當前房地產企業財務風險控制探討—以恒大集團為例目錄TOC\o"1-3"\h\u32062一、緒論 414204（一）研究背景和意義 425057（二）文獻綜述 49665（三）論文研究思路與方法 526026二、相關概念及理論基礎 617734（一）財務風險概述 617047（二）財務風險的分析方法 618339（三）財務風險控制相關理論 63377三、恒大集團財務風險存在的問題及成因 67008（一）恒大集團財務風險評價存在的問題 6321221.恒大集團債務結構不夠合理 6301222.恒大集團存貨周轉速度緩慢 793003.恒大集團融資渠道比較單一 715001（二）成因分析 864441.內在原因 8165702.外在原因 918924四、恒大集團財務風險防范的對策研究 94530（一）優化恒大集團債務結構 1010109（二）減少高價土地收購，加強存貨管理 106455（三）拓寬融資渠道用以降低融資成本 1031587（四）樹立財務風險意識，及時防范風險 11319351.樹立較強的風險意識 11223322.強化企業風險管理 11270113.提升財務決策能力 1121796（五）健全企業財務風險管理體系 12214561.完善財務管理制度 12226062.加快信息化平臺搭建 13147863.完善審計制度 1314160結語 1419665參考文獻 14一、緒論（一）研究背景和意義近年來，房地產行業在我國已逐漸成為國民經濟的重要產業之一。房地產行業的市場規模數量愈發攀升，與此同時用戶數量不斷增加，因其資金投入大的特征也伴隨著財務風險水平的日益增長。但在此之前房地產行業的火熱吸引了越來越多的企業加入這一行業。房地產企業項目具有投資額高，回收時間長的特性，在行業結構日益混亂的背景下，國家陸續出臺了不少政策，加強了對房地產企業的調整和控制，從而加劇了企業風險，因此，房地產企業存在的財務風險成為房地產企業急需關注、亟待解決的關鍵問題。目前房地產市場的優勝劣汰進程逐步加快，如何在日新月異的市場新一輪洗牌中生存下來甚至脫穎而出，克服存在的不足，是每個房地產行業為了謀求發展不得不面對的挑戰。上述這些問題都會給企業帶來財務風險，對企業的日常運營產生不小的沖擊，所以，設計出合理的財務風險控制機制、提前做好相應的預警措施對企業來說是很有必要的，在此基礎上還可以適當性調整企業的財務結構，充分提高財務風險預警機制的效率，做到財務風險上的內防外控。（二）文獻綜述國內外對財務風險的界定各不相同，到目前為止還沒有權威的認定。我國的企業財務風險根據其在經營中的不同表現可分為兩種。一種是反映了企業日常經營活動中可能隨時產生的風險，這些風險往往具有各種不確定性;另一種是企業在進行籌資時，借入了過多的資金，收不抵支從而產生的風險，通常是管理層決策失當造成的。本文文獻綜述主要從企業風險控制的研究綜述、房地產企業財務風險的研究綜述來展開論述，并做了研究評述。美國學者Macminn（2015）在前人研究的基礎上明確了風險管理的概念，它是指企業對生產經營活動中潛在的各種不利因素進行識別和評估，并研究出針對這些不利因素應采取的適當應對方法，從而盡可能減少這些不利因素帶來的負面影響。Hamdamov（2016）的觀點是企業需要先建立系統的財務風險控制機制，先識別企業在生產經營各個環節中產生的財務風險，之后再對這些財務風險進行評估，最后再采用有效的控制方法盡可能地降低企業的財務風險。AlnoorBhimani,MtholiNeube（2011)把企業的財務風險歸結于未來現金流量凈額的不確定性，得出要關注企業未來獲得的現金流量凈額的變化可以更有效地識別企業財務風險的結論。