1/116二00九年七月鹽城可行性研究報告1/992/116研究提綱第一部分鹽城宏觀市場環境研究

第三部分鹽城房地產市場環境研究

第四部分項目地塊價值分析第七部分項目拿地決策重點提醒第二部分城南新區發展概況

第五部分項目規劃調整提議第六部分項目投資測算2/993/116概要：鹽城位于江蘇沿海中部，是江蘇省規劃中沿海中心都市之一，自然資源豐富，路網暢達，水、陸、空交通完善便捷。全市擁有810萬人口，總面積1.69萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二都市。鹽城主城區劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河東六大片區，各片區功能定位明確。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市發展概況鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析3/994/1161鹽城都市發展概況■兩大經濟圈：長三角經濟圈—以上海為中心，南京、杭州為副中心環渤海經濟圈—以北京、天津為關鍵■四條產業帶：沿海產業帶—包括山東半島沿海、江蘇沿海、上海及浙江沿海各個區域，以海洋產業體系為主導，如海洋漁業、海洋化工、船舶工業、海洋生物技術產業、海洋運輸業、濱海旅游業等。沿江產業帶—主要集中于南京至上海長江沿岸，以南京、儀征、鎮江、南通等都市沿江產業為主。沿滬寧線產業帶—以滬寧城際高鐵為主線形成產業鏈。沿東隴海產業帶—以隴海鐵路線為主形成產業鏈，江蘇段主要以徐州、連云港為關鍵。■區域型都市圈：山東省：濟南都市圈—以濟南為中心，輻射淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城、濱州都市圈；魯南都市群—日照、臨沂、棗莊、濟寧、菏澤五市，依靠新亞歐大陸橋而發展都市集群江蘇省：南京都市圈—以南京為樞紐都市，輻射鎮江、揚州等周圍都市。蘇錫常都市圈—蘇州、無錫、常州三大都市通過資源整合與共享形成聯動，并輻射南通、泰州等都市。南京都市圈及蘇錫常都市圈，以城際迅速軌道交通和長江過江通道為紐帶，共同構建沿江都市群。徐州都市圈—以徐州為中心，以東隴海鐵路線為紐帶，輻射連云港、宿遷等周圍都市。江蘇沿海城鎮群—以江蘇沿海發展規劃為導向，以連云港、鹽城、南通三大沿海都市為關鍵而形成一種城鎮集群。浙江省：杭州都市圈—以杭州為中心，通過沿江及跨江發展，輻射周圍。寧波都市圈—當代化國際性港口都市和長三角南翼經濟中心。溫州都市圈—東南沿海主要工業、商貿中心、港口都市，輻射浙南閩北、影響皖贛經濟樞紐。■產業轉移方向：

以上海為關鍵，向蘇中甚至蘇北地域、安徽、浙江三方進行產業轉移。以京津為關鍵，向山東、河北、遼東半島三方進行產業轉移。以東隴海產業帶為關鍵，向北輻射魯南地域，向南輻射蘇北、蘇中地域。上海南京杭州蘇錫常濟南魯南寧波溫州北京天津徐州江蘇沿海城鎮群東隴海產業帶鹽城連云港南通山東、江蘇、浙江、上海四省市環境研究4/995/1161鹽城都市發展概況山東、江蘇、浙江、上海四省市環境研究●長興北京濟南杭州鐵路徐州南京上海樞紐都市城際鐵路港口上海杭州南京北京徐州青島國際性航空港區域性航空港淮安●新沂●濟南上海南京連云港徐州南通沿海高速馬路徐淮鹽高速鹽城寧靖鹽高速馬路5/996/1161鹽城都市發展概況山東、江蘇、浙江、上海四省市環境研究■從四省、市空間地理位置上看，鹽都市位于江蘇沿海中部，是蘇北五市之一，也是“長三角—北上海經濟區”主要組員，處于寧、滬、徐三大區域中心都市三百公里輻射半徑交接點，其位置也處于江蘇省沿海中部城鎮群空間發展空白點上；■從四省、市經濟圈與產業發展方向來看，鹽城主要受東隴海產業帶輻射影響，重點承接以上海為中心長三角經濟圈產業轉移，其作為江蘇省沿海三大中心都市之一，依靠地域范圍廣闊、人口基數龐大、蘇北經濟洼地效應，在江蘇省推進都市化進程及重點發展江蘇省沿海都市規劃中具有充足后發優勢，將來發展潛力巨大。6/997/1161鹽城都市發展概況行政區劃■下轄東臺、大豐2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個縣，市區下設鹽都、亭湖兩個區和鹽城開發區，市轄區面積1862平方公里，人口152.64萬。■全市有138個鄉鎮，9個街道辦事處，1962個村民委員會，493個居民委員會，810萬人口，總面積1.69萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二市。7/998/1161鹽城都市發展概況人口構造■鹽城地域總面積1.69萬平方公里，總人口811.7萬人，是江蘇面積第一、人口第二市。■近年來，鹽都市人口保持平穩增加，增幅控制在0.5%下列。相對人口總量而言，城鎮人口漲幅較大，2023年漲幅達11.5%，至2023年全市總人口達811.7萬人，其中城鎮人口363萬人，都市化進程深入加快，都市化率達44.7%。8/999/1161鹽城都市發展概況交通情況■馬路：境內有沿海高速、寧靖鹽高速、鹽淮徐高速，G204、S234、S215、S229等多條國道、省道，距離上海僅300公里■鐵路：新長鐵路穿境而過，設有鹽都市站、阜寧站■水路：市區內新洋港航運道，國家一類港口大豐港■航空：鹽城機場開有至北京、上海、韓國首爾等多條國內、國際航線9/9910/1161鹽城都市發展概況自然資源■海洋和灘涂資源豐富沿海灘涂總面積4550平方公里（含輻射沙洲），其中潮上帶1677平方公里，潮間帶1610平方公里，分別占全省67%、64.6%、60.8%。■岸線港口資源得天獨厚鹽都市海域位于江蘇沿海中部，海岸線總長582公里，占江蘇省56%。海域面積18897平方公里，其中內水面積12144平方公里，領海面積6753平方公里，沿海海域是中國唯一無赤潮內海水域。■石油天然氣資源蘊藏較多已探明石油天然氣蘊藏量達800億立方米，估計總儲量達2023億立方米，為中國東部沿海地域陸上最大油氣田。沿海和近海有約10萬平方公里黃海儲油沉積盆地，居全國海洋油氣沉積盆地第2位，有著廣闊勘探開發前景。■農產品資源優勢突出鹽城是江蘇最大農副產品生產基地，已建成8個全國商品糧基地縣、1個優質油料基地縣和6個優質棉基地縣，海洋及動植物資源豐富。■生態旅游資源獨具特色全市現有對外開放景點40多種，其中省級文保單位15個，4A級景區1個，3A級景區3個，2A級景區9個，省級風景名勝區1個，全國農業旅游示范點4個，國家級自然保護區2個。

