[2014河源翡翠星城整合營銷策略]客家古邑萬綠河源粵北生態文化名城城市名片中國綠色經濟十佳城市最具發展潛力金融生態市中國十大特色休閑城市中國優秀旅游城市國家園林城市國家信息化試點城市國家電子信息產業基地廣東省文明城市等國家衛生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經市區，新豐江從西向東繞城而過，兩江在市區東面交匯，城市三面環水。下轄一區五縣，常住人口300萬。→戰略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據三省通衢戰略位置，成為粵東北樞紐型城市。→珠三角城市群粵北核心組團：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團核心城市之一。1、河源城市概況河源200公里內暢達廣、深；作為珠三角城市群的核心城市之一，生態資源豐富，已經成為珠三角后花園名城之一，并占據戰略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區向北往贛閩方向拓展的重要發展軸，是承接廣深產業轉移核心區域。一、城市宏觀分析2、區位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是連接珠三角與長三角的“黃金通道”和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來汕昆高速、大廣高速匯集河源交通網；205國道、105國道貫通全市；鐵路交通：南北大動脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國際機場河源城市候機樓于2012年12月28日正式開通，實現無縫對接。水運交通：東江水運上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。

河源火車站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國民經濟發展勢頭強勁，發展速度在粵北區域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經濟走勢反映出城市經濟活力和前景，是城市商業發展的前提和基礎。3、經濟概況一、城市宏觀分析2012年河源全市實現GDP615.26億元，比上年增長11.6%，增速排全省第5位。河源2012年經濟增速比全國、全省分別快3.8%和3.4%。預計2015年人均GDP將首超4000美金。在粵北四城中，河源宏觀經濟總量因行政區域和人口因素不占優勢，但經濟發展勢頭最為強勁，宏觀經濟增速連續多年保持兩位數增長。河源城鎮居民收入和購買力持續快速增加，消費需求穩中趨旺。社會消費品零售保持兩位數高速增長，未來河源經濟將繼續快速發展，居民消費潛力良好。2012年河源城鎮居民人均可支配收入增幅超過12%，達16520元。城鎮居民收入保持快速增長態勢。截止2012年年末，城鄉居民儲蓄存款余額416.29億元，增長14.2%。2012年河源全市社會消費品零售總額增速超過13%，繼續保持連續多年的兩位數速度增長；總消費金額首次超過200億元。3、經濟概況一、城市宏觀分析用地規模：中心片區遠景城市建設用地面積達到40平方公里，包括東埔、老城和江東組團。人口規模：中心城區人口約30萬（戶籍人口）常住人口35萬，2020年規劃中心城區人口50萬。人均居住面積：2005年人均居住面積27㎡；2012年人均居住面積33㎡。規劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。