1第二章資產評估的基本方法學習目標通過本章學習了解資產評估的基本方法——成本法、收益法、市場法。如何對各種資產評估方法進行比較和選擇。學習要求了解成本法、收益法、市場法的基本概念。理解成本法、收益法、市場法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市場法的優缺點。掌握成本法、收益法、市場法的常用計算公式。熟悉資產評估方法的使用。2第二章資產評估的基本方法1·1成本法1·2收益法1·3市場法1·4資產評估方法的比較與選擇3資產評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法第二章資產評估的基本方法4市場法成本法收益法直接比較法類比調整法重置成本成新率重置核算法物價指數法功能價值法統計分析法觀察法使用年限法

修復費用法

收益額折現率收益期資產評估方法體系第二章資產評估的基本方法市盈率法5一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（二）成本法的理論依據（三）成本法應用的基本思路（四）成本法應用的前提條件二、成本法的具體評估方法（一）重置成本評估方法（二）各種貶值評估方法（三）綜合成新率及其估算三、運用成本法評估資產的程序四、成本法的評價1.1成本法61.1成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念

成本法是指從被評估資產在評估基準日的現實重置成本中扣除各項價值損耗來確定資產價值的方法。（二）成本法的理論依據1.資產的價值取決于資產的成本；2.資產的價值是一個變量。即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。磨損和自然力使物理性能下降——實體性貶值；新技術的推廣和應用使原有技術落后、性能降低——功能性貶值；資產以外的外部環境（政治、宏觀政策等）使價值下降——經濟性貶值。

7資產評估值＝被評估資產重置成本被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值×綜合成新率＝或（三）成本法應用的基本思路1.1成本法被評估資產重置成本×成新率＝或—資產功能性貶值資產經濟性貶值一、成本法的基本原理81.1成本法一、成本法的基本原理（四）成本法應用的前提條件1.被評估資產處于繼續使用狀態；2.應當具備可利用的歷史資料；3.形成資產價值的耗費是必需的；4.被評估資產必須是可以再生的或可復制的。9二、成本法的具體評估方法1.1成本法

重置成本評估方法重置核算法物價指數法功能價值法統計分析法生產能力比例法規模經濟效益指數法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法

復原重置成本更新重置成本101.1成本法二、成本法的具體評估方法(一)重置成本評估方法復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。11△相同點：均采用現行價格計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。1.1成本法12

1.重置核算法

是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。（1）基本原理：1.1成本法13

（2）計算公式：重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用1.1成本法14例2-1

待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）1.1成本法15例2-2

被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設備的重置成本是多少？1.1成本法16（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%

間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）1.1成本法17（3）重置核算法的評價：

重置核算法既適合用于計量復原重置成本，也適合于計量更新重置成本。但是工作量大，且前提是能夠獲得處于全新狀態的被評估資產的現行市價。

1.1成本法18

是在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置成本。2.物價指數法（1）基本原理資產重置成本＝資產賬面原值×物價變動指數（2）計算公式個別物價指數綜合物價指數分類物價指數1.1成本法19物價變動指數定基指數環比指數評估基準日物價指數資產購建時物價指數＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環比價格指數）1.1成本法20例2-3某機床于2005年購置安裝，賬面原值為16萬元。2007年進行一次改造，改造費用為4萬元；2009年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數2005年為1.05，2007年為1.28，2009年為1.35，2010年為1.60。要求：計算該機床2010年的重置成本。

1.1成本法21重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數（%）物價變動指數（%）重置成本（萬元）2005161.051.60/1.05＝1.5216×1.52=24.32200741.281.60/1.28=1.254×1.25=5200921.551.60/1.35=1.192×1.19=2.3820101.601.60/1.60=1合計31.71.1成本法22（3）物價指數法和重置成本法的比較物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。物價指數法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法則建立在現行價格水平與構建成本費用核算的基礎上。對于科學技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。兩種方法的共同點：建立在歷史資料的基礎上。因此應用這兩種方法要注意：重置成本與委托方提供歷史資料是否存在口徑差異。1.1成本法233.功能價值法

參照物功能價值被評資產重置成本（單位生產能力）

是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。（1）基本原理資產重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應相同。（2）理論假設1.1成本法24（3）計算方法A生產能力比例法

P=a＋b×F能力F價格P1.1成本法25例2-4

被評估資產為一臺經改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成，生產能力為70噸。經調查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：能力F噸3510305080100150價格萬元33354060851151301751.1成本法26用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評估設備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（萬元）1.1成本法27B規模經濟效益指數法