10/9911/1161鹽城都市發展概況都市空間構造以通榆運河、新洋港、西環路、世紀大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河東六大片區。■城中片區——新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環路以東區域。以商業服務和居住功能為主。■城南片區——青年路以南、通榆運河以西、新河以北、西環路以東區域。以居住和行政、文化、教育功能為主。■城西片區——西環路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以北、新洋港以南區域。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。■西南片區——西環路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速以北區域。以工業為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。■城北片區——新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速以南、串場河以東區域。基本維持現狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區主要物流、倉儲用地。■河東片區——通榆運河以東區域，是居住、工業相對平衡都市新區。11/9912/1161鹽城都市發展概況都市空間構造以商業服務和居住功能為主以居住和行政、文化、教育功能為主以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地基本維持現狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區主要物流、倉儲用地居住、工業相對平衡都市新區以工業為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地城中片區城南片區城西片區西南片區城北片區河東片區12/9913/116概要：鹽都市總體規劃分為市域、市區、主城區三個層次，規劃目標確定為近期經濟目標，中期社會目標和遠期環境目標三個階段。根據規劃，都市定位為江蘇沿海中心都市、長三角北翼新興工商業都市和濕地生態旅游都市。都市將來發展方向和空間布局是：重點向南，推進河東，完善城中，改造城北，逐漸向西。形成“一城六片”空間布局構造，構筑體現當代化大都市和“水綠鹽城”特色都市總體框架。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究鹽城都市發展概況有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析13/9914/1162鹽城規劃發展解讀規劃范圍鹽都市都市總體規劃規劃空間范圍分為市域、市區、主城區三個層次。

■市域即鹽都市行政區范圍，包括鹽都市區、響水縣、濱海縣、阜寧縣、射陽縣、建湖縣、東臺市、大豐市所有，總面積14983平方公里。

■都市規劃區即市區，包括亭湖區和鹽都區行政區范圍，總面積1728平方公里。

城鎮規劃布局為一城八鎮，包括伍佑鎮、秦南鎮、南洋鎮、新興鎮、龍岡鎮、大岡鎮、大縱湖、郭猛鎮。

總人口為139萬，其中城鎮人口110.5萬。

■主城區即規劃用地范圍，由四條高速馬路所圍合，東至沿海高速、南至徐淮鹽高速、西至寧靖鹽高速、北至新興鎮區北側，總面積423平方公里。14/9915/1162鹽城規劃發展解讀規劃發展目標■近期：2003—2023年（經濟目標）城鎮居民生活質量深入提升，東臺、大豐、城區要努力超出蘇中平均發展水平，盡快融入長江三角洲經濟區域；鹽都、建湖、射陽、阜寧要達成蘇中平均發展水平；濱海、響水要以高于全市平均水平速度向前發展，提升在蘇北位次。■中期：2008—2023年（社會目標）全市爭取總體上全面達小康。■遠期：2014—2023年（環境目標）全市基本實現當代化，確保良好生態環境質量，全市建成經濟繁華、科教發達、生活富裕、法制健全、社會文明、環境優美生態都市。15/9916/1162鹽城規劃發展解讀規劃總體格局為“兩縱一橫、一主兩輔”分別為：

■內陸城鎮發展軸

依靠沿海高速、204、沿海鐵路、通榆運河，串聯東臺、鹽城、阜寧、濱海、響水，是都市化集聚重點地域。

■臨海城鎮發展軸

依靠陳李馬路、沿海馬路，串聯大豐、射陽，陳港、鹽東、王港等，是海洋開發前沿基地。

■橫向城鎮發展軸

依靠徐淮鹽高速、鹽淮馬路、新長鐵路，串聯建湖、鹽城、大豐、王港。城鎮體系/綜合交通規劃綜合交通包括：■鐵路有新長鐵路、沿海鐵路；■馬路有寧靖鹽、徐宿淮鹽、連鹽通高速馬路以及204等一級馬路；■內河航道有通榆運河、串場河、蘇北澆灌總渠等；■機場保存現狀。■將重點建設大豐港、配套完善射陽港、陳家港、濱海港。16/9917/1162鹽城規劃發展解讀都市定位江蘇沿海中心都市長三角北翼新興工商業都市濕地生態旅游都市

根據《江蘇省沿海開發總體規劃》，鹽都市以建設我國沿海地域當代化工商都市為目標，堅持高水平規劃、高標準建設，深入明確市區各片區定位，重點開發新城區。優化都市空間構造，增強都市功能。以省級開發區為載體，以建設汽車城、現代輕紡基地、綠色食品基地、生態化工基地為方向，加快發展汽車、當代紡織、化工、機械、醫藥、食品加工等優勢產業，擴大產業規模，提升產業層次。積極發展商貿、物流、旅游、產品市場、信息服務等服務業，提升都市服務功能。加強中心都市與上海、臨海港口聯系，提升輻射帶動能力。

