第4章酒店投資項目投資與收益估算第1頁內容提要第一節酒店投資項目投資估算第二節酒店投資項目收益估算第2頁一、項目投資估算定義投資項目標投資估算是在給定項目建設規模、產品方案和工程技術方案基礎上，對項目建設所需費用（項目投入總資金）估算。項目投入總資金包含建設投資、建設期利息和流動資金。建設投資由工程費用（建筑工程費、設備購置費、安裝工程費）、工程建設其它費用和預備費（基本預備費和漲價預備費）組成。按照費用歸集形式，建設投資可按概算法或形成資產法分類。建設投資估算方法包含簡單估算法和投資分類估算法。第3頁二、項目投資投資組成

建設項目總投資組成可研階段費用組成初設階段建設項目估算總投資建設投資固定資產費用建筑工程費第一部分工程費用建設項目概算總投資設備購置費安裝工程費固定資產其它費用建設管理費第二部分工程建設其它費用可行性研究費研究試驗費勘察設計費環境影響評價費勞動安全衛生評價費場地準備及暫時設施費引進技術和引進設備其它費工程保險費聯合試運轉費特殊設備安全監督檢驗費市政公用設施建設及綠化費無形資產費用建設用地費專利及專有技術使用費其它資產費用遞延資產生產準備及創辦費預備費基本預備費第三部分預備費價差預備費建設期利息第四部分專題費用流動資金(項目報批總投資和概算總投資中只列鋪底流動資金)固定資產投資方向調整稅(暫停征收)資料起源：中國建設工程造價管理協會，建設項目總投資組成及其它費用要求(送審稿)，.12第4頁（1）固定投資固定投資是指形成酒店固定資產、無形資產和遞延資產投資。固定資產是指使用期限超出一年房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其它與經營活動相關設備、工具、器具等。這些資產建造或購置過程中所發生全部費用都組成固定資產投資。如投資者以現有固定資產作為投入品，則按評定確認或協議約定價作為投資額；對于以融資租賃方式投入設備等固定資產，則以租賃協議確定價加上相關運輸費、保險費和安裝調試費等作為投資額。無形資產投資是指投資者以土地使用權、專利權、商標權以及非專利技術和商譽等形式注入投資。遞延資產投資是指不能全部計入當期損益，應該在以后年度內分期攤銷各項費用，包含創辦費、租入固定資產改良支出以及攤銷期限在一年以上長久待攤費用等。創辦費是企業在項目籌建期間實際發生各項費用，包含人員工資、差旅費、辦公費、培訓費、印刷費、注冊登記費、調研費、法律咨詢費及其它創辦費等。但在籌建期間為取得流動資產、無形資產或購進固定資產所發生費用不作創辦費。第5頁（2）流動資金投資在項目建設期間，流動資金投資是指項目鋪底流動資金。對于酒店企業而言，鋪底流動資金是酒店建成早期，為確保酒店進行試運轉所必需流動資金（以支付人工、購貨、水、電、電話、膳食等開支），普通按酒店建成后正常運行所需全部流動資金30%計算。依據商業銀行要求，新上項目或更新改造項目標投資者必須擁有30%自有流動資金，其余部分可申請貸款。從酒店財務管理角度，流動資金是指為維持酒店運行所占用全部周轉資金，在數量上等于流動資產與流動負債之間差額。流動資產包含各種必要現金、存款、應收賬款、預付賬款和存貨。流動負債主要是指應付賬款。這里所說流動資產是指為維持一定規模經營活動所需最低周轉資金和存貨，流動負債只含正常經營情況下平均應付賬款（不含短期借款）。第6頁（3）自有資金和負債資金自有資金是指投資者因項目投資而繳付出資額，包含資本金（即注冊資金）和資本溢價。負債資金是指投資者因項目投資而發生借款，又可分為長久負債（包含長久借款、長久債券發行收入和融資租賃所引發長久應付款）和流動負債（這里主要指短期借款）。假如聯絡起來看，在酒店投資項目標投資投入階段，項目標資金起源、投資組成與投資所形成資產三者之間存在如圖所表示關系。第7頁（4）項目資金起源、投資組成與投資形成資產關系資金起源投資組成形成資產自有資金資本金資本溢價負債資金長久負債流動負債固定投資固定資產投資無形資產投資流動資金籌建期間長久負債利息遞延資產投資固定資產無形資產遞延資產流動資產第8頁三、固定資產投資：組成及其估算方法①建筑工程費與安裝工程費：建筑工程費與安裝工程費合稱建筑安裝工程造價。按照設計深度，其投資可分估算、概算和預算造價。建筑安裝工程造價估算內容包含直接費、間接費和利潤與稅收。②設備購置費：設備購置費為設備原價與設備運雜費之和。進口設備購置費還應包含設備到岸價、外貿手續費、關稅、增值稅和國內運費。假如設備價是按離岸價計算，則還應加上國外運輸費和保險費。進口設備和貨物增值稅可按下式估算：增值稅額=（進口貨物完稅價格+關稅+消費稅）×增值稅率1、固定資產投資分解工程費用固定資產投資其它費用預備費用基本預備費漲價預備費建筑工程費設備購置費安裝工程費第9頁三、固定資產投資：組成及其估算方法2、固定資產投資估算方法：生產能力指數法生產能力指數法又稱指數估算法，是指依據已建成、性質類似酒店投資建設項目標投資額和生產經營能力與擬投資新建酒店項目標生產能力估算擬建項目標投資額方法。其原理是，項目投資額與項目生產經營能力相關。普通來說，生產經營能力增加1倍，則所需投資額也往往會增加，但這個增加百分比不會超出1倍。依據這一原理，可結構以下估算公式：Ic=Ir×（Dc/Dr）n×φ

