辦公樓物業管理服務標準1范圍本標準規定了內蒙古自治區內辦公物業管理服務活動中的術語和定義、基本要求、客戶服務、房屋養護與管理、設備設施維護與管理、公共秩序維護、突發事件處理、消防安全管理、倉儲管理、衛生防疫、保潔服務、綠化服務等服務要求。本標準適用于內蒙古自治區內的辦公物業管理服務活動。2規范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894安全標志及其使用導則GB3096聲環境質量標準GB5749生活飲用水衛生標準GB/T10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB13495消防安全標志GB14934食（飲）具消毒衛生標準GB15603常用化學危險品貯存通則GB17051二次供水設施衛生規范GB/T17242投訴處理指南GB/T18883室內空氣質量標準GB19210空調通風系統清洗規范GB/T20299.3建筑及居住區數字化技術應用第3部分：物業管理GB/T20647.9社區服務指南第9部分：物業服務GB22337社會生活環境噪聲排放標準GB25201建筑消防設施的維護管理GB50365空調通風系統運行管理規范GB50310電梯工程施工質量驗收規范DBJ03—27公共建筑節能設計標準CJJ/T102城市生活垃圾分類及其評價標準DL408電業安全工作規程（發電廠和變電所電氣部分）HJ/T167室內環境空氣質量監測技術規范SB/T10460商用電開水器TSGG0001鍋爐安全技術監察規程TSGG7002鍋爐定期檢驗規則TSGT5001電梯使用管理與維護保養規則中華人民共和國主席令第4號(2013)中華人民共和國特種設備安全法中華人民共和國國務院令第666號(2016)物業管理條例中華人民共和國建設部令第125號(2004)物業服務企業資質管理辦法中華人民共和國財政部財基字〔1998〕7號物業管理企業財務管理規定中華人民共和國國家住房和城鄉建設部建房〔2010〕165號物業承接查驗辦法中華人民共和國國家發展和改革委員會價格〔2014〕2732號關于放開部分服務價格的通知中華人民共和國國家發展和改革委員會價檢〔2004〕1428號關于物業服務收費明碼標價規定中華人民共和國國家發展和改革委員會價格〔2014〕2755號國家發展改革委員會關于放開部分服務價格意見的通知內蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會公告第4號(2003)內蒙古自治區物業管理條例內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會公告第28號(2011)內蒙古自治區城鎮供熱管理條例內蒙古自治區人民政府令第213號(2015)內蒙古自治區電梯安全管理辦法內蒙古自治區人民政府內政發〔2015〕91號關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見內蒙古自治區住房和城鄉建設廳內建房〔2013〕685號內蒙古自治區物業服務企業資質管理辦法內蒙古自治區發展和改革委員會內發改費〔2014〕1029號關于規范我區物業服務收費管理工作的通知3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1物業property已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設施、設備和相關場地。3.2辦公樓物業officebuildingproperty已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設施、設備和場地。00001注：若辦公樓為專業商業辦公樓，也可稱之為寫字樓。3.3業主owner物業的所有權人。3.4物業使用人propertyuser物業的承租人或實際使用人。3.5物業服務propertyservices物業服務企業受業主或者建設單位委托，依據合同約定對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地，進行維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動。3.6物業服務企業propertyserviceenterprises依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。3.7委托服務（特約服務）thespecialpropertyservices物業服務企業或其他專業性服務企業接受業主（或物業使用人）的委托，提供的物業服務合同以外的各類單項服務。3.8物業服務費propertyservicefee物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。3.9包干制fixed-feeSystem由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。3.10酬金制remunerationsystem在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。4基本要求4.1服務機構4.1.1在服務項目設有固定的服務場所，并根據實際工作需要至少應配備相應數量的智能化辦公設備，有專職人員負責為業主或物業使用人提供咨詢、報修、受理投訴等服務。4.1.2在服務場所明顯位置公示企業營業執照、資質證書（或復印件）、服務人員姓名、照片、崗位信息、服務事項及標準、收費標準、服務電話等信息。