發展趨勢：城市整體呈帶狀發展，“產業往南，商住往東”格局確定。4、城市整體規劃一、城市宏觀分析中心城區形成“一帶、兩軸、三片、四廊、六組團”的“舒展的緊湊型”帶型組織機構。本案河源經濟結構以工業為主導，第三產業（主要是商貿、旅游及其周邊產業）全面快速發展，占比上升較快，產業結構持續優化，城市商業發展氛圍向好。1、十二五規劃及產業結構二、城市產業分析十二五規劃：到2015年全市生產總值達到1000億元，年均增長15%以上。工業主導地位進一步增強。2012年三大產業結構為12.7:51.9:35.4，相比于2008年的13.4：54.9：31.7，第三產業上升3.7%。河源工業主導的經濟結構較為突出，第三產業由于旅游產業的快速發展，占比則持續上升。休閑旅游產業已經成為河源國民快速增長主要經濟點之一。2012年年末，規模以上工業企業382家，其中年產值超10億元的工業企業19家。礦產冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫藥制造、建材陶瓷、機械制造、電子電器等七大主導產業實現工業增加值187.8億元。重要產業規劃及實施方向：廣東省手機生產基地、新興高端制造基地、綠色農副產品生產加工基地、優質飲用水資源開發基地、生態旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投資拉動GDP增長比例低于50%，第三產業發展占比持續上升，城市經濟驅動結構健康，走勢良好。商品房市場需求旺盛，成交量價快速攀升處于快速發展階段。2、固定投資及房地產業二、城市產業分析2012年固定投資278.59億元，占全年實現GDP比例為45.28%。2012年河源房地產投資額為67.13億元，同比增速14.20%，其中2011年房地產投資因調控政策效應出現大幅增長（同比增速達153.7%），2012年回歸正常。2012年全年房地產銷售面積128.25萬㎡，成交金額50.2億元。全市商品房成交均價3914元/㎡。河源將旅游產業作為特色重點產業進行打造，產業收入增長十分搶眼；并帶動住宿和餐飲業相關行業發展，批發零售業則繼續保持穩定高速發展態勢。3、旅游及批發零售產業二、城市產業分析2012年河源旅游總收入進入爆發增長階段，達到132.42億元，同比增速達到116%，實現總收入翻番。2012年住宿餐飲收入達到18.36億元，同比增速達到28.2%，商務和旅游產業帶動該產業高速增長。2012年全市已評定星級飯店23家，其中五星級飯店1家，四星級飯店2家；A級景區8個，其中4A景區4個。批發零售產業繼續保持平穩增長，2012年全市批發和零售業零售額達191億元，增速達13.3%。三、城市商圈格局研究3、代表性購物中心從翔豐到麗日，代表著河源商業購物中心發展水平的逐步提升；“綜合超市+百貨零售”組合傳統常規，體量均在2-3萬㎡以內規模有限；新商業中心逐步引入一線理念，注意空間優化和購物環境。→第一代購物中心：廣百經營狀況較佳，周邊環境一般，配套不足；人流動線缺乏引導，內部空間舒適度一般。→第二代購物中心：翔豐商業廣場位于老城區核心地帶，人氣最旺。采取建筑主樓加輔樓和商業街的建筑組團形式，空間豐富，但經營業態多為基礎品牌且集中略顯單一，周邊交通較為換亂，車位配套嚴重不足。→第三代購物中心：麗日購物廣場開業最晚，比較注重購物空間優化和人流動線設計，業態檔次稍高。備注：以上購物中心劃分是按照商業主體規劃理念、空間形態和業態組合標準界定，非按照其開業時間先后順序。河源國民經濟發展勢頭強勁，良好的經濟基礎和發展勢頭將逐步帶動居民消費需求的持續提升，有助于城市商業貿易環境的持續改善。