式中，Ic、Ir分別為擬建和已建酒店項目投資額；Dc、Dr分別為擬建和已建酒店項目生產經營能力；n為生產能力指數（0＜n≤1）；φ為新老項目建設間隔期內定額、單價、費用變更等綜合調整系數。第10頁計算案例[例4.1]:已知一家中等規模酒吧投資額為8萬元，某企業也想投資興建類似規模酒吧，工程建設條件類似，試估算擬建酒吧投資額（生產能力指數n=1，φ=1.2)。解：因規模類似，故Dc/Dr=1依據公式，則有：Ic=Ir×（Dc/Dr）n×φ=8×1×1.2=9.6（萬元）第11頁四、固定資產投資分項估算1、建筑工程與安裝工程費用估算項目名稱數量建筑面積預計單價估算金額客房大堂餐廳會議中心后勤功效配套其它累計對單體酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。普通來說，詳細包含客房、大堂、餐廳、會議中心以及后勤功效配套等功效區域土建工程。其費用估算可在表所列項目標基礎上深入細化后進行。單體酒店安裝工程也指裝修工程，其費用估算也可在該表所列項目標基礎上深入細化后進行。第12頁四、固定資產投資分項估算2、設備購置費估算普通性質單體酒店必須具備以下設備或系統：公共基礎設備系統、客房設備系統、餐飲設備系統、會議設備系統、康樂設備系統和其它輔助設備設施。對于一些含有特殊性質酒店，如溫泉酒店，除上述設備設施外，還應購置對應溫泉泡池或泳池設備或設施。其費用估算可在表4-3所列項目標基礎上深入細化后進行。項目名稱型號或規格數量預計單價估算金額公共基礎設備系統客房設備系統餐飲設備系統會議設備系統康樂設備系統其它輔助設備設施累計第13頁××酒店項目工程投資估算總表

項目編號項目名稱已投費用（萬元）待投費用（萬元）總費用（萬元）備注A土建工程費用6,630.6351.006,681.63待投費用中25萬為土建收尾估價，26萬為網球場屋蓋費用（按業主方提供協議價計入）B安裝工程設備5,365.802,022.427,388.22詳見B類分表C內裝飾工程費

