標題財務收支預算管理制度版本第1版頁碼共21頁受控范圍地產集團全體簽發人趙戰梅發行日期2009/04/201.目的1.1為加強xxxx有限公司（以下簡稱為“集團”）的財務管理，挖潛收入、有效降低成本費用以實現公司利潤最大化，科學合理調配資金，發揮資金的最大效能，根據相關法律法規，結合集團實際情況特制定本制度。1.2財務收支預算管理包括房地產項目總收入及總投資測算管理、年度收支預算管理及月度收支預算管理。房地產項目總收入及總投資測算管理執行單位為集團所屬的各房地產項目，年度收支預算管理及月度收支預算管理執行單位包括集團所屬各房地產項目、物業公司及各中心。2.項目總收入及總投資測算管理初步估算?估算?預算按照房地產項目開發節點劃分,項目總收入及總投資測算可分為總收入及總投資初步估算、總收入及總投資估算、總收入及總投資預算。項目總收入及總投資測算中需包含預計項目銷售均價及收入分析、預計項目總投資分析。表格樣式詳見附表1、附表2。2.1項目總收入及總投資初步估算：在項目立項階段，由集團企業發展中心組織項目公司及集團相關中心對項目的銷售價格、收入、投資、效益及現金流量進行測算。項目銷售利潤率、自有資金回報率等指標需滿足集團要求。項目立項經決策委員會審批通過后，報集團財務中心正式備案。2.2項目總收入及總投資估算：在項目總體規劃設計階段，由集團產品研發中心組織項目公司及集團相關中心，根據項目定位設定總投資及建安造價單方限額指標，并設定此限額指標對應的產品類型、形式、建設標準。項目總收入及總投資估算中，應客觀、認真地綜合各種因素對項目銷售價格、收入、成本費用及現金流量進行測算，確定整體及單項工程的估算成本，各項估算成本（費用）需有計算依據。銷售利潤率、自有資金回報率等需滿足集團要求。項目總規方案經集團總裁辦公會通過報規劃部門審批后，項目總投資估算報集團財務中心正式備案。2.3項目總收入及總投資預算：在施工圖設計階段，由項目公司協同集團相關中心編制項目的目標成本及項目明細銷售價格。項目總收入及總投資預算需客觀、認真地綜合各種因素進行項目銷售價格、收入、各項投資支出及現金流量的測算，確定整體及單項工程的目標成本，各項預算成本（費用）需有詳盡的計算依據，并分解成本費用控制指標，做到各項指標明確、可行。銷售利潤率、自有資金回報率必須滿足集團要求。項目總投資預算經集團總裁辦公會審批通過后，報財務中心備案并以此指導、控制項目后期的成本、費用。2.4項目總投資測算應建立在詳盡的市場調研(銷售市場調研、政府職能部門收費調研、建筑市場調研等)基礎之上，遵從科學、準確、經濟、合理的原則。項目銷售總收入原則上做到項目實際實現的銷售總收入≥投資預算預計總收入≥投資估算預計總收入≥初步投資估算預計總收入，總投資成本（費用）原則上做到初步估算≥估算≥預算≥結算，以及總投資預算分解的單項成本（費用）金額大于合同金額、大于實際支付金額。集團所屬各房地產項目在建設過程中，項目實際實現的銷售收入和實際發生的成本費用相對總投資預（估）算有所變動的，應根據實際已實現或者預計將要實現的項目售價和銷售收入,以及已經發生或者預計將要發生的成本費用金額，對項目總投資測算進行定期調整，以隨時掌控項目凈銷售利潤率的變動。（總預算調整）3.年度預算管理集團所屬各房地產項目根據項目總投資預算（或估算）以及年度經營計劃編制年度財務收入、財務支出、項目年度利潤率以及項目年度融資計劃，同時編制項目年度現金流量表。集團所屬物業公司根據年度經營計劃編制年度財務收入、財務支出、年度利潤及年度凈利潤率計劃，同時編制現金流量表。集團所屬各中心根據年度經營計劃編制本中心年度費用支出計劃。集團所屬各單位年度預算應隨同年度經營計劃一起報送集團，財務中心對各單位年度收支預算審核平衡后，匯總編制集團年度預算。集團所屬各單位年度經營計劃有調整變動的，年度預算應隨之調整并在財務中心備案匯總。房地產項目年度預算應與項目總投資預（估）算相符，各項財務支出應限制在項目總投資預（估）算之內。年度預算表格樣式見附表3-附表6。（年度預算調整）4.月度預算管理月度經營計劃?財務收支預算?財務收支結算結合預算審批流程4.1集團所屬單位根據下月度經營工作計劃編制本單位下月財務收支預算，同時根據本月度預算執行情況編制本月度財務收支結算，于每月月末最后一個工作日將各單位月度財務收支預結算及預算內款項的申報資料一并報至集團財務中心。