轉變房地產業增長模式推動行業持續健康發展今年3月，溫家寶總理在全國十一屆人大三次會議上作的《政府工作報告》中就提出，要引導各方面把工作重點放到轉變經濟發展方式、調整經濟結構上來。2010年10月，在中共第十七屆五中全會上通過的《關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》中再次提出：以加快轉變經濟發展方式為主線，堅持把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向；構建擴大內需長效機制，促進經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變。對中國而言“轉變經濟發展方式”并非易事，經濟轉型的道路上還存在重重障礙和挑戰。但應看到，從去年中央經濟工作會議到今年十七屆五中全會，中國的決策層在多個重要場合就“轉型”所顯示的決心，力度之大前所未有。房地產業作為一頭牽著民生、一頭連著經濟的特殊產業，如何在中央“轉型”要求之下，擺脫粗獷暴利的發展模式，轉而以健康、有序、穩定、節能、人性、生態方向發展，成為行業亟待解決的問題。以下我主要從六個方面談談房地產行業如何實現發展方式的轉變：第一，產品由高耗能向綠色低碳方向轉變。“十二五”規劃提出的中國經濟轉型，特別強調低碳經濟減少碳排放對于經濟轉型的意義和我國對國際承諾所肩負的重任和使命。據統計，中國單位建筑面積能耗可能達到發達國家的2至3倍，新建筑中八成以上為高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根據2008年《中國建筑節能年度發展研究報告》，我國城鄉建筑運行能耗約占我國商品能源總量的25.5％，而如果考慮建設過程中的能耗，則建筑行業相關能耗比例將更高。正處于高速城市化階段的中國，是目前全球建筑行業最活躍的地區，提升建筑的節能環保水平顯得更為迫切。對房地產企業來說，綠色不僅僅是一種高雅的理想，也是客戶未來的利益所在。企業在綠色建筑的研發、制造方面的能力，在綠色社區的營造、維護方面的能力，都將成為產品競爭力中越來越重要的一部分；并可能在其他產品、服務日益同質化的情況下，成為未來市場競爭的核心要素。第二，產品結構由單一化向多元化方向轉變。房地產行業不僅關系到國民經濟，也關系到民生問題，房地產不僅是消費品，同時也是投資品，這兩個雙重屬性決定了房地產行業難以平靜的宿命。2007的剎那芳華，2008的哀鴻遍野，2009的柳暗花明，再到2010年的跌宕起伏，短短四年間，季節冷暖已是幾度輪回。隨著房地產政策調控的深入，僅僅依靠單一住宅產品的模式將面臨較大的政策和市場風險，城市綜合體、旅游度假物業、養老住宅、企業總部基地、創意地產等多業態細分市場正在悄然興起和逐漸成型，這為房地產業未來的發展帶來了更多的遐想空間。打造多元化產品結構，通過擴大、細化產品結構覆蓋更多市場需求，開拓新的贏利空間，這是未來房地產行業發展的必然趨勢。第三，盈利模式由出售型物業向持有型物業轉變。目前，房地產企業主要采取“開發—銷售”的經營模式，其盈利主要來自于資產增值收益，少量來自于現金流收益(即租金收益)。在目前房地產宏觀調控進一步細化、深化和常態化、長期化的背景下，這種經營模式面臨極大的挑戰。越來越多的企業加入到采取“開發—持有—經營”的運營模式行列。萬科、保利、華潤、富力等大型房企不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。商業地產從少數企業的跑馬圈地到眾多企業群雄逐鹿時代的大幕正在迅速開啟。從另一方面來看，土地財政被指是推高房價的原兇。