(xiǎn)、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴(yán)禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內(nèi))、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或?qū)櫸镎`食)、已噴灑農(nóng)藥(果樹)、娛樂設(shè)施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請(qǐng)走人行道(小區(qū)進(jìn)出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發(fā)生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護(hù)花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示;

7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對(duì)在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對(duì)該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決大管家物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任);

8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間;

9、樓頂、公共陽臺(tái)上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來臨時(shí)由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺(tái)上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到(相關(guān)規(guī)定："住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償);

10、采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對(duì)所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門;

11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓頂形成的"冰溜子'，以免墜落傷到人和車;

12、避雷設(shè)施要時(shí)常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過后其線路會(huì)熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測(cè)是很有必要的;

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時(shí)處理，以免發(fā)生相關(guān)事故;

14、對(duì)人體有輻射性的接收器和信號(hào)擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對(duì)人體無害報(bào)告;

15、消防設(shè)施要時(shí)常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時(shí)救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;

17、應(yīng)該在費(fèi)用測(cè)算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對(duì)小區(qū)進(jìn)行開發(fā)和管理時(shí)，一定要全方位考慮問題，從維護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，仔細(xì)斟酌一些設(shè)施的設(shè)置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來人身、財(cái)產(chǎn)的損失，也使自己免于承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

篇3：天源物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方案

天源物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方案

序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)措施防控組織管控及數(shù)據(jù)記錄風(fēng)險(xiǎn)類別存在形式

1秩序維護(hù)安全管理入室盜竊封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人員動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。建立預(yù)案。

2入室搶奪、搶劫

3入室故意傷害

4入室故意殺人

5公共區(qū)域盜竊

6公共區(qū)域搶奪、搶劫

7公共區(qū)域故意傷害

8公共區(qū)域故意殺人

9車輛管理車內(nèi)物品被盜

1、購(gòu)買停車票時(shí)附帶購(gòu)買停車保險(xiǎn)

2、簽訂車位使用協(xié)議，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容。

3、在車場(chǎng)明顯位置注明停車須知，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容及車主應(yīng)遵守的規(guī)定。4、加強(qiáng)車輛進(jìn)出管理和巡視。

5、取得車場(chǎng)合法經(jīng)營(yíng)權(quán)。

10車身受損，包括擦掛、墜物砸車

11車輛滅失

12物業(yè)內(nèi)交通事故

1、設(shè)置車輛行駛標(biāo)識(shí)和限速標(biāo)識(shí)。

2、加強(qiáng)車輛行駛疏導(dǎo)。

13消防管理電器線路引發(fā)火災(zāi)

1、物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過驗(yàn)收，并合格。

2、在消防維保合同中明確管理責(zé)任。

3、在治安消防安全責(zé)任書中明確業(yè)主管理責(zé)任。

4、加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。

5、建立預(yù)案，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和演練。

14明火引發(fā)火災(zāi)

15爆炸封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。

16設(shè)備管理室內(nèi)浸水

1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層。

2、在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確責(zé)任。

3、建立預(yù)案和備用物資到位。

17機(jī)房進(jìn)水

1、加強(qiáng)機(jī)房巡視。

2、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。

18觸電傷人

1、加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)配電箱、線路時(shí)進(jìn)行巡視，及時(shí)關(guān)閉或處理，并增加安全標(biāo)識(shí)。