6,068.52

4,140.0510,208.57西附樓只估算了已投入費用，待投費用未計入D外裝飾工程費949.7263.381,013.10詳見C類分表E設計、報建費及其它工程費973.28401.271,374.55室外、人防、設計、勘檢、監理、報建、車庫管理系統等費用F零星采購費865.20370.901,236.10按業主方提供協議總價70%計入已投入費用，30%計入待投入費用G土地費4,572.90188.104,761.00酒店用地按41.8畝，45萬元/畝，估算；別墅按36棟，80萬元/棟市場價估算H財務費用3,022.31

3,022.31應計入資產價值I創辦費952.002,000.00

2,952.00已投費用按共計280人，元/人，共17個月估。J不可預見費599.64200.34799.98按（A+B+C+D+E)3%估算

共計費用30,000.009,437.4639,437.45A+B+C+D+E+F+G+H+I+J第14頁五、流動資金估算方法擴大指標估算法是一個簡化流動資金估算方法，普通可參考同類企業流動資金占銷售收入、經營成本百分比進行估算。如服務業企業流動資金可按年銷售收入10%-15%估算。即使擴大指標估算法簡便易行，但準確度不高，普通適合用于項目提議書階段對流動資金估算。1、擴大指標估算法對流動資金組成各項流動資產和流動負債分別進行估算。在可行性研究中，為簡化起見，僅對存貨、現金、應收賬款和應付賬款四項內容進行估算。流動資金估算詳細步驟，首先計算存貨、現金、應收賬款和應付賬款年周轉次數，然后再分項估算占用資金額。2、分項詳細估算法第15頁內容提要第一節酒店投資項目投資估算第二節酒店投資項目收益估算第16頁一、企業在生產經營期收入和利潤核實銷售收入－＝總成本費用管理費用財務費用銷售稅金及附加銷售費用銷售成本銷售利潤－營業外凈支出其它投資凈收益＋＝利潤總額總成本費用－所得稅＝稅后利潤現行財務會計制度按成本項目進行成本費用核實，即由若干相對獨立成本中心或費用中心分別核實生產成本（為簡化起見，在進行項目評定分析時，假定當期生產產品被全部銷售，其銷售成本就等于生產成本）、銷售費用和管理費用。同一投入要素分別在不一樣成本費用項目中加以統計和核實。這種核實方法簡化了核實過程，便于成本核實管理；不過，其缺點是看不清各種投入要素費用百分比。第17頁二、投資項目成本費用與銷售收入和利潤關系銷售收入銷售稅金及附加增值稅、消費稅、營業稅、資源稅城市維護建設稅及教育費附加總成本費用折舊費、攤銷費利息支出外購原料、燃料、動力費工資及福利費修理費其它費用經營成本利潤總額盈余公積、公益金應付利潤未分配利潤所得稅稅后利潤第18頁三、項目投資分析中經營成本項目投資分析中經營成本能夠定義為：在項目總成本費用中剔除折舊費、攤銷費和利息支出后留存經營性實際支出。其計算公式為：C=Cs―Cd―Ct―Cr

式中：C為投資項目標經營成本；Cs為投資項目標總成本費用；Cd為項目折舊費；Ct為項目攤銷費；Cr為項目標利息支出。在總成本費用中，折舊費和攤銷費不是一個經常性實際支出，而是以前一次性投資支出分攤。在按年計算成本費用、利潤和所得稅時，應該將其作為成本費用一個部分。但從項目整個投資周期來看，固定投資（固定資產、無形資產和遞延資產）都已作為一次性支出，因而不能再把折舊和攤銷看成支出，不然就會出現重復計算。利息支出也不是一個實際支出，在進行投資項目經營成本計算時，一樣要將其剔除。因為，現行財務會計制度實施是稅后還貸，借款本金要用稅后利潤和折舊償還；而經營期利息可計入財務費用。所以，在考查項目全部投資時，利息也是投資收益一個部分而不能再將其作為支出。

