物權法

對

信用社業務影響分析

貴州財經學院佘大偉

導

序

我國《物權法》于2007年10月1日正式實施。作為一部確認財產歸屬、財產利用、財產保護以及財產關系調整的基本法律，它不僅與公民、企事業單位的生產生活密切相關，而且對農村信用社業務的發展產生著深刻的影響。

本講座擬從《物權法》的規定與《擔保法》的對比分析，探討其中的區別和要義，以利于更好地尋求業務發展與法律規定的最佳結合點，有效拓展信貸業務，切實防范和化解農村信用社信貸風險，為大家提供參考。

第

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講

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概

述一、什么是物權法

物權法是規范民事財產關系的基本法律，即調整物的歸屬關系以及對物的占有、利用而發生的財產關系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護規范總和。

物權法的兩個核心問題：

1物，包括不動產和動產。

2物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第

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概

述

我國民事與經濟的兩大基本法律制度

1、物權法——物的歸屬、占有、利用有關權益法律制度。2、債權法：合同之債；侵權之債；不當得利之債；無因管理之債。貸款擔保法律合同關系，就是合同之債，以物權作擔保。第

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概

述二、物權法的地位與功能

1、地位：

一個國家的基本物權制度，即明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序。2、功能：

保護與確認物權，定分止爭、促進社會和諧。3、我國物權法出臺的時代特性第

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概

述三、物權法的基本原則與內容1、基本原則：

①物權法定原則②物權公示、公信原則③公序良俗原則

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述2、物權法的內容：

《物權法》分為總則；所有權；用益物權；擔保物權和占有共五編、19章247條，約22000字。主要內容涉及：①關于堅持社會主義基本經濟制度；②關于平等保護國家、集體和私人的物權；③關于國有財產的范圍和保護問題，國家所有權的行使問題；④關于集體財產的土地承包經營權和宅基地使有權；⑤關于房屋等私有財產的法律保護問題；⑥關于征收補償。第

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述物權法的制度創新與亮點1——公私財產平等保護

物權法規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”法律進一步明確，“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”第

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述物權法的制度創新與亮點2——70年后住宅建設用地使用權自動續期

《物權法》第149條關于“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”

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述物權法的制度創新與亮點3

——農民權益地位突出

物權法規定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。”“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。”第

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述物權法的制度創新與亮點4

——業主權益確立；小區車位車庫應首先滿足業主需要《物權法》規定由業主共同決定：物業權益的有關共有和共同管理權利的其他重大事項。《權法》規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。

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述物權法的制度創新與亮點5

——物權法明確保護“陽光權”

《物權法》規定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物，噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。第

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述物權法的制度創新與亮點6

——征地補償保護加強《物權法》規定：征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。物權法規定的征收補償標準兼具“充分性”和“有效性”。針對現實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權法明確規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”第

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述物權法的制度創新與亮點7

——法律、行政法規未禁止抵押的財產均可抵押

這一點是對農村信用社業務的發展產生著重大的影響的一點。

注：對“法律、法規”的解讀。第

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《物權法》

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影響

對農村信用的有利因素1——拓展了農村信用信貸業務空間

一是擴大了擔保物的范圍；

二是增加了最高額質押的擔保形式。首先，談談擔保物范圍的擴大第一抵押財產范圍：相對于《擔保法》，《物權法》除對原《擔保法》中擔保物予以確認外，擴大了擔保財產的范圍，如增加了：

1、準物權抵押2、浮動抵押

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《物權法》

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影響1、準物權抵押

物權法頒布后，增加的可以抵押的品種，準物權，如煤礦的采礦權與探礦權、捕撈權、取水權、用電權、海域使用權等，它們都成為了物權的標的，它們也可以成為抵押物。對此類抵押，開展業務注意的方面：一是要與國家對這些權利的特別法進行核對，是否有禁止性規定；二是：行政審批問題。

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影響2、浮動抵押

所謂浮動抵押權，就是《物權法》規定企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將他的機械設備、原材料、產成品打包統統抵押給債權人，而且進一步規定打成包的動產可以出讓、可以處分，如果有新的動產進入這個包里來，它也將變成擔保物的組成部分。實踐中，這種情況比較多的出現在我們中小企業貸款里面。