19房屋附著物跨踏

1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，嚴(yán)禁增加房屋附著物。

2、加強(qiáng)宣傳。

20爆管

1、加強(qiáng)巡視和維護(hù)。

2、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。

21二次供水設(shè)備損壞

22水箱污染

1、嚴(yán)格辦理相關(guān)證件。

2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測(cè)。

3、加強(qiáng)巡視。

23突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀

1、加強(qiáng)供電局溝通，保證停送電信息準(zhǔn)確。

2、加強(qiáng)設(shè)備巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常。

3、計(jì)劃性停電提前告知業(yè)主。

4、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。

24電梯困人

1、在電梯維保合同明確責(zé)任。

2、加強(qiáng)電梯巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常。

25設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人

1、提前告知。

2、加強(qiáng)標(biāo)識(shí)。

26娛樂設(shè)施傷人

1、加強(qiáng)設(shè)施巡視，保證設(shè)施運(yùn)行正常。

2、告知娛樂要求。

27單元門口機(jī)對(duì)講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門

1、加強(qiáng)巡視，及時(shí)維修和養(yǎng)護(hù)。

2、物業(yè)巡邏治消人員熟悉單元門啟閉。

28背景音樂室外音箱遭到損壞

1、加強(qiáng)巡視，及時(shí)檢修。

2、加強(qiáng)業(yè)主引導(dǎo)。

29化糞池爆炸

1、加強(qiáng)巡視，及時(shí)清掏。

30公共環(huán)境兒童掉水

1、增加安全標(biāo)識(shí)。

2、加強(qiáng)巡邏。

31童戲水觸電

32游泳池傷人

1、購(gòu)買保險(xiǎn)。

2、明顯處設(shè)置游泳須知和禁止標(biāo)識(shí)。

3、取得游泳池合法經(jīng)營(yíng)證件。

4、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)。

33植物傷人

1、加強(qiáng)植物修剪。

2、對(duì)于"尖麻'等植物處增加標(biāo)識(shí)。

34跌落、滑倒、碰撞

1、易滑處增加提示標(biāo)志。

2、維修和更新改造處采取隔離措施，增加明顯標(biāo)識(shí)。

35業(yè)主寵物傷人

1、加強(qiáng)引導(dǎo)。

2、要求業(yè)主寵物備案。

3、加強(qiáng)巡視。

36內(nèi)部管理員工損公肥私、貪污盜竊或堅(jiān)守自盜

1、加強(qiáng)人員培訓(xùn)和思想教育。

2、加強(qiáng)收費(fèi)控制。

37獵頭挖人

1、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。

2、形成良好晉升和激勵(lì)機(jī)制。

38員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽及時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)和溝通。

39高空作業(yè)不安全生產(chǎn)

1、外墻清醒采用外委，在合同中明確責(zé)任。

2、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

3、為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)。

40電器設(shè)備違規(guī)操作

1、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)。

41收費(fèi)管理業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間拖欠費(fèi)用

1、建立物業(yè)管理費(fèi)拖欠預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警。

2、加強(qiáng)住戶溝通，注意重點(diǎn)客戶監(jiān)控。

42業(yè)主集體拒交費(fèi)用

1、建立物業(yè)管理費(fèi)拖欠預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警。

2、加強(qiáng)住戶溝通，注意重點(diǎn)客戶監(jiān)控。

43水電費(fèi)的拖欠

44物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一建立良好的控制和應(yīng)對(duì)措施。

45項(xiàng)目管理新建物業(yè)無合法報(bào)建手續(xù)，違章建筑，接管后造成"違法管理'物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中增加相應(yīng)條款，實(shí)現(xiàn)非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

46開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成公司腹背夾擊做好與開房商和業(yè)主的溝通工作

47業(yè)主委員會(huì)成立后解除合同準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立，形成管理服務(wù)有利面

48業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)建立業(yè)主委員會(huì)溝通和監(jiān)測(cè)管理規(guī)程，通過溝通正確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的行為49業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的成立，注意監(jiān)測(cè)非業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主的動(dòng)態(tài)

50非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利積極與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主進(jìn)行溝通，并在物業(yè)服務(wù)手冊(cè)和協(xié)議中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)宣傳

51自然災(zāi)害雷擊定期檢測(cè)，保證防雷設(shè)施完好。

52暴雨

1、注意氣侯變化。

2、建立預(yù)案，定期組織培訓(xùn)和演練。

3、保證應(yīng)急物資到位。

53風(fēng)

