淮南上品印象四期營銷推廣提案金玉堂（安徽區）

二0一三年一月三十日本報告著重解決以下三點內容1、營銷策略2、推廣策略3、產品建議第一篇章Chapter

1四期整體營銷策略合理有序的推售策略，是提升去化速度與溢價能力的關鍵。目標根據2013年1月5日四期提報內容，上品印象四期整體銷售目標超越6億元！推售回顧推售批次物業類型產品面積（㎡）價格（元/㎡）總金額（元）第一批首推商鋪局部一層臨街商鋪15011800027018000二層商鋪7182.51200086190000第二批住宅高層住宅18770480090096000第三批加推商鋪剩余一層商鋪615518000110790000三層商鋪6740850057290000四層商鋪3300650021450000第四批公寓產權式酒店10000650065000000第五批公寓精裝修公寓10000650065000000毛坯公寓14836550081598000合計可售面積:78485平方米,預計回款604432000元推售原則1、先商業、再住宅、后公寓，博取高價2、商業分批推，保證熱銷，逐步提價3、明線推商業、公寓，暗線推住宅第一波推售——首批商業推售時間：2014年1月推售面積：局部一層臨街1501㎡，二層7182.5㎡預計售價：一層均價1.8萬元/㎡，一層均價1.2萬元/㎡銷售金額：1.13億元推售條件：新銷售中心投入使用、工程達到預售條件、主力商家簽約進駐第二波推售——高層住宅推售時間：2014年3月推售面積：18770㎡預計售價：均價4800元/㎡銷售金額：0.9億元推售條件：取得預售證第三波推售——二批商業推售時間：2014年5月推售面積：局部一層6155㎡、三層6749㎡、四層3300㎡預計售價：一層均價1.8萬元/㎡、三層均價0.85萬元/㎡、四層均價0.65萬元/㎡銷售金額：1.75億元推售條件：商家進駐達到60%以上第四波推售——產權式酒店推售時間：2014年10月推售面積：10000㎡預計售價：均價6500元/㎡銷售金額：0.65億元推售條件：酒店簽約進駐第五波推售——毛坯公寓+精裝公寓推售時間：2014年12月推售面積：14836㎡毛坯公寓+10000㎡精裝公寓預計售價：毛坯公寓均價5500元/㎡，精裝公寓均價6500元/㎡銷售金額：1.47億元推售條件：取得預售證在工程進度及推廣到位的情況下:2013年主要工作:招商2014年主要工作:銷售預期銷售周期1年半,2014年1月首批銷售,2015年6月前清盤小結第二篇章Chapter