重置成本參照資產重置成本被評資產的生產能力參照資產的生產能力＝x×

一項資產生產能力的大小，雖然與其制造成本呈正比，但不是線性的，而是指數關系。也就是說，當某項資產的生產能力擴大一倍時，其制造成本并不一定增加一倍，表現出規模經濟效應。以建筑物為例，如果把建筑物的面積擴大一倍，其建筑成本也許只增加0.8倍或0.9倍。

X——規模經濟效益指數，是個經驗數據。在美國一般為：0.4-1.2，如加工業一般為0.7，房地產業一般為0.9，我國目前尚無統一數據，所以要慎用。1.1成本法28例2-5

某設備生產能力為50000件/年，參照設備生產能力為30000件/年，重置成本為12000元。設規模經濟效益指數為0.7，則該設備的重置成本為：1.1成本法294、統計分析法（1）基本原理某類抽樣資產的重置成本被評估資產的重置成本1.1成本法當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。30（1）將被估資產按一定標準分類。如房屋建筑物按結構劃分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構等；（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（2）計算步驟1.1成本法（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K31例2-6

被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為：該類通用設備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）1.1成本法32（二）各種貶值評估方法1、實體性貶值評估方法2、功能性貶值評估方法3、經濟性貶值評估方法1.1成本法二、成本法的具體評估方法331、實體性貶值評估方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間；②使用率，也叫利用率；③資產本身的質量；④維修保養程度。是資產由于使用和自然力作用形成的貶值1.1成本法34（1）觀察法計算公式為：資產實體性貶值=重置成本×（1—實體性成新率）通過觀察確定新舊程度主要通過觀察被評估資產的外表：光潔度、腐蝕程度、形體物理變化程度等綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護修理、大修理、改造情況及物理壽命。1.1成本法35形體物理變化程度機器設備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度、硬度、軟度等是否發生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發生垂直或水平方向位移等1.1成本法36（2）使用年限法（公式法）資產的實體性貶值=（重置成本—預計殘值）×資產實體性貶值率名義已使用年限×資產利用率

截止評估日資產累計實際利用時間截止評估日資產累計法定利用時間×100％（實際已使用年限+尚可使用年限）實際已使用年限÷總使用年限1.1成本法①注：①還可以用資產的工作量、行使里程等指標來測算37例2-7

南崗公司的某資產于2000年2月購進，2010年2月評估時名義已使用年限是10年。根據該資產技術指標，正常使用下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時（一年按360天計算）。由此可計算資產利用率：1.1成本法實際使用年限為＝10×93.75％＝9.4（年）38（3）修復費用法（直接價值法）修復費用法是指利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。它一般適用于可以恢復功能的資產價值評估。1.1成本法

使用這種方法時，要盡可能把實體性貶值分為可修復部分與不可修復部分。可以修復，且經濟上合算不能修復，或可以修復，但在經濟上不合算。對于可修復部分，以直接支出的金額來估算；對于不可修復部分，可運用觀察法和使用年限法來確定。392、功能性貶值及其估算方法

資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。功能性貶值有兩種表現形式:（1）超額運營成本（2）超額投資成本1.1成本法40（1）超額運營成本：由于技術進步出現了新的、性能更優的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現系數分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：生產效率是否提高維護保養費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數量是否降低1.1成本法41超額運營成本估算步驟：將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業支付的運營成本是在稅前扣除的，企業支付的超額運營成本會導致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。估計被評估資產的剩余壽命。以適當的折現率將被評估剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產的功能性損耗（貶值）。1.1成本法42例2-8

南崗公司的機器設備A，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節約工資費用，其他方面的運營成本相同，有關資料及計算結果如下表：1.1成本法項目技術先進設備技術陳舊設備月產量/臺1000010000單件工資/元0.901.40月工資成本/元900014000月差異額/元14000-9000＝5000年工資成本超值額/元5000×12＝60000減：所得稅/元（稅率25％）15000扣除所得稅后年凈額超額工資/元45000資產剩余使用年限/年5假定折現率為10％，5年年金折現系數3.7908功能性貶值額/元17058643（2）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮；如使用現行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。1.1成本法443、經濟性貶值的估算

經濟性貶值是由于外部環境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。產生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業運營成本加大；（5）產業政策的變動，縮短使用壽命；1.1成本法一般情況下，當資產使用基本正常時，不需要計算經濟性貶值。45經濟性貶值估算方法：1.1成本法經濟性貶值額=（重置成本－實體性貶值－功能性貶值）×經濟性貶值率經濟型貶值額＝資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P/A，r，n）X——規模經濟效益指數，是指在購買該項資產后，剩余生產能力還有被利用的可能。一般取值為0.4-0.9。注：在實際評估工作中也有經濟性溢價的情況，當評估對象及其產品有良好的市場及市場前景，或有重大利好時，評估對象就有可能存在經濟性溢價。46例2-9

