滑縣北環路地塊項目規劃設計任務書合峰創展地產顧問2010年6月27日目錄：TOC\o"1-2"\u1、項目名稱 32、用地概況 32.1用地位置 32.2土地面積 42.3土地性質 42.4土地現狀 42.5周邊環境 43、用地要求 43.1建筑容積率 43.2 53.3其他要求 54、設計依據 55、設計要點 55.1項目定位 55.2總體規劃 65.3住宅設計要求 95.4小區配套設施 105.5商業 115.6停車的數量及配置形式 115.7人防、消防等請按照國家和滑縣的有關法規進行設計 116、設計成果 117、補充事項 12經政府有關主管部門批準，由安陽市鑫瑞房地產開發有限公司作為開發商，對滑縣北環路地塊項目進行開發建設。為保證項目規劃方案的最優化設計，茲將本項目有關規劃設計具體建議提供如下：1、項目名稱安陽市鑫瑞房地產開發有限公司北環路地塊項目——鑫瑞·林蔭大道（暫定名）2、用地概況2.1用地位置該項目地塊位于滑縣北環路南側，文明大道東側，屬滑縣北部片區，地塊現階段看起來比較荒涼。地理位置圖：2.2土地面積凈占地面積約236畝。2.3土地性質本項目地塊土地規劃使用性質為住宅用地。土地現狀地塊目前場地基本平整，基地內基本無建筑物。2.5周邊環境目前地塊周邊的城市基礎設施配套不齊全，缺乏必要的生活配套設施，離醫院、超市、銀行、小學、中學較遠，開發普通住宅的有利條件較少；項目東側緊鄰一個廢棄的殯儀館和滑縣職業學校；南側是建設中的政協別墅，北側是正在建設中的人大別墅；項目東北側方向是滑縣垃圾處理廠和人民公墓；項目西側是規劃中的質監局交通局辦公樓用地。3、用地要求3.1建筑容積率容積率不作硬性規定，規劃設計可采取相應的技術措施在保證項目品質的前提條件下適度提高容積率。3.2退紅線要求、限高、建筑間距3.3其他要求根據當地的資源情況和政府要求，冬季采暖擬使用地源熱泵技術。熱水系統，多層、小高層建筑擬使用外掛式太陽能熱水系統分戶控制。要求設計單位協助建設單位提出可再生資源、新能源、新技術的使用建議，在可能的條件下考慮雨水回收和中水利用系統。規劃設計應統一考慮相應的空間關系。4、設計依據5、設計要點5.1項目定位5.1.1客戶定位以滑縣富裕階層的客戶為核心，客戶年齡主要集中在30-45歲之間，家庭年收入至少在8-10萬以上。5.1.2物業功能主導功能以滿足社區高檔居住需求的創新產品為主，兼少量社區商業服務配套功能。產品類型包含：4層退臺洋房、6層（電梯）情景花園洋房、小高層、少量社區商業。5.1.3物業檔次中高檔次，強調【中高檔高品質】的低密社區，同時強調節能環保的低碳綠色理念，使整個小區綜合技術經濟指標達到申報綠色星級小區標準。形象定位：打造【國際風尚的庭院洋房】的完美住區。5.1.4風格建議建筑風格按照簡約歐式風格，建筑外觀簡潔、大氣，打造最原汁原味的歐式風情小鎮；造型及顏色的處理上突出與周邊環境的對比關系，以視覺形象差異化提升項目風格品質。環境設施重點強調觀賞性、藝術審美、閑情雅致、交往趣味。以上定位體系應貫穿于總體規劃布局、商業配套設施、建筑空間、環境設施、外部資源利用等方面。5.2總體規劃5.2.1規劃原則規劃空間強調整體結構的層次性：由公共空間（小區中心主景觀帶）半公共空間（組團內部人行空間、休閑空間）半私密空間（各單元）私密空間（各戶）。建筑規劃整體布局上充分考慮對內部主景觀體系和庭院景觀體系的最大化照顧。整體布局形態需通透，合理照顧到小區內各建筑單元對景觀的共享。物業類型：退臺洋房、花園洋房、小高層、社區半開放商業街（考慮與會所結合）、會所。方案一：方案一考慮小高層或者高層擺放在地塊的東側和北側，開發時序從北向南，從西向東。方案二：方案二考慮小高層或者高層擺放在地塊的西側和北側，開發時序從南向北，從東向西。建筑設計：外圍及內部的建筑高度要相互錯落，以照顧景觀的均好性。小高層首層可考慮局部架空處理，考慮中心景觀、庭院景觀形成相互交融的景觀效果。合理組織人車分流。考慮銷售賣場與整體規劃布局的協調性、人流組織等。5.2.2樓宇高度要求小高層以板式住宅為主，沿北環路建議層數在11-12層，沿項目東側的滑興路可以更高，但不要超過18層；退臺洋房建議4-5層（可以考慮加電梯），1-2層贈送地下室，3層平面（此層可以考慮不做），4層復式，層層退臺，考慮到立面的豐富性，可以考慮南北同時退，但南向露臺盡量大；花園情景洋房建議6-7層（建議加電梯），1層贈送地下室，2-3層可以考慮贈送挑空陽臺或飄窗，4-5層同樣贈送，6層復式，可以考慮南向露臺的贈送。