◆經濟環境四、外部環境總結◆產業環境◆商業環境河源承接廣深產業轉移的基地效應凸顯，已經形成工業為主導的產業結構，同時生態旅游休閑產業全面崛起，對外輻射能力持續增強，帶動相關服務業進入爆發式增長。城際、省際等完善便捷的交通暢達三省，河源依靠優美環境和交通樞紐戰略位置，加速融入珠三角城市群，作為珠三角后花園生態名城具有號召力。◆城市環境城市居民收入快速增長推動購買能力持續提高，消費也存在升級需求；現有商業發展傳統，新商業正朝著休閑化方向發展，商業格局嬗變產生了全新的發展機遇。河源房地產發展狀況項目所在區域為封閉型市場1區域房地產開發水平較低2區域市場存在價格天花板，難以突破3市場消化速度慢，競爭激烈4區域房地產市場總結河源房地產市場是一個相對封閉型的市場，70%以上客戶為河源本地客戶，其購房需求以剛性自住為主；外部投資客戶占比不大。河源大部分項目價格在4000-4500元/㎡，房地產市場存在明顯的價格天花板，即使提高項目成本及品質，客戶感知度有限，也難以實現較高溢價。整體來說，區域房地產處于初級發展階段，市場需求層次不高，大部分房地產項目發展理念落后，缺乏核心競爭力；產品戶型缺乏舒適度及附加值，競爭力不強。市場供應以中大戶型為主，主要為三房及四房產品，且未來供應量較大，供應區域又相對較集中，這決定了本項目面臨著較大的競爭壓力。項目開發目標以高品質的項目樹立區域標桿形象，提高產品溢價；優化產品戶型結構及配比，保證項目持續熱銷；同時由于市場存在明顯的價格壁壘，注重控制項目成本。追求品質，樹立市場標桿形象充分發揮項目地塊優勢，以領先的開發理念塑造優質的產品，制造項目在區域的影響力，以獲得市場認可，盡可能提高產品溢價。控制成本、優化戶型，追求整體利潤最大化控制項目成本的同時，優化產品戶型結構及配比，保證項目持續熱銷、快速走量，實現項目利潤最大化。市場及價格的雙重壁壘本項目面臨著市場和價格的雙重壁壘，對達成項目開發目標存在一定難度。價格壁壘市場壁壘河源房地產市場起步較晚，雖然是旅游城市，但珠三角跨區域置業的熱潮并未在這里興起。近年來河源房地產市場供應量較大，產品同質化現象明顯，消化速度較慢。河源房地產目前還屬于一個封閉型的市場，主要面向本地自住客戶；河源房地產市場存在明顯的價格壁壘，房地產價格水平低，實現溢價的難度大。開發目標市場壁壘三大話題:1節奏;2實效;3創新.一、核心推廣定位[城市中堅·中央生活領地]詮釋1：城市中堅，這個城市正在上升的力量，也是本案所面向的主力消費群；詮釋2：本案72-120平方米的戶型，正是為他們所定制；詮釋3：中央生活領地，在城市中心，在未來的方向上，展開自己的家庭、事業、人生；詮釋4：這是他們的專屬區域，這里提供中高品質的生活空間。二、整合市場攻擊體系第一戰形象啟動戰時間2013.8-10核心點形象建立第二戰市場控制戰時間2013.11-2013.12核心點積累客源第四戰實景體驗戰時間2014.6-2014.7核心點消化尾盤第五戰品牌提升戰時間2014.8-2014.10核心點品牌第三戰開盤攻擊戰時間2014.3-2014.5核心點快速銷售河源市場客戶演變本項目面向的購房主要為五縣一區的富有人群，從文景、富景小區到東江首府，這期間河源高端客戶的購房趨勢與區域遷移是非常明顯的。而顯然房地產調控政策和措施的出臺對河源市房地產而言，也將是有利無弊的。連平縣和平縣龍川縣東源縣源城區紫金縣河源產業經濟主要集中于：國營、私營企業，包括農業、旅游業、貿易、經銷、制造業等；本項目面向的主要購房主力，為這五縣一區的富有人群，主要以企業老板、政府要員、普通公務員干部、資深教師、個體戶及外來生意人（本地人）為主。也包括農村進城人員、外遷至河源、落葉歸根回到河源的人。早期富人區：以成熟商業、居住氛圍為主的文景小區、富景小區當下富人區：江景豪宅東江首府、新興城中心雅居樂花園廣晟商圈東江畔