4.2工作人員4.2.1物業從業人員應按照規定取得職業資格證書或相應的崗位證書。4.2.2物業從業人員應統一著裝，佩戴統一工作標識，儀容儀表整潔。4.2.3物業從業人員服務用語應簡潔、文明，用詞準確、恰當、語氣親切、誠懇。可參照附錄A。可根據實際工作需要配備具有蒙語和外語（如英語）會話能力的工作人員。4.2.4物業人員在服務過程中應保持良好的精神狀態，主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。4.2.5物業服務企業應在上崗前對工作人員進行專業培訓，培訓合格方可上崗，工作期間還應進行定期培訓，包括專業知識、相關法律法規、安全知識等內容。4.3財務管理4.3.1物業服務企業應建立健全財務管理制度，規范記賬，賬目清晰，并符合《物業管理企業財務管理規定》。4.3.2物業服務收費實行明碼標價，物業服務收費的定價形式、收費方式、追繳執行《國家發展改革委員會關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格〔2014〕2755號）、《關于規范我區物業服務收費管理工作的通知》（內發改費字〔2014〕1029號）的規定，實行酬金制物業收費方式的物業服務企業應依據合同約定每年公布物業服務項目資金年度預決算和收支情況，可聘請專業機構對資金情況進行審計。4.3.3物業服務合同約定以外的服務費用、代收代繳的費用，應單獨列帳，按實際支出費用和約定方式向業主或物業使用人收取，并應符合國家發展改革委員會關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格〔2014〕2755號）、《關于規范我區物業服務收費管理工作的通知》（內發改費字〔2014〕1029號）以及政府價格主管部門的相關規定。4.4檔案管理4.4.1物業服務企業應建立完善的檔案管理制度，做到檔案、記錄等內容完整、準確，并且定期對檔案資料進行整理，保證其規范、齊全、方便查閱，同時做好檔案資料的保密工作。4.4.2應根據檔案性質的不同，分類進行管理，管理的檔案主要包括：a)業主及物業使用人資料；b)物業服務企業日常管理文件、記錄；c)物業服務檔案；d)投訴處理資料；e)物業竣工驗收檔案；f)物業權屬資料；g)項目承接查驗資料；h)辦公樓及其配套設施權屬清冊；i)房屋維修管理檔案；j)設備設施使用、養護、檢查、維修管理檔案；k)秩序維護檔案；l)消防管理檔案；m)信報服務檔案；n)保潔服務檔案；o)綠化養護檔案；p)其它資料。4.5標識管理4.5.1通用要求4.5.1.1標識的圖符號使用應符合GB/T10001.1的要求。4.5.1.2消防與安全標識應符合GB2894、GB13495的要求。4.5.1.3各類標識的文字使用應規范，格式應統一。4.5.2指引類標識4.5.2.1提供建筑物各樓層主要出入口的平面示意圖以及各樓層指示、引導標識。4.5.2.2提供建筑物周邊主要道路、停車場、泊車導向等標識。4.5.2.3公共衛生間、電話、服務臺等公共服務設施應提供引導和位置標識。4.5.3警示類標識4.5.3.1辦公區域、公共區域內應提供緊急出口、消防通道、禁止吸煙區等警示性標識。4.5.3.2提供共用設備設施、安全設備設施、消防設備設施的安全警示標識。4.5.4設施設備類標識4.5.4.1設備機房內所有的設備設施要有明確的標識牌及機組編號，并要和配電柜柜面上的標志牌相互對應。4.5.4.2設備機房內所有管路上要有標識，標明管路的種類和供、回管路的走向。4.5.4.3配電柜內要標明上級、本級、下級的開關號、設備的名稱。4.5.4.4照明配電箱內要標明本箱內的上級、本級、下級的開關號、設備名稱。4.5.5其他標識根據實際需要，應提供臨時性服務標識（如“維修進行中”、“小心地滑”等）及其他標識。4.6節能管理4.6.1制定節能降耗管理工作制度，有效避免能源、耗材的浪費和無序使用。4.6.2根據辦公物業內的實際情況，可采取的節能降耗措施包括但不限于：a)對公共區域照明燈具進行節能改造；b)定期對共用設備設施進行巡檢、維護和養護，防止管道、閥門出現跑、冒、滴、漏；c)辦公樓內張貼節能提示；d)根據辦公樓內辦公人員的作息時間確定合理的照明、空調等設施關閉時間。5客戶服務5.1接待服務5.1.1工作時間應有現場接待人員，其余時間設值班人員，并應提供并公布24小時服務電話。5.1.2提供多種接待途徑，包括但不限于現場接待、接聽電話及傳真、收發信函及電子郵件等等。5.1.3接待服務中應使用普通話，注意用語文明、禮貌、規范，不得使用服務忌語，參照附錄A。5.1.4咨詢、求助等事項，應及時答復，答復率100%。5.1.5受理服務事項應進行記錄并存檔。5.2遷入和遷出服務5.2.1業主或物業使用人遷入和遷出時，應及時受理、辦理相關手續，并及時建檔、歸檔。5.2.2告知業主或物業使用人停車地點、進出辦公區域的搬遷路線、搬運時間、電梯使用規定等細節。業主或物業使用人搬遷時應安排專人進行現場管理和協調。5.3裝修管理服務5.3.1建立裝修監管制度，受理裝修申請時應與提出申請的業主或物業使用人簽訂裝飾裝修服務監管協議，明確相關方的權利和義務，并應符合住房城鄉建設、環境保護等主管部門的相關規定。5.3.2制定裝修期間人員出入和物品查驗制度，裝修人員應持證出入。5.3.3室內空氣污染監測和控制應符合GB/T18883和HJ/T167的要求；辦公區的晝間噪聲控制應執行GB3096和GB22337的規定。