5.2.3日照朝向要求考慮消費習慣，2房確保主臥、客廳全部朝南為主，部分房型客臥室全朝南；3房確保主臥+1次臥、客廳朝南；4房及4房以上確保主臥+2個次臥、客廳朝南。不可出現暗室。5.2.4景觀要求充分利用規劃手法，合理布置產品類型，規避外圍景觀的不利資源?？紤]內部各景觀體系的相融及視覺上的連續性。小區內部景觀設計要與建筑風格協調。小區內既要設置一定的中心景觀軸線，又要利用主題小品景觀在整體空間上進行組織貫穿。景觀主題強調庭院、水岸、開放空間。小區東面與殯儀館相鄰，建議在規劃上采取措施，弱化其對東面產品的影響。5.2.5封閉管理要求小區整體規劃實行封閉式物業管理，考慮管理智能化設計問題，有線網絡、安防、監控、急救等設施納入管網規劃設計系統。要考慮分組團開發，分組團投入使用的連貫性。5.3住宅設計要求5.3.1住宅平面設計原則住宅平面要求組合科學、使用方便、舒適環保，明廳、明廚、明廁，生活及服務陽臺齊備。5.3.2住宅戶型配比及面積要求產品分類戶型面積區間面積配比小高層2房70-80平米5%-10%2+1房85-95平米10%-15%3房100-110平米20%-25%情景洋房4-5層退臺洋房120-150平米50%-60%情景洋房6-7層情景洋房110-130平米錯層復式樓王4房140-150平米5%-10%說明：1、以上僅作為總體控制目標，最終視規劃設計的實際進程作適當調整；2、所有房型均注重面積的適當控制，適當降低每套房屋的建筑面積。5.3.3住宅各房間開間要求120平方米以上戶型客廳開間不小于4.2米。主臥室開間：三房及以上房型不得低于3.3米，小三房及兩房房型最低不低于3米。所有戶型中最小臥室開間不得小于2.6米。5.3.4住宅戶型做到多樣、靈活規劃方案每種產品類型均提供多種以上住宅單體平面，以供選擇。一個標準平面，須有多種戶型組合方式。考慮入戶花園、露臺、錯層陽臺、雙層挑空陽臺、半退臺設計，豐富室內空間效果，引領產品創新。5.3.5住宅房間布置具體要求各房間設計應方正實用，主要房間必須無梁無柱?？蛷d及臥室要有良好的景觀、采光和通風。平面布局注重功能分區，廚房與服務陽臺及其衛生間要結合在一起組合成服務區進行設計。對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設計，大三房以上單位考慮在主人套房中設計走入式衣帽間。根據具體情況設計入戶玄關、陽光房等。大露臺和凸窗（局部考慮轉角凸窗）的普遍運用，結合外立面、采景設計需要。5.4小區配套設施5.4.1為提高小區檔次定位，設計1000㎡以上的獨立會所，其位置與小區入口、景觀節點相結合盡可能布置在距城市道路較近的地方。5.4.2會所按較高品位及檔次進行設計，前期與售樓處相結合，同時考慮后期改造成會所使用的功能性。5.4.3設計一個室外游泳池，面積不需要太大，并與住區景觀相融合；考慮到泳池與會所設施使用的便利性，泳池可考慮作為會所的室外延伸部分。5.4.45.5商業該區域目前商業氛圍不濃，大體量商業不建議設置，若沿街建底商的話建議不超過二層，最好是建一層商業。商業以滿足小區自我服務功能為主，也可以考慮在小區內適當的地段布置半開放式商業街，考慮與主景觀體系的協調，以及社區主要公共休閑空間的融合，盡量減少商業對小區環境、品質、形象的破壞。5.6停車的數量及配置形式小區排水系統實行雨污分流，車輛管理實行人車分流，擬采取地下與地上相結合的方式統一解決汽車、摩托車、電動車、自行車等各類車輛的停放問題。汽車泊位不少于0.5輛/戶。5.7人防、消防等請按照國家和滑縣的有關法規進行設計6、設計成果此部分成果原則上按照國家規定進行提供，并且嚴格遵照與本公司簽訂的設計合同進行工作以及成果提供。6.1.彩色規劃總平面圖一份，比例1：5006.2.圖紙請一律按A3規格印制、裝訂，提供設計文本15套6.3.規劃文本內容至少包括：設計說明、設計構思及設計意向；總體規劃平面圖（彩色）；日照分析圖；人流車流和消防分析圖；規劃結構分析圖；豎向分析圖；配套設施及布置分析圖；景觀結構及景觀視線示意圖；產品選型設計，要求提供各類產品類型平、立、剖及單體效果圖和建筑材料使用說明；社區半開放商業街、會所等配套設施的產品設計圖；其他節點（如主景觀系統、居住區入口）的詳細設計；表現部分：總體鳥瞰圖、組團效果圖、沿街立面、商業街、主景觀體系及活動區域、庭院景觀、過渡空間、單體與景觀協調示意圖等；技術經濟指標