17/9918/1162鹽城規劃發展解讀都市發展方向/建設重點都市將來發展方向和空間布局是：重點向南，推進河東，完善城中，改造城北，逐漸向西；形成“一城六片”空間布局構造，構筑體現當代化大都市和“水綠鹽城”特色都市總體框架。按照鹽城都市總體規劃和功能分區，“南進東括”將成為都市發展主要方向。由于市政府和有關部門及鹽城中學、鹽城一小等新校區集中建成，城南得到了迅速發展；河東雖然相對晚了一點，但由于機場、港口及亭湖區政府即將遷入、以及產業帶、學區集中布局，將成為一種極具發展潛力和潛力新城區。在此背景下，城中片區商業服務和居住功能將深入增強，在都市功能中地位并不會對應削弱。都市將來建設重點是：■做強做大中心城區，提升中心都市輻射功能,帶動市域城鎮迅速發展；■加快六大片區功能建設；■構建和完善市區道路網絡；■推進園林綠化建設；■重點打造“水綠鹽城”特色。18/9919/1162鹽城規劃發展解讀最新政策利好分析2023年6月10日，《江蘇沿海地域發展規劃》經國務院常務會議討論并標準通過。會議明確指出，將江蘇沿海地域建設成為我國東部地域主要經濟增加極。至此，歷經近3年，推進江蘇沿海開發終于從區域構想上升為國家戰略。在《江蘇省沿海開發總體規劃》中，沿海開發定位為：區域性國際航運中心、新能源和臨港產業基地、農業和海洋特色產業基地、主要旅游和生態功能區。

《規劃》提升之后，江蘇沿海都市連云港、鹽城和南通成為最大受益者，估計23年內江蘇擬投資3萬億元用于沿海開發。沿海地域成為產業轉移主要承載地，以及發展特大重化和鋼鐵、重大新能源項目。

19/9920/1162鹽城規劃發展解讀江蘇沿海綜合開發上升為國家發展戰略，鹽都市被納入長三角一體化發展規劃，鹽城都市發展面臨著歷史性機遇。詳細影響會體目前：■都市基礎設施建設加強，都市綜合服務功能提升，鹽城中心都市建設步伐將深入加快；■大力發展當代農業，是大量勞動力解放，使農業人口發生遷移，都市化進程加快，都市人口不停增加；■承接長三角經濟圈發達都市大量產業轉移，在產業發展提升經濟實力同步帶來大量產業人群，從而整體拉動都市消費，使都市綜合競爭力增強；■實行環境保護政策，改善都市人居環境，實現可連續發展。最新政策利好分析20/9921/116概要：江蘇各縣市中，鹽都市經濟基礎較為薄弱，地域經濟實力及國民收入相對于蘇中、蘇南地域顯著落后。但在蘇北地域比較中，鹽城僅次于徐州，高于蘇北其他都市。近年來，鹽都市宏觀經濟展現了發展速度加快、發展后勁增強良好態勢。各項經濟指標迅速穩定增加，2023年人均GDP初次超3000美元，財政總收入初次突破200億元。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市發展概況鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析21/9922/1163鹽城宏觀經濟發展研究地域生產總值■地域生產總值連年上升，2023年實現地域生產總值突破1623億元，按可比價格計算比上年增加13.2%；■地域生產總值在蘇北地域位居前列，稍低于徐州，與蘇中地域南通相比仍有較大差距。22/9923/1163鹽城宏觀經濟發展研究人均地域生產總值■人均地域生產總值連續走高，2023年人均地域生產總值達成2.1萬元，初次超出3000美元，表白鹽城經濟發展穩定。■人均地域生產總值高于蘇北地域平均水平，略低于徐州。但與南通相比，差距較大。23/9924/1163鹽城宏觀經濟發展研究固定資產投資■固定資產投資增速平穩。近幾年鹽城固定資產投資增速保持在35%左右，投資增幅較大。2023年全市社會固定資產投資達1120億元，比上年增加35.6%。■與蘇北地域其他都市相比，2023年鹽都市社會固定資產投資總額略低于徐州，高于連云港、淮安等市。其增幅在蘇北、蘇中典型都市中位居第一，達35.6%。24/9925/1163鹽城宏觀經濟發展研究社會消費品零售總額■消費需求穩步增加，2023年全年實現社會消費品零售總額542.8億元，比上年增加25.1%，增幅高于上年7.5個百分點；■消費需求遠大于連云港、淮安等其他蘇北都市，2023年社會消費品零售總額在蘇北地域位列第二，與蘇中都市仍存在較大差距。25/9926/1163鹽城宏觀經濟發展研究財政收入■近年來財政收入連續增加，2023年全市財政收入再創歷史新高，全年實現財政總收入216.1億元，同口徑比上年增加45.7%，比上年同期提升12個百分點；■財政收入在蘇北地域排名第二，低于徐州，但增幅顯著，說明鹽都市經濟發展勢頭強勁。26/9927/1163鹽城宏觀經濟發展研究居民收入■人民生活水平不停提升，2005-2023年，市區居民人均可支配收入從10580元上升至15862元，漲幅接近50%。■2023年鹽都市區居民人均可支配收入達15862元，高于蘇北平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增加率也居于蘇北第二、全省中游。27/9928/1163鹽城宏觀經濟發展研究城鎮居民人均消費支出伴隨生活水平不停提升，鹽城城鎮居民生活消費支出展現出強勁迅速增加勢頭，人均消費支出數額連續上漲。其中都市居民生活消費支出在2023年出現一種增加高峰，增幅達17.6%。2023年后來，增幅小幅回落，至2023年，該市都市居民人均生活消費支出達9174元。農民生活水平深入提升，人均生活消費支出連續上漲，漲幅于2023年和2023年出現兩個小高峰，平均漲幅達11.6%。28/9929/1163鹽城宏觀經濟發展研究恩格爾系數2023年-2023年，在收入大幅增加同步，居民消費觀念發生了顯著變化，鹽都市區恩格爾系數從38.65%降至37.1%，總體呈逐年下降態勢，生活小康得到了深入體現，達富裕水平。2023年之后，在收入大幅增加同步，由于受到通貨緊縮影響，居民有錢不敢花，享有型消費縮減，同步受食品價格迅速上漲影響，恩格爾系數又開始回升，至2023年，恩格爾系數重回40%以上。（注：恩格爾系數是衡量一種國家和地域人民生活水平情況。根據國際標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。但在中國受國情影響，此標準僅具有一般參照性。）29/9930/1163鹽城宏觀經濟發展研究小結■經濟基礎相對薄弱，但發展態勢良好；■