此類抵押，風險大、具有不可靠性：應注意的方面：浮動抵押在抵押人所在工商部門登記；貸前資信評估要確、穩；貸后監管要跟緊

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影響3、大家很關心的土地承包經營權、林地使用權、草地使用權。

在《物權法》頒布以后這些都屬于物權，它們依法可以成為擔保的標的物。

此類抵押，業務上注意的方面：第一要看是什么形式獲得的；第二要看有沒有取得相應的權證。

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第二、質押財產范圍：

在原擔保法范圍基礎上，物權法第223條規定可以出質的財產還包括可以轉讓的基金份額、應收賬款等權利。在更加有效解決中小企業、個體工商戶、農業生產經營者融資難問題的同時拓展了農村信用社的信貸業務，能夠為信用社業帶來新的利潤增長點。但要注意兩類質押：1、應收帳款；2、近似于物權的權利質押。

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1、應收帳款

物權法生效以后應收帳款的質押登記已經開展，它是由征信管理部門在互聯網上作形式登記。應收賬款作為企業應收未收的款項，隨著企業應收賬款時間跨度加長，資金周轉放慢，經營成本越大，企業不能收回賬款的風險將會越來越大。所以，農村信用社的應收賬款質押貸款也隨之存在嚴重的隱患。

注意方面：審慎，具體在對策中來談

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2、近似于物權的權利質押

如生豬屠宰權、定點加油特許經營權、高速公路運營權、出租車運營權、廣播電視權，這些權利并不是物權法上所說的準物權。業務上的注意：凡是以行政許可所獲得的權利要作為擔保標的的話，作為質押，都要取得政府批準。——不得轉讓的權利不得進行質押。第

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二是增加了最高額質押的擔保形式

農村信用社一直以來在實踐最高額質押擔保貸款業務，但是，由于原《擔保法》只對高額抵押作出規定，而未規定最高額質押，因農村信用社無法可依，而對最高額質押貸款的風險心存余悸。《物權法》第222條規定，出質人與質權人可以協議設立最高額質權，最高額質權除適用動產質權有關規定外，參照最高額抵押權的規定。

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對農村信用的有利因素2——完善了農村信用實現擔保物權的條件

信用社可以與借款人在合同中約定，一旦約定情形出現，信用社便可擁有實現物權的主動權，不必等到債務到期。將當事人的約定置于最優先的地位，尊重當事人選擇權利，為債權人創造了要求代償的選擇權，取消了保證人的先履行抗辯權，為信用社保全資產工作提供了更大的保障。

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對農村信用的有利因素3——完善了農村信用社擔保物權實現的途徑

《物權法》中規定了優先受償和直接向人民法院申請拍賣或者變賣的規則，有利于信用社業及時行使自己的擔保物權，即使農村信用社不能同抵押人達成協議，也可直接申請人民法院拍賣或者變賣抵押財產，從而節約成本。第

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對農村信用的有利因素4——保障了農村信用抵押登記上的權益一是抵押登記行為更規范；二是方便農村信用社查詢和降低了交易成本；三是未辦理登記的抵押合同不影響合同效力。（影響大）第

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影響1、抵押合同的生效與抵押物權效力問題：

基于《物權法》第十五條、第一百八十七條規定，在《物權法》生效后，所有的抵押合同，無論是房屋、土地這樣的不動產，還是機械設備、車輛、家用電器一般生活性消費性動產，它們作為抵押物簽訂的抵押合同統統以簽字蓋章之日起生效。

問題：對合同簽訂后，不去辦理抵押登記的如何處理？

依據《物權法》對簽字之后不愿辦理登記的，可以依法申請強制其辦理登記。第

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影響例：貸款甲公司--------------乙信用社以公司房屋擔保合同簽訂后，信用社房貸，甲公司不辦理抵押登記。

