宜賓市萊茵春天購(gòu)物中心案例調(diào)研分析報(bào)告萊茵春天開(kāi)發(fā)商：宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司運(yùn)營(yíng)商：宜賓雅德商業(yè)管理工程業(yè)態(tài)：大型商業(yè)購(gòu)物中心銷(xiāo)售情況：局部商鋪銷(xiāo)售租賃模式：純租金開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021年5月5日占地面積：2.75萬(wàn)平方米建筑面積：13.5萬(wàn)平方米商業(yè)面積：10萬(wàn)平方米容積率：2.95總投資：7億元車(chē)位數(shù)：約1000個(gè)〔兩層地下車(chē)庫(kù)＋地面停車(chē)〕物業(yè)管理：宜賓雅德商業(yè)管理物管參謀：成都仁和春天物業(yè)工程定位：川南城市圈時(shí)尚化主題商業(yè)集核，全方位體驗(yàn)式LSSM(Life-styleShoppingMall)——城市新生活方式中心。經(jīng)營(yíng)定位：萊茵春天購(gòu)物中心是一個(gè)集購(gòu)物、消費(fèi)、餐飲、娛樂(lè)、文化、教育、商務(wù)、休閑等多功能于一體，家庭生活方式為主題，涵蓋百貨、超市、運(yùn)動(dòng)賣(mài)場(chǎng)、超五星影院、精品室內(nèi)步行街等豐富業(yè)種、業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足高、中、低檔不同消費(fèi)層顧客需求的大型綜合性購(gòu)物中心。萊茵春天購(gòu)物步行街局部：LG2：整層為主力超市大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)；LG1：繽紛潮流館：主營(yíng)時(shí)尚流行服飾、青年休閑、流行潮牌、外貿(mào)商品等，肯德基、美食廣場(chǎng)等；1F：時(shí)尚名品街：主營(yíng)國(guó)際二線、國(guó)內(nèi)一線高檔品牌男女裝、精品配飾、快時(shí)尚品牌旗艦店、國(guó)際連鎖西式快餐等；2F：時(shí)尚淑女館：主營(yíng)中高檔女士服裝及用品、休閑餐飲、美容美發(fā)、甜品等；3F：時(shí)尚紳士館：主營(yíng)男士正裝、商務(wù)休閑、男士用品、休閑書(shū)吧、高新數(shù)碼產(chǎn)品、戶(hù)外用品、家居用品等；4F：特色餐飲街區(qū)：主營(yíng)各類(lèi)時(shí)尚特色餐飲、異域特色餐飲、體驗(yàn)式主題餐飲等；5F：商務(wù)辦公；6F：影院〔CGV〕。采用了業(yè)界最為認(rèn)可的主力超市加主力百貨的雙主力店模式，主力超市是國(guó)內(nèi)單店銷(xiāo)售第一、單店盈利最強(qiáng)的中國(guó)大陸零售冠軍——大潤(rùn)發(fā)超市。主力百貨先后和國(guó)內(nèi)的知名百貨企業(yè)——王府井百貨、仁和春天、百盛商業(yè)集團(tuán)等進(jìn)行過(guò)深度接洽，根據(jù)宜賓市場(chǎng)、團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)藏情況及麗雅置地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，目前確定百貨自營(yíng)，品牌為“麗雅百貨〞。規(guī)劃：超市+購(gòu)物步行街+麗雅百貨〔服裝類(lèi)業(yè)態(tài)占比40%以上〕麗雅百貨局部：LG1經(jīng)營(yíng)：少女裝、潮流品牌等；1F經(jīng)營(yíng)：化裝品、珠寶、名表、皮鞋、皮具等；2F經(jīng)營(yíng)：少淑女裝、成熟女裝、內(nèi)衣等；3F經(jīng)營(yíng)：商務(wù)男裝、男士用品、時(shí)尚、青休等；4F經(jīng)營(yíng)：童裝、童玩、家具床品、小家電等。