GDP總量、人均GDP連年上升，經濟連續穩步增加；■地域環境不停改善，社會固定資產投資增速較快，投資額不停突破；■財政收入連續增加，增幅顯著，都市經濟發展勢頭強勁；■居民收入穩步提升，生活水平不停改善，消費能力不停增強；■社會消費需求穩步增加，消費品市場發展穩定。30/9931/116概要：第二產業是鹽都市經濟發展主要支柱。都市展現出顯著工業化特性，以制造業為主導產業，其中又以紡織、機械、汽車、食品等制造業為支柱產業。都市產業基礎雄厚，產業特性顯著，支柱產業中涌現諸如悅達集團、江動集團、森達集團等當代公司集團多種全國著名公司，品牌化特色顯著。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市發展概況鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析31/9932/1164鹽城產業發展特性研究三產構造根據2002-2023年三產構造變化折線圖能夠看出，鹽都市近年來產業構造不停優化，第一產業比重不停下降，第二產業比重保持穩定上升趨勢，第三產業比重波動上揚。總體看來，鹽都市第二產業占據主導地位，都市工業化進程顯著加快。32/9933/1164鹽城產業發展特性研究第一產業增幅及比重■2002-2023年，鹽都市第一產業增加值基本保持上漲態勢，但增幅不大。其中2023年出現小幅下降，至2023年反彈上升，2023年后來第一產業增加值保持小幅穩定上漲，但增幅逐年趨緩；■2023年鹽都市第一產業實現增加值295億元，增加4.3%；■從2023年產業比重來看，鹽都市第一產業在三產中比重為18.2%，在蘇北及蘇中典型都市中位居第一。33/9934/1164鹽城產業發展特性研究第二產業增幅及比重■2002-2023年，鹽都市第二產業保持穩定上漲，第二產業增加值連年上升，增幅基本保持在17%以上，2023年實現第二產業增加值778億元，相比2023年增加了近2倍；■2023年鹽都市第二產業實現增加值778億元，增加18.4%；■從2023年產業比重來看，鹽都市第二產業在三產中比重為48%，低于南通、徐州和淮安。■但從產業增加值來看，鹽都市2023年第二產業增加值在蘇北地域比較中，僅次于徐州，高于淮安和連云港。34/9935/1164鹽城產業發展特性研究第三產業增幅及比重■伴隨鹽都市產業發展不停深入，第三產業得到長足發展，從2023年-2023年，第三產業增加值連年連續穩定上漲，增幅維持在12%以上，伴隨產業增加值不停提升，2023年增幅出現小幅回落；■2023年鹽都市第三產業實現增加值549億元，增加15.4%；■從產業比重來看，2023年鹽都市第三產業在三產中比重為33.8%，在蘇北、蘇中典型都市中居最后一位；■但從產業增加值看，鹽都市2023年第三產業增加值在蘇北地域比較中，僅次于徐州，位居第二。35/9936/1164鹽城產業發展特性研究支柱產業鹽城是一座新興工商業都市和對外開放都市。全市現已形成了紡織、機械、汽車、食品等支柱產業。■全市制造業十大支柱產業是：紡織業；通用設備制造業；化學原料及化學制品制造業；交通運輸設備制造業；非金屬礦物制造業；農副產品加工業；專用設備制造業；紡織服裝、鞋、帽制造業；皮革、毛皮、羽毛（絨）制造業；電器機械及器材制造業。36/9937/1164鹽城產業發展特性研究小結■三產均衡穩步發展，產業構造不停優化；■第二產業在三產組成中所占份額逐漸上升，都市工業化特性顯現；■傳統產業發揮支撐作用，主導產業架構顯現；■制造業占據工業主要份額，其發展對于產業構造調整和工業化推進發揮著主導作用。■產業特性顯著，支柱產業展現品牌化發展趨勢。37/9938/116概要：通過比較沿海14個開放都市與鹽城近十年GDP、社會固定資產投資、社會消費品零售總額、財政收入、居民可支配收入和居民消費支出等宏觀經濟數據，以及十年來15個都市三產構造變化，分析各都市宏觀經濟及產業構造特性，從而清楚認知鹽城經濟、產業發展進程以及在沿海都市中地位。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市發展概況鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析38/9939/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——GDP比較39/9940/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——固定資產投資比較40/9941/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——社會消費品零售總額比較41/9942/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——財政收入比較42/9943/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——人均可支配收入比較43/9944/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——人均消費支出比較44/9945/116宏觀經濟對比小結5有關都市對比研究現選用GDP、社會固定資產投資、社會消費品零售總額、財政收入、居民可支配收入和居民人均消費六項指標作為衡量各市宏觀經濟發展參照體系。對比鹽城與沿海14個開發都市宏觀經濟發展各項指標能夠發覺，鹽都市GDP、社會消費品零售總額、居民人均可支配收入均已超越北海、連云港、秦皇島及湛江。而鹽城社會固定資產投資自2023年起增幅迅速，更是超出溫州及北海、連云港、秦皇島、湛江五市。財政收入方面，北海、連云港、秦皇島三都市目前已落后于鹽城。不過，在人均消費性支出比較上能夠看出，鹽城居民消費能力不強，在15個都市比較中，鹽城僅高于北海，排名第二。通過綜合衡量，我司以為，鹽城近年來經濟發展平穩迅速，宏觀經濟綜合實力與沿海14個開發都市相比，處于中下游地位，整體優于北海、連云港、秦皇島、湛江等市。45/9946/1165有關都市對比研究14個沿海開放都市——三產構造變化46/9947/116產業發展小結5有關都市對比研究縱觀14個沿海開放都市及鹽城23年來產業構造變化，能夠發覺，伴隨社會經濟發展，各都市產業構造不停優化，三產百分比不停調整，第一產業比重逐漸下降，二、三產業比重漸趨上升。橫向比較15個都市產業構造，除廣州、上海和秦皇島形成以第三產業為主導產業構造外，其他12個都市均以第二產業作為主導產業。都市經濟發展與支柱產業密切關聯，如大連制造業、南通建筑業以及天津電子信息產業。從目前三產構造來看，鹽城第一產業比重近年來雖展現顯著下降趨勢，但依舊高于除北海、湛江以外其他沿海開放都市；第二產業發展穩定，且穩中有升；第三產業比重目前僅占33.9%，仍然低于大多數沿海開放都市，具有較大發展空間。47/9948/116概要：鹽都市位于蘇北地域，都市位于各經濟圈、經濟帶輻射外圍，經濟基礎相對較為薄弱。目前產業構造、經濟規模及招商環境落后于蘇南、蘇中地域。但鹽城交通便捷，擁有豐富自然資源和優良生態環境資源，同步具有雄厚制造業產業基礎，伴隨《江蘇沿海地域發展規劃》實行，鹽都市作為江蘇沿海三大中心都市之一，其發展潛力巨大。鹽城宏觀市場環境研究第一部分鹽城都市發展概況鹽城都市規劃發展解讀鹽城宏觀經濟發展研究鹽城產業發展特性研究有關都市對比研究鹽城都市競爭力分析48/9949/1166鹽城都市競爭力分析都市優勢綜合鹽城基礎資源與整體發展水平，可將其總體優勢歸納為下列四點：■位于江蘇沿海中部，區域內航空、鐵路、馬路、水運立體運輸網暢達，交通便捷；■擁有豐富海洋和灘涂、岸線港口資源，石油天然氣蘊藏豐富，生態環境良好；■擁有雄厚制造業產業基礎，近年來經濟發展迅速，發展勢頭強勁；■《江蘇沿海地域發展規劃》明確指出加快包括鹽城在內江蘇沿海三個中心都市建設，伴隨政策逐漸落實，結合其地理區位、經濟洼地效應、人口規模、產業轉移等原因，鹽城都市發展面臨歷史性機遇。49/9950/1166鹽城都市競爭力分析都市劣勢在分析鹽城都市競爭力同步，在其發展過程中也存在著一定不足：■都市位于蘇北地域，經濟基礎相對薄弱，都市化進程滯緩；■目前其產業機構優化、經濟規模及招商環境落后于蘇南、蘇中地域；■外來人口導入相對不足，人才高地近期難以形成，都市輻射效應相對匱乏；■都市發展框架基本拉開，但開發深度不夠，更多是政府“形象”工程；■處于蘇北腹地，沿海都市資源特性不突出，受經濟圈輻射較小，都市發展空間受限。50/9951/116概要：城南新區位于鹽都市區南部，面積45.3平方公里，遠期規劃面積合計約70平方公里，將是一種擁有40多萬人口新城區。城南新區定位為：全市政治、經濟、文化中心和以當代服務業為主地域總部經濟中心,是鹽城都市圈區域協調和合作發展中心步驟，鹽城將來都市形象集中體現區域。其將來將會發展成為市級行政、商業文化中心、科教創業基地、旅游集散中心和新型生態居住區。城南新區發展概況第二部分城南新區基本概況城南新區發展現狀城南新區規劃前景51/9952/1161城南新區基本概況區域范圍鹽都市城南新區位于市區南部，規劃建設范圍為：東至通榆河，西至西環路，北至青年路，南至新河，面積45.3平方公里。新河以南至徐淮鹽高速用地納入整體考慮范圍，面積約為25平方公里。規劃控制面積合計約70平方公里。