邢雪晨（2014）的研究內容為遠洋地產財務風險控制體系及其發展情況，最終確定了我國房地產企業財務風險的主要成因，從而為財務風險識別及控制指明了方向，通過綜合指數評價方法對房地產企業財務風險進行評價，研究了房地產企業的整個營運過程可能面臨的風險，例如營運能力、償債能力以及發展能力等，結合案例分析，全面介紹了遠洋地產集團風險控制體系，包括職能部門的設置，運行模式及控制方法。最終得出了遠洋地產集團財務風險在可控范圍之內，長期債務的償還風險仍然存在的結論。除此之外，在陳騏（2016）看來財務風險是客觀存在的，每個企業都面臨著不同程度的財務風險?？赡芙o公司帶來損失。分析結果顯示企業可以通過倡導全面風險管理的企業文化，建立多元化籌資渠道，建立科學合理的資本結構，選擇合適的籌資機會，拓寬企業融資渠道，規范企業內部制度等方法來控制財務風險。與此同時，池文淵(2019)的觀點是新時代房地產財務管理風險包括未構建財務風險預警體系、財務信息化管理系統不完善、財務內部控制薄弱等問題，得出結論：為了有效地解決我國房地產企業財務風險的問題，從財務風險預警體系、財務風險信息化建設以及內部控制三個方面入手，對房地產財務管理風險防范與控制提出相應的措施。（三）論文研究思路與方法經過上述文獻回顧，能夠發現他們在研究企業財務風險時已經根據研究的對象提出了很多進行財務風險控制的可靠建議，關于財務風險產生的原因以及改善方法也進行了十分詳實的研究。本文以恒大集團為例進行關于財務風險控制的相關研究。二、相關概念及理論基礎（一）財務風險概述財務風險分為狹義的財務風險和廣義的財務風險，前者一般在企業發生債務還款的過程中產生，同時這種風險在負債融資時往往也會毫無預兆地出現。但是在企業真正的運營過程中會產生的財務風險不僅包含前期為了招商引資發生借款時產生的籌資風險，還包含企業日常經營活動過程中產生的全部風險。而后者在籌資產生的風險外，還包括了收回之前投入的資金所產生的風險、投資之后分配收益所產生的風險等，這些風險與企業生產經營時存在的各種因素都有聯系，所以在對企業的財務風險進行研究時采用廣義的財務風險這種定義更為合理。（二）財務風險的分析方法在進行財務風險分析時，有以下幾點是需要企業管理者重點關注的：首先要通過相關的公式計算出風險發生的概率及它會帶來怎樣的影響;其次根據風險具體產生的環節找出財務上存在的漏洞，并及時推行財務風險預警機制。做到對財務風險的有效識別，可以幫助企業預測到風險帶來的后果并做好防控工作，達到對財務風險嚴防嚴控的目的，從而降低企業運營上的出錯率。（三）財務風險控制相關理論在財務風險發生之前企業就開始監測可能發生財務風險的各個環節就稱之為事前控制；一旦財務風險發生就立即選用合理的舉措進行應對就稱之為事中控制；財務風險已經產生后，為了降低損失企業選擇相應的方案來進行解決就稱之為事后控制。三、恒大集團財務風險存在的問題及成因（一）恒大集團財務風險評價存在的問題1.恒大集團債務結構不夠合理隨著企業規模的不斷擴大，恒大集團籌集資金的方式也變得更加豐富。所以在對恒大集團的資本結構關注的同時，要重點對其債務償還方面進行綜合考量。從第三章的長期債務結構分析來看，它在長短期債務結構方面卻不是很合理，所以集團高層要重視債務結構方面的優化。長期債務的還款時間長，而短期債務往往一年之內就需要還清，但恒大集團的很多項投資項目都需要三年以上的時間才開始有收益，這就需要企業在債務方面以長期債務為主，短期債務為輔。在這段不需要還款的時間之內，企業能夠采用日常經營中獲得的收入來進行債務方面的還款問題。2.恒大集團存貨周轉速度緩慢恒大集團與其它企業相比，流動資金不多，這主要是因為有大量的存貨囤積，這一現象促使了恒大集團在資金方面可能存在較大的風險，如果其他方面運作時需要大量的資金，那么恒大集團就會在還款方面陷入進退兩難的窘迫境地。