5.3.4每日應巡視裝修現場，發現有違規或違反協議行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應及時報告相關部門。5.3.5保證裝修期間的水電等供應，為業主或物業使用人提供裝修便利。5.3.6建立裝修檔案，裝修檔案應包括裝修申請、裝修服務監管協議、驗收資料等。5.3.7加強成品工程保護工作，設置施工防護設施，保護其他業主權益。5.4報修服務5.4.1應在雙方約定的時限內處理業主或物業使用人的報修，急修15分鐘內趕到現場進行應急處理，或雙方根據急修項目的不同，另外約定急修趕赴時限。5.4.2報修、維修應做好記錄、存檔，并及時回訪。5.5委托服務5.5.1根據業主或物業使用人的委托，物業服務企業直接提供或外聘專業單位、人員提供物業服務合同約定以外的服務，具體委托方式、內容應協商約定，并應符合4.3.3的要求。5.5.2法律法規對提供服務的單位有特殊要求的，應符合相關規定。5.5.3信報服務包括：a)正確分理信件、包裹、報刊、雜志等；b)信報箱的管理和維護應符合GB50631的規定。6房屋養護與管理6.1維護與保養6.1.1指導業主或物業使用人正確使用房屋，指導其遵守房屋安全使用的相關規范。6.1.2每年制訂房屋的年度維護保養計劃，經業主或物業使用人同意后，組織實施。6.1.3對房屋重要部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄應齊全，并存檔。6.2巡查與巡檢6.2.1建立房屋巡查制度，根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況；大風、暴雨等極端天氣之前進行應急檢查。6.2.2巡查中發現問題需要維修時，在保修期內的應及時聯系相關單位進行維修。超出保修期的，按物業服務合同約定進行維修。7設施設備運行與維護7.1公共照明7.1.1每月巡查與維護樓道、大堂、電梯、路道等在內的建筑物內及其周邊公共部位照明設施，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。7.1.2每月對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，每月1次對蓄電池組進行充放電試驗，使其處于有效待命狀態。7.1.3每季度排出計劃對所有公共照明進行一次表面清潔、除塵、保持燈具光源照度。7.2供變電系統7.2.1通用要求7.2.1.1制定供電系統內部管理規范及臨時用電管理措施。7.2.1.2從業人員操作時嚴格執行DL408的規定，并熟練掌握觸電緊急救護法。7.2.1.3總配電室專人值守，定時檢查設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄；具備無人值守條件的配電室定期檢查，用電高峰時期適當增加巡視次數；其他低壓配電室定期巡查；配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。7.2.1.4明確變電系統的限電、停電審批權限，按規定要求通知業主或物業使用人；遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施。7.2.1.5發生重大人身、設備安全事故應及時向供電主管部門匯報，并做好記錄。7.2.2高（低）壓供電系統物業服務企業接受供電部門委托對高（低）壓供電系統進行維護管理的，執行下列內容：a)每半年至少1次對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做記錄；b)高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確；c)高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常；d)變（配）電柜直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求；e)功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；f)變（配）電系統聯絡自動切換正常。7.2.3應急供電系統7.2.3.1發電系統7.2.3.1.1每月對發電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好，至少每月啟動及維護備用發電機（組）1次，確保隨時可應急啟用,及時填寫工作記錄并存檔。7.2.3.1.2發電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；自動轉換開關狀態顯示完好，動作正常。7.2.3.1.3油料儲存應符合相關安全要求。7.2.3.2UPS和EPS電源系統7.2.3.2.1控制柜運行正常，檢測表計顯示正常。7.2.3.2.2輸出負荷不得超出設計范圍。7.2.3.2.3蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求。7.2.3.2.4電源切換功能正常，不出現電火花、輸出中斷等現象。7.2.3.2.5確保運行時散熱功能正常。7.2.3.2.6蓄電池損壞或達到使用壽命應及時更換，保證系統正常運行。7.3升降設備系統7.3.1電梯7.3.1.1電梯驗收應符合GB50310的規定。應保證載人電梯正常運行。7.3.1.2在電梯明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維修單位名稱及其急修、救援、投訴電話。電梯緊急報警裝置能隨時與中控室、值班人員取得有效聯系。