第19頁四、項目投資收益組成

當考查自有資金投資收益時，因利息歸債權人全部，并要從全部投資收益中扣除借款本金償還，所以，這時項目投資收益＝銷售收入―經營成本―銷售稅金及附加―所得稅―借款利息支出和本金償還或項目投資收益＝稅后利潤＋折舊費＋攤銷費―借款本金償還1、項目全部投資收益從項目整個投資周期看，項目經營期能夠看作是全部投資收益大小，即項目投資收益＝銷售收入―經營成本―銷售稅金及附加―所得稅或項目投資收益＝稅后利潤＋折舊費＋攤銷費＋利息支出2、項目自有投資收益第20頁五、全部投資現金流量表1、現金流入現金流入由銷售收入、回收固定資產余值和回收流動資金等三項內容組成。產品銷售收入是項目建成后對外銷售產品或提供勞務所取得收入。在計算時，普通是假定生產出來產品全部售出，也就是銷售量等于生產量。回收固定資產余值普通是在項目計算期最終一年進行，其中固定資產余值回收額應按照給出固定資產折舊方法計算。回收流動資金也是在項目計算期最終一年。要注意流動資金回收額為項目標全部流動資金。全部投資現金流量表是站在項目全部投資角度，對項目各年現金流量所進行系統表格式反應。它把用于投資債權人貸款也看成現金流出，而把利息和借款償還看作為投資回收（即現金流入）。第21頁五、全部投資現金流量表（續1）

2、現金流出現金流出由固定投資、流動資金投資、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅等五部分內容組成。固定投資包含固定資產投資、預備費、建設期間利息以及投資方向調整稅等四個內容。在固定資產投資計算中，要注意建設期利息計算。普通來講，對于分年均衡發放總貸款，其利息計算標準是當年貸款按六個月計息，上年貸款按整年計息。流動資金投資額來自投資計劃與資金籌措表相關項目。在編制現金流量表時要注意是流動資金投入年份，普通是在項目投產第一年開始投入流動資金。經營成本是指總成本費用中扣除折舊費、攤銷費和貸款利息以后余額。計算經營成本時要注意是，在經營成本中不包含利息支出。這是因為在全部投資現金流量表中，是以全部投資作為計算基礎，所以利息支出就不再作為現金流出。銷售稅金及附加、所得稅計算均按相關要求進行，其中所得稅額是在項目營運當年應納稅所得額不為零情況下，依據應納稅所得額×所得稅稅率公式計算出來。第22頁五、全部投資現金流量表（續2）

3、凈現金流量項目計算期各年凈現金流量為各年現金流入量減去對應年份現金流出量，而累計凈現金流量為本年及以前各年凈現金流量之和。全部投資現金流量表一個示例：第23頁五、全部投資現金流量表（續3）

序號項目建設期營業期合計01234…n1現金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產余值1.3回收流動資金2現金流出2.1固定投資2.2流動資金2.3經營成本2.4銷售稅金及附加2.5所得稅3凈現金流量（1－2）注意，表中年份指是該年年末。“0”指第1年年初。第24頁六、自有資金投資現金流量表序號項目建設期營業期合計01234…n1現金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產余值1.3回收流動資金2現金流出2.1自有資金投資2.2經營成本2.3銷售稅金及附加2.4所得稅2.5借款本金償還2.6借款利息支付3凈現金流量（1－2）第25頁七、損益與利潤分配估算表在投資項目標計算期內，投資者可用于回收投資收益不但僅只有稅后利潤。但稅后利潤卻又是反應企業每年財務績效主要指標，假如企業年年虧損或者利潤達不到一定數量標準，那么，項目投資者可能連投入本金也會收不回來。另外，因為利潤是計算所得稅基礎，因而項目利潤計算也是投資項目應繳所得稅估算以及利潤分配估算基礎。所以，在進行投資項目標收益估算時，往往也要對項目投資損益與利潤分配進行估算，并編制對應損益與利潤分配估算表。實際上，現金流量表中所得稅一項詳細數據就是來自于該表分析。第26頁七、損益與利潤分配估算表（續）

序號項目營業期合計1234…n1銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費用4利潤