萊茵春天LG2：整層為主力超市大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天LG1：繽紛潮流館：主營(yíng)時(shí)尚流行服飾、青年休閑、流行潮牌、外貿(mào)商品等，肯德基、美食廣場(chǎng)等；購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天1F：時(shí)尚名品街：主營(yíng)國(guó)際二線、國(guó)內(nèi)一線高檔品牌男女裝、精品配飾、快時(shí)尚品牌旗艦店、國(guó)際連鎖西式快餐等；萊茵春天購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天2F：時(shí)尚淑女館：主營(yíng)中高檔女士服裝及用品、休閑餐飲、美容美發(fā)、甜品等購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天3F：時(shí)尚紳士館：主營(yíng)男士正裝、商務(wù)休閑、男士用品、休閑書(shū)吧、高新數(shù)碼產(chǎn)品、戶(hù)外用品、家居用品等購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天4F：特色餐飲街區(qū)：主營(yíng)各類(lèi)時(shí)尚特色餐飲、異域特色餐飲、體驗(yàn)式主題餐飲等；購(gòu)物步行街入駐品牌萊茵春天LG1經(jīng)營(yíng)：青春潮流館〔少女裝、潮流品牌等〕麗雅百貨品牌萊茵春天1F經(jīng)營(yíng)：時(shí)尚精品館〔化裝品、珠寶、名表、皮鞋、皮具等〕麗雅百貨品牌萊茵春天2F經(jīng)營(yíng)：名媛尚品館〔少淑女裝、成熟女裝、內(nèi)衣等〕麗雅百貨品牌萊茵春天3F經(jīng)營(yíng)：經(jīng)典紳士館〔商務(wù)男裝、男士用品、時(shí)尚、青休等〕萊茵春天麗雅百貨品牌麗雅百貨品牌萊茵春天4F經(jīng)營(yíng)：家庭生活館〔童裝、童玩、家具床品、小家電等〕宜賓首家大型綜合性購(gòu)物中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)人性化個(gè)性化百貨主力店工程優(yōu)劣勢(shì)局部商鋪銷(xiāo)售業(yè)態(tài)不齊全人氣不夠優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)萊茵春天萊茵春天人性化〔衛(wèi)生間〕：1.垃圾簍設(shè)置在洗手盆旁邊既方便顧客又很好的隱藏垃圾堆放區(qū)；2.衛(wèi)生間門(mén)上設(shè)置了“蹲位〞和“坐立式"標(biāo)志，可以方便老人、傷殘病人識(shí)別和使用；3.衛(wèi)生間有臺(tái)階的地方上下貼上平安標(biāo)識(shí)。萊茵春天存在缺乏〔衛(wèi)生間〕：1.衛(wèi)生間未考慮烘干機(jī)、擦手紙、衛(wèi)生紙等物品。2.蹲便器的水箱按鈕多處不能使用，主要是未安裝水箱按鈕。萊茵春天人性化〔公共區(qū)域〕：1.中庭上空所有圓弧玻璃頂均經(jīng)過(guò)貼膜處理，防止陽(yáng)光直射又很好的處理隔熱，充分考慮顧客的舒適感；2.大廳入口處設(shè)置電子觸摸屏，增強(qiáng)顧客的體驗(yàn)感又讓顧客可以參與其中直接查看和點(diǎn)擊所喜歡的品牌；3.防火卷簾門(mén)底部設(shè)置了明顯的警示線和平安標(biāo)識(shí)；4.所有直升電梯的出口〔中庭〕均設(shè)置了樓層的導(dǎo)視和最新促銷(xiāo)活動(dòng)廣告，方便顧客瀏覽和購(gòu)置。萊茵春天個(gè)性化〔公共區(qū)域〕：1.中庭多處設(shè)置了綠化景觀小品，增強(qiáng)了整體的美觀效果和購(gòu)物環(huán)境；2.中庭可設(shè)置各類(lèi)品牌展位又提供休息椅，可將品牌形象植入消費(fèi)者同時(shí)又提供了便利；3.餐飲樓層設(shè)置了各類(lèi)的兒童娛樂(lè)設(shè)備，解決了成人用餐時(shí)小孩無(wú)處游玩的需求。萊茵春天后期可參考：1.為吸引更多人氣、彌補(bǔ)欠缺的配套業(yè)態(tài)、增加租金收益，可在中庭或公共區(qū)域設(shè)置統(tǒng)一的臨時(shí)鋪位，既美觀又可解決消費(fèi)者需求；2.為了不讓一些角落略顯空曠，可設(shè)置臨時(shí)廣告位及局部品牌商家的招聘、促銷(xiāo)廣告等。萊茵春天個(gè)性化：1.福彩銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)；2.