7.3.1.3應按照《特種設備安全法》、TSGT5001、《內蒙古自治區電梯安全管理辦法》的規定，對電梯進行安全監測。電梯使用管理單位應當對在用電梯進行經常性日常維護保養，至少每月進行一次自行檢查，并作出記錄。電梯的日常維護保養必須由依照《特種設備安全法》和《內蒙古自治區電梯安全管理辦法》要求取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出檢驗申請。7.3.1.4確保電梯轎廂內可視監控裝置、語音提示廣播、無線通訊裝置等設施正常使用。7.3.1.5與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。7.3.1.6至少配備1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查2次電梯安全狀況，發現問題及時修理。每年對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。7.3.1.7有電梯突發事件或者事故的應急措施與救援預案，每半年演練1次。7.3.1.8發生電梯困人時應及時采取措施進行施救。物業服務人員應在10分鐘內到達現場組織進行救援工作及被困人員情緒安撫工作，并立即通知專業維修人員抵達現場實施救援，抵達時間不超過30分鐘。7.3.2高空作業設備7.3.2.1設備應經有資質的檢測機構檢驗合格后，在有效期內使用。7.3.2.2操作人員應經過安全培訓，嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程。7.3.2.3有專業人員對設備運行進行管理，定期進行檢查及保養，記錄使用狀況，并存檔。7.4空調系統7.4.1運行前應對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統檢查。7.4.2運行期間每日應巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。7.4.3有相應的節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。7.4.4每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管慮網，每2年清洗消毒1次風管,空調清洗應符合GB19210的規定。7.4.5每半年檢查1次管道、閥門并除銹。7.4.6每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。7.4.7每年對空調系統進行1次整體性維修養護。7.5供熱系統7.5.1鍋爐系統7.5.1.1嚴格執行《特種設備安全法》和有關安全生產的法律、法規的規定，接受并配合特種設備安全監督管理部門的安全監察工作，保證鍋爐的安全使用。7.5.1.2按照TSGG0001的有關規定，應建立健全鍋爐安全、使用、節能、技術檔案管理制度和崗位安全、節能責任制度。7.5.1.3配備專職、兼職的安全管理人員，作業人員持證上崗。每年對特種設備作業人員進行安全、節能教育和培訓，保證作業人員具備必要的安全、節能知識。7.5.1.4噪聲的監測、控制管理執行GB22337的規定。7.5.1.5根據《特種設備安全法》及國家有關規定，按照TSGG0001、TSGG7002的具體要求，接受并配合行政主管部門指定的檢測機構對鍋爐設備進行安全檢測。7.5.1.6除按照《特種設備安全法》、TSGG0001的規定外，鍋爐設備的維護和保養還應滿足以下要求:a)至少每月進行一次在用鍋爐設備的自行檢查，并記錄；b)對在用鍋爐設備進行經常性日常維護和保養，并記錄；c)對在用鍋爐設備的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表進行定期檢查并記錄。7.5.2其他設備設施7.5.2.1包括供熱管網、熱用戶室內系統在內的，除鍋爐系統外的其它供熱設施設備的管理和維護應執行《內蒙古自治區城鎮供熱管理條例》的規定。7.5.2.2定期對供暖管道、安全附件、閥門、儀表進行檢查和維護，確保無跑、冒、滴、漏。7.5.2.3應制止和勸阻對供熱管道、散熱器、安全附件、閥門、儀表等的涂抹、粘貼、覆蓋、遮擋、私自開閥放水等行為。7.6供水系統7.6.1負責供水設施的日常運轉、保養、清洗、消毒。7.6.2制定供水設施衛生管理制度并予以實施。管理人員每年進行一次健康檢查和衛生知識培訓，合格上崗。7.6.3按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，每年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，并對水質進行檢驗，及時發現和消除污染隱患，保證飲水衛生安全。二次供水設施符合GB17051的要求，水質符合GB5749的要求，并取得政府衛生防疫部門頒發的水質檢測合格報告。7.6.4每日至少應巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時解決。每日至少應巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。7.6.5水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。7.6.6每季度應切換啟用1次備用水泵。7.6.7每月至少應檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年至少應養護1次水泵。