某被評估生產線，設計生產能力為年產2000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內每年產量估計要減少600臺左右，假定規模經濟效益指數為0.6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率為：1.1成本法

假定每年減少600臺產品，每臺產品100元，該生產線可繼續使用3年，企業所在行業的投資回報率為10％，所得稅稅率為25％。該資產的經濟型貶值大約為：經濟型貶值額＝600×100×（1-25％）×（P/A，10％，3）＝111910.5（元）471.1成本法二、成本法的具體評估方法(三)綜合成新率及其估算綜合成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。該綜合成新率指的是重置成本法運用的第三個公式(即被評估資產評估值=重置成本×綜合成新率)中的綜合成新率，它是綜合考慮資產使用中各類損耗以后確定的。1.觀察法2.使用年限法3.修復費用法481、觀察法2、使用年限法3、修復費用法49三、運用成本法評估資產的程序1.1成本法搜集歷史資料，確定成本構成確定各種貶值因素，判斷綜合成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產的重置成本確定被評估資產的使用年限估算被評估資產的損耗或貶值50四、成本法的評價（一）優點1.成本法比較充分地考慮了資產的損耗，具有一定科學性和可行性，可使評估結果更趨于公平合理；成本法的使用范圍更廣。除了適用于單項資產和特定用途資產的評估，對于那些不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的資產評估也可以使用此法。（二）缺點1.計算復雜，工作量較大，涉及大量參數的估計。2.各種貶值，尤其是經濟性貶值也不易全面準確計算。1.1成本法注：并非所有評估對象都適合采用成本法，因為成本法注重從成本耗費的角度評估資產價值，而某些資產的價值主要是由效用決定的，而非成本耗費，如企業整體資產、無形資產及資源性資產。511.2收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的概念（二）收益法的理論依據（三）收益法應用的基本思路（四）收益法應用的前提條件二、收益法的基本計算公式（一）純收益不變（二）純收益若干年后保持不變（三）純收益表現為等差級數（四）純收益表現為等比級數三、收益法中各項指標的確定四、運用收益法評估資產的程序五、收益法的評價521.2收益法一、收益法的基本原理(一)收益法的概念收益法是通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種方法。(二)收益法應用的理論依據效用價值論

資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。531.2收益法一、收益法的基本原理(三)收益法應用的基本思路預期收益折現P——待評估資產的價值；I——折現率；Ri——第i年資產的預期收益；N——評估對象的收益年限。541.2收益法一、收益法的基本原理(四)收益法應用的前提條件(1)資產可以投入使用，只有在投入使用的前提下，資產才可能帶來收益，才有可估價的基礎。(2)資產經營的未來收益能夠且必須用貨幣金額來表示。(3)資產所有者所承擔的風險收益也必須是能用貨幣衡量的。(4)被評估資產預期獲利年限可以預測。55二、收益法的基本計算公式(一)純收益不變1、收益永續，資本化率>02、收益期有限，資本化率>03、收益期有限，資本化率＝0（二）純收益若干年后保持不變1、無限年期收益，資本化率>02、有限年期收益，資本化率>03、已知若干年后資產價值的情況（三）純收益表現為等差級數1、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增額為B2、有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞增額為B3、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減額為B且遞減至零4、有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞減額為B（四）純收益表現為等比級數1、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增比例為s；r>s>02、有限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增比例為s；r>s>03、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減比例為s；r>s>04、有限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減比例為s；0<s<=11.2收益法562、收益期有限，資本化率>0（一）純收益不變

1、收益永續，資本化率>0二、收益法的基本計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。3、收益期有限，資本化率＝01.2收益法57（二）純收益若干年后保持不變

1、無限年期收益，資本化率>0

2、有限年期收益，資本化率>0

3、已知若干年后資產價值的情況1.2收益法58前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。1.2收益法59例2-10某上市公司欲收購一家企業，需對該企業的整體價值進行評估。已知該企業在今后保持持續經營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業進入穩定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現率與資本化率均為10%，企業所得稅稅率為25%，試計算該企業的評估值是多少？穩定期企業稅前凈收益的現值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元）企業稅前凈收益現值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業的評估值為：522.98×（1-25%）=392.235（萬元）