52/9953/1161城南新區基本概況區域定位根據城南新區職能及所參與區域分工層次范圍，城南新區功能定位為：全市政治、經濟、文化中心和以當代服務業為主地域總部經濟中心,是鹽城都市圈區域協調和合作發展中心步驟，鹽城將來都市形象集中體現區域。按照總體規劃要求，城南新區將是一種擁有40多萬人口新城區，成為鹽都市新行政、文化、教育、商業中心和新型居住區。53/9954/1161城南新區基本概況主體功能■市級行政、商業文化中心這一功能是城南新區最基本和主要功能之一，也是城南新區參與到鹽城都市圈分工主要職能■科教創業基地通過城南新區實現更合理區域中心職能，是城南新區在空間和功能上一次超越。在地域總部模式下，城南新區產業發展合適方向是：服務化、知識化、高附加價值化、生態化。■旅游集散中心

伴隨鹽城都市圈形成，都市旅游和郊區旅游迅速發展，旅游地間聯系加強將促使以城南新區為關鍵放射狀旅游網絡形成，新區作為都市圈中心步驟將承當主要旅游集散中心功能。■新型生態居住區作為區域關鍵城區，城南新區需要對周圍區域人口、就業、經濟活動具有吸引力，居住吸引力是前提條件之一。54/9955/116概要：城南新區目前以居住以及公共設施建設為主，建設推進速度較快。城南新區工業用地分布相對集中，公共設施沿路分布特性顯著，住宅建設較為活躍，開發建設速度較快。目前中心區存在大量已建、在建或擬建地塊。城南新區發展概況第二部分城南新區基本概況城南新區發展現狀城南新區規劃前景55/9956/1162城南新區發展現狀現狀描述城南新區發展展現由北向南走勢：

A區北起青年路，南至世紀大道，是目前城南新區發展最為成熟片區，大量住宅小區已建成并入住，市政、商業配套完善，生活氣氛濃郁；B區北接世紀大道，南至鹽瀆路，是新區發展次成熟片區，伴隨市政府行政中心搬遷及內港湖建設，目前有部分建成小區，公用市政配套基本具有，大量小區在建；C區北起鹽瀆路，南至新河，目前已吸引大量公司進入拿地，有少許在建市政配套設施和商業；D區新河以南至徐淮鹽高速，總面積約25平方公里范圍為遠景規劃中產業園區。目前仍處于規劃狀態。A區B區C區D區56/9957/1162城南新區發展現狀用地現狀

現狀用地中，居住、公共設施、工業、道路廣場四項用地合計占到總建設用地91.7％，反應了城南新區目前以居住以及公共設施建設為主、建設推進速度較快、生產性功能較強實際發展情況。

57/9958/1162城南新區發展現狀工業用地/居住用地分布工業用地分布：城南新區工業用地分布相對較為集中，主要有開發區及悅達工業園，位于串場河沿線及其以東區域。市區主要骨干公司多集中于這兩個工業園區，主要有汽車制造業、機械制造業、紡織服裝業等工業類型。大新河以北，分布著大量村辦公司，主要有五星工業園及其他分散小型公司等。這些公司占地規模較小、分布零亂。現狀工業用地面積約為517.46公頃。

