考察報(bào)告一、考察時(shí)間：二、考察人員：三、考察項(xiàng)目：成都春臺(tái)悅項(xiàng)目四、項(xiàng)目基本情況中鐵文旅集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)成都市郭都區(qū)康養(yǎng)項(xiàng)目，總用地面積96969平方米，145.45畝。整體形象定位以田園康養(yǎng)為主，集農(nóng)旅、休閑、生態(tài)觀光于一體的田園式康養(yǎng)度假生活社區(qū)。客戶(hù)以55歲及以上自理型健康老人為主。該項(xiàng)目位于成都市鄲都區(qū)，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距成都市中心 和都江堰均約30km；距鄲都區(qū)城區(qū)中心約6km；距規(guī)劃的地鐵6號(hào)線太清路站約2km。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，地塊緊鄰清水河與摸底河，擁有豐富的水系資源；附近還有著名的農(nóng)家樂(lè)發(fā)源地“農(nóng)科村”，印象春臺(tái)濕地公園，為項(xiàng)目的打造提供了有利的環(huán)境基礎(chǔ)。附近有郭都區(qū)人民醫(yī)院、鄲都區(qū)中醫(yī)院、四川華西醫(yī)院上錦分院、溫江院區(qū)，醫(yī)療資源充足，可滿足項(xiàng)目康養(yǎng)醫(yī)療基礎(chǔ)服務(wù)。五、產(chǎn)品規(guī)劃本項(xiàng)目擬規(guī)劃為集健康養(yǎng)生、農(nóng)旅休閑、鄉(xiāng)村度假為一體的中高端康養(yǎng)社區(qū)。養(yǎng)老公寓產(chǎn)品為3F?4F,分為4種戶(hù)型（分別為標(biāo)間45平方米，一室一廳65平方米，二室一廳85平方米，100平方米），4種組合方式。序號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型面枳套數(shù)備注康養(yǎng)公寓145454平方米2405戶(hù)均面枳60平方米1標(biāo)間式45平方米9702標(biāo)準(zhǔn)套一65平方米11193標(biāo)準(zhǔn)套二85平方米1714標(biāo)準(zhǔn)套二100平方米145二配套服務(wù)設(shè)施40000平方米六、運(yùn)營(yíng)模式本項(xiàng)目屬中鐵文旅集團(tuán)首個(gè)自持運(yùn)營(yíng)康養(yǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理層在公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的授權(quán)和監(jiān)督下組織實(shí)施。面臨人才隊(duì)伍短缺，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)尚缺經(jīng)驗(yàn)的局面，對(duì)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)模式梳理對(duì)比如下：模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目整體合作模式1、全項(xiàng)目由合作方實(shí)施運(yùn)營(yíng)，規(guī)避了運(yùn)營(yíng)中我方能力不足的缺陷。2、通過(guò)合作對(duì)賭（激勵(lì)及懲罰機(jī)制）、利益捆:協(xié)議的實(shí)施，確保財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和人才培養(yǎng)輸出目標(biāo)。；1、出讓了部分市場(chǎng)，部分-養(yǎng)他人隊(duì)伍。2、股東層和管理層容易產(chǎn)d「利益博弈。綁3、需要在市場(chǎng)中梳理選擇:全匹配我方運(yùn)營(yíng)規(guī)模和產(chǎn)品部署的合作方，有合作方選擇風(fēng)險(xiǎn)。4、稅費(fèi)增加。培、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，當(dāng)雙方出現(xiàn)裂縫后，可能造成項(xiàng)目癱瘓。生2、除約定的財(cái)務(wù)指標(biāo)外合作方可以通過(guò)多種形式降低完我方收益。當(dāng)3、人才隊(duì)伍困境還將繼續(xù)存E在，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)掌控不到位，導(dǎo)致業(yè)務(wù)復(fù)制和擴(kuò)大在一定程度上仍然能力不足。業(yè)務(wù)分離模式1、將所有服務(wù)內(nèi)容分割形成單獨(dú)的合作內(nèi)容包聚沙成塔抱團(tuán)發(fā)展。2、能快速接觸新項(xiàng)目、快速實(shí)施業(yè)務(wù)擴(kuò)展。3、我方為總平臺(tái)公司，擁有服務(wù)品牌和服務(wù)資源。1，1、需要建設(shè)信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)）務(wù)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。2、需要協(xié)調(diào)各合作方的關(guān)系，管理成本較高。3、前期需組建專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍負(fù)二合作方的落實(shí)。，、存在合作伙伴為降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和資金門(mén)檻，轉(zhuǎn)移股權(quán)的可能。責(zé)2、合作單位可能因自身經(jīng)營(yíng)、敗局，導(dǎo)致合作業(yè)務(wù)癱瘓。先實(shí)施項(xiàng)目整體合作模式，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中并逐步梳理對(duì)接實(shí)施業(yè)務(wù)分離模式所需的產(chǎn)業(yè)資源，建立合作機(jī)制；合適的時(shí)候完成構(gòu)建業(yè)務(wù)分離模式，形成康養(yǎng)服務(wù)品牌。與國(guó)內(nèi)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈完整、成功運(yùn)營(yíng)的公司按股權(quán)合作方式成立針對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理公司，由運(yùn)營(yíng)管理公司租用本項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)管理公司為客戶(hù)辦理會(huì)員卡、收取會(huì)員費(fèi)（押金）和公寓使用服務(wù)費(fèi)；運(yùn)營(yíng)管理公司向項(xiàng)目實(shí)施公司支付物業(yè)租金,年租金為資產(chǎn)價(jià)值5%，考慮項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)難度較大、前十年年租金為資產(chǎn)價(jià)值3.5%，以后每五年年租金增加0.5%，直到年租金達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值5.5%。同時(shí)將收取的會(huì)員費(fèi)（押金）交回項(xiàng)目實(shí)施公司。