2四期整體推廣策略依次發射五大推廣沖擊波，實現銷售名利雙收四期整盤推廣五波核心策略[第一波]——舊貌換新顏[第二波]——一鋪定天下[第三波]——無聲勝有聲[第四波]——投資最強音[第五波]——做足青春范首期商業住宅產權式酒店公寓前期形象第一波：舊貌換新顏核心攻擊點全新形象出街·新售樓部啟用·四期開工炒作公寓V派公寓上品印象[4期]住宅MIN公館商業邦德街先建立四期綜合體形象，再次喚醒市場對本案關注，然后分物業形象依次出街2013年5月新售樓部啟用2013年9月四期開工典禮2014年8月公寓推廣啟動商業形象出街公寓形象出街四期綜合體形象出街四期全新形象出街商業形象定位——形象上突顯地段價值、稀缺性、綜合體物業城市副中心·餐飲休閑中心2013年5月四期形象出街，全新形象正式發布商業形象定位上品·邦德街源自英國的時尚餐飲文化街區2013年9月商業形象出街，正式啟動商業蓄客事件啟動之新售樓部啟用時間：2013年5月中上旬。目的：重新喚起市場對上品印象的高度關注，為四期宣傳預熱。活動執行：營銷中心開放舉行氣勢宏大的儀式，活動規格要高，另外邀請淮南主流媒體當天全部到場，并以媒體發布會的形式進行四期首次宣傳預熱。主題：上品印象新營銷中心絢麗開放暨四期媒體發布會事件高潮之四期開工典禮活動目的：項目高調亮相，引發市場關注活動時間：2013年9月中上旬活動內容：1、邀請政府領導、老客戶和主流媒體參加開工盛典；2、配合淮南各主流媒體進行項目品牌炒作傳播；3、網上跟蹤報道，對項目進行持續炒作。主題：上品印象4期開工奠基盛典新售樓部布局建議沙發卡座區沙發洽談區整體沙盤戶模主接待臺新售樓部要滿足銷售接待洽談及售樓部辦公使用功能。辦公區空間劃分：會議室、財務室、銷售經理室、更衣室、VIP室。售樓部布局考慮了從沙盤講解到戶型解說、再到入座洽談等銷售動線。建議做一個四期整體沙盤，另外商業街及住宅、公寓均要做空間模型。商鋪模型水吧區門前廣場沙發卡座區域辦公區域兒童娛樂區新售樓部外立面包裝原則售樓部外觀要達到視覺上的沖擊力、時尚感、昭示性。以絢麗多彩、現代時尚為主基調，體現本案所處中心地段及綜合體物業的屬性。外立面以鋼架玻璃幕墻為主材料，搭配顏色各異的色彩，打造時尚動感形象。時尚絢麗+昭示大氣新售樓部外立面包裝建議將新售樓部的外立面玻璃幕墻進行改造，打造炫麗多彩、時尚現代的視覺鑒賞中心新售樓部外立面包裝建議新售樓部門前廣場門前廣場設置精神堡壘、休閑座椅、移動花缽人物雕塑售樓部門前廣場售樓部內部背景墻建議時尚簡約的主背景墻，給到客戶進入售樓部內部的第一震撼簡約時尚大氣售樓部內裝建議風格（方案一）空間靈感自由釋放，讓空間“飄動”起來，活力感更強售樓部內裝建議風格（方案二）第二波：一鋪定天下攻擊點：1、炒概念2、炒鋪王3、炒商家招商說明會活動目的：炒作商業概念、展示主力店招商成果，增強投資客及商家進駐信心活動時間：2013年11月中上旬活動地點：星級酒店活動內容：1、聯合政府、商家速引爆市場，形成全城新聞轟動；2、邀請意向客戶和主流媒體參加招商說明會，引爆投資；3、借力打力，商鋪首期VIP卡震撼發售；4、配合淮南各主流媒體進行項目價值升級炒作傳播；——活動主題——上品邦德街招商說明會暨商鋪VIP發放鋪王拍賣暨首批商鋪開盤活動目的：商業高調開盤落定商鋪意向客戶，鋪王拍賣拉升四期整盤價值活動時間：2014年1月（農歷年前）活動地點：銷售中心或酒店（待定）活動主題：鋪王駕臨，眾鋪平身活動內容：1、邀請投資客參加鋪王拍賣，轟動全城；2、商業首期開倉放鋪，旗開得勝；2、配合淮南各主流媒體持續炒作項目；商業價值高峰論壇暨商家簽約儀式活動目的：為商鋪加推造勢，進一步提升客戶購買信心活動時間：2014年4月活動地點：銷售中心或酒店（待定）活動內容：1、主力店及次主力店簽約儀式，給客戶信心2、縱論商鋪投資，釋放商鋪投資價值，引導客戶投資3、配合淮南各主流媒體進行項目整體價值持續炒作傳播——活動主題——邦德街商業價值高峰論壇暨商家簽約儀式第三波：無聲勝有聲攻擊點：1、老客戶深挖2、行銷拓客3、暖場活動鑒于本案住宅體量較小，且銷售壓力相對較低，因此住宅營銷策略以線下為主，線上只做配合，即可實現住宅持續穩定的去化。老客戶挖掘活動主題：新春業主感恩季·老帶新送金條活動目的：促進住宅老帶新成交活動時間：2014年3-4月活動內容：老業主上門領取精美禮品+業主答謝會并釋放老帶新信息+規定時間內老帶新成交最多的客戶，獲得金條獎勵。行銷拓客海量派單：海報全城海量派發，集中地毯式掃街集中巡展：商圈、社區、企業巡展精準拓客：專業市場掃街，精準鎖定客群競案攔截：主要競爭對手售樓部門口戶外、派單、桁架客戶攔截行銷保障：金玉堂組建行銷特別足，招募小蜜蜂主動“出訪”拉客上門社區巡展商超巡展海量派單以“行銷+座銷”的營銷模式，主動走出去拉客上門暖場活動暖場活動一：喜迎新年，民俗賀歲暖場活動二：植樹節，樹木認領暖場活動三：3.8節砸金蛋贏大獎暖場活動四：插花DIY培訓暨現場評比…….住宅強銷期內，做足暖場活動，保證現場人氣第四波：投資最強音攻擊點：1、強化產權酒店投資價值2、媒體短平快強勢出擊投資賣點強化產權酒店