54恐怖行徑

1、建立預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

55流行性疾病

1、建立公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

56分公司或區(qū)域中心所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)擬定《基礎(chǔ)物業(yè)管理應(yīng)急事件處理流程》并建立預(yù)警機(jī)制;安排各項(xiàng)目結(jié)合組織架構(gòu)實(shí)際于12月10日前將防控組織及管控?cái)?shù)據(jù)記錄填寫完整，并提交分公司和運(yùn)營(yíng)部備案

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)控制重要性：對(duì)人體而言，對(duì)健康最好的辦法是預(yù)防為主，防病于未然。對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理來講也是一樣，預(yù)防是風(fēng)險(xiǎn)管理的一部分，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的核心，因此基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制顯得非常重要。

風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)容：樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、采取預(yù)防措施、對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控、建立預(yù)警機(jī)制。

篇4：物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)安全防護(hù)要點(diǎn)

第一類風(fēng)險(xiǎn)：設(shè)備設(shè)施運(yùn)行

1、鍋爐運(yùn)行。有這樣一個(gè)案例：某物業(yè)公司司爐工在進(jìn)行鍋爐排污前沒有進(jìn)行徹底檢查，控制好排污壓力，致使鍋爐排污冷卻箱爆炸，鋼件飛裂后將門板撞飛，殘物砸中不遠(yuǎn)處停放的一輛高檔賓利轎車，造成車體外部毀損，直接經(jīng)濟(jì)損失萬余元，幸無人員傷亡。可見壓力容器設(shè)備的運(yùn)行管理要重點(diǎn)關(guān)注。除了鍋爐要定期年檢，運(yùn)行人員要經(jīng)特種作業(yè)培訓(xùn)持證上崗?fù)猓\(yùn)行中的細(xì)節(jié)不能馬虎，鍋爐安全閥、水位控制器、蒸汽壓力表這些小的附件一定要定期校驗(yàn)。在鍋爐運(yùn)行中，當(dāng)入孔、各種連接管(水、氣、油、煙)發(fā)生嚴(yán)重泄漏時(shí)，油泵、燃燒器損壞時(shí)，爐內(nèi)有明顯異聲及蒸汽壓力急劇下降時(shí)，排煙溫度急劇升高超過250℃，或短時(shí)間內(nèi)突然升高40℃以上時(shí)，一定要停爐檢修，正常后方可再運(yùn)行。

2、電梯運(yùn)行。電梯安全是老生常談的問題，但還是經(jīng)常有電梯關(guān)人、墜人傷亡的報(bào)道，現(xiàn)已引起各界的重視。在此強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)接管電梯前，一定要查驗(yàn)確認(rèn)電梯已經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)合格并取得《準(zhǔn)用證》，否則不可接管。物業(yè)公司電梯維修操作人員必須持證上崗，無證人員禁止操作電梯。電梯委外維保的，必須對(duì)承包方資質(zhì)進(jìn)行審查驗(yàn)證，進(jìn)行評(píng)審。電梯保養(yǎng)和維修的工作質(zhì)量要進(jìn)行過程跟蹤、檢驗(yàn)，每年由地方質(zhì)量安全監(jiān)督部門年檢合格后方可投入運(yùn)行。要加強(qiáng)對(duì)電梯鑰匙的管理，不允許私配或借給電梯工以外的人員持有。制定電梯應(yīng)急規(guī)程，在電梯機(jī)房懸掛救援工具。設(shè)立24小時(shí)值班報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到警報(bào)，在發(fā)生電梯困人時(shí)能及時(shí)解救被困人員。

3、高壓變配電。配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職值班電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班。值班電工必須持證上崗，熟悉電氣設(shè)備狀況操作方法和有關(guān)的安全操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。值班電工當(dāng)值時(shí)應(yīng)對(duì)配電裝置及高壓柜勤巡、勤檢，密切注意電壓表、電流表、功率表、功率因數(shù)表、溫度表的指示情況，并做好記錄。嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)堆放易燃、易爆，有毒、有害物質(zhì)及雜物。要做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。

