第1頁房地產抵押估價報告根據《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押估價報告的名稱，應當為根據《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。估價項目名稱重點突出估價對象所在區位、名稱及用途。：杭州×××××××××住宅房地產抵押價值評估重點突出估價對象所在區位、名稱及用途。委托方：估價方：杭州*******公司估價人員：估價作業日期是指本次估價的起止日期，即從正式接受估價委托到出具估價報告的時間。：2010年4月7日至2010年4月8日是指本次估價的起止日期，即從正式接受估價委托到出具估價報告的時間。估價報告編號：杭州**公司第001號目錄一、致委托方函 1二、估價師聲明 2三、估價的假設和限制條件 3四、房地產估價結果報告 5（一）委托方 5（二）估價方 5（三）估價對象描述 5（四）估價目的 5（五）估價時點 6（六）價值定義 6（七）估價依據 6（八）估價原則 6（九）估價方法 8（十）估價結果 9（十一）法定優先受償款情況和變現能力分析及風險提示 9（十二）估價人員 11（十三）估價作業日期 11（十四）估價報告應用的有效期 11五、房地產估價技術報告 12（一）個別因素分析 12（二）區域因素分析 12（三）市場背景分析 13（四）最高最佳使用分析 14（五）估價方法選用 14（六）估價測算過程 14（七）估價結果確定 18六、附件 19一、致委托方函在致委托方函中，受函方要寫明委托人的全稱。致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果。致函日期為估價報告出具日期。在致委托方函中，受函方要寫明委托人的全稱。致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果。致函日期為估價報告出具日期。×××××：受貴方委托，我公司已組織專業估價人員對位于××××的住宅房地產（建筑面積8133.81平方米，國有土地使用權分攤面積16223.72平方米）在現狀利用條件下的市場價格進行了評估，為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，運用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定估價對象在估價時點2011年4月19日的估價結果為：（幣種：人民幣）房地產單價：33414元/平方米（取整）房地產總價：562.22萬元（保留兩位小數）大寫金額（人民幣）：=5622200\*CHINESENUM2伍佰陸拾貳萬貳仟貳佰圓整特此函告！杭州****公司二○一一年四月二十日第12頁二、估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。6．沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7．本估價報告只為委托方此次特定的委托目的服務，不得作為其他用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。估價人員：估價人員：

三、估價的假設和限制條件（一）估價的假設條件1.委托方提供的估價資料完整、真實、合法。2.委托方合法擁有估價對象權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。3.本報告以估價對象在估價時點所處狀態并達到委托方所提供的使用功能為假設前提。4.至估價時點房地產價值：（1）為公開市場價值，買賣雙方不應有任何特殊利益抬高或降低房地產真實價值；（2）具有合理交易時間；（3）在此期間房地產市場基本保持穩定；（4）房地產買賣符合國家法律規定。（二）估價的限制條件1.任何有關估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關法律、法規、文件、政策等。特別是符合國土、建設、規劃、房地產主管部門所頒布的有關法律、法規、文件、政策等。2.本次估價結果僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，超出此范圍無效，本評估機構不負法律責任。3.本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。4.估價對象房屋建筑面積系根據委托方提供的《房屋所有權證》，土地使用權面積系根據《國有土地使用證》所登記的內容確定，估價人員未作實地測量。5.本報告估價結果為估價時點下，未考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜和特殊交易可能追加付出的價格對其價值的影響。（三）其他特殊事項說明1.本估價結果專為此次評估目的所作，未經本公司和估價人員同意，本報告的全部或其部分內容不得提供給除委托方、估價報告使用人及報告審查部門之外的單位和個人，也不得發表在任何公開媒體上。