運(yùn)營(yíng)管理公司由雙方委派人員共同組建，發(fā)揮雙方各自的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避運(yùn)營(yíng)中我方運(yùn)營(yíng)管理能力不足的缺陷，通過(guò)股權(quán)合作實(shí)施利益捆綁，合作協(xié)議明確管理收益激勵(lì)懲罰機(jī)制，確保實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)確保實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)。運(yùn)營(yíng)前，及時(shí)完成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)認(rèn)證，與項(xiàng)目周邊大型醫(yī)院（華西醫(yī)院分院）建立綠色通道。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷提升生活?yuàn)蕵?lè)等配套服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)向上完善金融產(chǎn)業(yè)鏈，完善提升中游醫(yī)養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，下游的老年科技產(chǎn)品、文化、教育培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，提升項(xiàng)目生命力。與康養(yǎng)行業(yè)內(nèi)的相關(guān)單位合作，互相抱團(tuán)，互相依托。持續(xù)強(qiáng)力營(yíng)銷(xiāo)，制造話題吸引關(guān)注，推介項(xiàng)目；營(yíng)造氛圍，增加互動(dòng)，交流感情，增強(qiáng)客戶(hù)粘性。加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，品牌塑造，強(qiáng)化危機(jī)公關(guān)準(zhǔn)備等基礎(chǔ)工作。關(guān)注新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新形式，持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷更新提升服務(wù)能力。七、銷(xiāo)售模式該項(xiàng)目采用會(huì)員費(fèi)（押金）+服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式。以合理的相對(duì)較優(yōu)惠的服務(wù)費(fèi)吸引客戶(hù)提升入住率，確保運(yùn)營(yíng)收益與投資資金基本成本相匹配，以入會(huì)會(huì)員費(fèi)（押金）解決資產(chǎn)投資來(lái)源。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)收費(fèi)類(lèi)別價(jià)格單位定價(jià)依據(jù)1入住床位費(fèi)2650元/月取成都養(yǎng)老院第二檔收費(fèi)區(qū)間最高線，等同于用戶(hù)自有住房的床位費(fèi)每年增長(zhǎng)2%，2用戶(hù)基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)1500元/月日常照料、基礎(chǔ)體檢、老年文化娛活動(dòng)、興趣培養(yǎng)等（不計(jì)入測(cè)算）:樂(lè)2.1餐飲費(fèi)1000元/月成都養(yǎng)老院均單獨(dú)計(jì)價(jià)不計(jì)入測(cè)算）2.2基礎(chǔ)醫(yī)療500元/月不計(jì)入測(cè)算3會(huì)員費(fèi)（押金）22萬(wàn)元/人4重大疾病搶救保證金8萬(wàn)元/人5增值服務(wù)理療、問(wèn)診等服務(wù)八、服務(wù)理念和內(nèi)容早期提供基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)和生活服務(wù)。與專(zhuān)業(yè)護(hù)理公司和信息化系統(tǒng)公司合作進(jìn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)庫(kù)系統(tǒng)的建設(shè)，通過(guò)內(nèi)訓(xùn)學(xué)院，進(jìn)行員工技能和標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)；在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中逐漸優(yōu)化服務(wù)知識(shí)庫(kù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。中期對(duì)生活層和社交層進(jìn)行延伸。①構(gòu)建聯(lián)盟商戶(hù)營(yíng)康養(yǎng)增值服務(wù)體系（模式目標(biāo)：從本社區(qū)生活延伸至用戶(hù)生活中的各個(gè)方面。體系重點(diǎn)：應(yīng)急醫(yī)療、跨區(qū)跨國(guó)診療、社保接入藥店、康養(yǎng)社區(qū)聯(lián)盟。體系補(bǔ)充：中醫(yī)保健、藥物代購(gòu)、課程宣講、美容美發(fā)、社保介入康養(yǎng)等并發(fā)自費(fèi)康養(yǎng)項(xiàng)目。②逐步引導(dǎo)入住客戶(hù)構(gòu)建社群，營(yíng)造社交場(chǎng)景，形成社群文化，以社群來(lái)連接客戶(hù)，用社群精神吸引客戶(hù)。后期在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，逐漸總結(jié)服務(wù)文化，建立康養(yǎng)服務(wù)文化體系，形成企業(yè)康養(yǎng)IP。九、項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目分為配套公建和康養(yǎng)公寓兩大組團(tuán)，整體分四期開(kāi)發(fā)建設(shè)，整體建設(shè)周期為7年，運(yùn)營(yíng)周期為37年。

尊老船*A酢老酷離S蚱忠皆*C社運(yùn)W尊老船*A酢老酷離S蚱忠皆*C社運(yùn)W套用節(jié)兩而O施復(fù)中通@由國(guó)只年Git/#,房十、總結(jié)從輕重資產(chǎn)的角度來(lái)講，我國(guó)目前的養(yǎng)老項(xiàng)目可以分為三類(lèi)：重資產(chǎn)投資為主的養(yǎng)老項(xiàng)目；資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型期的養(yǎng)老項(xiàng)目；輕資產(chǎn)投資為主的養(yǎng)老項(xiàng)目。從開(kāi)發(fā)模式看，目前共分6大發(fā)展模式，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、險(xiǎn)資嫁接、候鳥(niǎo)度假、田園休閑等。從營(yíng)銷(xiāo)手段上則分為5大模式，即保險(xiǎn)銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、會(huì)籍銷(xiāo)售、租賃和押金等。一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中獨(dú)特資源聚集客戶(hù)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵原因。建立自有專(zhuān)業(yè)康養(yǎng)護(hù)理體系是避免