房地產項目前期評審操作指引一、目的本制度明確并規范了新項目評審的操作流程、權責劃分、審批權限及工作要求，是開展新項目評審工作的制度依據，保證集團總部及各公司按照“三個漏斗”的要求獲取“四高” （高利潤、高周轉、高杠桿、高溢價）的優質項目，本制度自發布之日起實施，根據集團業務發展情況適時修訂。二、適用范圍本制度適用于集團投資發展中心，各公司（含區域公司、商業發展公司、集團建設等，下同）可參照執行。三、評審原則1、總體原則：三個漏斗，即戰略漏斗、市場漏斗、財務漏斗。2、原則上自制度發布之日起不再接受紙質的簽字表單或文件，必須走 OA流程；3、每個審批流必須按要求插入必備附件和必備關聯表單，否則直接回退；3、相關指標必須符合控管標準，不符合控管的須做特殊說明；4、支持并鼓勵工作前置和并聯工作，但不得跨流程節點開展最終評審；5、必須符合各流程審批的時間要求；6、違反上述評審原則，給予經辦人以經濟處罰。四、評審流程及評審要求1、評審流程2、各作業階段的評審內容及要求2.1項目初判階段2.1.1評審內容：2.1.1.1必須按《投資發展中心管理辦法》規定的專屬區域上報土地信息，對非專屬區域的上報地塊須作專項說明且征得專屬區域負責人同意，方可開展后續工作；2.1.1.2須每月10號前上報調整后的《專屬區域土地計劃表》（調整優化部分顏色字體或高亮表達），該表應分成三個結構：已掛牌、當季即將掛牌、其他土地信息；2.1.1.3鼓勵前置及并聯開展研判工作，建議盡可能的前置、前置、再前置；2.1.1.4原則上不接受跨度3個月以上的地塊初判申請，可調整相關經濟指標的地塊除外；2.1.1.5對于已掛牌及當季的土地信息須及時上OA進行審批，并嚴格按照初判申請表的格式填寫完整，對于填寫不完整或明顯錯誤的，可直接回退要求重新填寫；2.1.1.6地塊初判申請表上OA后三天必須出具《拓展作業時間控制表》（必須關聯地塊初判申請表）并嚴格按照控制表開展工作；2.1.1.7發起地塊初判申請表必須插入附件：地塊紅線圖或圖則（強制）、區域用地規劃圖（非強制）及規劃設計條件（強制），附件不全的可直接回退；2.1.1.8為強化拓展人員對地塊信息、進度等動態的掌握程度，要求各拓展人員使用《意向地塊進展狀況及工作計劃表》每周對所上報地塊進行動態信息匯總并抄送至市場策劃部；2.1.1.9地塊掛牌后，拓展人員須及時提交《大額資金使用審批表》，嚴格按照財務的制度要求執行；2.1.2評審原則地段、規模、容積與地價的平衡2.1.3評審要求評審要求一覽表城市類別項目規模A類地段B類地段C類地段12萬方以下√關注地價和容積原則禁止封閉市場12-20萬方√謹慎原則禁止20萬方以上謹慎原則禁止原則禁止12萬方以下√√謹慎溢出市場12-20萬方√√謹慎20萬方以上√關注地價和容積謹慎12萬方以下√√關注地價或容積波段市場12-20萬方√√關注地價或容積20萬方以上√√關注地價或容積釋義1：關于封閉市場、溢出市場及波段市場的認定類型釋義示例?目標客戶80%以上為區域內客戶，外來客戶很少，區域房地產主要為內部消化；?此類市場多體現三四線城市，但封閉市場不一定為三四線城市，在一二線城市的局 ?絕大部分三四線城市；封閉市場部區或縣也體現為很強的封閉市場特征； ?弱二線例如溫州；?典型特征：本土市場、改善市場、土豪市場。微信公眾號：房地產干貨資料?區域內客戶有一定的基礎，但有 50%以上為外部客戶導入；?蘇州郊區；?此類市場主要有2種形式，一是郊區或郊縣，市區房價高企后，剛需在極差地租推?蘇州與上海的關系，體現溢出市場 動下的被動郊區化，二是大都市群的“交通一體化”下，產業及人口的資源再分配，最淋漓盡致的為昆山花居住地與工作地分離；橋、嘉善等；?典型特征：剛需市場、外溢市場、屌絲市場?多為一二線城市，體現很強的周期性特征；?絕大部分的一線及強二波段市場 ?此類市場需要踏準節奏、找準結構；線城市；?典型特征：改善市場、客戶多元、投資市場釋義2：關于A、B及C三類地塊的認定：地段類型 釋義?老城區的核心區域（A或A+），老城次核心（A-）；A類地塊 ?新城核心區（A-）；?擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強勢景觀等）。B類地段 ?老城區的核心邊緣（B或B-），新城次核心區（B）；C類地段 ?新城區的邊緣地段（C），或起步階段的新區域（C-），認可度低；2.2頭腦風暴會階段2.2.1評審內容：2.2.1.1 標準模式：資料完備、邀請外部專家、集團職能部門及設計單位，詳見《投資發展中心會議管理制度》2.2.1.2 新城市新項目必須按照標準模式召開頭腦風暴會， 已進入城市新項目可從簡 (區域自己組織，可邀請集團職能部門，