摘要長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心的相關(guān)報(bào)告指出，隨著樓市調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲依然存在。對(duì)長(zhǎng)沙方式走勢(shì)另一需要銀行貸款遍呈收緊態(tài)勢(shì)。記者從省城多家銀行獲悉，不僅是優(yōu)惠利率取消、放款周期拉長(zhǎng)，下半年的信貸額度將比上半年更緊張。而來(lái)自省直、市直公積金中心的消息也顯示，對(duì)住房貸款將從緊調(diào)控。本文主要以我的實(shí)習(xí)的二手房和新房對(duì)比為例為例，慢慢升入房地產(chǎn)的發(fā)展史。打開(kāi)房地產(chǎn)的的發(fā)展空間，研究房地產(chǎn)管理體系，從而加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控；長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)；長(zhǎng)沙房地產(chǎn)管理ABSTRACTChangsha

city

real

estate

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center

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the

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promote

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development

of

the

real

estate

industry.Keywords:On

the

property

market;Changsha

house

prices;

Changsha

property

management;

1緒論1.1研究背景從新聞了解到，長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙市每周期新房的成交量大概要在1500套左右比較穩(wěn)定，相對(duì)于去年的每周新房交易量直接減少一半，相對(duì)于2013年全年的每周成交量下降了竟60%。而在大部分新房樓盤(pán)的售價(jià)直接下降了30%后，長(zhǎng)沙市開(kāi)發(fā)商都自亂正營(yíng)，現(xiàn)在幾乎所有樓盤(pán)都加入了小規(guī)模的降價(jià)對(duì)策這一正營(yíng)。“造成市場(chǎng)低迷主要起源是這兩個(gè)因素，第一是因?yàn)槭倾y行信貸的縮緊在我做二手房的時(shí)候，買房者貸款就是件很不容易的事，期間貸款需要大量繁瑣手續(xù)，這使得大部分買房者達(dá)不到要而且貸款利息越來(lái)越高，長(zhǎng)沙市首套房貸普遍上浮10%左右，這就使得購(gòu)房者暫時(shí)放棄了買房的需求選擇待定狀態(tài)；第二是因?yàn)殚L(zhǎng)沙市新房庫(kù)存太大，就此產(chǎn)生了過(guò)重的供過(guò)于求，房子不好賣。”新聞報(bào)道中也指出了長(zhǎng)沙市的幾位開(kāi)發(fā)商對(duì)此事的分析的原因和剛才論述的一樣，但是他們認(rèn)為，只要貸款的資金到位便能挺過(guò)這一關(guān)，信貸放松后長(zhǎng)沙市房產(chǎn)的成交量又會(huì)回歸正常。不過(guò)，市場(chǎng)這期間的調(diào)整期可能會(huì)比開(kāi)發(fā)商想象得時(shí)間更長(zhǎng)，資金不到位的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商感到無(wú)力堅(jiān)持。湖南省一位建筑公司的高管的論述：基本上目前中小開(kāi)發(fā)商都在靠高利貸支撐著，像房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般的項(xiàng)目很難融到資，現(xiàn)在除了靠民間資金，尚無(wú)計(jì)可施。這些事實(shí)讓我更有興趣去了解長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。1.2研究進(jìn)展1.2.1房地產(chǎn)內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)匪類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的啟動(dòng)與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。20世紀(jì)50年代至70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上消失了，這個(gè)時(shí)期幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)，但是后之出現(xiàn)的房地產(chǎn)卻成了我國(guó)經(jīng)紀(jì)的伴侶。為了經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化水平的提高而進(jìn)行的有組織、有目的投資建造固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1.2.2房地產(chǎn)研究意義房地產(chǎn)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有十分重要的意義，看新聞報(bào)道是看到前幾年由于輿論的導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的重要性提出的質(zhì)疑甚至是否定，說(shuō)房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)等等有各種各樣的說(shuō)法，在政策上來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有很多不利的方面。我并不是很認(rèn)同這種說(shuō)法嗎，有相關(guān)人士表露的觀點(diǎn)(1)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。(2)房地產(chǎn)的發(fā)展和當(dāng)前的發(fā)展具有重要的意義。這就充分證明了房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要。