客家文化公園，這就是近年來河源房地產市場的高端客戶的居住走向。

河源市場客戶分級高端類客戶：主要置業河源的高端物業（主要為別墅物業與資源豪宅），只考慮標桿產品，關注自我價值的實現及資源的占有，注重品質和身份地位。屬性比例特征本地政府高級官員、中大型企業老板、大型國企高管；外地河源籍成功人士，珠三角大型企業高管，省級官員；投資客戶，珠三角投資者為主。占據河源市場約20%的比例；其中外來投資客，正在逐漸的增加，尤以新政限制了一二線城市購買力之后。追求更高的身份象征，追求生活享受；難以抗拒對資源、稀缺屬性產品的占有，喜愛大品牌、大規模社區；需求大面積戶型產品，要求一流朝向，一流觀景面和社區配套。主要需求：居住屬性（產品>資源>配套>物管）目前集中物業地：雅居樂花園棕櫚島別墅與本項目對位：他們可能購買本項目“一流江景大面積復式或平層產品”河源市場客戶分級河源中高端客戶：主要置業于本市中心地段的高層項目，正處于改善人生第二及以上居所的階段，具備購買大戶型產品的需求。屬性比例特征市區與東源縣的中高層公務員，大型國企職工及中高層管理者；私企老板，中大型個體工商業主，教師；珠三角河源籍人士，多為投資客。占據河源市場約50%的比例；其中外來投資客，正在逐漸的增加，尤以新政限制了一二線城市購買力之后。追求身份象征，追求生活享受；改善生活品質，改善家庭人口增多的居住狀況；需求中大面積戶型產品，需求教育配套，信賴品牌物管。主要需求：居住屬性（產品>配套>物管>資源）目前集中物業地：東江首府、萬隆一品與本項目對位：他們可能購買本項目“觀江或賞園林的中大面積產品”河源市場客戶分級河源中端客戶：主要置業于大地廣場等項目，他們不是本項目的核心客戶群與重要客戶群。屬性比例特征公務員，國企職工，中層管理，中型個體工商業主；在河源企業工作的外地人、珠三角河源籍人士。占據河源市場約30%的比例；其中外來投資客，正在逐漸的增加，尤以新政限制了一二線城市購買力之后。作為結婚用房，或過渡型自住；為了工作生活更加便利，買房接家人一起居住；落戶河源，回鄉自住或以出租為目的的投資。主要需求：居住屬性（產品>物管>配套>資源）目前集中物業地：大地廣場、沁園春曉與本項目對位：他們可能購買本項目“低層小面積產品”客戶小結根據市場客戶分級和區域置業客戶調研，我們將3類客戶群體進一步細化為以下10種職業類型。政府官員擁有不止一處房產，多在源城區居住，本地及外地人均有，35歲以上，家庭收入穩定，對城市區域規劃信息了解。普通公務員多為首次置業或首次改善，多以小家庭居住為主要需求，或為父母置業，需求配套完善，居住氛圍良好的社區。AB企業管理者

眾多大型品牌企業進駐高新區等經濟技術開發區，帶來眾多企業中高層管理者，購買力較強，注重品質。C私營個體戶

多為小型作坊或者小型企業老板，經濟實力雄厚，家庭人口較多，需求面積較大，多次置業，消費力強。老城區居民純粹本地人，多為三口之家或三代同堂，年齡30歲以上；對河源歷史了解，部分客戶在河源有多處物業。DE河源新移民

來自廣東省內，多為開發區的產業移民，年齡多在30-40歲左右；看中河源生活舒適性和未來發展潛力。F城市白領河源第三產業人員，學歷高，見識廣，有部分是來自深圳、廣州等地派遣至此，在河源屬于首次置業的群體。縣域成功人士多來自河源所轄的龍川等縣域成功人士，他們有進城的渴求，希望能享受到現代化城市生活。GH河源人在外地周邊城市認可河源山水資源和宜人氣候，置業目的多樣性，不排除以后在此養老，以高檔住宅為主。I開發商系客戶對開發商品牌及口碑敏感，追捧某一開發商產品，跟著項目投資，具有較強跟隨性。