進(jìn)行配電柜檢修時(shí)，應(yīng)填寫檢修工作單，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。當(dāng)全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛"有人工作，禁止合閘'的指示牌。嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明和空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全后才可進(jìn)行。

干式變壓器正常運(yùn)行時(shí)繞組溫度控制在90℃以下，超過90℃應(yīng)人工采取降溫措施，自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)。不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。在分段保養(yǎng)配電柜時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。操作高壓側(cè)面真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護(hù)。保養(yǎng)電容器柜時(shí)，在電容器對(duì)地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。保養(yǎng)完畢，應(yīng)先檢查無工具遺留在配電柜內(nèi)方可送電。

第二類風(fēng)險(xiǎn)：易燃易爆品使用和存貯使用

天然氣的部門或個(gè)人，必須對(duì)天然氣的特性有所了解。嚴(yán)禁在天然氣配氣站內(nèi)或使用天然氣的場(chǎng)所堆放易燃物品或吸煙。嚴(yán)禁利用天然氣管道作電焊接地線。嚴(yán)禁用鐵器敲擊管道與閥體，以免引起火花。切記，在使用天然氣，管道產(chǎn)生明火時(shí)應(yīng)先滅火再關(guān)閉燃?xì)饪傞y。有條件的，要在燃?xì)馐褂命c(diǎn)安裝氣體泄漏報(bào)警裝置。對(duì)存放油漆、油類品的倉(cāng)庫(kù)要禁煙防火，張貼醒目標(biāo)識(shí)，安裝防爆燈，配備足量消防滅火器材，并由專人負(fù)責(zé)管理。

第三類風(fēng)險(xiǎn)：化學(xué)藥品使用

物業(yè)管理行業(yè)中使用的化學(xué)藥品主要用于鍋爐水質(zhì)化驗(yàn)，清潔綠化及滅鼠殺蟲方面，尤其以滅鼠殺蟲藥品毒性最大，應(yīng)專人管理，制定控制程序。藥品的采購(gòu)、保管、發(fā)放領(lǐng)用由專人負(fù)責(zé)。日常的儲(chǔ)存保管，根據(jù)藥品不同性質(zhì)，分門別類進(jìn)行標(biāo)識(shí)、隔離、存放，各類藥品嚴(yán)禁隨處擺放，在放置滅鼠餌的地點(diǎn)應(yīng)做好標(biāo)識(shí)，防止誤食中毒。物業(yè)活動(dòng)中注意藥品隨用隨領(lǐng)，藥品使用人不得以任何理由多領(lǐng)多存藥品(尤其是消殺類藥品)。

第四類風(fēng)險(xiǎn)：消防

消防安全是整個(gè)社會(huì)均需重視的，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)區(qū)域消防安全管理，責(zé)任重大，應(yīng)堅(jiān)持以"防'為主，防消結(jié)合的方針。按規(guī)定配置相應(yīng)滅火器材，對(duì)水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)及報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行定期保養(yǎng)測(cè)試，確保處于完好備用狀態(tài)。建立健全消防組織機(jī)構(gòu)，成立消防義務(wù)隊(duì)，并訓(xùn)練有素。日常工作中通過巡檢及時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正如堵塞消防通道，消防器材缺失等消防違規(guī)現(xiàn)象。完善消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少組織一次全樓的消防疏散演習(xí)，防患于未然。在日常還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工及業(yè)主的消防知識(shí)的培訓(xùn)，提高全員消防意識(shí)及應(yīng)急處理能力。

第五類風(fēng)險(xiǎn)：清理水池

清理水池的危險(xiǎn)性主要存在于物業(yè)公司對(duì)地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人員上下水池不慎跌落。要做好防護(hù)措施，檢查扶梯可靠性。對(duì)較深的水池應(yīng)防CO2窒息及有害氣體中毒，必要時(shí)進(jìn)行人為通風(fēng)。在清洗水池的過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣。人員傳送工具等物品必須用繩子傳吊。水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電筒、應(yīng)急燈;三相水泵要裝有漏電開關(guān)，防止觸電。