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，本公司和估價人員不承擔相應責任。2.我們僅對估價對象房地產作一般性的查看，并未對其結構、設備及裝修等內在質量進行測試，故不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其質量足以維持正常的使用壽命為估價結果成立的前提。3.本次估價結果包括與房產不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關輔助設施。4.房地產交易需要買賣雙方在了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時間，經過謹慎的考慮和對房地產市場進行合理預期，并具體考慮買賣雙方的偏好等條件下方能實現。房地產市場的波動及快速變現等特殊交易因素可能導致房地產價值有較大幅度的變化，本報告未考慮這種變化對估價對象價格產生的影響。5.本房地產估價報告有效期為半年估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。，即本報告提交之日起半年內有效。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值明顯影響時，應重新委托評估機構進行評估。估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。6.根據委托方提供的房地產權屬資料、相關介紹及估價人員現場勘查，估價對象目前不存在抵押權等他項權利，即設定估價對象房地產在估價時點沒有設定抵押權，不具有法定優先受償款。

四、房地產估價結果報告（一）委托方×××（二）估價方杭州*******學院房產102班（三）估價對象描述概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。1.估價對象位置狀況描述估價對象位置，區域生活、公共配套設施狀況，交通條件狀況等。估價對象位于杭州市×××小區6幢2單元601室。×××小區位于河坊街與建國路交叉口，小區建筑年代在2000年左右。建國南苑住宅小區距離吳山廣場約1公里、西湖約1.8公里、清河坊歷史文化街區450米。區域生活配套設施齊全，有\o"距離大約577米"斷河頭農貿市場、\o"距離大約850米"聯華超市、銀行等生活配套設施。區域為杭州飲馬井巷小學、\o"杭州市第六中學"杭州市第六中學學區。區域交通便利，有多個公共自行車租賃點和公交站點，801/K801、290、337、60、62等多路公交通過。2.估價對象實物狀況⑴土地狀況描述土地登記狀況及實物狀況根據《國有土地使用證》（杭上房改國用（2006）第001094號），土地使用權人為董順發、王登鳳共同共有，土地座落為×××小區6幢2單元601室，地號為2-4-(10)-16，圖號81-79.2-9，土地用途為住宅，土地使用權類型為劃撥，土地使用權分攤面積7.4平方米。⑵建筑狀況描述房屋登記狀況及實物狀況根據《房屋所有權證》（杭房權證上改字第06313379號）和《房屋共有權證》（杭房權證上改共字第06134729號），房屋所有權人為董順發、王登鳳共同共有，房屋坐落為上城區×××小區6幢2單元601室，設計用途為住宅，房屋建筑面積為51.52平方米，丘（地）號為2-201-13-107-50，產別為私有。根據委托方提供的相關資料及估價人員的實地勘察情況，估價對象建筑結構為混合結構，建成年份為2000年，房屋總層數為7層，房屋所在層數為第6層，房屋戶型為2室1廳1衛1廚，房屋南北朝向。房屋外墻刷灰、白色涂料，房屋內部為一般裝修，鋁合金窗，防盜進戶門，內木門。其中臥室：地面鋪強化地板，內墻、頂棚刷白色乳膠漆，頂棚局部石膏板吊頂；客廳：地面鋪地磚，內墻、頂棚刷白色乳膠漆；衛生間、廚房：地面鋪瓷地磚，墻面貼瓷質面磚，頂棚掛PVC吊頂，裝有衛生潔具等設備設施。目前估價對象建筑物地基無不均勻沉降，房屋承重結構構件和圍護墻完好，樓面和地面平整，門窗開啟較靈活，墻面平整，頂棚面層完好無脫落現象，設備、管道通暢，水、電照明齊全，房屋完損等級為完好房。⑶他項權利描述根據委托方提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權證》權屬登記情況及委托方介紹情況，估價對象不存在抵押等他項權利，故本次評估設定估價對象于估價時點不存在抵押權等他項權利條件下的房地產價值。（四）估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。（五）估價時點房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。二○一一年四月十九日。（六）價值定義本次估價采用公開市場價值標準確定的房地產抵押價值。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。（七）估價依據1.