體彩銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)；3.1-4層所有中庭護(hù)欄玻璃均采用廣告的形式張貼，增強(qiáng)了顧客的視覺(jué)感和關(guān)注度，再配上所有的廣告吊旗，形成了濃厚的銷(xiāo)售氣氛。注：在同一層設(shè)置兩個(gè)彩票點(diǎn)，可以形成相互依存的關(guān)系，又滿(mǎn)足了局部人對(duì)購(gòu)置彩票的需求。萊茵春天鮮明比照1.購(gòu)物步行街的動(dòng)漫祭人氣較好，現(xiàn)場(chǎng)約400余人；2.三人籃球賽僅在下午16:00開(kāi)始陸續(xù)有人，約100人。人氣根本全集中在外場(chǎng)的一層1.麗雅百貨內(nèi)衣秀活動(dòng)區(qū)人氣較少，大局部參與者是由各樓管現(xiàn)場(chǎng)拉人，且場(chǎng)地有局限性；2.外場(chǎng)購(gòu)物步行街2-4樓僅有零星顧客。敘府商城敘府商城位于宜賓市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心的黃金地段，占盡天時(shí)、地利、人和，擁有極大的升值空間，占地面積4000余平方米，建筑面積達(dá)20350平方米，地下二層，地上五層，是四川宜賓敘府旅游開(kāi)發(fā)順應(yīng)市政府新時(shí)期開(kāi)展戰(zhàn)略設(shè)想，結(jié)合宜賓百貨零售行業(yè)的實(shí)際狀況投資開(kāi)發(fā)的實(shí)體,于2003年4月30日正式開(kāi)業(yè)。-2F地下停車(chē)場(chǎng)-1F超級(jí)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2600余平方米，包括：日用洗化、生鮮熟食、糧油、美食廊。1F仕女名品館營(yíng)業(yè)面積2930平方米，包括：化裝品、男女鞋、香水廊、珠寶玉器、名表、箱包、皮具、眼鏡、金融超市、德克士炸雞店。還有中庭近100平方米的活動(dòng)廣場(chǎng)。

2F流行服飾館營(yíng)業(yè)面積2546平方米，包括：少淑女裝、流行飾品、德克士炸雞店。3F溫馨淑女館營(yíng)業(yè)面積2930平方米，包括：淑女裝、流行飾品、內(nèi)衣、睡衣家居服、貴賓廳。4F紳士精品館營(yíng)業(yè)面積2930平方米，包括：時(shí)尚男裝、襯衫、男褲、服裝修改室。5F家居童玩館營(yíng)業(yè)面積2930平方米，包括：床上用品、家居裝飾用品、童裝、童鞋、童車(chē)、玩具、鐘表、文化辦公用品、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、兒童樂(lè)園。敘府商城win8界面的導(dǎo)視顯得格外的醒目。且每個(gè)收銀臺(tái)周邊均有吊式導(dǎo)視牌顯示。敘府商城針對(duì)不同年齡段的人群做活動(dòng)，既促銷(xiāo)又拉動(dòng)人氣！兒童成人敘府商城整個(gè)頂面因吊滿(mǎn)平頂，加上手扶電梯的中空較小，從購(gòu)物體驗(yàn)的角度講，整個(gè)商城顯得壓抑；扶梯兩側(cè)增加的燈箱廣告位，由于在空間環(huán)境較小的情況下，不能很直接將廣告或打折信息直射入顧客心中，且電源線裸露，嚴(yán)重影響了整體的美觀效果。敘府商城一層化裝品區(qū)通道狹窄，如果顧客現(xiàn)場(chǎng)坐在凳子上使用試用裝或體驗(yàn)產(chǎn)品時(shí)，通道就更顯狹窄；且各專(zhuān)柜不同的擺放標(biāo)準(zhǔn)，易遮擋購(gòu)物視線；且整體商城的燈光顯得昏暗，無(wú)形中減少了賣(mài)場(chǎng)的檔次和人氣。敘府商城從傳統(tǒng)百貨的模式來(lái)講，敘府確實(shí)帶給宜賓人某種習(xí)慣性的購(gòu)物方式，加上區(qū)位獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)和時(shí)間的沉淀，始終還是有大局部的穩(wěn)定客源。這種將一樓規(guī)劃“化裝品、珠寶首飾、鞋類(lèi)〞等業(yè)態(tài)依然是商場(chǎng)的最主要的吸客方式。想快速轉(zhuǎn)換賣(mài)場(chǎng)模式是很難的，畢竟對(duì)于