人的差異在于業余時間房地產企業稅收概房地產企業稅收概述隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展,房地產行業已經成為我國社會經濟發展中最熱門的行業之一。稅收作為國家組織財政收入的基本形業的發展息相關,涉就政袋浩如煙,房地產行業的涉稅政策更有其特殊性。切實掌握相關的涉稅政策嘸是稅務人員加強對房地產行業稅收征管的基礎,也是廣大財務人員進行涉稅核算和納稅籌劃的依據。房地產企業涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、房產稅土地使用稅、個人所得稅、契稅、耕地占用稅等是涉及稅種最多的行業之營業稅疑難解析令一、房地產開發企業營業稅的征稅范圈:根據房地產開發企業的主要生產經營范圍,按照《營業稅稅目注釋》的規定,房地產企業的營業稅征稅范圍包括,轉讓無形資產稅目中的轉讓土地使用權子目以及銷售不動產稅目中的銷售建筑物或構筑物子目,房地產開發企業如將開發產品對外出租的,還涉及服務業稅目中的租賃業子目二、房地產企業銷售不動產,如何確定營業稅的納稅義務發生肘間:☆根據《營業稅暫行條例》第十二條規定,營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。房地產開發企業銷售不動產的,應根據不同的銷售方式和貨款結算方式確定納稅義務發生的時間房地產開發企業銷售不動產的計稅依據1、納稅人銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產時向購買方收取的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經濟利益)冷2、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。3、單位或個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的,以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額四、房地產企業將自己開發的產品對外投資入股營北稅問題令根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅【2002】191號)的規定,應區別以下兩種情況確定(1)以自有的開發產品對外投資入股,收取固定利潤的,屬于將房屋等租賃給他人使用的業務,應按“服務業”稅目中的“租賃業”項目征收營業稅。令(2)以自有的開發產品(不動產)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔風險的行為,不征收營業稅。五、房地產企北自購建材營業稅問題冷根據《營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的,其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內,但不包括建設方提供的設備的價款令房地產企業自購建材分幾種情況:(1)若建材公司是生產商或供應商,其提供的建筑勞務根據國稅發〖2002】11號文件規定,按照工業企業資產貨物處理。(2)若是建筑公司提供的建筑業勞務如房地產公司自購的鋼材、水泥等,則應按甲方供材處理,合計并入工程建筑總承包人繳納營業稅(3)若建材公司為分包人,由總承包人代扣代繳建筑業營業稅。這時建材公司開具商業發票給總承包人計入建安成本,因而建材公司不再繳納營業稅六、促銷肘銷售的”VP”卡、“會員費”“誠意金”、“借款”如何繳納營業稅冷(1)房地產企業在促銷時銷售的VIP卡是否應該繳稅,應通過審核雙方協議等資料確定VIP卡的性質,如其等同于定金性質,收取后不能退回,應在收取后,按照《營業稅暫行條例》及實施細則規定繳納營業稅;如不屬于定金性質,且數額較低,且可以退還,一般實務處理中可在其轉為購房款后,再按照規定計算繳納營業稅。具體執行按照當地主管稅務機關的要求執行令如果房地產企業銷售VIP卡后,對購買人未購買商品房且公司不予退還款項,而以提供其他服務沖抵,這時應作為其他收入,按照提供服務的具體內容繳納營業稅或增值稅(2)根據《營業稅暫行條例》第五條及其實施細則第十四條、第二十八條之規定,房地產開發企業開發產品未完工前取得的收入,均為預售收入,包括定金、誠意金、合同保證金、等等。因此,房地產開發企業在預售商品房時,采取“會員費”、“誠意金”“借款”等名義收取的款項,均應按照規定繳納營業稅。七、房地產開發企業以不動產抵押向金融機構貸款的營北稅問題令房地產開發企業以不動產作抵押向銀行借款,一般有以下兩種情況:令(1)抵押期間,不動產仍歸借款人使用,如果借款人到期不能歸還借款,則不動產歸銀行所有。這種抵押行為,在不動產歸銀行所有以前,不動產的所有權未發生轉移,因而也就未發生銷售不動產行為。貸款期滿后,因借款人無力償還借款,不動產歸銀行所有此時不動產所有權發生了轉移借款人按照“銷售不動產”稅目征收營業變應對56、書不僅是生活，而且是現在、過去和未來文化生活的源泉。——庫法耶夫

57、生命不可能有兩次，但許多人連一次也不善于度過。——呂凱特

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