7.6.8每年應對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。每年入冬前應對暴露管道進行防凍處理。7.6.9發生供水事故時，按照應急預案立即采取應急措施。7.7排水系統7.7.1每年雨季來臨前，應集中對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理疏通，確保其暢通。每次降雨前后應對主要排水口、管井進行檢查。7.7.2每日至少應對污水池巡視1次，檢查設備運行狀態；每周至少應進行1次設備手動啟動測試；每季度應養護1次。7.8電子信息化和自動化管理系統7.8.1物業服務數字化管理物業服務的數字化應用技術應符合GB/T20299.3的要求。7.8.2樓宇自動化和智能化系統7.8.2.1服務器、UPS、傳感器、直接數字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。7.8.2.2末端設備接線正確、線路無損、安裝牢固。7.8.2.3每周對計算機系統數據進行備份。7.8.2.4每年委托專業機構對儀器儀表等相關設備進行檢定和校準。7.8.2.5建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，配備符合要求的滅火器材。7.8.3電子安全防范系統7.8.3.1電子巡更及防盜報警系統7.8.3.1.1工作站工作正常、整潔。7.8.3.1.2巡更器具工作正常。7.8.3.1.3巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。7.8.3.1.4各類防盜探測器安裝牢固、線路無損，工作正常、整潔。7.8.3.1.5防盜報警控制器線路無損，工作正常、整潔。7.8.3.2監控系統7.8.3.2.1攝像機安裝牢固、位置正確，工作正常、整潔。7.8.3.2.2視頻記錄設備工作正常、整潔。7.8.3.2.3監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。7.8.3.2.4矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚。7.8.3.3對講系統7.8.3.3.1對講機的使用和頻率范圍執行國家無線電使用相關規定，接受相關主管部門的監督和管理。7.8.3.3.2天線和基站線路安裝牢固、工作正常、無損、整潔。7.8.3.4門禁系統7.8.3.4.1根據需要可設置門禁系統，雙方應約定使用人、使用權限等，并建立門禁管理規章制度。7.8.3.4.2確保工作站、服務器、讀卡機和電子門鎖等相關設施安裝牢固、工作正常。7.8.3.5廣播、會議背景音響7.8.3.5.1音源設備、功放設備工作正常，整潔完好。7.8.3.5.2揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰。7.8.3.5.3背景音響與消防報警系統的連接切換工作正常。7.8.3.5.4多媒體顯示、數字音響、攝錄像設備工作正常。7.8.3.5.5視頻、音頻、網絡線路傳輸正常、無干擾。7.8.3.5.6每半年進行一次全面檢查與調試。7.8.3.6網絡與通訊設備根據業主或物業使用人的實際需求和雙方約定，可部分或全部達到以下要求：a)通訊處理機、交換和調制解調器數據通訊工作正常；b)維護終端工作正常、整潔；c)工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；d)配線架、光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全；e)插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；f)對相關軟件定期進行檢測，發現故障及時記錄，并通知軟件供應商進行維修；g)做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛工作和清潔衛生工作，機房內設警示標識；h)溫度應保持在25℃左右，并做好日常安全檢查，排除隱患，避免發生事故；i)對關鍵的數據和信息做好備份工作。7.8.3.7車庫管理系統7.8.3.7.1工作站、服務器、收費站工作正常、整潔；取票站、柵欄機安裝牢固、工作正常。7.8.3.7.2區域及車庫車位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確。7.8.3.7.3圖像識別系統工作正常，攝像機功能工作正常。7.8.3.7.4系統檢查、檢修保養定期進行，保證系統運行正常。7.9避雷系統7.9.1避雷系統應由取得資質的專業檢測機構進行檢測合格。7.9.2每年雷雨季節前檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網等裝置。7.9.3每年檢查1次重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。7.9.4每月1次對變配電室的設備的接地帶進行檢查；每季對各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。8公共秩序維護8.1人員要求8.1.1秩序維護人員接受過相關安全防范知識與技能培訓，持證上崗。8.1.2上崗時佩帶統一標志，器械佩帶規范，儀容儀表規范整齊。8.2出入管理8.2.1主出入口實行24小時在崗值班。