重慶解放碑商業地產發展現狀及對策研究

一、商業地產發展現狀商業地產作為一種房地產開發形式，是消費水平不斷提高的產物。隨著商業與房地產的融合，消費和投資成功地控制了由消費驅動的經濟發展的三種模式的兩組消費，從而對經濟增長起到了不小的作用。但商業地產具有投資額巨大、投資回收期長、投資風險大的特點。近年來隨著經濟環境、人們生活方式的改變,給商業地產的發展帶來了嚴峻的挑戰。2014年重慶商業地產的整體發展狀況表現為甲級辦公樓更受租戶所青睞,商鋪購物中心體驗感增強。2014年重慶甲級辦公樓成交創歷年新高,達140,400平方米,同比增長134.4%。強勁的需求使甲級辦公樓市場空置率從2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外,近幾年電商發展突飛猛進給商業地產帶來了較大沖擊,但體檢式餐廳、娛樂、休閑等業態地產發展較好。解放碑是重慶歷史最為悠久的商業中心,本文以重慶解放碑商業中心為研究對象,分析解放碑商業地產的發展現狀及存在的問題,并給出相應的對策建議。二、商業地產發展迅速1.政策的影響1999年左右,重慶開始提五個商圈的概念。步行街和商圈的概念促進了商業地產的成長。近幾年,世界五百強企業開始涌向中國,進一步促使了商業地產的發展,加大了對發展商業地產的認識。據重慶市商圈建設工作會2012年的部署,重慶市計劃將建45個商圈,在這樣的部署下,重慶商業地產迎來了發展熱潮。2.城鎮化的影響近幾年重慶市城鎮化速度較快,居西部第二,隨著城鎮化進程的加快,農村勞動力及人口大量向城市轉移,消費市場的擴大,加之第二、三產業不斷向城鎮聚集,促使經濟結構發生轉變,第三產業蓬勃發展,商業地產作為服務業的發展平臺,其需求量將不斷增加,這就加快了重慶商業地產的不斷發展。三、解放碑商業發展現狀分析(一)商業網點密度大、大型商場多解放碑是重慶著名的歷史最悠久的商業中心,是重慶游客必須要去的地方之一,而一些商界人士甚至將進駐解放碑看作企業品牌形象與實力象征。解放碑商貿中心共有樓宇425幢,建筑面積459萬平方米,商業網點密度大、大型商場多,為全國同類地區少有。解放碑CBD區域內有各類企業機構3000余戶,世界500強企業中,38家入駐解放碑CBD,47家在此設立分支機構。區內商業網點達4482個,營業面積共121萬平方米。其中,營業面積超過5000平方米的大型商場有20多家。近百個金融網點和證券交易所,同時還匯聚了超過500家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會服務場所。解放碑CBD區域商鋪整體出租率達90%以上,特別是臨街鋪面的出租率幾乎達100%。(二)解放碑商業用地問題1.同質化競爭隨著其他新興商圈的崛起,重慶主城區當前已營業的購物中心有27個,但缺少差異化特質,出現了同質化競爭。多數購物中心都以百貨、超市、電影院作為主力店,每個購物中心幾乎都引進同類品牌,商場也缺少特色,這為招商引資帶來了困難。怎樣走特色差異化路線,是解放碑商業中心應該多考慮的問題。2.交易規模擴大,商業地產遭受影響當前,幾乎任何的商品都可以在網上進行交易,蘇寧、優衣庫、周大福等各大品牌紛紛入駐電子商務平臺。2014年中國電子商務市場交易規模12.3萬億元,同比增長21.3%,開始涉及各個商業領域,并顛覆了一些商業領域,這對傳統的銷售渠道產生了較大的影響,而作為商業銷售平臺的商業地產也受到了不小沖擊。電商低成本的運作方式向商業地產高成本發起了挑戰,而消費者消費習慣的轉變,對購物中心環境和體驗功能的看重,更加說明傳統的商業形態與運營模式急需改變。3.主商圈與周邊商圈之間的聯系不好解放碑商業中心因樓宇的建設導致解放碑與較場口的商業斷層,使商圈人流動線被割裂,核心商圈與外圍商業網點聯系不暢。四、獲釋紀念碑商業發展的對策和建議(一)解放碑商業2個總體定位發展項目與區域商業轉播設備的區別解放碑的擴容升級應從以下幾方面入手:(1)商圈連接。通過商圈內專業特色街的建設,逐步實現了大型商業網點之間的商業連接。(2)區域錯位發展。解放碑商業中心商業項目數量多,但布局比較分散。為較好的顯示各自的特色,可將整個解放碑商業中心按地理位置劃分成了四大板塊,以走高端奢侈路線為主的朝天門板塊,以走記憶路線為主、著重發展體驗式消費的臨江門板塊,以走潮流時尚娛樂路線為主較場口板塊,及走金融商務路線為主新華路板塊。(二)品牌組合的同質化重慶主城區多數購物中心在服務客群上出現了不同程度的重合,品牌組合的同質化也大大降低了購物中心的吸引力。開發商應結合現代人的生活、消費習慣,建設具有特色的、差異化的符合現代人情感及心理需求的購物中心。(三)建設智能購物中心在當今社會人們生活、工作壓力越來越大的情況下,集休閑娛樂、優良品位于一身的良好購物環境