有關政策法規和文件⑴《中華人民共和國物權法》⑵《中華人民共和國城市房地產管理法》⑶《中華人民共和國土地管理法》⑷《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》⑸《中華人民共和國擔保法》⑹《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）⑺《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）⑻《商業銀行房地產貸款風險管理指引》⑼《房地產抵押估價指導意見》2.委托方提供的資料⑴《××××》⑵《××××》⑶有關評估的其它資料。3.受托方掌握的有關資料以及估價人員實地勘查所獲取的資料。（八）估價原則我們在本次估價時遵循了以下原則：獨立、客觀、公正原則估價機構和估價人員應站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。具體地說，“獨立”是要求估價機構和估價師在估價中不應受包括委托人在內的任何單位和個人的干擾，應當憑借估價專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價。“客觀”是要求估價機構和估價師在估價中不應帶著自己的情感、好惡和偏見，應當按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。“公正”是要求估價機構和估價師在估價中不應偏袒相關當事人中的任何一方，應當堅持原則、公平正直地進行估價。合法原則循合法原則，首先要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。3.最高最佳使用原則該原則是在合法原則前提下進行的。所謂最高最佳使用，要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。4.替代原則房地產價值遵循替代規律，即某單宗房地產的價格，受同類型具有替代可能的房地產價值所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。5.謹慎原則謹慎原則是在評估房地產抵押價值時應當遵循的一項原則。要求在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。6.估價時點原則估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統一規定，如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。（九）估價方法估價人員通過實地勘察，在綜合分析所掌握資料的基礎上，根據估價對象的特點和估價目的，遵循估價規范和相關法規，結合估價經驗，經過反復研究推敲，確定估價的技術路線。選用何種方法的理由，不選用何種方法的理由（十）估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，運用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定估價對象在估價時點2011年4月19日的估價結果為：（幣種：人民幣）房地產單價：33414元/平方米（取整）房地產總價：562.22萬元（保留兩位小數）大寫金額（人民幣）：=5622200\*CHINESENUM2伍佰陸拾貳萬貳仟貳佰圓整（十一）法定優先受償款情況和變現能力分析及風險提示1、法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。根據委托方提供的相關資料及介紹情況，估價對象在估價時點不存在抵押權，無其他法定優先受償款。2、變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。①通用性通常某一類型的房地產只適合于一部分特定的購買者，若房地產的適應面較廣，即具有較強通用性，則其變現能力較強。房地產價值量的大小、用途等均影響其通用性。估價對象法定用途為住宅，實際用途為住宅，房屋面積適中，戶型較好，適用于住宅，用于其他用途會降低其使用效用，通用性較差。②獨立使用性或可分割轉讓性估價對象為單套住宅房地產，其各部分之間不宜分割使用，分割使用的效用比整體的使用效用降低，產生的整體收益降低，影響抵押房地產的市場價值的實現，故如處置抵押房地產，應整體處置才能產生最大化的價值。③變現時間長短及相關費用處置房地產時，其變現時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產的變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高。要支付訴訟費用（按財產價值分段最高為4%）、執行費用（一般為0.1-0.5%）、估價費用（分段累計，最高0.42%）、拍賣費用（最高5%）、營業稅及附加（5.6%）、契稅（1.5%或3%）、印花稅（0.05%）、個人所得稅（1%或差額的20%）以及交易手續費等其它稅費。