我們在查看恒大集團的具體存貨狀況時看出，許多費用都是在購買土地時發生的，近些年恒大集團投資了大大小小數百個項目，其中大部分都是價格不菲的大型房地產項目，這也造成了高價土地的大量囤積，減緩了存貨的流動性，從而降低了存貨周轉率。恒大集團的存貨周轉率多年來都是波動上升的，說明存貨的周轉速度是在逐年攀升的。但在橫向對比方面，存貨周轉率每年都比同類型行業要低，表明恒大集團在控制存貨數量上并沒有同類型行業在適應新的政策以及新的市場環境上做得好。針對這一問題，需要恒大集團的管理層從以下幾個方面著手：第一，推行全款購房優惠政策，積極推銷現存的房產項目，加速資金的回流；第二，調整投資戰略，減少在市場反應熱情不高的房產項目上的投資，實時優化庫存結構；第三，對于工期長、投入資金大的項目，要謹慎對待，盡量不要同時在這類項目上投入過多，避免無法償還短期負債的問題的出現。3.恒大集團融資渠道比較單一企業為了獲取更多利益，在開發新項目時一定會通過各種途徑來融資，所以企業多多少少會出現不少的負債，為了償還這部分負債一般會通過向銀行貸款的形式獲得資金。所以恒大集團的資金狀況直接受到國家在房地產行業相關規定的影響，一旦銀行利率發生波動，將會直接對企業的資金狀況產生不小的沖擊。房地產行業在投入新項目時需要大量的資金，所以在銷售商品房時往往為了加速收回資金會推行全款購房的優惠活動，但對消費者來說，他們往往無法拿出全款來購買商品房，這就意味著只要銀行對購房貸款相關政策進行改革，就一定會直接導致消費者因為償還利息過高、無法支付首付的原因不再愿意購買住房，從而限制了大量工薪階層消費者的購買能力，導致房地產企業無法取得預期的銷售收入。通過對恒大集團的財務報表分析，可以看出恒大集團的主要融資手段為銀行貸款、債權融資以及股票籌資。在近幾年住房不炒房的政策影響下，恒大集團為了增強抗風險的能力，逐步減少了對股東的現金分紅，從而使股票籌資方面獲得的資金逐漸減少。所以恒大集團需要在融資方面尋找新的渠道，例如逐步擴大債權融資在整個企業中的占比，通過發行債券的方式進行融資，為開發新的房產項目做好充分的準備。當然僅僅債權融資顯然是不夠的，所以恒大集團還需要以海外業務為依托，在海外市場開拓新的融資渠道以及采用其他的融資方式比如信托融資以較高利率吸引投資者又或者是以貿易融資的方式來解決資金的短期占用問題。（二）成因分析1.內在原因恒大集團財務監控體系不夠完善，沒有有預見性的制定、落實一些防范措施可以幫助企業管理者與員工強化日常經營財務風險意識，減小財務風險發生的可能性，使企業能夠穩扎穩打、平穩發展。將從各處借來的短期借款用于長期的投資之中，這對于涉及大量資金、施工時間長的房地產企業來說無疑是一個打擊。我們能從年報中發現，每年恒大集團都在全國二十多個城市開發項目的同時，也在海外許多國家進行房地產方面的開發運營，為了抓住向大型基礎建設項目轉型的機遇，參與了多項項目建設，這極大地增加了企業在償還債務方面的風險，而需要償還的短期債務還有很多，長短期債務的比例并不是特別合理。為了在新型房地產領域站穩腳跟，恒大集團靠著企業影響力大、地域資源豐富等優勢，舉力開發涉及鐵路運輸、公路建設、政府辦公樓、隧洞天橋、生態園林等各類基本項目，把商業模式從僅僅施工轉變為投資與施工相結合的商業模式。但是恒大集團收購的高價土地過多，消耗了大量的流動資金，卻在發展、建設方面來不及趕上，讓土地都存量起來，使得公司的流動資金凍結。由于恒大集團收購的土地基本上都是一、二線城市，但是隨著這幾年政府土地購買限制，這些人口流動大、人員購房意識強的大城市的房地產銷售市場趨于飽和，外來人員對過高的房價望而卻步，遏制了銷售回款所消耗的周期，延緩了存貨的周轉。其次，企業自身擁有的資金是有限的，所以只有通過融資的方式獲取資金才能幫助企業快速發展，但是融資方式有很多種，融資金額也應有合理控制，若企業的融資方式過于單一，融資金額超過承受范圍，則會使企業在還款時舉步維艱，起到反作用。