從可以預見的政策調整以及越來越多城市政府意識到持有型商業物業打造，要比一次性賣地開發住宅對于區域發展和保證GDP穩定增長具有更大貢獻價值，相信會有越來越多城市政府以及開發商選擇商業性地產項目投資進行開發。以快速出售住宅獲取現金流滾動開發的開發商將會逐漸退場。一個真正合理的、對于城市發展具有持久貢獻的、相對健康的房地產開發主體模式將會被廣為推廣，政府賣地財政將逐漸向穩定稅收、創造就業，同時為城市提供服務配套的商業地產主導地產行業的方向轉變。重慶市政府常務會于今年8月審議通過了關于《加快建設長江上游地區購物之都的意見和規劃（送審稿）》，規劃到2015年，重慶市社會消費品零售總額將達到6000億元以上，外來購物消費占比超過35%，基本形成功能配套、名店云集、名品薈萃、對外輻射作用明顯的長江上游地區“購物之都”框架，成為西部最具影響力的購物消費樂園。可見，重慶市政府非常重視也非常鼓勵商業地產開發，這符合“十二五”規劃建議中提出的“堅持擴大內需特別是消費需求的戰略”，同時為房地產開發企業的轉型帶來了契機。第四，發展模式由單純房地產經營向產業融合經營轉變。目前，一些領行業之先的房地產企業已經開始走“產業融合”道路。萬達自行組建自己的萬千百貨，目標將萬千百貨發展成為中國最大的零售連鎖商店，還組建了萬達國際影院，同樣希望將其打造成為中國最大的連鎖影院，除此之外，萬達還涉足酒店行業。保利打造自己的保利影院，成為保利廣場的特色構成元素。華僑城擁有自己的四大主題公園。恒大宣布擬注資動漫產業，為其大型主題樂園提供動漫內容支持。產業融合已經成為房地產企業戰略轉型的新潮流。產業融合是房產經營發展的必然產物，它又把房產經營推上了產業經營的更高層次。在房產經營的初級階段，房地產企業一般都是與其它產業的企業相互合作，比如萬達與沃爾瑪相互合作。但是，這種合作并非一帆風順。房地產企業為了減少交易成本，就會自行組建百貨商店、影院、KTV、酒店、園林公司、門窗公司、裝飾公司等企業，一方面與自己的地產項目相互配合，另一方面也可以增加與其他企業進行談判時的籌碼。第五，融資模式由過度依賴銀行信貸開發向私募和股權合作方式轉變。過去的房地產開發基本全部依賴于銀行貸款支持，銀行信貸的松緊也直接影響著房地產市場的冷熱走勢。而在目前房地產開發貸款和購房按揭貸款雙雙收緊的情況下，這種渠道單一的融資方式面臨較大的挑戰。由于土地招拍掛制度未有改變跡象，目前拍地動轍數十個億，在這樣的形勢之下，開發商要想尋求發展則必須要有效解決融資的瓶頸難題。事實上，私募或股權合作方式投入進行房地產開發相對于銀行貸款方式，對于房地產項目的穩定運作和持久發展更為有利，特別是對于上述所說的持有型商業物業的開發若采取這樣的投資組合模式，只要操盤人和運營機構足夠專業，投資人即會獲理長期穩定的回報收益。第六，全國化布局由中心城市向二、三線城市轉變。中國正處于人類有史以來最快速的城市化進程中，正在發生人類有史以來最大規模的人口遷徙，這一過程給房地產行業帶來了罕見的歷史性機遇。在過去若干年中，中國依托全球貿易迅速啟動了經濟成長，中國人口遷徙由此呈現從內地到沿海、從低密度地區到高密度地區的典型“馬太效應”。但全球金融風暴已經對這種高度外向型的模式提出了挑戰。作為一個幅員廣闊的龐大經濟體，中國也具備主要依托內部供求延續經濟發展的必要性和可能性。在中國腹地，未來可能出現更多的產業中心、貿易中心、物流中心甚至研發信息中心。高速鐵路網、城際交通網的興建，也縮短了城市之間的距離。這可能加速城市帶的布局，帶動現有大都市周邊地域的發展，甚至導致中心城市向衛星城市的逆向移民。因此，中心城市周邊的二、三線城市群將會迎來新一輪投資熱潮，這為行業發展帶來了新的發展機