因此怎么樣如何保持房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要研究的問(wèn)題。另外一方面作為支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大的帶動(dòng)作用。根據(jù)報(bào)道在2000年，100塊錢(qián)的住房投資可以拉動(dòng)170元到220元的消費(fèi)。而且這個(gè)消費(fèi)不僅拉動(dòng)生產(chǎn)資料的，還拉動(dòng)生活資料和服務(wù)。就比如蓋房子需要鋼材、木材、水泥，裝修房子你要買家電，搬家要找搬家公司，由此說(shuō)住房作為支柱產(chǎn)業(yè)是絕對(duì)情有可源的，它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是非常明顯的。并且住房在拉動(dòng)就業(yè)方面也起了重要的作用，我國(guó)每年安排1100萬(wàn)人就業(yè)。住房在拉動(dòng)就業(yè)上大概每一萬(wàn)平方米可以提供100個(gè)就業(yè)崗位，這個(gè)數(shù)字十分有震撼力。在京劇界，有一句行話，叫“不瘋魔不成活”。放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，可就未必成立，瘋狂的后果，可是危險(xiǎn)多多，值得警醒了。有可能產(chǎn)生的后果是房地產(chǎn)的一蹶不振。長(zhǎng)沙市前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展乃至中國(guó)的都可以用此話來(lái)表。有一本書(shū)，就叫《瘋狂經(jīng)濟(jì)學(xué)》，里面寫(xiě)過(guò)：一條死鯊魚(yú)賣出了上億的高價(jià)，這真是瘋狂。可是在現(xiàn)實(shí)里，倫敦市中心的一套公寓更是賣出1.4億英鎊，差不多15億元人民幣的天價(jià)，這實(shí)在更加瘋狂。真的應(yīng)了京劇界里的那句“不瘋魔不成活”。還不止于此，你知道中國(guó)樓市的瘋狂么？媒體中的最新數(shù)據(jù)里，從2004年到2013年的10年間，中國(guó)平均地價(jià)從332元/m漲到1144元/m，翻了三倍有余。這也正是中國(guó)房地產(chǎn)最瘋狂的十年。更應(yīng)了那句話。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998-2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中也明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，己經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)前期投資決策階段的一項(xiàng)重要工作,是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目以最小的成本換取最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)方法,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要現(xiàn)實(shí)意義。這也正是我為什么選擇長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展探索的目的。1.2.3研究方法文獻(xiàn)收集研究法收集歸納前人的研究成果，收集相關(guān)文獻(xiàn)資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行研究。引用、比較分析法對(duì)不房地產(chǎn)企業(yè)的方法進(jìn)行比較分析，引用好的方法再進(jìn)行研究。案例分析法主要萬(wàn)達(dá)房產(chǎn)為例。2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題從前被視為“高富帥”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀是問(wèn)題重重。“開(kāi)發(fā)商近50%的資金來(lái)源于銷售后的回款，20%來(lái)源于銀行提供的開(kāi)發(fā)貸款，其中銷售回款受銀行按揭利率影響非常大。”華中地區(qū)某民營(yíng)房企副總裁接受采訪時(shí)曾說(shuō)：“今年開(kāi)發(fā)貸一緊再緊，中小房企連隊(duì)都排不上，急迫回籠資金的房企只能通過(guò)墊首付、降低首付、降價(jià)等營(yíng)銷措施刺激被抑制的市場(chǎng)需求，從而提升樓盤(pán)的銷量。”2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾問(wèn)題“十一五”期間，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，一是土地市場(chǎng)供應(yīng)失控，缺乏執(zhí)行用地計(jì)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，長(zhǎng)沙市大面積的建房設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)，批租土地，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大。土地供應(yīng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)活力。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理。房地產(chǎn)投資方向缺乏宏觀引導(dǎo)，商品住宅中，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)不足，面對(duì)大量的小公寓房是目前大部分市民的最愛(ài)，這使得很多大面積住房無(wú)人問(wèn)津。三是產(chǎn)品品質(zhì)和檔次不高，目前全市絕大部分的新建商品房還停留在毛坯房，全裝修房上市量所占比重很少，低碳節(jié)能型建筑就更少了，還有不少樓盤(pán)的綠化方面，公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施滿足不了居民基本的需求。2.2住房保障力度問(wèn)題房地產(chǎn)很多體系保障得不到很好的完善，造成人們不愿買房，這也是房地產(chǎn)發(fā)展面臨的困難之一。