龍湖開發項目報建敏感點開發項目報建敏感點重慶龍湖前房產項目開發是一個系統工程,從土地獲得,到研發設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業管理和后期運行,每個環節密切相關。本次主要針對公司已經開發的項目設計在報建工作中出現的一些情況作分享和分析,其目的是為了爭取縮短設計周期和報建周期;尤其是對工程后期驗收容易出現的問題,以及對可能引起業主投訴的潛在問題作出警示,避免在今后發生。本文分五個階段進行介紹:方案、初設、施工圖、施工過程檢查工程驗重慶龍湖研發剖、方案階段11規劃1.1.1項目名稱的確定項目名稱應與公司規定的統一名稱吻合。銷售的項目名稱在報建完成后,由銷售部門辦理預售時自行更改。如果有條件統一前期報建名稱與銷售名稱則最佳;但如果達不到(報建時銷售名稱尚未確定)則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱案例如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為:“林泉馨賞″,方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建,但在過程中公司調整該項目名為“藍湖郡三期”,導致在報建過程中申請修改該項目名稱,產要的時間成本等。而營銷部根據推廣需要,又改名為“弗萊明辦理預售時,房管部門要求預售項目的名稱與建設工程規劃許可證名稱吻合,否則不能用弗萊明戈″名稱;如果將建設工程規劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗菜明戈″,規劃局答復有兩種方式:a.從方案更名重新報建;b更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長,公司根本等不了。重慶龍湖.研發部、方案階段11規劃1.1.2核對經濟指標(用地面積及性質、地面地下停車位、夲積率綠地率、建密度等)用地面積指凈用地面積或出讓用地面積對經濟指標的把握,是我們每一個階段的重點,一定要考慮后續階段的工作,如方案階段報的經濟指標,一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理,規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等,同時也會影響規劃竣工驗收重慶龍湖研發剖、方案階段11規劃12核對經濟指標(用地面積及性質、地而地下停車位、容積率、綠地率建筑密度等),用地面積指凈用地面積或出讓用地案例觀山水在規劃竣工驗收前,進行竣工驗收實測,按照經開南區的要求,以勘測院實地勘測的面積為準,因為觀山水有許多的灰空間,加上修建過程中的部分調整,導致4號樓和商鋪4的實測面積超出規劃允許的面積誤差(見咐圖),與勘測院進行了多次溝通才基本解決。由此,在規劃驗收實測前,我們事先把握,有哪些地方可能會有問題,該如何前控,如觀山水的灰空間,在實測前我們如何做工作等重慶龍湖研發剖、方案階段11規劃113配套是否齊備(如:公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點)居委會的配套標準為15平方米/100戶,公廁是指對小區外開放使用的廁所,其余配套設施參考相關規范和文件(有特殊規定的除外,如本文第六條:是否滿足控規要求)由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規模的理解偏差因人而異,建議公司開發的項目在設計圖中,一律將“垃圾站”標注為“垃圾收集點重慶龍湖研發剖、方案階段11規劃4是否滿足規劃選址和設計條件要求?主要是提醒設計負責人不要漏項。1.15是否滿足城市設計要求?案例:西城天街方案進行規劃報建,內街連廊過多,通透性不夠,與城市設計不吻合,導致兩次修改1.6是否滿足控規要求,技術是否合理?重慶龍湖.研發部、方案階段1.17對總圖深度的關注(制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關注)1.1.8間距規定有明確要求的是原則問題1.19滿足物權法的相關規定會所等產權有爭議的建筑以及建筑命名,應規避今后的權屬爭議。詳見王明方的分析報告重慶龍湖.研發部、方案階段11規劃1.1.10對綜合管網的關注和環評工作前置綜合管網的設計審查:排水接口位置和標高是否可行,給水接口位置是否明確,電力通廊的考慮、電信電話皃帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等,都不能在市政綠化帶內平行布置穿越)1.1.11對其他部門提出的問題的再關注部部門:物業、工程、造價等;外部部門:市政、排水公司等1.12滿足物管用房的相關規定(經開北區已經實施標準,其余各區即將按此實施)建筑規模物業管理用房業主委員用房面積供比例10000~10000000001~20004‰4030000以上重慶龍湖研發剖、方案階段11規劃11.12滿足物管用房的相關規定1.1.13是否滿足“9070″小戶型規定要求重慶龍湖.研發部41、學問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。——阿卜·日·法拉茲

42、只有在人群中間，才能認識自己。——德國

43、重復別人所說的話，只需