恒大集團的融資結構不合理主要表現在兩個方面，一方面是負債融資規模較大，特別是短期債務的比例太大，導致償債能力與融資規模不匹配。另一方面則是融資手段以債務融資為主，方式單一，因此要想優化融資結構要從這兩方面入手。恒大集團的大量的債務都為償還期限短、規模大的短期債務，這使企業可能在同一時期面對大量的債務壓力。2.外在原因受新冠肺炎影響，我國的整體經濟形勢受到了巨大的沖擊，所以中央為了積極推進各行各業復工，拉動經濟發展，在購入土地、房產銷售方面的政策放的比較寬松，但房地產行業復蘇往往還需要一定的時間，目標消費者也因為短期內收入的減少而減緩了購買房屋的腳步，所以前兩個季度的銷售額較前一年同期大幅度下降，不過在三四季度抓緊工程建設進度后，大量房屋竣工，但還是很難在短期內銷售出去年同期的房屋住宅。其次，在中央住房不炒的政策影響下，房地產銷售情況在近幾年的熱門城市中的環境不容樂觀，恒大集團房屋住宅銷售金額與商用辦公樓銷售金額之比約為七比三；房屋住宅銷售面積與商用辦公樓所占份額為八二開。較去年略有下降，雖然銷售金額達到了有所增長，但是比18年同比增長的速度明顯下降了許多。而恒大集團出于對自身的強勢行業——房地產項目的信任，也因為前幾年購入的土地都獲得了不菲的回報，可基于大環境的影響，導致了存貨周轉的緩慢。四、恒大集團財務風險防范的對策研究（一）優化恒大集團債務結構恒大集團的資產負債率比同行業還要高出一截，說明企業在償還債務方面可能存在較大的風險。恒大集團企業的長短期債務結構存在不合理分配的現象，這就要求企業管理者要對企業的管理結構進行加強與優化，不能為了擴大利益盲目地借入大量資金投入到建設周期長且難以收回的項目上去。（二）減少高價土地收購，加強存貨管理恒大集團應當讓存貨管理人員更多地關注存貨的數量，進行實時管理，管理層需要優化改善內部管理條例，使相關管理人員提高對存貨囤積的防范意識，降低商品房滯銷所帶來的風險，提升企業的短時間還債能力，加快存貨的周轉速度。也可以考慮在三線城市開發一例如文化小鎮之類的項目，從吸引年輕人消費的角度拉動當地的經濟發展，從而促進企業利潤在其他小型的項目上獲得不菲的收益。除此之外，恒大集團還可以考慮加入競爭沒有那么激烈的二手房市場當中去，同時還能夠去嘗試建設科技創新展館等與新興技術相結合的領域，這樣做能夠幫助企業分散投資在大型項目上的風險，也可以加速資金的回流。（三）拓寬融資渠道用以降低融資成本由于銀行在審批房地產企業辦理融資業務時變得比以往更加嚴格，而幾乎所有的房地產企業在最初都是通過銀行貸款來籌集足夠的資金，所以這迫使房地產企業不想減少項目上的大額投資，失去可觀的利潤就要選擇其他的融資方式。為了優化企業自身的負債率，恒大集團近幾年的債券融資不斷增加，憑借其較大的業內影響力與政府之間共同投資了部分產城融合的項目，從政府方面尋求了一定資金上的支持。但是在當前市場競爭激烈、企業在融資方面不斷地受到銀行在貸款利率方面以及政府政策方面的限制的背景下，恒大集團為了更好的發展就需要不斷地拓展融資渠道，比如說可以將目光放向海外市場，通過在海外進行股份、債權的發放獲得新股東的資金支持。（四）樹立財務風險意識，及時防范風險1.樹立較強的風險意識恒大集團要建立專項風險資產保障措施基金及及時預提風險保障資金措施,并且在各類風險資產損失重大事件再次發生前已經及時采取了相應措施,建立了一批用于有效防范各類風險資產損失的各種專項風險保障措施基金。同時他還要繼續加大對流動資金的合理投放與促進智力資源配置。提高了企業流動資產的平均負債周轉率,進而大大提高了中小企業的資產可變期套現償債能力,增加了中小企業的短期資產償債負擔能力。2.