此外，抵押房地產原欠繳的各種費用（除優先受償款）需要在變現過程中補交的，也應計入變現費用中，主要包括欠繳的水電費用、物業管理費等。估價人員預測其變現時間約為3個月至6個月，變現的費用及稅金約為其市場價值的12%-20%。④處分抵押房地產所得金額，按以下順序分配：支付處分抵押房地產的費用、扣除抵押房地產應繳納的稅款、償還抵押權人債權本息（優先受償款）及支付違約金、賠償由于債務人違反合同而對抵押權人造成的損害、剩余金額交還抵押人。上述優先受償款包括：劃拔土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額等。同一房地產有數個抵押權人時，應當按照設立抵押權的先后順序清償。3、風險提示：（1）房地產抵押價值未來下跌的風險。近幾年來，國家針對房地產市場相繼出臺宏觀調控政策，房地產抵押價值未來下跌存在一定的風險。銀行應當加強已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。定期或者在房地產市場價格變化比較快時，可以委托房地產估價機構對房地產抵押價值進行再評估。（2）變現風險。估價對象為普通住宅，面積適中，通用性較差，適合于住宅用途，其房地產以整體使用為最佳，分割使用或作為其他用途效用低于整體現狀使用。目前市場上交易較活躍，在房地產市場不發生較大變化情況下，其變現能力較好。假定在評估基準日拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比抵押價值要低20-30%左右。（3）抵押期間價值的損耗。房地產抵押期間，抵押房地產仍由抵押方占有使用，估價報告使用者應給予關注估價對象房屋是否存在現狀變更及環境變化引起的房地產抵押價值減損。（4）城市規劃調整風險。區域因素和城市規劃按現有狀況考慮，未包括未來特殊因素發生時對估價對象使用狀況和價值的影響，也不包括未來地塊級別，類別變化對估價對象價值的影響。（5）在此提醒銀行在發放貸款時充分考慮以上因素，合理確定抵押貸款額度，最大限度的降低金融風險。（十二）估價人員（十三）估價作業日期二○一一年四月十九日至二○一一年四月二十日。（十四）估價報告應用的有效期估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。自出具評估報告日起半年內有效，即二○一一年四月二十日至二○一一年十月十九日有效。五、房地產估價技術報告（一）個別因素分析1．土地狀況描述2．建筑狀況描述3．他項權利描述根據委托方提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權證》權屬登記情況及委托方介紹情況，估價對象不存在抵押等他項權利，故本次評估設定估價對象于估價時點不存在抵押權等他項權利條件下的房地產價值。（二）區域因素分析西湖區位于杭州市區西部，下轄2個鎮、9個街道，總面積312平方公里，總人口近100萬，是杭州市面積最大的主城區、浙江省委省政府的所在地、杭州市游覽中心，也是著名的龍井茶原產地。區域境內錢塘江、京杭大運河、西湖、西溪“四水共導”。之江國家旅游度假區、杭州國家高新技術開發區江北區快和浙江大學等近百所高等院校、科研院所坐落區內。經濟社會實現持續快速協調發展，現代服務業發展實力強勁，西溪國家濕地公園建成開放，黃龍商務中心、城西商貿圈初具規模，文三路電子信息街區榮獲“中國特色商業街”稱號。估價對象位于杭州市西湖區玉古路105號（現為玉古路139號）1幢1單元502室。區域毗鄰杭州西湖風景區、浙江大學玉泉校區和黃龍體育中心。區域內有求是新村、曙光新村、外東山弄和里東山弄等多個居住小區，環境優美，生活教育配套設施齊全，有超市、銀行、醫院、\o"西湖小學西湖校區"西湖小學西湖校區、求是小學（浙江大學附屬小學）等公共設施。交通便利，有多個公共自行車租賃點和公交站點，28/K28、82/K82、527/K527等多路公交通過。（三）市場背景分析2011年2月，杭州五城區（不含蕭山、余杭）二手房簽約1168套，同比1月份下降54.3%。其中，住宅簽約1016套，同比下降60.3%。2月，二手房解除合同套數為292套，其中二手住宅254套。2月份，正逢春節長假，樓市表現較為冷清，二手房成交量下降五成以上，價格略有下降。從區域分析，下城區的成交量最大，成交了246套；西湖區的成交量次之，成交了222套；拱墅區、上城區、江干區和濱江開發區成交量均在百套以上，之江和下沙成交量相對較少。從二手住宅的簽約面積分布情況分析，60方以下的小戶型仍是市場主流，簽約戶型分布格局穩定。本月，60平方米以下的戶型簽約量在1月基礎上明顯減少，簽約427套，簽約比重為42.0％，比重明顯上升。其次是60-80平方米的戶型，簽約218套，占總量的21.5％，簽約量減少，比重略上升。2011年2月份，二手住宅面積分布格局基本維持在前幾個月的水平，90方以下小戶型仍然是市場消費的主流，占總交易量的74.0％，相比1略有上升。在90方以上的戶型中，120-140方左右的戶型簽約量較多，達到92套，占總量的9.1%，成交量和成交比重均下降。二手房市場的需求仍然集中在90方以下的普通住宅，較大戶型的市場交易比重略減少。2月份，單價在萬元以上的二手住宅簽約量相比上月有所減少，比重略下降，93.2％的房源簽約單價在萬元以上。單價在18000元以上的二手住宅簽約量最多，簽約697套，占總簽約量的68.6％，簽約量減少，簽約比重基本穩定；其次是單價在14000-16000元/平方米之間的二手住宅，簽約80套，占總量的7.9％，簽約量減少，比重穩定；單價在16000-18000元/平方米之間的房源簽約量也較多，占總成交量的7.3％。總的來說，八成以上的二手住宅簽約單價在14000元/平米以上，六成以上二手住宅簽約單價在18000元/平方米以上。