2.2.1住房保障法規(guī)體系不健全住房保障沒(méi)有專門(mén)的法律法規(guī)作為工作依據(jù)，大多都以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式存在，住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性。就比如說(shuō)新房，據(jù)我所知二手房要比新房法律保障體系完善，新房造假很多。二手房必須通過(guò)銀行，土地局之類的相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行交易可是新房當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商自己都可以來(lái)辦假證，這讓居民很沒(méi)有保障。2.2.2保障范圍不夠大住房保障目前僅僅只是保障由最低收入家庭到低收入家庭，其占比還不到20%，除此之外，為數(shù)眾多的“夾心層”群體仍沒(méi)有納入保障體系之中。隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升市民的工資還在原地踏步，長(zhǎng)沙本來(lái)就屬于收入不高的城市，大部分工薪階層根本無(wú)力承擔(dān)昂貴的房?jī)r(jià)。2.2.3資源配置不優(yōu)集中建設(shè)的保障性住房土地利用效率低，且建筑質(zhì)量等方面與周邊相對(duì)較好的商品房形成鮮明的對(duì)比，保障性住房一般在城市郊區(qū)，長(zhǎng)沙多見(jiàn)于周邊，離市中心很遠(yuǎn)況且地鐵還沒(méi)完全開(kāi)通，讓交通很不方便。而且買車還耗油保障對(duì)象生活成本較高。并且更為重要的是保障資金不夠。長(zhǎng)沙市主要依靠住房公積金的增值收益和各級(jí)財(cái)政支出作為住房保障資金來(lái)源的主渠道，后續(xù)資金沒(méi)有保證。以廉租住房為例的話，2006年只有0.4億元，2007年才1.5億元，2008年14.4億元，2009年40多億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房保障的需求。2.3政策性住房金融模式單一問(wèn)題目前，長(zhǎng)沙公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策性住房金融模式越來(lái)越難以滿足新形式下的住房保障要求。就眼前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營(yíng)企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請(qǐng)公積金貸款的基本條件。使這一部分人無(wú)法享受政府的金融政策優(yōu)惠。就拿我實(shí)習(xí)的單位來(lái)說(shuō)雖然是二手房但是沒(méi)有五險(xiǎn)一金這讓以后可以拿公積金買房成為泡影，也給我們這樣的人未來(lái)買房增加了很大一部分負(fù)擔(dān)。目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無(wú)息的政策性住房貸款，也沒(méi)有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購(gòu)房的能力。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范問(wèn)題近年來(lái)，長(zhǎng)沙市加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的管理規(guī)范化，取得了一定的成效，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步深化的同時(shí)，又出現(xiàn)了許多新情況和新問(wèn)題。目前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，還存在偷工減料和不按時(shí)作業(yè)的情況，虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理和中介服務(wù)等方面問(wèn)題仍然存在，我想這些問(wèn)題所有城市都會(huì)遇到，但是對(duì)于購(gòu)房者因房屋質(zhì)量、房屋面積等問(wèn)題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，住戶因物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突，產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)的不信任，既影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和中介組織的信譽(yù)，同時(shí)也給購(gòu)買者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)大體的發(fā)展。即便長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)總聽(tīng)供求總量基本平衡，但是分開(kāi)來(lái)看供大于求才是事實(shí)，市場(chǎng)運(yùn)行總體健康，但供求結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)信息不對(duì)稱矛盾、部分配套建設(shè)落后矛盾等問(wèn)題仍然較為突出；市場(chǎng)監(jiān)管仍有待加強(qiáng)；保障性住房建設(shè)與管理任務(wù)依然很重。2.5城市房屋拆遷機(jī)制問(wèn)題2.5.1城市拆遷城市拆遷工作過(guò)程中，非住宅拆遷難、困難企業(yè)拆遷難、中央及省屬單位拆遷難、社會(huì)關(guān)系復(fù)雜的被拆遷人拆遷難、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷難的“五大難”現(xiàn)象比較突出。對(duì)于長(zhǎng)沙市而言很多市中心的來(lái)住房上面明明畫(huà)有拆遷的標(biāo)志可是卻沒(méi)有實(shí)行拆遷，說(shuō)明困難拆遷釘子戶，還有因?yàn)楦鞣N因素不能拆遷的老住宅還是大有所在。這使得長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展步伐變慢。2.5.2安置房稀缺安置房源缺多口較大。