我國房地產企業融資風險分析及對策研究【摘要】我國房地產開發資金來源是以銀行信貸為主的單一融資格局，另外融資渠道有房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。近幾年來，國家實行了金融宏觀調控，造成房地產企業資金供應緊張。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸，建立起一個多層次的房地產融資體系以滿足融資需求。是當前我國房地產融資的主要問題。探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。

【關鍵詞】融資渠道；銀行信貸；股權融資；債券融資

房地產業作為國民經濟支柱性產業，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用。房地產業是典型的資金密集型行業，開發投資規模大、周期長、房地產價值昂貴等特點使得房地產開發、投資需要的資金量巨大，并且急于擴大再生產，因此資金籌措就成了房地產開發商最關心的問題。

一、房地產企業融資存在的問題

1.主要融資渠道

銀行貸款是房地產企業資金的主要來源，我國房地產企業對銀行的依賴度過高，一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。由于銀行貸款利率上調使得企業還款壓力變大，另一方面由于現今房產項目眾多，銀行的約束條件眾多貸款也不像以前那么容易。

2.其他融資渠道

在其他融資渠道中，房地產信托的發展潛力很大，但從信托投資公司的自身情況看，各公司普遍存在治理結構上的缺陷，例如法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。

股權融資不僅籌資量大，而且融資能力強，使得公司的盈利能力大幅提高，價值成長有了較大的潛力。但上市還只能是少數實力雄厚的大公司的專利，對于大多數房地產企業來說，上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。

其他的渠道有海外房產基金，但是海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。一方面對于大多數企業來說，它們在國際上并沒有核心競爭力，不能引起海外投資公司的足夠重視。另外在政策上也得不到支持。

二、融資風險的解決方式

1.發行地產公司債券可以改善房地產企業融資結構

房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

2.完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道

激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。適當引進國外先進的金融工具和操作手段，加速房地產金融的國際化進程。加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。一是修改完善現有的不符合現實的法規，二是盡快出臺相關法律法規，與當前市場情況相結合。

3.提升自身管理能力，提高資金利用率

房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。以往在商品房貸款資金回籠環節中，整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。企業可參考當前市場的情況，適當的優惠，例如首付超過30%，或一次性付款的，這些企業應以多種鼓勵方式來促進，加快資金回籠，提高企業的資金流通率。另外還要減少企業過度預支，嚴格控制成本費用的支出。

4.獲取政府支持

政府的支持對企業來說至關重要，如果企業獲得政府的高度關注，首先在買地的這個環節就比其他企業具有明顯優勢，其實要想獲得政府青睞也不是什么困難的事，例如，現在地方政府所關注的重點都一樣—民生與經濟。所以好的項目與公司自身實力是很重要的，至于民生，地產企業可以給勞模老紅軍這些人免費提供住宅，可以和一些學校合作共同建立新校區，平日多做慈善，贏得社會的關注，自然而然的就會引起政府的重視。

5.理性融資確定合理規模

企業成長是需要過程的，盲目求大心理很危險。再融資在制度層次上缺乏有關的規定和限制。雖然現在又融資比例的限制，但是在再融資與上一次融資行為之間時間間隔方面，再融資額度方面都缺乏限制條款。比如可以具體規定：一般情況下，兩次融資之間至少間隔三年；如果沒有重大收購行為，再融資額度不得超過首次公開發行的規模。

6.建立企業聯盟共同分擔風險

所謂企業聯盟是指企業個體與個體間在策略目標的考慮下結成盟友，自主地進行互補性資源交換，各自達成目標產品階段性的目標，最后獲得長期的市場競爭優勢，并形成一個持續而正式的關系。聯盟的意義在于共享利益、減少每個企業的風險，減少投入成本。最近10來年，聯盟越來越頻繁的一個原因就是因為企業需要的資金量越來越大，投資風險越來越高。單個企業力量有限，如果對一個領域的探索失敗了，損失就比較大，如果幾個企業聯合起來，或者在不同的領域分頭進行探索，就減少了風險，不是一個籃子裝雞蛋，而是多個籃子裝雞蛋。這樣對于地產企業來說無疑是雙贏。或者，可以不僅僅局限在地產企業之間的聯盟，例如設計公司與地產企業，建筑公司與地產企業等等，這樣一來可以減少前期的資金投入，提高資金的流通性與回籠速度。企業融資的難易程度，與自身實力有著絕對的聯系，所以地產企業可以完善團隊的規模與實力，提高核心競爭力。

三、結語

房地產企業的融資，要根據對資金的需要、企業自身條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資方式和規模，而且融資方案也要有利于企業資金結構的優化。通過選擇合適的融資方式，房地產企業獲得了充足的資金支持，增強了支付能力和發展后勁，擴大了企業規模并提高了獲利能力，使企業可以充分利用規模經濟優勢提高企業在市場上的競爭力，加快企業發展。

面對當前樓市的拐點，面對地產公司即將迎接的一次大洗牌，地產企業除了降低融資風險、經營風險，更要求發展。降低融資風險應該不止單單是簡單的一條路，應該根據項目的自身風險程度的差異“量體裁衣”，建立一個完整的適應公司自身情況的融資體系，以發行債券為前提，其他方法并行來進行融資。加快發展自身，促進地產市場繁榮，保持市場競爭力，為企業的發展博得生機。

參考文獻

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