解：前5年企業稅前凈收益的現值為：181.47（萬元）1.2收益法60（三）純收益表現為等差級數

1、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增額為B2、有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞增額為B1.2收益法①61拆分：①推導：純收益表現為等差級數，有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞增額為B

將（2）×（1+i），得：（3）－（2），得：62（三）純收益表現為等差級數

3、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減額為B且遞減至零4、有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞減額為B1.2收益法63（四）純收益表現為等比級數

1、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增比例為s；r>s>02、有限年期收益，資本化率>0，且逐年遞增比例為s；r>s>01.2收益法②64②推導：純收益表現為等比級數，有限年期收益，資本化率>0,且逐年遞增比例為s

等比數列求和公式：65（四）純收益表現為等比級數

3、無限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減比例為s；r>s>04、有限年期收益，資本化率>0，且逐年遞減比例為s；0<s<=11.2收益法66三、收益法中各項指標的確定收益法的運用，不僅在于掌握其在各種情況下的各種計算過程，更重要的是科學、合理地確定方法運用中的各項指標。收益法中的主要指標有收益額、折現率或資本化率、收益期限。(一)預期收益額(二)折現率和資本化率(三)收益期限1.2收益法67三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額

1、預期收益的類型

稅后利潤凈現金流利潤總額稅后凈收益，被普遍采用

(1)稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金流＝稅后利潤+折舊+攤銷+回收額－追加投資（2）從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。1.2收益法68投資決策為什么使用現金流量3.充足的現金流量是投資項目順利進行的保障。1.使用現金流量有利于考慮貨幣時間價值對投資項目的影響；2.使用現金流量比利潤更具有客觀性；利潤是根據權責發生制計量的，帶有較大主觀隨意性現金流量是根據收付實現制計量的，更具客觀性692、預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間使用時間序列法預測某企業的凈收益1.2收益法70

評估前每年收益年份凈收益（萬元）2000100020011150200212102003130020041340

按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－1636381.2收益法/News/view.asp?id=475471預測年收益年份凈收益（萬元）20051449200615322007161520081698200917811.2收益法72（2）因素分析法①確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。1.2收益法73（二）折現率與資本化率

1.

二者無本質區別

2.

內涵上略有區別:

習慣上把將未來有限期預期收益折算成現值的比率稱為折現率，而把將未來永續性預期收益折算成現值的比率稱為資本化率。至于折現率與資本化率在量上是否恒等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。折現率＝無風險報酬率+風險報酬率資本化率＝折現率－未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。1.2收益法743.

確定折現率的基本方法(1)加和法

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：①風險累加法1.2收益法75適用于股權被頻繁交易的上市公司的評價CAPM：市場平均風險報酬率②系數法1.2收益法76(2)資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:?折現率＝長期負債占資產總額的比重

×長期負債利息率×（1－所得稅率）

+所有者權益占資產總額的比重×投資報酬率?

投資報酬率＝無風險收益率+風險報酬率1.2收益法77(3)市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。（三）收益期限

1.由評估人員根據未來獲利情況、損耗情況等確定；

2.

根據法律、契約和合同規定確定。1.2收益法78四、運用收益法評估資產的程序運用收益法評估資產主要包含以下四步。(1)收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。(2)計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。(3)預測資產未來預期收益，確定折現率或資本化率。(4)將預期收益折現或資本化處理，確定被評估資產價值。1.2收益法79五、收益法的評價

（一）優點1.充分考慮了資產未來收益和貨幣時間價值，能較真實和準確地反映企業資本化的價值；2.與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。（二）缺點1.受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響，適用范圍較小，一般適用于企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估；2.資產未來收益額及風險報酬率等的預測難度較大，且易受主觀判斷和未來不可預見因素的影響。注：該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產。1.2收益法801.3市場法一、市場法的基本原理（一）市場法的概念（二）市場法的理論依據（三）市場法應用的基本思路（四）市場法應用的前提條件二、市場法的具體操作方法（一）直接比較法（二）類比調整法（三）市盈率法三、運用市場法評估資產的操作程序四、市場法的評價81一、市場法的基本原理(一)市場法的概念市場法，即現行市價法，是以市場價格作為資產評估的價格標準，據以確定資產價格的一種資產評估方法。它是通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發生的資產行為估價。(二)市場法的理論依據均衡價值論:

由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產定價。1.3市場法82一、市場法的基本原理（三）市場法應用的基本思路(四)市場法應用的前提條件1.需要有一個充分發育活躍的資產市場；2.類似資產參照物及指標、技術參數是可搜集到的。1.3市場法83二、市場法的具體操作方法