長(zhǎng)沙市現(xiàn)有房源以高檔、大面積套型，小公寓房為主，大多數(shù)拆遷戶需求的“中小面積、中低價(jià)位”商品房（二手房）嚴(yán)重不足，致使安置問(wèn)題相當(dāng)突出。就拿現(xiàn)在長(zhǎng)沙市新起的小公寓房舉例：零首付雖然看起來(lái)比較吸引群眾，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種小型住房更本滿足不了一個(gè)家庭的正常需求。小公寓房多數(shù)面積子在40到50平米，連廚房都沒(méi)用，一個(gè)人生活的話可以，一家就很不方便，這種住房只適合做單身小公寓未來(lái)價(jià)值不高。2.5.3拆遷嚴(yán)謹(jǐn)度太低拆遷公開(kāi)、公平、公正有待加強(qiáng)。部分項(xiàng)目特別是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷操作透明度不高，損害了支持拆遷工作、積極搬遷的被拆遷群眾利益，拆遷行為的公信力受損，部分被拆遷群眾因而形成了“以鬧取利、后走得利”的心理預(yù)期，嚴(yán)重影響了拆遷工作的順利實(shí)施。長(zhǎng)沙市內(nèi)現(xiàn)有很多拆遷到一半的土方后期沒(méi)人建設(shè)，這不僅浪費(fèi)了用地，還滯后了長(zhǎng)沙的整體建設(shè)。3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)深度分析3.1房地產(chǎn)行業(yè)的SWOT分析法SWOT分析方法是一種行業(yè)內(nèi)部分析方法，房地產(chǎn)行業(yè)SWOT分析即根據(jù)其自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出房地產(chǎn)的的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。其中，S代表strength(優(yōu)勢(shì))，W代表weakness(弱勢(shì))，O代表opportunity(機(jī)會(huì))，T代表threat(威脅)，其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。3.2政府相關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)3.1.1優(yōu)勢(shì)分析1、國(guó)家的重視。在國(guó)家制定的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。這說(shuō)明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展很是看重，這對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)發(fā)展起著十分重要的作用。2、長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致。長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)發(fā)展影響著市內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這一開(kāi)始我們就有論述。3、長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)相對(duì)于一線城市而言算中等價(jià)位，很少有沒(méi)有一平米上萬(wàn)的房?jī)r(jià)，這為市民提供了福利。4、人們住房觀念上的認(rèn)可，隨著生活水平的提高大家把生活放在生活的首位。5、長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)企業(yè)已逐步走向規(guī)范，這個(gè)我在二手房地產(chǎn)實(shí)習(xí)的時(shí)候深有體會(huì)。7、大規(guī)模城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)，像各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)開(kāi)始普及樓房建設(shè)。3.1.2劣勢(shì)分析1、人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多。但受過(guò)專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家很少，一般的房地產(chǎn)公司對(duì)學(xué)歷基本沒(méi)有要求。2、與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場(chǎng)、中介結(jié)構(gòu)等還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到健全和令人滿意的程度，像我實(shí)習(xí)的二手房就存在收費(fèi)不標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的保障。3、缺少房屋租賃市場(chǎng)，也可以說(shuō)是大家很少會(huì)把自己的住房拿去出租。4、長(zhǎng)沙房屋建設(shè)的科技含量低，有的新房甚至于還沒(méi)住人就存在者各種隱患。我們實(shí)習(xí)的時(shí)候看的新房都有很多未來(lái)隱患存在，這直接導(dǎo)致了客戶不想買房的原因之一。3.1.3機(jī)會(huì)分析1、居民可支配收入增加，這就看未來(lái)幾年長(zhǎng)沙市城市的發(fā)展?fàn)顩r。2、目前沒(méi)有替代品，住房是為唯一的是市民生活所必需的。3、如果增加適度的貸款，貸款利息的降低都會(huì)有利于住房交易量的增加。4、城市化進(jìn)程發(fā)展迅速。3.1.4威脅分析1、政府討價(jià)還價(jià)能力較強(qiáng)以及土地出讓方式使獲取土地的難度加大，成本較高。2、對(duì)高端產(chǎn)品征更多的稅，減少利潤(rùn)。3、買房者對(duì)于房屋的過(guò)高要求。4、行業(yè)集中度低，綜合實(shí)力參差不齊。5、房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的產(chǎn)品是固定資產(chǎn)，退出成本太高。6、目前來(lái)說(shuō)這幾年長(zhǎng)沙的貸款額度被緊縮，這十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。限制了市民購(gòu)房的需求。