第六類風(fēng)險(xiǎn)：高空作業(yè)

主要是使用外墻擦窗機(jī)或吊板、吊板繩清洗物業(yè)外墻面。上墻操作人員須經(jīng)過體檢合格，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)獲得高空作業(yè)合格證。上墻天氣狀況良好：無大風(fēng)、雨雪、高溫、低溫，現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)力小于6級(jí)。擦窗機(jī)檢查狀態(tài)良好。使用吊繩和安全繩應(yīng)作詳細(xì)檢查，直徑不得小于16mm，中間不得有斷裂和結(jié)扣，將吊板繩(工作主繩)扎捆在牢固構(gòu)件上，繩扣必須打死結(jié)，且至少有兩個(gè)結(jié)點(diǎn)，安全繩接點(diǎn)不得與吊板繩接點(diǎn)統(tǒng)一，繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角。在高壓電線路過區(qū)域，無法隔離時(shí)，不得進(jìn)行工作。

第七類風(fēng)險(xiǎn)：綜合維修

物業(yè)管理活動(dòng)中小修小補(bǔ)，使用常用工具如人字梯，電動(dòng)工具，電焊機(jī)等，若不注意使用也會(huì)引起大的危害。使用人字梯登高作業(yè)，超過3米以上必須要有人扶梯子，攜帶手機(jī)不能置于振動(dòng)狀態(tài)。日常使用手持式電動(dòng)工具包括手電鉆、沖擊電鉆、角磨機(jī)、電錘、電刨、曲線鋸等，在使用過程中必須遵守安全要求，工具上的接零或接地要齊全有效，隨機(jī)開關(guān)靈敏可靠，電源進(jìn)線長(zhǎng)度應(yīng)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。物業(yè)電工應(yīng)定期對(duì)這些電動(dòng)工具進(jìn)行安全檢查。

對(duì)電氣焊作業(yè)應(yīng)列入特殊過程進(jìn)行控制。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立動(dòng)火申報(bào)制度，辦理動(dòng)火用電申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可作業(yè)。操作人員必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的有效電氣焊工操作證，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。未經(jīng)允許，不準(zhǔn)在負(fù)載能力不明的地方搭線接電，以免造成過電流引起線路燃燒。氣割操作注意氧氣與乙炔氣擺放的距離，防止乙炔氣回火。保持氣瓶間的安全間距和氣瓶的豎直使用，嚴(yán)禁違章指揮，盲目蠻干。

第八類風(fēng)險(xiǎn)：餐廳供餐

商業(yè)物業(yè)，為解決員工及部分業(yè)主就餐，往往設(shè)有規(guī)模不大的餐廳，無論物業(yè)公司自已經(jīng)營(yíng)還是委外供餐，均需對(duì)食品衛(wèi)生安全加強(qiáng)管理，防止出現(xiàn)群體中毒、疫病。

供餐人員需進(jìn)行健康體檢，符合食品從業(yè)人員健康要求。餐廳的制作間必須在室內(nèi)，整潔無污染。所有進(jìn)貨應(yīng)從正規(guī)的途徑，并有檢驗(yàn)檢疫證明。定型包裝食品必須在包裝上分別標(biāo)識(shí)品名、產(chǎn)地、廠名、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、批號(hào)或;調(diào)味品需正規(guī)廠家生產(chǎn)，有包裝、廠名、配方說明方可。生熟食品分開保存，封閉保鮮，貯存物品的房間整潔無污染，溫度及濕度符合貯存標(biāo)準(zhǔn)(以食物包裝上的標(biāo)志為準(zhǔn))。餐具、容器消毒后，應(yīng)放置在密閉性比較好的保潔柜中保存，保持干燥、清潔，工作人員搬弄消毒過的餐具時(shí)應(yīng)堅(jiān)持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