J客戶具象各種職業型客戶的關鍵性人物探尋A類客戶政府官員B類客戶普通公務員C類客戶企業中高層管理人員D類客戶私營個體戶曾先生年齡：37歲籍貫：河源源城區購買物業：長城世紀華府購買意圖：自住家庭結構：兒女已成家其他：通過朋友介紹到世紀華府買房，家庭經濟收入穩定，看重小區的生活氛圍和生活配套，社區品質及戶型朝向、樓層等也是主要考慮的因素。何先生年齡：30歲籍貫：河源本地人目前居住區域：大同路購買意圖：自住置業情況：置業一次其他：覺得現在所住的地方太小了，想換個大點的三房，面積在130㎡左右的，用于自住。鄧先生28歲購買物業：未購置業意圖：看好河源未來規劃，只考慮源城區置業。希望小區規模大，可以向朋友介紹。謝先生44歲購買物業：凱旋城置業情況：多次置業其他：喜歡獨居，不喜歡和自己的父母住在一起。想住在空氣好，適宜養生休閑的地方。同時也希望是有名氣的大盤，有面子。ABDC許太太31歲籍貫：河源源城區購買物業：沁園春曉購買意圖：自住其他：比較喜歡生活氛圍好，地段好，配套齊全的居所，希望孩子在干凈漂亮的城區長大，給他就優越的生活環境。希望社區大，孩子有玩伴。EE類客戶老城區客戶客戶具象各種職業型客戶的關鍵性人物探尋F類客戶河源新移民G類客戶城市白領H類客戶縣域成功人士I類客戶河源人在外地趙太太35歲籍貫：東莞購買意圖：自住兼投資其他：丈夫到河源來做生意，全家人都過來了。認為河源是一個生活舒適性比較高的城市，未來的發展潛力也將很不錯。胡先生年齡：48歲職業：不愿透露現所在地：深圳購買意圖：養老兼投資描述：看重資源價值，希望是生活品質高的大型社區，又保有私密性。在朋友圈中胡先生是意見領袖，因為留過洋，對于新事物接受程度很高，并且有許多投資理財方面的朋友。看好房地產投資。葉先生31歲籍貫：河源市東源縣購買物業：萬隆一品購買意圖：家庭自住置業情況：首次置業其他：老婆是源城區人，東源縣城有農民房一棟，希望能到河源市尋到更有生活品質的房子，在河源市安家立業，縣城房子留給家里老人住。劉先生25歲購買物業：大地廣場職業：建設銀行（沿江路）購買意圖：自住其他：本人大學畢業不久，來河源工作一年左右，父母在國企上班，看好這里的地段和生活配套，想要購買距離離上班地點近，工作便利的樓盤。FHGIJ類客戶開發商系客戶王先生41歲購買物業：華達凱旋城其他：認為華達集團旗下的樓盤，都質量好，價格優，準備購入華達新城。在河源有多處房產，認為錢放在房地產市場里不會貶值，也愿意為家人尋覓更好的居住環境。J客戶價值篩選我們根據項目價值實現目標對以上10類價值貢獻型客戶進行多方位篩選。...........................河源源城區客戶珠三角投資客河源五縣客戶河源新移民區域認同購買實力生命周期圈層價值投資傾向目標客戶……客戶定位本項目的核心客戶群體是河源本地客戶（源城區客戶），其次重要客戶是河源五縣客戶，最后邊緣客戶是珠三角投資客戶。IIIIII核心客戶：以具備區域認同、購買實力等的源城區客戶，為項目最核心購買對象。重要客戶：五縣成功人士、進城心理客戶為本項目的擴大客戶面的重要鎖定對象。邊緣客戶：河源人在外地、養老歸鄉客戶，純投資或投資兼自住等多重性質的客戶，是項目不可忽視的邊緣人員。客戶購買動機根據對區域購買客戶的調查，河源本地客戶均以自住需求為主，多為改善性居住，而外來客戶（珠三角范圍內）多以投資兼自住（養老）為主。源城區本地客戶首次置業，新婚、個人購買等；改善性置業，需求更好社區品質和大戶型，多因家庭成員增多，或為父母購房1購買動機自住為主多屬改善型居住自住為主改善型居住投資兼自住看中剪刀差價注重升值保值能力養老養生五縣實力客戶2珠三角客戶3進城心理，家中有自建房，需求完善安全的居住環境，向往主城生活；事業重心轉移，子女教育、工作轉移等，仍為家庭自住為主。河源適宜養生養老，環境優美，價格具備剪刀差優勢，投資自住兩相宜；原為河源本地人，落葉歸根，主要為養老居住。