1、原擔保法——合同無效，追究締約過失責任2、物權法——合同生效，追究違約責任

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影響2、關于在不動產抵押中“房地不分”的原則

在《物權法》一百八十二條第二款要求如果抵押人未按照前款規定將房和地分別抵押的話視為一并抵押，這和《擔保法》的規定是不一樣的。

對此業務上的影響：要作好全面登記，與登記核實。第

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3、鄉鎮、村企業的建設用地使用權與建筑物

物權法第一百八十三條規定：鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。第二百零一條規定實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權性質與用途。第

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影響例：

甲公司以房屋產權到信用社抵押貸款，你到房產部門查詢，發現該房屋沒有抵押，是否安全？新物權法下，不一定安全，可能房屋占有的土地已經進行了抵押。所以我們必須到土地、房產兩管理部門進行核查，再確定抵押擔保問題。第

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對農村信用的有利因素5——降低了重復抵押給農村信用社帶來的貸款風險

物權法以物權公示作為確認所有權歸屬的一項重要原則，通過創立“預告登記”制度。

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原擔保法不動產存在才能登記。物權法第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

有效防止，房開企業“一房多賣”，重復抵押等方面的問題。第

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影響對農村信用的有利因素6——保障了農村信用社抵押權的確權

《物權法》創造性地規定了第三人別除權制度，限制了抵押人及買受人的行為和利益，便好地保障了農村信用社抵押權的確定地位。

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影響對農村信用的有利因素7——明確了法院裁定以物抵貸即時生效的時

《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。此規定有利于農村信用社在處置不良資產時，對抵貸物的所有權的保護。

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對農村信用的不利因素1——擔保物權行使時間縮短帶來風險

原《擔保法》司法解釋第12條規定擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權人民法院應當予以支持。但《物權法》對此卻予以了縮短，第二百零二條規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。第

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對農村信用的不利因素2——怠于行使質權而帶來的風險

原《擔保法》規定，關于質權實現的時間，在訴訟時效結束后的兩年內行使質權均受法律保護。而《物權法》第二百二十條規定，出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。第

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對農村信用的不利因素3——接受異議登記的不動產為抵押物將帶來更大的風險

《物權法》規定的異議登記制度，對農村信用社辦理抵押貸款提出了更高的要求，建議：一是對抵押物的權屬進行深入和全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權。二是不能接受異議登記期間的不動產作抵押物。

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對農村信用的不利因素4——浮動產抵押的，抵押權存在落空的風險

如果抵押人將浮動抵押財產銷售并交付給了其他人，且該買受人已支付合理價款，則農村信用社的抵押人不能對抗該買受人，此時存在信用社的抵押權將落空的風險。

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對農村信用的不利因素5——以預告登記的不動產抵押的，抵押權面臨落空的風險

預告登記——抵押人未能在“能夠進行不動產登記之日起三個月內”及時辦理正式登記——抵押落空第

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對農村信用的不利因素6——應收賬款質押存在的風險

如前面所述，企業應收賬款時間跨度加長，資金周轉放慢，經營成本越大，企業不能收回賬款的風險將會越來越大。

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影響

對農村信用的不利因素6——以動產質押擔保的債權將面臨一定風險

例如：如果借款人串通倉儲公司人員出據虛假倉單和入庫憑證騙取貸款，或者偽造出入庫登記單，未經農村信用社允許私自提取質物，給農村信用社帶來債權風險。

第三講

應對

《物權

法》

帶

來

風險

的措施

一、將《物權法》融入管理制度

對照新規定，咨詢相關法律顧問，修改完善內部管理制度和業務操作規程，重新設計擔保合同、借款合同等文本，切實防范法律風險。

第三講

應對

《物權

法》

帶

來

風險

的措施二、及時行使物權和質權

要全面掌握出質人的情況，了解出質人的經濟狀況，認真分析質權人動因，如出質人因歸避風險而要求信用社提前行使質權。

第三講

應對

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的措施三、嚴格規范（質）押登記規定操作第一是掌握異議登記的相關規定；第二是認真執行預告登記制度。第三講

應對

《物權

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帶

來

風險

的措施

四、審慎發放動產抵押貸款、應收賬款質押

建議：1、在辦理應收賬款質押貸款時，必須認