第九類風(fēng)險(xiǎn)：停車場(chǎng)管理

地面或地下室停車場(chǎng)的管理，應(yīng)設(shè)置合理的交通標(biāo)志，做好行車線、停車位、禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、禁鳴、限高、行人消防通道等醒目標(biāo)識(shí)，并在主要車道轉(zhuǎn)彎處安裝凸面鏡。為防止惡意索賠，在車場(chǎng)入口一定要進(jìn)行驗(yàn)車，查車身有無舊傷痕，若發(fā)現(xiàn)要及時(shí)記錄并告知車主。對(duì)發(fā)生在車場(chǎng)內(nèi)的碰擦一定要堅(jiān)持由受損車主與肇事車主雙方協(xié)調(diào)的原則，當(dāng)受損車主不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)一定不能讓肇事車主離場(chǎng)，以免物業(yè)管理公司陷入被動(dòng)。

第十類風(fēng)險(xiǎn)：惡劣天氣

遇大風(fēng)、暴雨、雪等惡劣天氣，物業(yè)公司應(yīng)提醒用戶搬離放在窗臺(tái)及花架上的花盆及各類雜物。檢查天臺(tái)、平臺(tái)下水道及各水溝渠、地漏的暢通情況。日常要定期做好外窗，外墻霓虹燈固定檢查工作。

篇5：深圳市物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告辦法

深圳市物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告辦法

第一章總則

第一條為了增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理不良信用行為的記錄公示與處理活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本制度所稱物業(yè)管理市場(chǎng)主體包括：

(一)在本市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的服務(wù)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱企業(yè)。

(二)在本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中從事相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的從業(yè)人員，以下簡(jiǎn)稱個(gè)人。

第三條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用行為的記錄和處理進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，并對(duì)有嚴(yán)重失信行為的企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)公告。

對(duì)于信用計(jì)分中達(dá)到紅色預(yù)警和黃色預(yù)警的企業(yè)和個(gè)人，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)出公告，并報(bào)告相關(guān)主管部門。

第四條本制度所稱不良信用行為包括：

(一)違反有關(guān)法律法規(guī)及其他規(guī)范性文件，受到行政或刑事處罰的;

(二)違反相關(guān)行業(yè)規(guī)范或合同約定，造成不良影響的;

(三)違反誠(chéng)實(shí)信用和公平競(jìng)爭(zhēng)原則的;

(四)妨礙或者干擾有關(guān)管理部門監(jiān)督管理的;

(五)主管部門或市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在日常管理和檢查中發(fā)現(xiàn)其他不良信用行為。

第二章不良信用指標(biāo)

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反條例指標(biāo)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù);

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì);

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員;

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人;

(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書;

(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料，或者提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料;

(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將有關(guān)資料、財(cái)物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意泄露業(yè)主資料;

(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)主管部門備案;

(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域;

(11)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行代收物業(yè)專項(xiàng)維修資金義務(wù);

(12)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期未將物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入專戶;

(13)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占或者挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(14)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交住宅維修基金;

(15)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;

(16)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況;

(17)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià);

(18)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機(jī)關(guān)依法處罰后仍拒不改正;

第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)范指標(biāo)：

(1)企業(yè)受到業(yè)主重大投訴，經(jīng)相關(guān)主管部門調(diào)查屬實(shí)責(zé)成整改后，同類投訴半年內(nèi)再次發(fā)生的;

(2)一個(gè)服務(wù)區(qū)域一年內(nèi)連續(xù)二次遭業(yè)主投訴，或者企業(yè)一年連續(xù)三次遭業(yè)主投訴，并造成一定社會(huì)影響的;

(3)企業(yè)采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段和方式受到同行企業(yè)投訴，經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)查情況屬實(shí)的;

