房地產開發項目可行性研究匯報房地產開發項目可行性研究匯報如下這篇房地產開發項目可行性研究匯報范文由中國人才網提供，但愿能幫到您。一、總論1.項目建設背景南方A市B房地產開發企業開發的“98佳園住宅小區”，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市都市居民二十一世紀新的住房規定，創立新型都市住宅小區，該企業通過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現實狀況與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一種高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該企業和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的承認，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。根據A市都市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃規定，B房地產開發企業已同A市b廠以定點拆遷的方式到達協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據都市規劃和該市對產業構造調整的有關規定，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。該項目初步方案設計已經完畢，“佳園二期”項目提議書已經省計委同意，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。2.項目概況(1)項目名稱：“佳園二期”項目。(2)建設地點：A市白龍路。(3)建設單位：B房地產開發企業。(4)企業性質：國有。(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、裝飾材料、室內外裝飾。(6)企業類別：專營企業。(7)資質等級：都市綜合開發二級。(8)企業概況：B房地產開發企業是獨資國有房地產開發企業，成立于1993年。6年來，該企業成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了都市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給企業帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該企業開發的高原則精品住宅小區。(9)工程概況：“佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發企業自籌，局限性投資通過預售房款處理。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析成果表明，項目的社會效益和經濟效益很好。3.可行性研究匯報編制根據(1)省計委計投[]XX號文《有關“佳園二期”項目提議書的批復》;(2)B房地產開發企業與A市D廠簽定的《國有土地轉讓導致房屋拆遷、停產損失的賠償協議》以及《國有土地使用權轉讓協議》;(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;(5)白龍寺片區地質勘探資料;(6)A市都市規劃局《A市土地使用變更告知書》;(7)省審計事務所驗資證明;(8)A市都市合作銀行資金證明;(9)國家計委《建設項目經濟評價措施與參數(第二版)》;(10)建設部《房地產開發項目經濟評價措施》。4.可行性研究匯報研究范圍根據“佳園二期”項目提議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍重要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。5.研究結論及提議本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具有。針對商品房升級換代，住宅建設由低級走向高檔的發展趨勢和A市已經有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析成果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地運用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業構造調整，有明顯的社會效益。從目前房地產市場分析，商品住宅構造性的矛盾還很突出，提議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能原則再作深入的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為精確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，減少開發建設成本，盡量減小項目風險。6.重要經濟技術指標“佳園二期’’項目重要經濟技術指標見表3—1。表3-1“佳園二期”項目重要經濟技術指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區綠化率%40以上5戶均面積多層住宅平方米/戶A型100、B型160聯排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價多層住宅元/平方米2950聯排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設投資萬元1762310每平方米建設投資元231611投資利潤率%17.712所有投資財務內部收益率(稅前)%18.713所有投資財務凈現值(稅前)萬元37914所有投資投資回收期(稅前)年2.9二、住宅市場分析與營銷戰略1、目前住宅市場現實狀況進入以來，在加緊住宅建設和深化城鎮住房制層革的推進下，以住宅為主體的房地產市場，總體上展現平穩發展的態勢。重要表目前：(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下六個月起宏觀調控，至1995年后來，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年后來，商品房投資逐漸增長，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的奉獻率到達1個百分點以上。(2)在住房分派貨幣化和各地增進房地產市場政策推進下，居民對住房消費的投入迅速增長，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐漸形成。(3)住房公積金制度逐漸完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一種熱點。2、A市商品房現實狀況與市場需求A市都市住宅建設速度加緊，都市居民人均居住面積1998年到達了10.98平方米，位居全國大中都市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市都市居民住房構成現實狀況來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購置的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。伴隨住房制度改革的深入深入，住房分派貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民重要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)如下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米如下。伴隨居民生活水平的提高，收入的增長，部分高收人人群規定住房寬闊、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比目前有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3.“精品住宅”的市場需求及發展“人與自然友好發展”是二十一世紀對都市新型住宅小區的呼喚，也是此后對都市住宅小區開發建設的規定。伴隨A市都市居民收入的日益增長，物質文化生活水平不停提高，居住條件也從只規定戶內寬闊、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅規定規劃合理，建筑容積率低，并且規定綠地率高。根據A市都市經濟社會發展，以及商品房此后發展趨勢預測，此類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐漸成為都市居民此后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的體現為：3.1住宅市場趨向細分化伴隨福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一種樓盤吸引消費者的前提應當是啟己與眾不一樣的個性，換句話說，住宅細分是此后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對某些消費群體，推出高原則、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一種發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度規定也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并規定從業人員的專業水平也應隨之提高。