居住用地分布：現有居住用地主要集中在青年路以南、串場河以西區域。近幾年該區域住宅建設較為活躍，除上世紀末開始建設住宅用地外，圍繞新中心區確立了不少新居住用地，建設開發速度較快，在居住教育等設施配套方面也已經形成一定基礎，但在與都市特色、尤其是都市水環境特色等方面結合不夠。現有居住用地面積約為545.76公頃。58/9959/1162城南新區發展現狀公用設施分布現狀公共設施：主要有鹽都區行政中心及部分市、區行政部門，商業服務設施配套不完善，規模小且分散。市級行政中心正在形成之中，已有數個高檔賓館選址定位于解放南路與世紀大道交叉口附近。現狀公共設施配套薄弱，尤其是商業服務、醫療衛生和居住教育設施較為缺乏。公共設施總體分布特性：其用地沿路分布特性顯著，且包括了鹽城近幾年公共設施建設重點，國字號鹽文化博物館亦選址于此。公共設施主要沿解放路、世紀大道等都市主要道路沿線以及這幾年集中建設中心區區域。城南新區以公共設施推進開發建設框架初步拉開，但在增強中心都市服務功能、明確與歷史文化特色關系等方面缺乏系統性。現狀公共設施用地面積約為379.7公頃。59/9960/116概要：城南新區規劃根據其功能定位明確了“促進中心都市整體服務職能全面提升，引領鹽城沿海開發時代新起點，提升都市歷史及自然資源特色品牌”三大總目標。其規劃布局構造為“一心、兩軸、五廊、四片”。城南新區規劃用地中，突出了居住用地以及公共設施用地，體現了城南新區功能建設與發展重點。城南新區發展概況第二部分城南新區基本概況城南新區發展現狀城南新區規劃前景60/9961/1163城南新區規劃前景規劃目標根據對于城南新區功能定位，規劃明確了3大目標、9個分目標及對應規劃發展策略，作為城南新區將來發展定位得以實現有力支撐。中心都市整體服務職能全面提升鹽都市沿海開發時代新起點都市歷史及自然資源特色品牌化區域商務服務功能強化

都市圈輻射能力增強都市生活服務品質提升區域中心都市功能轉換與提升新起點大都市框架形成新起點都市歷史文化、形象面貌展示新起點都市歷史文化延續都市自然特色凝結中心都市形象宏大展現總目標分目標61/9962/1163城南新區規劃前景規劃布局規劃布局構造為“一心、兩軸、五廊、四片”。■一心是指基于鹽城都市圈發展所確立鹽都市將來發展“新都心”，主要由行政商貿中心區、串場河水岸設施集中區組成。功能上主要包括行政中心、商貿中心、金融中心及居住等。■兩軸構筑聯系城南新區與老城區功能紐帶與歷史文化紐帶。其中，沿解放路、躍馬路沿線形成整合行政商貿服務、科創服務、旅游服務等設施集中區軸線。沿串場河形成鹽城文化紐帶，沿線布局一定設施，形成與沿解放路、躍馬路功能設施軸線互動，都市由“串場”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。62/9963/1163城南新區規劃前景規劃布局■五廊依靠利民河、鹽塘河、小新河、徐淮鹽高速馬路和通榆運河形成由北至南五條生態廊道，組成新區生態網絡基本框架，通榆運河生態廊道將其他廊道相串連。■四片規劃以道路及橫向通廊為界形成四個特色區塊：新興產業和居住綜合區塊（青年路與世紀大道之間）：將環境保護與文化藝術、創意設計相結合，滿足當代生產和制造需求，發明文化型、創新型小區。行政文化商務區塊（世紀大道與鹽瀆路之間）：發展生態與高科技信息網絡技術相結合CBD區域。科教與生態居住區塊（鹽瀆路與南環路之間）：科教園區、科創服務中心與周圍小區友好互動，設施共享、文化滲入，形成區塊獨特文化氣氛；生態旅游休閑區塊（南環路與徐淮鹽高速馬路之間）：主要是鹽都市將來發展戰略控制用地，功能上以旅游服務為導向，同步考慮職教園區發展、體育中心建設等都市將來主要服務功能擴展也許性，發展生態游憩，成為區域旅游服務中心。63/9964/1163城南新區規劃前景用地規劃