集團各中心僅報送本中心下月度財務支出預算，財務結算由財務中心負責編制。集團財務中心對各單位財務預算進行審查、平衡、匯總后，于每月5日前上報集團預算審批委員會，預算審批委員會對各單位預算簽批后，由集團財務中心發送給各單位執行；每月14日前各單位申報本月度財務支出追加預算，財務中心進行審查、分析、匯總后，報送集團預算審批委員會，集團預算審批委員會簽批后，由財務中心發送給相關單位執行。4.2為了保持信息的一致性、可比性，不允許隨意改動表格格式，若有需要應及時向集團財務中心通報。集團所屬房地產項目公司及物業公司月度預結算編制主體為公司財務部，公司各業務部門應及時將本部門下月預算支出報送給公司財務部，公司財務部應嚴格審核。月度財務收支預結算表格樣式見附表7-附表16。4.3月度財務預算各項支出必須有相關依據并在預算表中做詳細說明；財務支出結算金額不允許超出預算金額，若財務支出預算執行有大額結余，需在結算中說明原因。4.4月度財務支出預算申報需具備以下備審資料;4.4.1房地產項目政府職能部門收費支出：需有政府職能部門收費文件，在預算申報時列明收費標準及費用計算過程。4.4.2工程類財務支出：原則上應具備有甲乙雙方正式簽訂的工程合同，（工程合同尚未簽訂但確需申報預算的，須在預算審批會上經過總裁特批才可列入月度預算，但在預算審批會召開之前,預算審批金額應經審算負責人認可）。工程進度款支出需有工程形象進度說明，并經項目公司工程部、審算責任人認可；工程尾款支出，需具備經項目公司工程部、審算責任人、施工單位、監理單位簽字蓋章的竣工驗收報告及工程決算報告；對于工程質保金的預算申報應具備物業公司提供的工程質量認定書。4.4.3營銷類財務支出：廣告費及大型營銷道具制作費支出需具備甲乙雙方正式簽訂的合同，（合同未正式簽訂但確需申報預算的，須在預算審批會上經過總裁特批才可列入月度預算，同時應提交行業標準和集團主管副總裁或項目公司總經理確認的詳細費用說明）；營銷活動費用預算需提供費用組成和說明。4.4.4管理類財務支出：資產購置支出需有集團行政管理部審核批準的資產購置計劃清單；差旅費支出需列明出差人數、目的地及主要行程；工資費用支出需列明納入工資體系的員工人數及部門明細。4.5月度預算的審批：集團財務中心對各單位申報的月度預算進行審查、平衡，有權對不符合規定的預算支出予以刪除并反饋給相關單位，另根據集團資金情況及各單位應收而未收款項擬定各單位月度財務支出限額；集團預算審批委員會對各單位預算進行審批，核準月度財務支出限額。4.6月度預算的執行：集團財務中心、各公司財務部，應嚴格按照集團下發的財務支出預算審核支付各項用款，對于超出預算且無特批手續的支出予以拒絕。對于未按規定時間申報預算而確需支付的款項，須報總裁特批，經總裁特批后方可臨時列入月度預算。4.7.財務支出預算的檢查各項目公司財務部應結合本項目公司的實際情況申報財務支出預算，集團財務中心以預算支出申報是否具備相關依據、預算收入是否符合本單位經營狀況作為預算申報是否合理的考核標準。財務中心將定期或不定期地檢查集團各下屬單位的預算執行情況，并將檢查結果以及預算上報是否及時、合理作為考核財務人員工作績效的重要依據。5.本制度自正式發布之日實施。6.本制度由集團財務中心負責解釋、修訂。附表1XX項目總投資預（估）算建設用地面積㎡建筑面積合計住宅商業會所…容積率總建筑面積序號項目金額(元)樓面價格(元/M2)比重（%）一土地征用及拆遷費用二前期工程費用三基礎設施建設費用四建筑安裝工程費用五公共配套設施建設費用六不可預見費用七管理費用八開發間接費用九銷售費用十開發期稅費十一財務費用合計按總投資/可售面積計算樓面價格銷售收入開發類型可售面積均價總價住宅商鋪……合計稅前利潤稅前銷售利潤率所得稅稅后銷售利潤率序號費用項目說明投資額單價（費率）面積（建安造價）合計一土地征用及拆遷費用土地征用費土地契稅二前期工程費用1勘探設計費1）勘探費地質勘探費地下文物勘探費2）設計費總體規劃設計費施工圖設計費環境設計費。。。。