(4)企業(yè)采取不正當(dāng)手段或者夸大事實(shí)以欺騙方法獲取企業(yè)榮譽(yù)和品牌稱號(hào)的;

(5)企業(yè)因服務(wù)工作過失或者責(zé)任不到位造成業(yè)主人身或者財(cái)產(chǎn)損失但未提起訴訟的;

(6)企業(yè)出現(xiàn)其他不正當(dāng)行為或者因服務(wù)行為過失造成行業(yè)信譽(yù)受到影響的。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反其他法律法規(guī)的指標(biāo)：

(1)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害，經(jīng)司法認(rèn)定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的;

(2)在突發(fā)事件中不服從管理或工作失職的;

(3)惡意拖欠員工工資造成不良社會(huì)影響的;

(4)不依法納稅、偷稅、漏稅、抗稅的;

(5)其他違反規(guī)定的行為。

第八條物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員不良信用指標(biāo)：

(1)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，因未按照崗位職責(zé)、規(guī)范履職或者因工作失誤，造成本企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失或者業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害，經(jīng)由司法認(rèn)定為主要責(zé)任人的;

(2)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，違反國(guó)家和深圳市有關(guān)法律法規(guī)，受到司法部門處罰的或者受到政府有關(guān)部門警告以上處分的;

(3)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的行為、言論給行業(yè)信譽(yù)帶來嚴(yán)重影響的;

(4)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，采取隱瞞或者欺騙手段，獲得上崗資格的;

(5)企業(yè)管理處(中心)主任以上管理人員，因工作失職或者違反規(guī)定，造成行業(yè)信譽(yù)受到嚴(yán)重影響，經(jīng)查證屬實(shí)的;

(6)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，無證上崗或上崗證有效期屆滿未經(jīng)再培訓(xùn)上崗的;

(7)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，因工作失職或者違反規(guī)定造成企業(yè)信譽(yù)嚴(yán)重影響，經(jīng)查證屬實(shí)的;

第三章不良信用行為的記錄

第九條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理不良信用行為予以認(rèn)定，并書面通知當(dāng)事人，說明不良信用行為及信用計(jì)分扣分情況。

第十條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)不良信用行為，使用《不良信用行為認(rèn)定書》予以認(rèn)定和記錄。

第十一條《不良信用行為認(rèn)定書》包括不良信用類別、表現(xiàn)形式、不良信用記錄公示告知等內(nèi)容。一次查實(shí)一個(gè)當(dāng)事人多項(xiàng)不良信用的，用同一份文書記錄。

第十二條不良信用行為記錄規(guī)則：

(一)一份不良信用，只對(duì)一個(gè)當(dāng)事人予以記錄;

(二)企業(yè)因不良信用被記錄的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的企業(yè)負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，分別認(rèn)定和記錄。

(三)個(gè)人因不良信用被記錄，其任職單位有過錯(cuò)的，分別認(rèn)定和記錄。

(四)企業(yè)外包工程中發(fā)生不良信用的，按照對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)不良信用行為的記分標(biāo)準(zhǔn)記分。

第十三條《不良信用行為認(rèn)定書》采用下列方式之一送達(dá)當(dāng)事人：

(一)直接送達(dá)。由當(dāng)事人或其工作人員簽收，也可由其所在單位簽收;

(二)郵寄送達(dá)。以郵寄回執(zhí)注明日期為送達(dá)日期;

(三)公告送達(dá)。以在深圳物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)或其他公眾媒體上刊載之日起的第7日為送達(dá)日期。

第十四條當(dāng)事人對(duì)不良信用認(rèn)定或扣分有異議的，可在收到書面通知之日起15日內(nèi)，向市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出書面異議。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)在收到當(dāng)事人書面異議之日起30日內(nèi)予以核實(shí)。經(jīng)核實(shí)原認(rèn)定確有錯(cuò)誤的，對(duì)該信息不予計(jì)分和公開。