規劃用地中，突出了居住用地以及公共設施用地，分別占總建設用地32.6％、18.9％，體現了城南新區功能建設與發展重點；綠地占總建設用地百分比約為28.7％，主要是由公園、眾多濱水綠地以及都市生態建設用地組成，有助于都市良好生態環境構筑。64/9965/116概要：鹽城房地產市場通過近年發展，已經形成了較為完善板塊概念，按其區位可大體分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。其中最為成熟且位居價格高地是城中板塊，而伴隨城中地塊減少，城南在整體市場當中已經占據著越來越主要地位，已成為最具發展潛力板塊。其他各板塊無顯著特性，其客群也多以區域內購房者為主。鹽城房地產市場環境研究第三部分鹽城房地產市場板塊研究鹽城住宅市場發展特性研究鹽城商業及辦公市場特性研究鹽城土地市場運行情況研究鹽城房地產后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項目研究65/9966/1161鹽城房地產市場板塊研究板塊綜述以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界限，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。66/9967/116城中板塊/城南板塊■城中板塊：該板塊劃分區域主要為建軍中路沿線、大慶路沿線、開放大道以西、鹽馬路以東地帶。該板塊處于鹽都市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，區域配套成熟，商業氣氛濃厚，因此致使該板塊內商品房價格為整個鹽都市最高點，扮演著領跑者角色，在該區域置業也多為鹽都市高層收入人群。板塊優勢：市政配套成熟、生活便利、區域認可度強；板塊劣勢：供應量低，價格偏高，消費者承受力受限。■城南板塊：該板塊劃分區域主要為大慶路以南、世紀大道沿線、開放大道以西地帶。城南板塊將是鹽都市重點打造區域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經遷入，伴隨周圍配套成熟，相信該板塊房價能夠和城中板塊相抗衡。板塊優勢：市政基礎設施到位、名校較多、后發優勢顯著；板塊劣勢：潛在供應量較大，市場供需矛盾顯著，接收度較低。1鹽城房地產市場板塊研究67/9968/116西南板塊/城東板塊■西南板塊：該板塊劃分區域主要為鹽馬路以西地帶。西南板塊僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點“福佑”區域。受市政府和鹽中等利好輻射，以及城西南本身優越地理位置、自然環境和較高人居指數，該板塊已經得到大多數購房者認可。伴隨某些品質樓盤誕生，西南板塊正在得到市場關注。板塊優勢：價格相對合理，樓盤品質較高；板塊劣勢：周圍生活配套欠缺．交通不便、區域接收度有限。■城東板塊：該板塊劃分區域主要為開放大道以東地帶。受政府規劃和板塊本身特點等原因影響，該區域相對于其他板塊，開發得較晚。但從都市發展進程來看，它將是百萬人口都市經濟支撐點，又一種都市新中心。其地理位置、經濟和人文在整個鹽都市都占有很關鍵地位，有著巨大發展空間，同步亭湖區政府將搬遷至該板塊，后期將會對區域產生較大帶動作用。板塊優勢：價格不高，生活配套較為齊全，升值潛力大；板塊劣勢：市政配套不成熟，交通相對不便，區域接收度有限。1鹽城房地產市場板塊研究68/9969/116城北板塊■城北板塊：該板塊劃分區域主要為毓龍路以北、開放大道以西地帶。城北板塊主要為老城改造項目，包括拆遷量較大，拆遷工作展開有一定困難，因此該板塊上市量較小。并且由于此區域多為老公房，本地人對城北區域印象較差，本地也有“寧往南一尺，不往北一寸”說法。但該區域配套成熟，加上部分品牌開發商介入，如悅達，使得城北板塊還是受到了一部分人追捧。板塊優勢：發展較早，距主城較近，配套較為成熟；板塊劣勢：周圍環境較為嘈雜，區域認知度不高。1鹽城房地產市場板塊研究69/9970/116概要：鹽城房地產市場屬于典型市政建設拉動型，地產項目眾多，已形成了“遍地開花”局面，且小高層、高層產品已漸漸成為市場供應主流。其房價展現出中心強周圍弱局面。同步鹽城房地產市場中存量巨大，且供大于求局面正在形成。由于固有生活習慣，購房者大多具有極強地緣性，這也成為妨礙本地樓市發展原因之一。鹽城房地產市場環境研究第三部分鹽城房地產市場板塊研究鹽城住宅市場發展特性研究鹽城商業及辦公市場特性研究鹽城土地市場運行情況研究鹽城房地產后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項目研究70/9971/1162鹽城住宅市場發展特性總體特性■市政建設拉動型，地產項目遍地開花現階段鹽城房地產市場發展速度較快，各板塊都有較大開發量，因此造成了房地產項目遍地開花局面，現階段鹽都市場屬典型市政建設投資拉動型，雖然在短期內確實能將都市整體面貌提升，但對后市負面影響也將是巨大。■小高層、高層產品成為市場主流由于市政規劃對土地指標要求，小高層和高層產品成為市場主流，市場上多層物業較少。居民住房消費構造也在發生積極變化，在住宅選擇過程中，由于購房者缺乏產品選擇性也開始逐漸接收小高層和高層物業。■板塊概念成形，但價格梯度不顯著鹽城房地產市場已有較為明晰板塊劃分，目前市場主流價格約在4000-4800元/㎡，在周遍都市、沿海主要城鎮中屬最低水平；但與產經實力排名相符；都市高端價格剛突破5000元/㎡，市場峰值發展不充足，都市標桿類旗艦物業未有效建立。■中小戶型成為市場熱點伴隨房地產市場變化，購房者在選擇產品時越來越看重其實用性，因此中小戶型越來越受青睞。目前市場上熱銷面積范圍為70-90平米兩房和100-130平米三房。鹽城房地產市場進入了產品時代。71/9972/1162鹽城住宅市場發展特性總體特性■利好政策對樓市起到很大推波助瀾作用23年11月鹽都市政府推出購房優惠政策：多層補貼1%，高層、小高層補貼3%。該政策截止23年6月30日，該政策對鹽城商品房銷量具有一定拉動作用。■前期市場供應量大，后市開發量連續增加前兩年鹽城土地供應量較大，開發商前期拿土地都開始開工并銷售，前期開發大盤項目進入大消化階段，市場上還同步存在開發商已經拿下而沒有開工土地。城南板塊尤為顯著。伴隨開發量連續增加，城南市場存在一定銷售壓力。■商品房價格呈中心強周圍弱趨勢由于近年鹽城都市規劃向都市南面轉移，造成目前房價以市中心一帶為高價集中區，從整個都市格局來看，以市中心一帶為價格高地，向周圍地域遞減價格分布。整個鹽城樓市自串場河以南，聚集著鹽城總量大約70%產品供應，且越往南，體量越大。劇烈競爭，同步也形成鹽城開發商們危機意識，在產品規劃、立面、景觀、物業等方面均推成出新，有各自亮點。72/9973/1162鹽城住宅市場發展特性總體特性■外來人口量有限，暫無法形成消費拉動效應由于鹽城整體發展相對較為落后，相對于高素質人才引進，具有一定劣勢，從目前房地產市場發展現狀來看，區隔性非常強，外來人口尚不成為購房主力之一。