資產評估的基本方法第1頁，課件共44頁，創作于2023年2月第一篇資產評估的基本理論與基本方法第2頁，課件共44頁，創作于2023年2月第三章資產評估的基本方法第一節成本法（Thecostmethod）第二節收益法第三節市場比較法第四節資產評估方法的選擇第3頁，課件共44頁，創作于2023年2月第一節成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性第4頁，課件共44頁，創作于2023年2月二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經濟性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經濟性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

第5頁，課件共44頁，創作于2023年2月（一）重置成本及其計量△相同點：均采用現行價格計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。第6頁，課件共44頁，創作于2023年2月1、重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。評估實踐中需據具體情況而定。間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。該方法可用于計算復原重置成本，也可用于計算更新重置成本。第7頁，課件共44頁，創作于2023年2月2、功能系數法

如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。第8頁，課件共44頁，創作于2023年2月（1）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（2）規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：

該方法計算的一般是更新重置成本。第9頁，課件共44頁，創作于2023年2月3、物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環比物價指數注意問題物價指數法計算的是復原重置成本。第10頁，課件共44頁，創作于2023年2月4、統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K第11頁，課件共44頁，創作于2023年2月（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產評估與會計核算中的區別。

計量方法:1、觀察法被估資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。

有形損耗率第12頁，課件共44頁，創作于2023年2月（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現在兩方面：

(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產出能力2.

超額運營成本的計算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)據資產的剩余壽命和收益率（折現率）將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:

被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）第13頁，課件共44頁，創作于2023年2月（四）經濟性損耗及其計量1.

經濟性損耗的含義

因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.

表現形式①資產利用率下降 ②資產年收益額減少第14頁，課件共44頁，創作于2023年2月3.

計算方式（1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量經濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經濟性貶值率4.因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問題

第15頁，課件共44頁，創作于2023年2月（五）綜合成新率及其計量1.

含義資產的現行價值/資產的重置權價2.

計量方法(1)、觀察法(2)、使用年限法(3)、修復費用法第16頁，課件共44頁，創作于2023年2月三、對重置成本法的評價

1、從成本耗費角度評估資產價值。2、運用中一般沒有嚴格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。

第17頁，課件共44頁，創作于2023年2月第二節收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎

效用價值論資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路

預期收益折現（三）收益法運用的前提條件

1、資產的收益可用貨幣計量并可以預測

2、資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量

3、被評估資產的預期收益年限可以預測第18頁，課件共44頁，創作于2023年2月二、收益法的基本計算公式

收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

2、每期收益等額第19頁，課件共44頁，創作于2023年2月（二）未來收益無限期

根據未來收益是否穩定分為兩種方法。

1、穩定化收益法（年金化法）

穩定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權平均法

計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數

(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。第20頁，課件共44頁，創作于2023年2月2、分段法

若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。第21頁，課件共44頁，創作于2023年2月前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。第22頁，課件共44頁，創作于2023年2月3、增長率法第23頁，課件共44頁，創作于2023年2月三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額

1、預期收益的類型

(1)

稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金＝稅后利潤+折舊－追加投資（2）從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。1.1稅后利潤2.1凈現金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用第24頁，課件共44頁，創作于2023年2月2、預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間圖3－2使用時間序列法預測某企業的凈收益第25頁，課件共44頁，創作于2023年2月表3－3 評估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－163638第26頁，課件共44頁，創作于2023年2月表3－4預測年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781第27頁，課件共44頁，創作于2023年2月（2）因素分析法①確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。第28頁，課件共44頁，創作于2023年2月（二）折現率與本金化率

1.

二者無本質區別

2.

內涵上略有區別:

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率本金化率＝折現率－未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。第29頁，課件共44頁，創作于2023年2月3.

確定折現率的基本方法(1)、加和法折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：（3.1.1）風險累加法第30頁，課件共44頁，創作于2023年2月（3.1.2）系數法

適用于股權被頻繁交易的上市公司的評價CAPM：市場平均風險報酬率第31頁，課件共44頁，創作于2023年2月(2)、資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:?折現率＝長期負債占資產總額的比重×長期負債利息率×（1－所得稅率）+所有者權益占資產總額的比重×投資報酬率

?投資報酬率＝無風險收益率+風險報酬率第32頁，課件共44頁，創作于2023年2月(3)、市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。四、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運用比成本法難度大。第33頁，課件共44頁，創作于2023年2月第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:

由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產定價。（二）評估思路（三）運用的前提條件1、充分發育活躍的資產市場。2、參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。第34頁，課件共44頁，創作于2023年2月二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。

1、成交價必須真實。

2、至少三個交易案例。

3、與被估資產相類似（大可替代，即功能相同）。

4、成交價是正常交易的結果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。第35頁，課件共44頁，創作于2023年2月（二）調整差異1、時間因素2、區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，第36頁，課件共44頁，創作于2023年2月3、功能因素功能系數法4、成新率因素5、交易情況調整（三）確定評估值將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。

第37頁，課件共44頁，創作于2023年2月三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調整值＝參照物A的成交價×時間因素系數×區域因素系數×功能因素系數×情況補正系數×……第38頁，課件共44頁，創作于2023年2月[例3.14]某商業用房，面積為600平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區域條件

比被評估資產好

比被評估資產好

比被評估資產好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

第39頁，課件共44頁，創作于2023年2月被評估商業用房與參照物商業用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：；參照物B的時間因素調整系數：；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：被評估資產單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產總價＝5,455×600＝3,273,000元參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100