3.1.5總結(jié)其實(shí)總結(jié)swot方法來(lái)看，都說(shuō)從宏觀看細(xì)節(jié)，分析里就可以直觀的看出長(zhǎng)沙的優(yōu)勝劣勢(shì)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)需要穩(wěn)定的發(fā)展比需要配合長(zhǎng)沙經(jīng)紀(jì)的發(fā)展，并且要提高群眾的收入水平，這是城市經(jīng)濟(jì)的提高更是帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素，收入水平一旦提高消費(fèi)水平也會(huì)提高這不是很好的優(yōu)勢(shì)么。更有利的是目前市場(chǎng)房地產(chǎn)是無(wú)可替代的不像衣服褲子，這是最有利的因素。但是還是有很多劣勢(shì)就比如說(shuō)人才的流失，高技能者不愿意留在長(zhǎng)沙這樣的二線城市就是因?yàn)橛X(jué)得長(zhǎng)沙發(fā)展較不過(guò)慢，直白的說(shuō)就是長(zhǎng)沙經(jīng)紀(jì)的問(wèn)題，如果改善了這個(gè)使得人才有更好的就業(yè)前景和理想的收入那么高科技這必然會(huì)留下來(lái)，這有從另一個(gè)角度推動(dòng)了長(zhǎng)沙城市的建設(shè)。劣勢(shì)還有很多最會(huì)成為隱患的就是房屋的質(zhì)量這和房地產(chǎn)發(fā)展有直觀的影響，我們還要把威脅的因素改善，就比如說(shuō)貸款，這是頭等大事經(jīng)濟(jì)狀況好了貸款自然就會(huì)適當(dāng)提高，我們都要把這些危險(xiǎn)的不利的因素轉(zhuǎn)化為自己有力的。3.2長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系無(wú)法充分展開(kāi)。今年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策“國(guó)八條”后，現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)均價(jià)在8K左右，荷花園二手7K左右，馬王堆也比較貴，高橋那邊更是漲的十分迅速。明明說(shuō)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，可是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有張無(wú)跌呀。這使得長(zhǎng)沙買房人越來(lái)越少，炒房圖看這種趨勢(shì)也一直也處于潛水狀態(tài)。不很好的控制房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)交易量下降是必然的。4長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與住房走勢(shì)分析其實(shí)隨著長(zhǎng)沙市城市化的腳步變快和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的逐步發(fā)展，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)得到顯著的發(fā)展，房地產(chǎn)在市場(chǎng)地位日益彰顯，在支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，改善群眾居住的環(huán)境，構(gòu)建和諧的長(zhǎng)沙市中發(fā)揮了十分重要作用，并且房地產(chǎn)業(yè)以成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)過(guò)了閱讀大量的資料以及實(shí)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)過(guò)后，我認(rèn)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)總量供求有供大于求的現(xiàn)狀，市場(chǎng)運(yùn)行還算健康平穩(wěn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)積極還需改善，從前面分析情況來(lái)看，長(zhǎng)沙市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。4.1長(zhǎng)沙市市房地產(chǎn)發(fā)展基本情況在住房制度改革推動(dòng)作用下長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅速。盡管長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)起步較沿海發(fā)達(dá)城市稍晚，但其迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)在全國(guó)省會(huì)城市中具有較強(qiáng)影響力。其快速發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)模，在推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)又好又快率先發(fā)展中發(fā)揮了極其重要的基礎(chǔ)作用。4.2長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展的新格局開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。我查了有關(guān)的資料：“2012年末，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1720家（有開(kāi)發(fā)工作量企業(yè)661家）。其中，一級(jí)資質(zhì)7家，二級(jí)資質(zhì)106家，三級(jí)資質(zhì)648家，四級(jí)資質(zhì)160家；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1226個(gè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由1998年的17億元增加到2012年1032億元，新建商品房銷售面積由40萬(wàn)平米增加到1527萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重由1998年的11.7%提升到2012年的25.7%，是支撐全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。