低首付·零月供·15年輕松再賺一套房莫泰進駐·專業運營回報無憂增值無限媒體短平快強攻知曉度一夜傾城戶外：集中投放，強勢出擊短信：全城覆蓋，強勢引爆電視：節點強攻，橫掃視野報廣：節點強攻，快速引爆網絡：軟硬兼施，主流覆蓋派單：海量派發，全城矚目短時間內強勢推廣酒店式公寓價值，讓淮南投資客注意力快速集中過來，成功實現殲滅戰。第五波：做足青春范攻擊點：1、渠道創新2、V青年評選活動造勢渠道創新網絡水軍淮房網、新地產等網站合作，推出版主軍校活動，通過組織版主體驗本案及并給予利益（如小禮品、聚餐等），于項目節點強勢發帖給予支持。微博營銷新興的網絡營銷手段，在全國在合肥不乏在微博營銷中嘗到甜頭的項目（萬科、華潤），預計此渠道在淮南將逐漸主流化。QQ群目標客戶的行業QQ群的潛入滲透，傳播項目信息或引出項目相關話題，購房交流群，汽車車主群等。線上線下聯動項目的實體活動，充分運用網絡預熱與跟蹤。網上報名、踩樓活動、秒殺活動、網絡評選、網上征集等。轉發+活動+獎品，目前地產微博營銷的主要方式。公寓推廣除大眾媒體外，做足論壇+QQ群+微博等新興媒體病毒一：中高檔餐飲、酒店、會所的雜志閱覽架廣告覆蓋淮南市區主要中高檔餐飲、酒店、會所，每天有很多準客戶會光臨這些餐飲娛樂場所。病毒二：聯合百大、商之都發行購物卡全線覆蓋政府、事業單位、大型企業等，實現客戶聯動及形象提升。病毒四：電影貼片及ktv包廂開機屏廣告全線覆蓋城市年輕群體。病毒五：淮南各銀行合作信用卡客戶資源共享，聯合講座活動病毒三：寫字樓框架廣告主要針對市中心商務圈的主要寫字樓，點對點的針對性年輕上班族營銷。相關行業資源利用，實現病毒式傳染擴散渠道創新活動時間：2014年8-9月活動目的：配合公寓推廣蓄客制造話題，吸引全城年輕人群目光，短時間內快速引爆公寓關注度活動內容：登陸網站進行注冊，上傳照片，發布個人置業夢想。即可拉人投票，憑投票數量贏得獎品：一等獎：一輛價值6-7萬的汽車十年使用權/二等獎：IPAD/三等獎：數碼相機活動陣地：現場售樓部+網絡專題活動頁面活動主題：尋找淮南V青年，品牌汽車開回家尋找淮南V青年上品·印象第三篇章Chapter

3產品優化建議對商業布局、戶型設計做合理優化，提升物業價值，促進銷售。商業優化建議增加垂直交通，強化此區域商業價值增加垂直交通，強化此區域商業價值增加垂直交通，強化此區域商業價值建議外部挑廊或者內部內退連廊，強化2層以上商業價值給餐飲娛樂預留排煙排污管道，便于銷售和后期經營使用修改后住宅產品優化建議1、原產品線配置為124㎡三房配102㎡兩房，產品過大，戶型無偷面積；2、建議產品以110㎡三房為主，配90㎡小三房產品；3、戶戶偷面積約108㎡約109㎡贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積約88㎡贈送面積贈送面積贈送面積住宅戶型參考住宅戶型參考約89㎡約107㎡贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積約114㎡贈送面積贈送面積最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調你的感受。7月-237月-2323:08以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩固得多。珍惜今天的擁有，明天才會富有。一個公司要發展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲前后嚴格管理，做孩子的家長；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴后松，無效的教育是先松后嚴。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。7月-237月-2323:087月-23懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。7月-237月-237月-237月-23對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。因為有了感謝之心，才能引發惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執。只有一條路不能選擇23:08:1423:08:14一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認和改正錯誤。業精于勤，荒于嬉。7月-237月-235223:08:147月-23合作是一切團隊繁榮的根本。我知道什么是勞動:勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。23:0823:08:147月-2323:08靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。講到國家的政治，根本上要人民有權；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。7月-237月-237月-237月-23我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。2023/7/2523:0823:0823:08:14一次良好的撤退，應和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。有非凡志向，才有非凡成就。11:08:14下午7月-2323:08:14我的人生哲學是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。抓住時機并快速決策是現代企業成功的關鍵。最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機發掘開拓的人。25七月202325-7月-23一個偉大的企業，對待成就永遠都要戰戰兢兢，如覆薄冰。如果強調什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。為了能擬定目標和方針，一個管理者必須對公司內部作業情況以及外在市場環境相當了解才行。23:0823:08:14七月23誠懇待人是邁向成功的唯一途徑。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。管理關系就是人的關系。23:082023/7/2523:08創新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們。危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。人生是尊貴的。大家重新勵志，努力奮斗，為時應猶未晚。觀念決定思路，思路決定出路。7月-232023/7/2523:08:14謝謝各位！樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。7月-237月-23Tuesda