2職能部門費用1）人防費2）市政設施配套費3）綠化費4）墻改專項費5）招標代理費6）質量監督費7）施工圖設計審查費8）勞動保險基金9）預算編制費(審核費）10）購航測圖費11）定位放線費12）檢測費13）其他費用3三通一平費1）臨時用水2）臨時用電3）臨時用道路4）場地平整4其他費用圍墻建設臨建設施工程其他三基礎設施建設費用1給排水工程1）給水工程申請費和并網費供水二次設計費工程費用2）污雨水工程2供配電工程1）用電工程的二次設計費2）工程費用3）電表接口規費3供暖工程接口費工程費用（小區內管網工程）熱交換站4供氣工程集資費二次設計費工程費用（與市政管網接口工程）5其它費用通信管道工程有線電視入網及工程安防監控圍墻環境綠化建設工程（所有景觀綠化、物品）小區道路照明四建筑安裝工程費用1樁基2土建、安裝費用1）樣板樓2）住宅主體……3）商業4）土方回填、垃圾清運。。。。。。五公共配套設施建設費用會所學校。。。。。。六不可預見費用七管理費用八開發間接費用九銷售費用十開發期稅費1營業稅2印花稅建筑合同印花稅銷售合同印花稅3土地增值稅十一財務費用合計（元）-附表2XX項目總投資動態變化一覽表序號費用項目估算說明投資估算金額（元）XX月XX月調整金額截至本月末項目預計總投資金額（根據中標價、合同價、實際發生額等調整）（元）調整說明截至本月末按照項目實際進度累計應付金額（元）截至本月末累計已付金額調整金額截至本月末項目預計總投資金額（根據中標價、合同價、實際發生額等調整）（元）調整說明截至本月末按照項目實際進度累計應付金額（元）截至本月末累計已付金額一土地征用及拆遷費用土地征用費土地契稅二前期工程費用1勘探設計費1）勘探費地質勘探費地下文物勘探費2）設計費總體規劃設計費施工圖設計費環境設計費。。。。2職能部門費用1）人防費2）市政設施配套費3）綠化費4）墻改專項費5）招標代理費6）質量監督費7）施工圖設計審查費8）勞動保險基金9）預算編制費(審核費）10）購航測圖費11）定位放線費12）檢測費13）其他費用3三通一平費1）臨時用水2）臨時用電3）臨時用道路4）場地平整4其他費用圍墻建設臨建設施工程其他三基礎設施建設費用1給排水工程1）給水工程申請費和并網費供水二次設計費工程費用2）污雨水工程2供配電工程1）用電工程的二次設計費2）工程費用3）電表接口規費3供暖工程接口費工程費用（小區內管網工程）熱交換站4供氣工程集資費二次設計費工程費用（與市政管網接口工程）5其它費用通信管道工程有線電視入網及工程安防監控圍墻環境綠化建設工程（所有景觀綠化、物品）小區道路照明四建筑安裝工程費用1樁基2土建、安裝費用1）樣板樓2）住宅主體。。。。。。3）商業4）土方回填、垃圾清運。。。。。。五公共配套設施建設費用會所學校。。。。。。六不可預見費用七管理費用八開發間接費用九銷售費用十開發期稅費1營業稅2印花稅建筑合同印花稅銷售合同印花稅3土地增值稅十一財務費用合計（元）序號項目投資估算指標截至XX月指標截至XX月指標1總可售面積2銷售均價3預計總銷售收入（元）4預計總投資（元）5稅前利潤（元）6所得稅（元）7稅后利潤8稅后銷售利潤率%附表3XX項目XX年度成本費用表項目總預算/決算金額累計已發生金額XX年預計發生金額1土地征用及拆遷補償費2前期工程費3基礎設施配套費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費6開發間接費7銷售費用8管理費用9開發期稅費10財務費用合計附表4信貸計劃表貸款時間流入金額期限（年）保證形式還貸時間流出金額備注合計附表5XX項目XX年度??收入及利潤計劃表（分項目、分期單列）項目類別名稱金額備注總體指標（周期考核）項目總投資項目總收入確認收入利潤額利潤率投資回收期年度指標（年度考核）年度銷售合同金額年度銷售到賬金額年度利潤額年度利潤率附表6XX項目XX年度現金流量表序號項目內容1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合計一銷售回款二其他回款三信貸資金流入流入合計一土地征用及拆遷補償費二開發成本1前期工程費2基礎設施配套費3建筑安裝工程費4公共配套設施建設費5開發間接費三期間費用1銷售費用2管理費用3開發期稅費4財務費用四所得稅五其他現金流出六還貸流出合計月度凈現金流量累計凈現金流量附表7XX公司X月份財務回款預算申請表編制單位：單位：萬元序號項目預算金額說明一主營業務收入1房地產銷售收入。。