從價(jià)格水平看，1998年以來(lái)長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)10.1%，低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速10.9%。2012年長(zhǎng)沙商品房銷售平均價(jià)格為6101元/平方米，中部省會(huì)城市最低，在全國(guó)大中城市中也處在相對(duì)較低的水平；房?jī)r(jià)收入比處于6.04的相對(duì)合理區(qū)間，低于中部地區(qū)其他省會(huì)城市，表明長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)，居民購(gòu)房壓力相對(duì)小于其他城市，市場(chǎng)總體健康運(yùn)行。”這一資料顯示了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展的新格局。其實(shí)這樣看長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)并不算高出于中等狀態(tài)浮動(dòng)也沒(méi)有特別大，和其他一線城市相比長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)是低房?jī)r(jià)，還比較吸引外地投資者和炒房團(tuán)的目光。4.3長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)走勢(shì)分析長(zhǎng)沙市屬于二線城市，二線城市的房?jī)r(jià)比一線城市的房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺。經(jīng)過(guò)國(guó)家一系列的調(diào)控下，房?jī)r(jià)終于停下了快速上漲的勢(shì)頭；今年下半年將是房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，能不能下跌，下跌多少，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，誰(shuí)也不敢說(shuō)，就是政府也不敢斷言，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的矛盾性使我們都不看好房?jī)r(jià)真的拐點(diǎn)到來(lái)，如果物價(jià)繼續(xù)上漲的話，房?jī)r(jià)沒(méi)有理由不漲；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，人民幣對(duì)美元還在不斷的升值，城市的房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控目標(biāo)是跟人均可支配增長(zhǎng)幅度一樣，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)可想而知。5未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析就我自己實(shí)習(xí)而言覺(jué)得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目，對(duì)于那些一線城市房地產(chǎn)基本達(dá)到飽和狀態(tài)。而長(zhǎng)沙是個(gè)二線城市房?jī)r(jià)不高還有很多開(kāi)發(fā)區(qū)可以建設(shè)。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)必將得到持續(xù)發(fā)展。盡管去年以來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積大幅回落，一些不確定因素存在，但是作為省會(huì)城市，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、文化、教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢(shì)作用未來(lái)將更加明顯。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求分析表明，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，2020年前后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求仍將處于旺盛消費(fèi)期。5.1多因素支持分析未來(lái)的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)仍將處于快速發(fā)展階段。速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。資料顯示：“作為湖南的省會(huì)城市，長(zhǎng)沙在全省的首位度穩(wěn)步提高，GDP首位度由1998年的18%提高到2012年的29%，充分顯示了長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)地位的快速提升，顯示了長(zhǎng)沙作為省會(huì)和“長(zhǎng)株潭城市群”核心的資源聚集與經(jīng)濟(jì)輻射能力。同時(shí)，長(zhǎng)沙在中部省會(huì)城市中，人均GDP、城鄉(xiāng)居民收入均排在首位，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。”從人口結(jié)構(gòu)情況看：老年性發(fā)展比較有優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看：房地產(chǎn)的房為工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)內(nèi)在動(dòng)力。總的來(lái)說(shuō)就是房地產(chǎn)間接地推動(dòng)了各個(gè)行業(yè)的發(fā)展相反各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展兩者不可分開(kāi)。