當(dāng)事人逾期未提出異議或經(jīng)核實(shí)異議不成立的，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在10日內(nèi)，將不良信用信息錄入誠(chéng)信檔案并公示。

第十五條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)不良信用行為的監(jiān)督檢查及檢查情況的記錄、統(tǒng)計(jì)和歸檔工作，建立不良信用記錄考核制度。

第十六條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)不良信用記錄情況，有針對(duì)性地組織監(jiān)督抽查，對(duì)抽查項(xiàng)目情況與不良信用記錄情況出入較大的，要求有關(guān)人員做出合理解釋。

第四章誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告

第十七條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)打分細(xì)則對(duì)企業(yè)不良信用行為進(jìn)行打分。以6個(gè)月為一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期對(duì)當(dāng)事人和企業(yè)記分進(jìn)行累計(jì)排序，排序結(jié)果在深圳物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)公示，公示期不少于6個(gè)月，視情況通過媒體曝光。上一統(tǒng)計(jì)周期的累計(jì)得分不計(jì)入下一周期。

第十八條公示期滿后，排序情況自動(dòng)轉(zhuǎn)入歷史記錄查詢系統(tǒng)及當(dāng)事人誠(chéng)信檔案。

第十九條對(duì)統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)累計(jì)得分低于60分的給予紅色預(yù)警，低于70分的給予黃色預(yù)警。但紅色預(yù)警最多不超過10名，其余給予黃色預(yù)警。

有下列情形之一的，給予紅色預(yù)警的當(dāng)事人數(shù)量不受前款規(guī)定限制：

(一)不良信用累計(jì)得分相同的。

(二)第二十條規(guī)定可直接給予紅色預(yù)警的。

第二十條對(duì)具有下列情形之一的企業(yè)和當(dāng)事人，在做出不良信用認(rèn)定記錄后直接予以紅色預(yù)警，警示期不少于6個(gè)月。

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)管理區(qū)域

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占或者挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交住宅維修基金

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機(jī)關(guān)依法處罰后仍拒不改正

(八)企業(yè)受到業(yè)主重要投訴，經(jīng)相關(guān)主管部門調(diào)查屬實(shí)給予整改后，同類投訴半年內(nèi)再次發(fā)生的

(九)企業(yè)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害，司法系統(tǒng)證實(shí)或者法院判決物業(yè)服務(wù)存在責(zé)任的

第二十一條對(duì)達(dá)到紅色預(yù)警的企業(yè)和個(gè)人可予以公開譴責(zé)，對(duì)達(dá)到黃色預(yù)警的企業(yè)和個(gè)人可予以業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)，視其他情況予以警告等處理。對(duì)給予紅色、黃色預(yù)警的企業(yè)或個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)將其列入重點(diǎn)監(jiān)督檢查名單。

第二十二條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)按照本辦法公示期滿后取消公示的信用信息予以保存。采取必要的技術(shù)措施，防止信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)被越權(quán)訪問或者擅自處理，保證信用信息的安全。

第二十三條業(yè)主、法人或其他組織發(fā)現(xiàn)企業(yè)和從業(yè)人員在物業(yè)管理活動(dòng)中存在違法違規(guī)或其他不良信用行為的，可以向市物業(yè)管理協(xié)會(huì)投訴或者舉報(bào)。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)收到投訴或者舉報(bào)之日起30日內(nèi)予以核實(shí)或認(rèn)定。

業(yè)主、法人或者其他組織認(rèn)為誠(chéng)信檔案公示的信息，侵犯其權(quán)益的，可以向主管部門投訴或者舉報(bào)。

第五章附則

第二十四條本辦法由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)監(jiān)督管理的實(shí)際情況，可對(duì)本制度進(jìn)行修訂。

附件：不良信用行為打分體系

第一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用打分指標(biāo)

一、違反條例的情況(該項(xiàng)目總分值為50分，符合其中任何一項(xiàng)即扣除該項(xiàng)對(duì)應(yīng)的分值，扣完為止)

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得