客戶小結職業片區價值客戶需求本項目針對的是以源城區、五縣成功人士為主的高端及中高端客戶，可分為10類職業人士，主要為政府要員、普通公務員、私營個體戶、企業高管等。客戶由早期的文景小區、富景小區遷移至東江、客家文化公園片區，目前本項目所在為最昂貴最稀缺的豪宅片區，已得到客戶的認可與追隨。項目針對的核心客戶是源城區客戶，重要客戶是五縣客戶，邊緣客戶是珠三角客戶，前面兩者以改善型自住為主，后者以投資兼養老自住為主。后者將隨著河源經濟地位、房地產開發熱度的提升、政策變動等而有所擴增。第一戰役形象啟動戰如何攻擊市場？*戶外形象啟動*現場圍墻包裝*參展房展會★攻擊點1：戶外形象啟動戶外廣告的意義：對于地產新項目的啟動，戶外立柱廣告有利于快速建立項目形象，有效傳達銷售資訊。所以前期利用戶外廣告，引起市場關注。完成時間：9月執行點的選擇：+建設大道+翔豐商業廣場+惠河高速出口戶外廣告主題:第一階段/和城市一起向上第二階段/城市中堅·中央生活領地★攻擊點2：圍墻包裝圍墻的作用：一個城市中心的項目，一個擁有很長展示面的項目，圍墻是一種很好的形象展示，是有力的攻擊工具，對銷售起到促進，同時可能成為一個焦點、話題和一道城市風景線。完成時間：9月中旬圍墻的創意考慮：河源第一展示圍墻以加高和局部異型的手法，以明亮時尚的視覺語言，加上創意而實效宣傳信息，瞄準城市中堅進行訴求；配合周邊燈桿旗，為項目前期推廣建立生動展示面；同時讓圍墻能起到戶外廣告的功能。★攻擊點3：參展房展會房展會的意義：河源地產市場巨型盛會，是下半年最重要的專業節點，聚集較多樓盤，聚集較多人潮，其傳播效應自然非同一般，是地產項目展示的佳期。房展會展示核心點：翡翠星城亮相（重點：制造懸念，全城關注）房展會執行要點：（基于項目展位較小，銷售啟動期較長，房展會將作為一個亮相點出現，不作為銷售上的點）1概念形象傳達；2個性化視覺;3海報、精美禮品.4其他關注點.第二戰役市場控制戰如何攻擊市場？*銷售中心開放*VIP會員登記*酒店咖啡館營銷★攻擊點4：銷售中心開放意義：2013年最核心的節點；也是本案集中性的亮相。時間：11月初包裝建議：現代生活館氛圍營銷簡約·現代·健康·個性/玻璃材質的運用/金屬感/宜家的展示場/音樂+水幕墻/咖啡的香味開放執行：1接待登記啟動；2調查表；3意向客戶積累；4項目后續信息傳達；5周末活動。物料配合：*項目模型+區域模型+戶型模型*簡易樓書+戶型單頁*形象墻+展板+吊旗*禮品+其他★攻擊點5：VIP銀卡啟動策略要點：通過前段時間的客戶登記和調查反饋，我們能夠更好把握消費需求，看清我們的目標群體，我們需要對他們進行再篩選，為正式開盤打下基礎。時間：12月初地點：銷售中心執行：1現場氛圍布置；2VIP卡啟動儀式；3VIP會員申請；4一、二棟接收定金選房；5VIP優惠累積；6現場自助熱飲糕點。★攻擊點6：酒店咖啡館營銷營銷要變：區別于常規的營銷手法，選擇適合河源本土的方式；咖啡館/酒店無疑是公務員、白領、私營業主、原住民洽談、聚餐、休閑的場所；利用咖啡館/酒店營銷，可以起到針對性宣傳效果。時間：12月初如何進行宣傳：■餐紙+桌牌+招貼+展板■精致宣傳品+禮品■品牌聯動，如購卡享受購房優惠第三戰役開盤攻擊戰如何攻擊市場？*VIP金卡啟動*樣板間開放*開盤前媒介整合*開盤嘉年華第四戰役實景體驗戰如何攻擊市場？*業主聯誼會*園林開放日*現代家居沙龍講座第五戰役品牌提升戰如何攻擊市場？*商業招商會*品牌形象廣告路牌方案01路牌方案01路牌方案0２UPANDUP一起向上!深圳市形而上廣告有限公司對本文件的文字和圖片擁有著作知識產權，任何機構與個人不得盜用，翻版必糾。UPANDUP一起向上!深圳市形而上廣告有限公司對本文件的文字和圖片擁有著作知識產權，任何機構與個人不得盜用，翻版必糾。UPANDUP一起向上!