強化企業風險管理恒大集團需要對資金風險來源進行有效控制,采取分散風險和不同分散資金投資不同風險的管理策略。對所有風險來源進行有效風險控制,這就是企業實施公司財務資金風險管理的重要基礎。對于如何加強有限公司財務經營風險的有效控制我主要從以下幾個主要方面深刻著手。融資風險是否正常，可能是由于收益率的波動。或者說就是向銀行募集比較高的利息水平。所以必須要進行嚴格管理,來控制公司的負債運作和經營。（2）對投資的風險管理控制企業通過籌資的活動獲取了足夠的資金之后才進行投資的各種類型基本上可以劃分為投入項目上的投在了證券市場上,投入了商貿的活動上,但這樣不僅僅是為了讓具體收益產生。就是因為這些不確定性會不能產生企業的預期回報,所以這些都不一定會讓盈利能力和償債能力下降,假如投產不能按時完成，無法獲得一定的收益或者按時完成投產,就會出現股權虧損。這些狀況往往都會發生。所以我們在決策中要追求收益,風險穩健相結合。盡可能避免或降低投資風險。（3）對資金回收風險的控制在財務行為中很重要的一個環節就是資本回收應收賬款,這些都是導致資本回收風險發生的重點。因此,對于應收賬款智力來說,應該進一步強化和完善建立穩健的信貸政策,確定每位客戶的信貸能力。首先需要對企業進行償債和盈利分析,然后再根據情況來確定合理的應收賬款比率。3.提升財務決策能力（1）編制現金流量，通過計算現金流量,可以把一個企業所有者的資產和現金流動狀況都反映出來。但是當一個企業所需要經營的產品項目或者是存貨數額減少時,說明了企業的貨款在實際上收回后比較良好,具有更強的管理和控制能力,相反也說明了企業的管理和控制能力在實際上有所下降。存在損失。應收賬款,應付款項和存貨項目之間的任意一項損益都會直接導致企業發生的財務危機。可以把這三個工程當做是短期性的財務風險警員。透過這三個工程,反映了企業在項目層經營管理狀況。用數量化的方法和形式來對其進行表達,猜測未來的現金流和收支。（2）通過研究建立一個長期的銀行財務特殊風險長期預警評估體系,構建一個銀行財務特殊風險的長期預警和風險評估應用指標分析系統,就已經可以充分說明,只要一旦銀行發生了某種財務特殊風險,那么這種特殊情況就可能會因為銀行舉債等各種重要原因而直接發生導致。從他們的資產盈利能力角度來進行分析,我們首先需要考慮他的整體資產報酬率。報酬率越高,則企業的獲利能力就會越強。從償債能力角度分析償債能力分析的一個重要指標是流動比率,流動比率愈高,償債能力就愈強。資產負債率。越高代表這款貸款數額就會越多,利息也就會更多,同時財務風險也就越大。（五）健全企業財務風險管理體系1.完善財務管理制度當前恒大財務管理中還存在著對于財務資料進行信息分析制度不夠建立以及缺乏健全充足等問題。完善對于企業財務組織架構的建立,設置一個企業財務組織機構時,應將《財務與會計》的機構分別進行設置,并分別進行合理地配置有關的人員。兩個部門之間是相互聯系、彼此配合,雖然分工清楚但又是緊密地協作著。財務部門主要負責公司和企業的經營財務,會計事項主要負責日常的會計核算。其次也是亟待完善恒大公司財務人才的培養和管理體系。會計人員,外部的審計和工作人員以及公司的中低級財務管理者都要嚴格執行會計人員的監督和管理體系,杜絕了會計人員的參與和造假,提高了會計資料的真實性。這就需要培養和提高會計從業人員的專業綜合能力和素質以及有效地保護與會計從業人員之間的相映和合法權利,所以我們需要不斷地對財務人員的專業知識和能力進行探索和更新。完善現代企業財務管理制度的必然要求我們提高企業財務管理的水平目前隨著科技迅猛發展,科技在工業中的運用也日趨廣泛,完善,企業財務管理制度可以增強其在企業信息化和管理的程度,有效地運用電腦和網絡的管理以及利用所需要的財務管理軟件。2.