3月1日，隨著“新國八條”杭州細則出臺，預計未來杭州二手房成交量將持續低迷，杭州房地產市場將進入觀望氣氛中。（四）最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。估價對象登記及現狀用途為住宅，根據估價對象地理位置、周邊自然與人文經濟環境及充分利用土地資源，與所處區域的配套設施功能及物業自身特點相符，本估價報告中房地產實現最高最佳使用的方式是保持現狀繼續使用最為有利。（五）估價方法選用估價人員通過實地勘察，在綜合分析所掌握資料的基礎上，根據估價對象的特點和估價目的，遵循估價規范和相關法規，結合估價經驗，經過反復研究推敲，確定估價的技術路線。選用何種方法的理由，不選用何種方法的理由（六）估價測算過程市場比較法是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干交易案例作為比較案例，就交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：估價對象價格＝可比實例房地產價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數1．可比實例選擇通過市場調查和相關部門公布的市場成交信息，收集了與估價對象有關的若干市場實例，根據相關替代性原理，按用途相同、地區相近、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，從案例中選擇如下3宗案例作為可比實例。可比實例一覽表案例名稱用途面積（㎡）交易單價（元/㎡）交易時間案例A×××小區9幢住宅52.71208692011-1案例B×××小區26幢住宅84.08190152010-12案例C×××小區5幢住宅60.78215532010-122．因素選擇根據影響房地產價格的主要因素，結合估價對象和可比實例的實際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區域情況及個別因素等，詳見比較因素條件說明表。3．因素條件描述估價對象和可比實例的各因素條件說明，詳見下表：比較因素條件說明表比較因素估價對象案例A案例B案例C交易情況待估正常正常正常交易時間2011年3月2011年1月2010年12月2010年12月區位因素繁華程度繁華程度較高繁華程度較高繁華程度較高繁華程度較高交通條件多路公交通過，可達市區各區域，交通便利多路公交通過，可達市區各區域，交通便利多路公交通過，可達市區各區域，交通便利多路公交通過，可達市區各區域，交通便利生活綜合配套區域生活配套成熟,設施齊全區域生活配套成熟,設施齊全區域生活配套成熟,設施齊全區域生活配套成熟,設施齊全教育配套設施齊全齊全齊全齊全自然、人文環境較好較好較好較好物業管理小區型小區型小區型小區型個別因素樓層12/156/97/1813/15朝向南北(東邊套)南南北(東邊套)南臨路狀況不臨路不臨路臨路不臨路設施與設備齊全，維護較好齊全，維護較好齊全，維護較好齊全，維護較好建筑年代2004年2004年2004年2004年建筑結構鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼建筑面積（㎡）92.5552.7184.0860.78平面布置3室1廳1衛1廚，戶型較好2室1廳1衛1廚，戶型較好2室1廳1衛1廚，戶型較好2室1廳1衛1廚，戶型較好裝修中裝中裝中裝中裝4．比較因素條件指數表以估價對象的各種因素條件為基礎，相應指數為100，將可比實例相應因素條件與估價對象相比較，確定相應的指數，具體見下表：比較因素條件指數表比較因素估價對象案例A案例B案例C交易情況100100100100交易時間100100100100區位因素繁華程度100100100100交通條件100100100100生活綜合配套100100100100教育配套設施100100100100自然、人文環境100100100100物業管理100100100100個別因素樓層10010098102朝向1009810098臨路狀況10010098100設施與設備100100100100建筑年代100100100100建筑結構100100100100建筑面積（㎡）100101100102平面布置100100100100裝修1001001001005．計算比較案例修