8.2.2對進出辦公樓人員進行出入管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應進行登記。8.2.3對于來訪人員用語文明規范，必要時引導至電梯廳或指定區域。8.2.4對進出辦公樓物品進行出入管理，大件物品搬出應實行查驗登記放行制度；發現有可疑危險品時，應予以扣留，并上報主管部門。8.2.5根據實際情況規定車輛行駛路線，對進出辦公物業區域的車輛進行有效疏導，保證出入口的通暢。8.2.6對外來人員和車輛、物品的進出應做好記錄，記錄保存時間不少于一年。8.3監控8.3.1監控室內實行專人24小時值班。8.3.2監控設施齊全，保證對出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布放。8.3.3確保監控室內電話暢通，接聽及時。8.3.4監控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時采取應急措施。8.3.5監控記錄保持完整，保存時間應不少于30天，或按特殊約定。8.3.6雙方應約定監控調閱的權限，建立包括申請、審批、簽字確認、記錄、存檔等在內的調閱管理制度。8.4巡查8.4.1應根據辦公物業區域及樓內實際情況，制定相對固定的巡查路線。8.4.2對所有區域、部位、設備機房應至少每3小時巡查1次。8.4.3巡查應使用巡更設備，保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡查。8.4.4巡查過程和監控室實行聯動，收到監控室發出的指令后，巡查人員應及時到達現場。8.4.5巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現象，應立即查明并上報，對緊急情況宜采取必要的處理措施。8.5車輛停放管理8.5.1車庫內應設維護監控裝置、照明裝置、消防設施、門禁、車輛限速及指示標志。8.5.2指定車輛的停放區域，公開收費標準，實行專人管理，保證車輛停放有序。8.5.3非機動車應定點集中存放，整齊有序。8.5.4停車場（庫）內禁止存放易燃易爆、化學危險品或其他違禁物品。8.6寵物控制8.6.1勸阻攜帶寵物者進入物業區域。8.6.2限制無主寵物進入。9突發事件處理9.1樓內的突發事件通常包括：突發自然災害、突發火災、電梯故障、緊急停電停水、治安事件、意外傷害、衛生防疫等事件。9.2根據國家及自治區相關法律、法規，制定常見突發事件及特殊突發事件包括群體上訪、應急踩蹋、暴恐防護等的應急預案，建立快速響應機制，明確突發事件處理責任人。9.3事件發生時應及時告知業主或物業使用人，重大突發事件按規定上報，并協助采取相應措施。9.4每半年對相關人員進行各類應急預案培訓，每年組織一次以上應急預案演習。9.5為防止或減少突發自然災害（雪、雨、風等）對建筑物及其內部設施設備、物品等的破壞，應建立健全應對突發自然災害建筑物防護管理、巡查、檔案記錄等制度。10消防安全管理10.1制定消防安全管理制度，建立消防責任制，確定消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材和消防設施。10.2按國家有關規定相應周期，機關、團體、事業單位至少每季度，其它單位至少每月，重點消防單位每日或者營業期間每2小時一次要組織防火巡查、防火檢查，巡查、檢查時填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡查、檢查時應及時糾正違法違章行為，拒不改正的，應上報公安消防機構或當地公安派出所。10.3消防控制室實行24小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統操作人員應取得國家認可職業資格證書，持證上崗。10.4物業服務企業應建立義務消防員制度，人數不低于本單位從業人員的30%，制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每年至少舉行一次消防演習。10.5開展經常性的消防安全宣傳和培訓。組織有關人員每季度至少進行一次消防教育培訓，使其具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓的能力。消防巡查人員、自動消防系統操作人員、專職消防隊、志愿消防隊消防員應接受消防職業技能培訓。10.6根據情況確定消防安全重點部位，并設置明顯的警示標志，有專人每日巡查，對易燃易爆品設專人專區管理，填寫檢查記錄。10.7消防檔案的管理應執行GB25201的規定。10.8消防設施管理執行GB25201的規定，還應滿足下列要求：a)疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象；嚴禁占用防火間距；b)室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應能夠正常啟動消防水泵；c)室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現象；d)滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應至少每年進行1次維修、檢測；e)消防水池等消防儲水設施水量達到規定水位，冬季應有防凍措施；f)自動消防設施運行正常；發生火災時，火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、排煙送風系統、防火卷簾等應能及時聯動，各設