小計二其它業務收入三營業外收入四其他回款合計備注上期資金結余制表人：復核人：附表8XX公司X月份財務支出預算申請表編制單位：單位：萬元序號項目預算金額說明一項目開發直接費（土地、設計、報建及工程費用）1土地征用及拆遷補償費-2前期工程費3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費小計-二銷售費1工資注明銷售員人數2交通費注明費用組成及明細3差旅費注明出差目的地及主要行程4辦公費5租金注明租金標準及本次申報擬支付租金的租賃期6廣告費注明廣告載體名稱及費用明細7宣傳活動費注明費用組成及明細8銷售工具制造費注明費用組成及明細9其他費用小計-三項目開發間接費（日常行政辦公開支）1工資注明納入開發間接費-工資中的員工人數2福利費3交通費注明費用組成及明細4差旅費注明出差目的地及主要行程5辦公費注明費用明細6租金7業務招待費8其他費用小計-四管理費用1工資注明納入管理費用-工資中的員工人數2福利費3業務招待費4差旅費注明出差目的地及主要行程5交通費注明費用組成及明細6租金7辦公費8稅金（房產稅等）9其他小計五資產購置六開發期稅費1營業稅及附加2土地增值稅3印花稅4企業所得稅小計七財務費用1貸款利息2其它費用小計八其他支出項目公司小計-制表人：復核人：附表9工程支出預算明細表序號工程名稱合作單位名稱總投資預算分解金額合同（結算）金額按付款節點合同累計應付累計已付累計應付本月申請備注前期工程費1。?；A設施費1。。-----建筑安裝費1。。-----公共配套設施費1。。-------附表10XX物業公司X月份財務收入預算申請表編制單位：單位：萬元序號項目名稱XX管理處XX管理處XX管理處。。合計備注說明一主營業務收入1物管費2車位費3服務費。。。小計二其它業務收入1廣告費2場地使用費3出入證收入。。。小計三營業外收入1公共設施維護費2…小計四管理處往來收款1水費2電費3裝修押金。。。小計合計上月資金余額制表人：審核人：附表11XX物業管理有限公司X月份財務支出預算申請表編制單位:單位：萬元序號項目XX管理處XX管理處XX管理處..合計備注說明一管理費用1工資2福利費3業務招待費4差旅費5租金6辦公費7其他小計二管理處經營成本1工資2福利費3維修費4保潔費5保安費6辦公費7綠化養護費8低值易耗品9社區活動費10其他小計三管理處往來支款1水費2電費3裝修押金4垃圾清運費5服裝押金6返修款7配套款8其他小計四固定資產固定資產五稅費1營業稅及附加2土地增值稅3印花稅4企業所得稅小計六財務費用1貸款利息2其它費用小計合計制表人：審核人：附表12XX公司X月份財務收入結算表編制單位：單位：萬元序號項目預算金額結算金額差額（結算-預算）說明一主營業務收入1房地產銷售收入。。小計二其它業務收入三營業外收入四其他回款合計備注上期資金余額本期內部往來收款制表人：復核人：附表13XX公司X月份財務支出結算表編制單位：單位：萬元序號項目預算金額結算金額差額（預算-結算）說明一項目開發直接費（土地、設計、報建及工程費用）1土地征用及拆遷補償費-2前期工程費3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費小計-二銷售費1工資2交通費3差旅費4辦公費5租金6廣告費7宣傳活動費8銷售工具制造費9其他費用小計-三項目開發間接費（日常行政辦公開支）1工資2福利費3交通費4差旅費5辦公費6租金7業務招待費8其他費用小計-四管理費用1工資2福利費3業務招待費4差旅費5交通費6租金7辦公費8稅金（房產稅等）9其他小計五資產購置六開發期稅費1營業稅及附加2土地增值稅3印花稅4企業所得稅小計七財務費用1貸款利息2其它費用小計八其他支出項目公司小計-備注本期內部往來支款制表人：復核人：附表14工程款支出結算表序號工程名稱合作單位名稱總投資預算分解金額合同（結算）金額按付款節點合同累計應付累計已付累計應付本月申請本月實際支付備注前期工程費1。?；A設施費1。。-----建筑安裝費1。。-----公共配套設施費1。。-------附表15XX物業公司X月份財務收入結算表編制單位:單位：萬元序號項目名稱XX管理處XX管理處…合計備注說明預算金額結算金額差額(結算-預算)預算金額結算金額差額(結算-預算)預算金額結算金額差額(結算-預算)預算金額結算金額差額(結算-預算)一主營業務收入1物管費2車位費3服務費。。。小計二其它業務收入1廣告費2場地使用費