深圳市形而上廣告有限公司對本文件的文字和圖片擁有著作知識產權，任何機構與個人不得盜用，翻版必糾。圍墻方案01圍墻方案02UPANDUP一起向上!UPANDUP一起向上!展會方案區域競爭體系作為河源的城市名片，東江首府具有極高的影響力，是區域房地產市場的領導者；而未來市場也將不可避免的將本項目與東江首府相比較。東江首府占地面積：11.6萬㎡總建筑面積：約50萬㎡容積率：4.3總戶數：1915戶車位配比1:1.5入市時間：2007年產品類型：三房兩廳、四房兩廳、復式、雙拼別墅；項目定位：河源城市名片、城市中心區最為優越的高尚住宅小區。本項目占地面積：61323㎡容積率：約4.0左右建筑面積：約24.5萬㎡入市時間：2012-2013年東江首府區域競爭體系按照區域市場競爭體系，本項目與東江首府同處于第一梯隊；但由于東江首府早已建立良好的市場口碑，故本項目處于市場挑戰者的地位。產品影響力弱強市場實現能力弱強領導者東江首府機會主義者跟隨者挑戰者市場領跑者游戲規則的建立者區域影響者改變游戲規則強調新的評估標準強調產品的特色和價值目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創新產品和需求點搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者東江首府項目規模較大，品質較高，在河源市場擁有極高的市場號召力，目標客戶面向河源市場上的高端客戶；本項目與東江首府相鄰，區域位置相同，景觀資源相似，但本項目在規模及投入上不及東江首府，處于市場挑戰者的地位；本項目應著力于強調新的評價標準，爭取以產品特色及價值獲得市場認可。本項目發展戰略項目發展戰略：借勢片區發展，以先進的開發理念及產品特色進入市場，重新定義區域高尚居住理念，實現市場挑戰者向領導者的飛躍。本項目的機會東江首府作為本項目的最大競爭對手，依然存在可以被本項目所超越的可能。東江首府第一批產品于2007年面世，開發理念在目前看來已經相對落后；東江首府戶型面積區間過大，戶型舒適度及實用性尚有提高的空間；東江首府采用高品質、高標準的建材打造；其成本雖高，但不被客戶所感知，項目所蘊含的價值并未在價格上表現出來；作為一個旅游城市的標桿性項目，東江首府缺乏一定的項目特色。本項目的發展重點本項目可憑借更加先進的開發理念、更加舒適和具有市場競爭力的戶型結構，以及更加具備特色的設計來突破市場，獲得市場領導者的地位。發展重點整體規劃設計戶型結構配比風情特色設計通過建筑布局實現外部景觀資源最大化利用；打造內部風情園林追求項目產品均好性；關注居民的生活環境和生活質量，處理好園林、會所、商業等要素，打造高尚宜居社區。打造高舒適度及實用性的產品；戶型空間滿足目標客戶群需求；戶型配比符合市場供求關系。作為一個旅游城市的江景豪宅，本項目應打造具有特色的價值點，以樹立片區形象標桿；如，河源首個具有觀光電梯的江景豪宅；或，河源首個具備無邊際泳池的高端項目。案例借鑒：三湘海尚三湘海尚位于深圳后海東填海區最東面的地塊位置，處在新興豪宅片區的核心，項目占地9.2萬平方米，容積率為2.0，產品包括高層和多層。建筑類別高層、多層關內罕有一線深圳灣海景別墅項目占地面積92746.51㎡深圳灣體量最大圍合地塊容積率2深圳灣容積率最低的梯度線內綠化率90%深圳灣綠化率最高項目合作單位行業地位代表案例物管世邦魏理仕全球排名第一位的房地產服務公司提供服務于世界十大高物業中的七棟物業景觀設計法國歐博具有重要影響力的國際性設計公司深圳灣片區規劃的總設計公司建筑規劃美國AECOM《福布斯》雜志“私人企業500強”之一，全球建筑企劃500強中總體排名第三深圳最大的商業中心—海岸城商業廣場、喜來登酒店、星河世紀廣場規劃設計項目由9棟高層、5排多層住