稅法理論實務房產稅常見稽查風險點及實務案例案例稅法理論實務房產稅常見稽查案例房產稅征稅范圍涉稅風險點及實務案例房產稅計稅余值的涉稅風險點及實務案例課程結構房產稅租金收入的涉稅風險點及實務案例房產稅征稅范圍涉稅風險點及實務案例房產稅計稅余值的涉稅房產稅征稅范圍涉稅風險點房產稅計稅依據征稅范圍稅種分類屬于財產稅中的個別財產稅征稅范圍限于城鎮的經營性房屋區別房屋的經營使用方式規定不同的計稅依據房產稅征稅范圍涉稅風險點房產稅計稅征稅稅種屬于財產稅中的個別問題1：如何界定房產與非房產房產房產是以房屋形態表現的財產有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所非房產非房產下列獨立于房屋之外的建筑物如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等房產房產問題1：如何界定房產與非房產房產房產是以房屋形態表現的財產有問題2：如何界定城鎮區域城市縣城建制鎮工礦區區域城市是指經國務院批準設立的市?？h城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地。工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。問題2：如何界定城鎮區域城市縣城建制鎮工礦區區域城市是指征稅范圍具體（形態）表現范圍之外的舉例房產房屋形態表現的財產。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等區域城市、縣城、建制鎮和工礦區農村、行政村圖表總結1.征稅范圍具體（形態）表現范圍之外的舉例房產房屋形態表房產稅計稅余值的涉稅風險2Part房產稅計稅余值的涉稅風險2Part房產稅計稅余值的涉稅風險房產余值計稅租金收入計稅對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據房產余值配套設施土地價值柜臺出租VS融資租賃無租使用房產稅計稅余值的涉稅風險房產余值計稅租金收入計稅對經營自用的問題1：如何界定房產稅的原值、余值房屋余值房屋原值附屬設備房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。（四川省30%）問題1：如何界定房產稅的原值、余值房屋房屋附屬房產原值

凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設施和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值。

納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。問題2：哪些設備應并房產原值凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設施和配套設施，如給稽查案例1.新建辦公樓的裝修費用，是否需要計入固定資產原值繳納房產稅？請問：該800萬元裝修費用是否應繳納房產稅？某企業，新建了一棟辦公樓并進行豪華裝修，裝修費用800萬元計入“固定資產-固定資產裝修”，并單獨核算。請問：該企業發生的這筆裝修費是否需要并入房產原值計算繳納房產稅？稽查案例——裝修那點事~稽查案例1.新建辦公樓的裝修費用，是否需要計入固定資產原值繳《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發[2005]173號）第一條規定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

稽查案例——裝修那點事~《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅案例中對這筆800萬元的裝修費用在稅務處理時要核實裝修明細，分別對待，涉及上述文件列明的房屋附屬設施和配套設施，無論會計如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅。如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施，僅是裝飾性的，則不需要并入。案例解析稽查案例——裝修那點事~案例中對這筆800萬元的裝修費用在稅務處理時要核實裝修明細，稽查案例2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？某企業對辦公樓衛生間進行了重新裝修，更換了所有的坐便器、洗手盆等衛生潔具以及瓷磚。裝修費用10萬余元，計入了“長期待攤費用”請問：此筆裝修費用是否繳納房產稅？稽查案例——裝修那點事~稽查案例2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？稽查案例——稽查案例2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅[2008]152號

一、關于房產原值如何確定的問題對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。稽查案例——裝修那點事~稽查案例2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？《財政部國稽查案例根據上述規定，該企業衛生間裝修全部更換了衛生潔具且支出額較大，屬于固定資產后續支出中的更新改造支出，應計入固定資產原值計算繳納房產稅。2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？稽查案例——裝修那點事~稽查案例2.舊房改造的裝修費用，如何繳納房產稅？稽查案例——稽查案例3.融資租賃房屋改擴建的價值部分，是否繳納房產稅稽查案例——裝修那點事~稽查案例3.融資租賃房屋改擴建的價值部分，是否繳納房產稅稽查《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條規定：融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。稽查案例——裝修那點事~《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知條件是否繳納房產稅新建房屋初次裝修費用支出符合條件下需繳納原有房屋改擴建支出符合條件下需繳納融資租入房產的裝修支出符合條件下需繳納經營租入（無租使用）房產的裝修支出不繳納圖表總結2.條件是否繳納房產稅新建房屋初次裝修費用支出符合條問題3.土地價款如何并入房產原值對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）房屋價值地價房屋原值+=問題3.土地價款如何并入房產原值對按照房產原值計稅的房產，無容積率=總建筑面積/土地面積