參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。

（一）直接比較法1.3市場法84

1、如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。

直接法應當注意以下問題：1.3市場法85三、市場法的具體操作方法

參照物與被估資產大體相似，但仍在多方面存在差異。

交易案例A的調整值＝參照物A的成交價×時間因素系數×區域因素系數×功能因素系數×交易情況系數×…

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。（二）類比調整法1.3市場法86類比法的基本計算公式為：被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數被評估資產評估值＝參照物價格×（1＋調整率）1.3市場法871.時間因素

時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數參照物的主要差異因素有：1.3市場法88例2-11某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1996年，位置在某市鬧市區，評估基準日為2010年5月1日。在待估房屋附近，于2008年12月曾發生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。分析：由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。經調查，2010年居住用房價格與2008年相比上升了9.3%，則：資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)1.3市場法892.區域因素

區域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區域因素修正系數

1.3市場法903.功能因素

功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數

1.3市場法91例2-12某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2010年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？1.3市場法92分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)1.3市場法934．交易情況

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

1.3市場法94例2-13某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2009年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2009年8月。分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）1.3市場法955．個別因素

個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×個別因素修正系數

1.3市場法96例2-14待估資產為某機器設備，評估基準日為2010年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時間為2009年12月，交易價格為124000元。經調查了解，待估資產已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年。參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。1.3市場法97分析：資產的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產的市場價值。經調查了解，待估資產已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產的成新率為：待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/（待估資產已使用年限+待估資產尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%1.3市場法98參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產的成新率參照資產的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產的評估值可通過下式計算：資產評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)1.3市場法99

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數

×區域因素修正系數

×功能差異修正系數

×交易情況修正系數

×個別因素修正系數1.3市場法類比調整法100

例2-15某商業用房，面積為600平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2009年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平方米參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期2009.62009.92009.10區域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價4%正常1.3市場法101

被評估商業用房與參照物商業用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：1.044；參照物B的時間因素調整系數：1.04；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：100/100100/104100/1005,4805,4185,467100/108100/110100/107100/100104/100117/1005,9185,9605,000CBA交易情況修正修正后的價格區域因素修正時間因素修正交易單價參照物被評估資產單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產總價＝5,455×600＝3,273,000元1.3市場法102（三）市盈率法

適用于整體資產評估

市盈率法是指以作為參照物的上市公司市盈率為倍數，以此倍數與整體被估資產的收益相乘，借以確定被估資產價值的方法。

被估資產評估值＝被估對象收益額×參照物市盈率1.3市場法103三、操作程序確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果

1、成交價必須真實；

2、至少三個交易案例；

3、與被估資產相類似（可替代，即功能相同）；

4、成交價是正常交易的結果；

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統計分析或其他方法判斷結果的合理性。相關參數一般來說，市場越活躍，市場法運用的空間越大，評估結論越準確。1.3市場法104四、市場法的評價（一）優點：(1) 能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格。(2) 評估結果易于被各方面理解和接受。（二）缺點：(1) 需要以有公開及活躍的市場作為基礎，當市場不夠成熟活躍時，會因缺少可對比數據而使市場法難以應用。(2) 不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。1.3市場法1051.4資產評估方法的比較和選擇一、資產評估方法之間的比較

方法之間的關系

聯系評估基本目標一致——評估值的客觀性不同方法評估值迥異的原因某法前提不具備分析過程有缺陷結構分析有問題評估信息失真職業判斷有誤區別市場法——參照物比較收益法——預期收益折現成本法——再取得原理不同資產計價尺度不同前提條件不同適用范圍不同106（一）資產評估方法的多樣性和可選擇性

從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產，如果資產的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產的公允市價，其評價結果不應存在太大差異。（二）資產評估方法的最適選擇

由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點，因此不同的資產業務存在最適評估方法的選擇問題。二、資產評估方法的選擇1.4資產評估方法的比較和選擇107在評估時首先應區別被估資產是：單項/整體，有形/無形，通用/專用，可復制/不可復制一般講：

成本法適宜評估可復制的資產專用資產單項資產收益法適宜評估資源性資產無形資產整體資產市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產1、與評估對象相適應1.4資產評估方法的比較和選擇1083、受可搜集到的數據和信息資料的制約2、資產評估方法必須與資產評估價值類型相適應4、納入不同評估途徑中統籌考慮1.4資產評估方法的比較和選擇（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網友來稿)江蘇省鎮江中學陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應該恰當地分解層次，使幾個層次構成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現主旨的需要。【策略解讀】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據“提出問題－—分析問題——解決問題”順序來分解層次。當然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當的小標題。如《世界改變了模樣》四個小標題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文