5.2多樣性需求預(yù)算“未來(lái)8年長(zhǎng)沙商品住房年均需求預(yù)期達(dá)1700萬(wàn)平方米以上”這是我在網(wǎng)上看到的數(shù)據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和“兩型社會(huì)”配套改革建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城市擴(kuò)容、婚房消費(fèi)、外來(lái)人口增加等因素將帶來(lái)大量住房需求，形成推動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展的不竭動(dòng)力。當(dāng)前長(zhǎng)沙仍然處在城市化建設(shè)的加速階段，人流、資金流的集聚效應(yīng)還有提高的空間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升和人口數(shù)量的逐步擴(kuò)大為長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按照長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示：2020年前后長(zhǎng)沙全市總?cè)丝趯⑦_(dá)1000萬(wàn)左右，其中城鎮(zhèn)人口780萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平接近80%。按目前全市城鎮(zhèn)人口約500萬(wàn)人計(jì)算，屆時(shí)僅城鎮(zhèn)人口就將新增280萬(wàn)人以上。根據(jù)以上信息的說(shuō)明長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)在今年后面年或達(dá)到1億以上巨大的市場(chǎng)需求會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展更會(huì)帶動(dòng)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。5.3長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的建議房地產(chǎn)業(yè)不僅是經(jīng)濟(jì)命脈又是民生建設(shè)，它影響著城市的發(fā)展又影響著城市經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的發(fā)展。確保有效需求，價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)總量供求平衡是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。要做到發(fā)展建設(shè)的同時(shí)注意資金的回籠和儲(chǔ)備土地確保長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，居民居住條件進(jìn)一步改善。特別是對(duì)貸款的寬松度，不要緊縮貸款額度，適度的給予貸款有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化以及房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、不斷壯大的發(fā)展歷程。與此同時(shí),我們還可以從環(huán)境，綠化，交通燈問(wèn)題來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)的不足，讓其更完善。6建議我在借鑒自己實(shí)習(xí)的建安房屋發(fā)展的理論與方法的基礎(chǔ)上,對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析、評(píng)價(jià),對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè),結(jié)果顯示近年來(lái)，全國(guó)二線城市飛速發(fā)展，而長(zhǎng)沙市位于中部地區(qū)，作為湖南省的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)狀況良好，還研究了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)施工及竣工情況、土地市場(chǎng)狀況和商品房銷售情況，極具發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有非常大的發(fā)展空間。而目前關(guān)于研究長(zhǎng)沙市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的文章并不多，本文介紹了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展背景，對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析，并結(jié)合長(zhǎng)沙市各個(gè)區(qū)的供求狀況，分析了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Β匍L(zhǎng)沙市房地產(chǎn)面臨的是住房面積問(wèn)題和長(zhǎng)沙市民收入不成正比②目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在資源利用方面基本可持續(xù),房地產(chǎn)安全的質(zhì)量問(wèn)題成為市民選擇的頭號(hào)因素還有完善正規(guī)的住房手續(xù);③貸款額度的緊縮影響著長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展。由此我得出以下建議①長(zhǎng)沙市應(yīng)該多建些中建面積住房這樣有利于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展②確保房地產(chǎn)質(zhì)量的安全可靠性，加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量建設(shè)③適當(dāng)?shù)恼{(diào)整房地產(chǎn)貸款額度，加強(qiáng)長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)這樣更有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，本人建議應(yīng)該從提高市民收入多件中小型面積住房、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和貸款額度的調(diào)整