盡管目前市區有流感人口約7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費、高預算階層，消費低于一般市民，無法成為房地產發展先頭軍。■租金價格低造成投資回報有限，影響了投資客介入從投資角度來看，鹽城房地產投資價值平均低于合理回報，目前住宅置業投資回報率普遍較低，大多維持于4％下列，投資回報普遍不高（一般公認較為合理投資回報不低于6％），租賃人群低接收度、低層次在很大程度上影響了投資性客源市場介入也許。■剛性需求在一定程度上成為樓市發展助力相對于國內其他大型都市，鹽城房地產市場起步較晚，某些剛性需求購房仍是目前購房群體主力。剛性需求主要體目前下列幾個方面：舊城改造，拆遷戶安頓購房，年輕人結婚購買新居，為兒女選擇學區而重新購房，二次置業更換環境購房等。剛性需求為房地產行業提供了一種生存發展空間。73/9974/1162鹽城住宅市場發展特性總體特性■居民購房地點選擇區域性較強基于本地居民生活習慣，在購房時往往把原居住片區作為首選。主要是購房者在一種區域中生活、工作數年后大都習慣此前生活方式和居住氣氛地緣原因很強。在本次市調中理解到，每個樓盤購房客戶80%都集中在樓盤所在區域3公里范圍內。■市場逐漸成熟，購房客群愈加理性鹽城整體商品房銷售均價仍處于小幅上升階段，但伴隨價格不停上升，投資客已在逐漸減少，購房者愈加理性等方面反應已逐漸顯現出來。城南區域購房群體愈加復雜化，初次置業和二次置業以及由于拆遷而購房客戶都有。另外由于城南片區學校較多，為孩子上學選擇學區房而在城南置業客戶群也日漸增多。■產品附加值得到市場逐漸認同鹽城房地產市場目前處于市場化啟動早期階段，即產品品質普遍邁向了改善居住水平，開發商已普遍注意到了布局、環境、立面、房型等主要性，但在詳細落實實行方面，卻顯出了較為顯著不足。74/9975/1162鹽城住宅市場發展特性城南板塊特性■區域升級規劃帶動地產發展鹽都市政府南移，給鹽城這個并不很大商圈來了一種震動。伴隨城南區建設工作深入、配套完善、居住價值高區域優勢越來越顯著，城南區是整個鹽城樓市熱點。由于城南區板塊樓市供應量、需求量均為鹽都市區各板塊之首，因此成為鹽城房地產市場發展領航者。■前期市場供應量大，后市開發量連續增加伴隨城南區域大力發展，前兩年城南區域土地供應量較大，開發商前期拿土地都開始開工并銷售，前期開發大盤項目進入大消化階段，市場上還同步存在開發商已經拿下而沒有開工土地。伴隨開發量連續增加，城南市場存在一定銷售壓力。■中高端客群關注，促進了產品品質提升鹽城住宅市場已經從賣方市場進入買方市場，市場供應壓力開始顯現，置業主體和置業目標正在發生顯著變化，購房者愈加關注項目品牌和品質選擇，這些將直接推進市場品質提升。規劃理念先進、配套完善、個性鮮明、綜合性價比高產品將在市場競爭中擁有更多積極權。這一點在城南板塊體現尤為顯著，產品和品質競爭成為城南項目標主旋律。75/9976/116概要：鹽城商業屬典型蘇北都市商業布局，中心單一且經營檔次偏低。伴隨都市逐漸向南擴張，都市中心有逐漸南移趨勢。在確保目前中心城區商業關鍵地位同步，南部區域伴隨人氣聚集以及居住人口增多，勢必形成一種新都市副中心。同步鹽城投資客較多，投資意識較強，這也成為商業易賣原因之一。辦公類物業在鹽都市場中尚屬于新興物業，市場總量不大，市場需求也不顯著，純寫字樓僅有城南萬邦國際一家。鹽城房地產市場環境研究第三部分鹽城房地產市場板塊研究鹽城住宅市場發展特性研究鹽城商業及辦公市場特性研究鹽城土地市場運行情況研究鹽城房地產后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項目研究76/9977/1163鹽城商業及辦公市場發展特性商業特性■商業現狀屬典型蘇北都市商業布局，中心單一且經營檔次偏低，同步鹽城宏觀經濟指標增幅顯著，居民消費需求旺盛；■目前在售商業集中在老城區，總體量比較大，均價在8000-20230元/㎡之間，上市部分銷售情況良好。■多種新興商業業態已進入鹽都市場，但受傳統消費觀念束縛，消費者更青睞于傳統百貨商場購物；■都市中心逐漸南移，南部區域伴隨人氣聚集以及居住人口增多，勢必形成一種新都市副中心，但現階段已出現國基城、寶龍商業廣場、紫薇國際廣場、金庭世紀廣場等大型商業項目，其供應總和在百萬方以上。77/9978/1163鹽城商業及辦公市場發展特性辦公特性■受鹽都市經濟總量及產業構造影響，寫字樓市場需求量不大；■受傳統習俗、行業發展等原因影響，目前鹽城中介服務類、裝修貿易類公司大多項選擇擇檔次較高住宅小區或臨街居民樓辦公；■鹽城代表性行業大都擁有自己廠房作為辦公場所，而目前鹽都市場上也缺乏能讓該產業群滿意高檔商務寫字樓；■目前鹽都市場上純辦公寫字樓較少，大多為可住可辦公SOHO商務公寓，能符合公司群體辦公需求純正寫字樓項目僅有城南片區萬邦國際一家，其售價為6000元/㎡（含裝修）；■辦公物業出租市場上，收益率較低，在3-4%左右，因此目前銷售市場中辦公物業購買群體以自用型群體為主，投資客較少。78/9979/116概要：近年來鹽城土地市場供應量較大，超出開發量，土地存量過多。政府目前重點大力推進南城新區建設，該區域內潛在土地供應量充沛，城南及城西南片區房地產項目開發熾熱。2023年土地成交價格略高于23年，約2%。鹽城房地產市場環境研究第三部分鹽城房地產市場板塊研究鹽城住宅市場發展特性研究鹽城商業及辦公市場特性研究鹽城土地市場運行情況研究鹽城房地產后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項目研究79/9980/1164鹽城土地市場運行情況研究鹽城土地市場概述■土地供應量及開工量：01-23年間，政府每年土地供應量基本維持在2500-4000畝（167-266萬㎡），年均開工量約208萬㎡，供應量與開工量基本平衡，土地存量較小；而23年，土地供應量激增至6000多畝（400余萬㎡），年度開發量約為120余萬㎡，供應量遠大于開工量，土地存量較大；■土地上市集中區域：在都市發展規劃中，城南及城西南片區為都市重點建設區域，該兩區域土地供應量占全市土地供應量60%。在土地供應量充沛情況下，城南及城西南區域后市商品房上市量蔚為可觀。80/9981/1164鹽城土地市場運行情況研究08、23年土地成交情況統計表81/9982/1164鹽城土地市場運行情況研究08、23年土地出讓情況統計表82/9983/1164鹽城土地市場運行情況研究08、23年土地出讓情況統計表83/9984/1164鹽城土地市場運行情況研究08、23年鹽城成交土地域域分布■據以上數據統計，08、23年共成交土地2987畝，其中住宅用地合計2120畝，商業辦公用地555畝，其他用途土地共330畝。■23年成交土地主要集中于市直與鹽都，城南板塊尚無地塊成交。23年城南板塊共有4幅土地成交，計345畝。其中僅1幅住宅用地約210畝，其他135畝均為商業、辦公等混適用地。84/9985/1164鹽城土地市場運行情況研究23年-23年土地市場量價分析■2023年至2023年，鹽都市土地成交量逐年遞增，且增幅較大，約55%左右。隨后受到全球金融危機影響，樓市走低，2023年土地成交量大幅度減少，與2023年相比，降幅達72%；■從土地成交價格上來看，23年土地成交均價走