3.2商品房市場進入品牌角逐時代伴隨住宅市場的不停發育和競爭的日趨劇烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越詳細全面，不僅規定住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、此后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同步，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提高樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及有關產業展示會上，許多購房者已把征詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一種最佳的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，重要有：(1)先富者的市場潛力。A市改革開放來，經濟迅速發展，都市居民收入水平有很大提高，都市人均收入和消費居國內大中都市中上水平，據有關資料記錄，富裕家庭約占3%左右，近來兩年，富裕家庭這一比例又有提高，此后還將深入提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，匯集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供以便，并有也許使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游都市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽會的成功舉行，提高了A市在國際國內的著名度，為A市都市經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁華，駐市各類商業機構眾多，此后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，伴隨多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租均有較大的市場潛力。(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。3.3戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包括新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會伴隨未來科技的發展不停增長新內容，使住宅自身的科技含量也不停更新。這方面的意義遠超過一般的實體建材所能實現的.價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。3.4消費者對住宅質量和物業管理的關注消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾種方面進行全面考慮。一是安全性方面，重要是構造安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，未來高價格的住宅應是最佳的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是合用性方面，一種家庭在不一樣步期有著不一樣的家庭構造，對住宅消費也有不一樣的規定，因此會形成若干即期消費。因此，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要原因。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅自身的質量同等重要，他們規定物業管理具有多種功能和高端，收費合理，物有所值。3.5住宅開發及開發商向規模化發展前幾年，A市都市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已經有各類資質的房地產開發企業200多種，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不僅開發成本高，還引起住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅規定戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足顧客的規定。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市近來兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。3.6住房消費逐漸成為居民消費熱點和投資手段伴隨A市城鎮居民收入水平的逐漸提高，住宅消費將逐漸成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料記錄，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年到達6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，近來幾年這一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。伴隨都市耐用消費品逐漸飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一種必然的趨勢。伴隨居民消費水平的提高和住房分派方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加緊形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增長到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐漸上升的勢頭。從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低級走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求根據的。4，目前住宅市場面臨的矛盾和問題目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著某些深層次的矛盾，構造性、階段性、體制性供應過剩的現象突出，市場有效需求的局限性。重要表目前如下三個方面：(1)商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料記錄，A市空置商品房已達80余萬平方米，某些建設原則低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將深入增長。(2)住房制度改革未能到達預期進度，多種政策的貫徹未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一種較長的形成過程。(3)市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供不小于求的矛盾。雖然伴隨福利房的取消，房地產二、三級市場逐漸開放，居民收入水平逐漸提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前構造性供應過剩與市場有效需求局限性的矛盾十分突出，加上政府在后將建成1000萬平方米的經濟合用房，低級房市場供應量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。5.營銷戰略根據上述分析和本項目市場定位，制定如下營銷戰略：5.1確定項目整體形象‘‘佳園二期’’與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處在C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，重視消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的友好，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造二十一世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之后又一種精品住宅小區。5.2“賣點”分析‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”重要是：(1)小區規劃不是簡樸的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，重視消費者生活居住多方面的需求與溝通。(2)物業管理在佳園小區的基礎上愈加完善化，服務愈加周到全面，管理高質量、高水平。(3)小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的原則檔次