加快信息化平臺搭建同時恒大集團還要盡快建立內部的會計信息財務管理技術系統,一個大型企業的內部財務管理系統是以內部信息管理技術來作為業務基礎和管理核心,目前很多大型企業的內部財務會計信息的發布時效性都比較低,會計信息的內容真實性也不會有所大的問題,而且企業財務管理系統軟件目前可以廣泛用來直接代替許多過于傳統的企業手工操作。甚至可以要求監控完成某些由于依靠人工不能及時完成的重要任務,監控的操作方式也比較科學。對此的監督檢查力度也因此有了顯著性的提高。我們應該清醒地認識到企業管理思想和觀念在當今的經濟社會發展過程中產生的巨大轉變。也充分意識到了企業治理中財務管理方法的創新和改革對其發展的重要意義。同時,由于對信息進行了集中和管理,在企業內部能夠形成對財務相關業務進行一體化的工作流程。而企業的成員可以通過資料和信息良好的溝通協同進行，必須需要保障和維護企業的穩定,適應整個企業經濟社會的發展,企業財務還必須需要做到集權和分權相協調結合。影響我國企業財務管理制度的基本架構的主要影響因素包括,企業的內部和外部組織知識產權的結構,企業財務管理制度的基本架構和模式等,可以根據企業自身的經營規模情況來選擇設置較大的集團公司,其核心層可以采取較為集中的方法進行財務管理。建立健全企業的財務管理制度根據需求,我們必須提升對財務監測和管理體系的監督能力,對企業進行全面的預算管理。年度預算管理被認為是企業管理的重要手段。它集制定、批準、監測和評價功能于一體。可以充分發揮企業管理的功能，調動和提高全體員工參與財務管理的積極性。未來的不確定性要求預算管理，現代經濟中當前商業環境的復雜性也在增加。預算管理的程序相對講話企業預算管理的關鍵就是重在于如何讓企業全體員工積極地參與到整個企業預算管理過程中的一系列環節,而對于企業的未來又進行了規劃和控制。預算管理主要是以市場預測為依據,主要是研究一個企業的財務和經營環境變化及其長遠發展趨勢。并且要結合公司長期的發展戰略來對公司未來做出規劃和控制。綜合預算主要包括日常經營預算、生產預算、資本收支預算。做好公司資金的監督管理工作。資金流的重要性和質量直接關系到整個企業的健康生存和可持續發展。企業的資本管理應該能夠有效地加快企業的資本運作，減少企業的資金和風險，控制企業的正常運營、融資、投資等資本運作。3.完善審計制度建立健全企業審計與監控機制。恒大集團可以自己組建一個審計機構,并且只對董事長或者是總經理的職位負責,一顯現了它的獨特性和權威。審計從業人員的選拔不僅僅是局限于資金的來源與財務人才,一方面是選擇了業務技術能力較好的財務相關專業技術人才,另一方面是選擇了對企業的整體經營和生產較為熟悉的其他相關專業技術人才,人員的選拔是必須嚴格遵守國家規定,寧缺勿濫,同時通過各類學習和培訓,以進一步提高審計從業人員的綜合素質。在進一步提高企業審計工作者素質的基礎上,還迫切地需要建立健全企業內部考核制度的體系,一方面是我們需要建立健全企業內部考核績效管理審計的制度,加大內部考核的力度,以此來確保績效管理的公平有效,另一方面是我們也需要建立健全企業內部的控制考核制度。與此同時也需要健全企業的風險管理機構。結語對于資本密集型房地產企業來說，高回報率和高風險率并存。因此，企業必須重視財務風險的控制。因此，本文將財務風險的基本理論與當前房地產行業的特點相結合，在此基礎上結合恒大房地產自身的實際情況并提出了其存在的問題。然后通過識別和評估該公司的財務風險并找出風險增加的原因。最后為恒大房地產財務風險控制提供有效的防范措施。綜上所示，本文經過研究得出以下幾個結論：（1）房地產項目開發的資金需求量很大，因此，房地產開發企業通常采用債務管理來維持長期發展。然而，項目建設周期長決定了資金的緩慢撤出。因此，房地產開發企業通常面臨巨大的財務風險，但這些風險一般都在控制之中。（2）在分析企業財務風險控制現狀的過程中發現，該公司目前