VS

小地大房問題3.土地價款如何并入房產原值容積率=總建筑面積/土地面積VS稽查案例——土地那點事~某工廠有一宗地，占地面積2000平方米，支付土地價款及相關稅費合計2000萬元，每平方米平均地價1萬元。情況1：地上房屋總建筑面積為800平方米情況2：地上房屋總建筑面積為1200平方米應并入的土地價值如何計算？舉個例子1.土地價值如何并入房產原值計算繳納房產稅，是否重復征稅？稽查案例——土地那點事~某工廠有一宗地，占地面積2000平方稽查案例情況1：地上房屋總建筑面積為800平方米該宗地容積率=800÷2000=0.4<0.5因此應計入房產原值的地價=800（總建筑面積）×2×1（土地單價）=1600萬元情況2：地上房屋總建筑面積為1200平方米該宗地容積率=1200÷2000=0.6>0.5因此應計入房產原值的地價=2000萬元稽查案例——土地那點事~稽查案例情況1：地上房屋總建筑面積為800平方米稽查案例——某企業購買一出處房屋作為辦公樓使用，其中辦公樓價款500萬元，支付契稅25萬元請問：在計算房產稅時，契稅25萬元，是否計入房產原值計征房產稅？稽查案例2.契稅是不是房產稅的計稅基礎？稽查案例——土地那點事~某企業購買一出處房屋作為辦公樓使用，其中辦公樓價款500萬元《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令512號）第五十八條：固定資產按照以下方法確定計稅基礎：（一）外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎；稽查案例稽查案例——土地那點事~2.契稅是不是房產稅的計稅基礎？稽查案例稽查案例——土地那點事~2.契稅是不是房產稅的計稅基因此，契稅應當作為固定資產的計稅基礎，計入會計賬簿“固定資產”科目中（或無形資產），房產稅的房產原值是按照會計科目中記載的價值確定的，所以，契稅也應計入房產原值計征房產稅。？耕地占用稅是不是房產稅的計稅基礎稽查案例稽查案例——土地那點事~2.契稅是不是房產稅的計稅基礎？因此，契稅應當作為固定資產的計稅基礎，計入會計賬簿“固定資產我企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權，政府減免了一部分土地出讓金。請問減免的土地出讓金是否需要并入房產原值繳納房產稅？請問減免的土地出讓金是否需要并入房產原值繳納房產稅？

《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函[2005]436號）規定，根據我國《契稅暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅?；榘咐榘咐恋啬屈c事~3.減免的土地出讓金是否需要繳納房產稅我企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權，政府減免了一部分土現實中，應當區分兩種情況：

一、先征后返（通常）按照會計準則的規定，此屬于政府補助，一次或者分次計入“營業外收入”。通常在這種情形下，企業按照全額先行繳納土地出讓金，發票金額為全額，賬務處理上支付的土地出讓金全額確認或者結轉相關資產價值，因此，應按照全額作為計算企業所得稅或者房產稅時的計稅基礎，而收到的減免部分作為一項營業外收入?；榘咐榘咐恋啬屈c事~3.減免的土地出讓金是否需要繳納房產稅現實中，應當區分兩種情況：稽查案例稽查案例——土地那點事~3二、直接減免按照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十六條，無形資產按照以下方法確定計稅基礎：（一）外購的無形資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎?！敦斦繃叶悇湛偩株P于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。因此，在直接減免情形下，減免的土地出讓金部分不構成計算房產稅時的計稅基礎?；榘咐榘咐恋啬屈c事~3.減免的土地出讓金是否需要繳納房產稅稽查案例稽查案例——土地那點事~3.減免的土地出讓金是否需要房產稅租金收入的涉稅風險3Part房產稅租金收入的涉稅風險3Part租金收入計稅-不同出租形式出租房屋對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據免租期免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。無租使用無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。融資租賃融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。房產稅租金收入的涉稅風險租金收入計稅-不同出租形式出租房屋對于出租的房屋，以租金收入稽查案例柜臺出租，如何繳納房產稅？

我檢查組在對一家大型商場進行稅務檢查時發現，該商場店鋪全部出租，且形式為以下兩種柜臺出租店鋪出租VS稽查案例——出租那點事~稽查案例柜臺出租，如何繳納房產稅？我檢查組在對一家大圖表總結3租賃形式納稅主體計稅依據政策依據經營租賃出租人繳納租金收入《中華人民共和國房產稅暫行條例》融資租賃承租人繳納房產余值財稅〔2009〕128號免租期產權人繳納房產余值財稅【2010】121無租使用使用人代繳納房產余值財稅【2009】128圖表總結3租賃形式納稅主體計稅依據政策依據經營租賃出租人繳納1、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。9月-239月-23Sunday,September3,20232、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。13:36:2513:36:2513:369/3/20231:36:25PM3、越是沒有本領的就越加自命不凡。9月-2313:36:2513:36Sep-2303-Sep-234、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。13:36:2513:36:2513:36Sunday,September3,20235、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