簡(jiǎn)述房地產(chǎn)參建形式的法律適用近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式也多種多樣，其中較為普遍的就是房屋聯(lián)建、參建形式。以參建形式參與建設(shè)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成為了增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供給力的重要途徑，有效緩解了當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資困境。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只有清楚參建存在的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范運(yùn)作，才可能盡量規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛的發(fā)生。本文中，筆者擬結(jié)合司法實(shí)踐對(duì)參建法律性質(zhì)的理解及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范談些粗淺認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵字：聯(lián)建、參建、房地產(chǎn)一、參建的定義參建是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方作為建設(shè)方，由建設(shè)方以該土地使用權(quán)出資并單獨(dú)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批等手續(xù)，參建方則在項(xiàng)目立項(xiàng)后以資金出資的形式參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，并在項(xiàng)目建設(shè)完成后分得約定房屋的合作建房模式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于對(duì)聯(lián)建和參建的含義模糊不清，參建大多是以聯(lián)建的形式表現(xiàn)在合同中的。所謂聯(lián)建一般意義上是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)行利益分配的行為。聯(lián)建、參建雖然都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區(qū)別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權(quán)，共同辦理房屋建設(shè)立項(xiàng)即共同取得聯(lián)合建房審批手續(xù)，共同進(jìn)行施工建設(shè)；而參建合同的主體只有建設(shè)方取得土地使用權(quán)和建房審批手續(xù)，參建方則以投資等其它方式參與房屋的建設(shè)。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開(kāi)發(fā)同一項(xiàng)目中，沒(méi)有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是參建方參與到建設(shè)方已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，往往是建設(shè)方開(kāi)發(fā)在先，參建方參與在后。從廣義上講，我們大體也可以將“參建”作為聯(lián)建的一種具體表現(xiàn)形式。二、參建的法律特征（一）建設(shè)方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)法人。按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法到工商行政管理部門辦理企業(yè)法人登記，取得企業(yè)法人資格；然后到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案，由其核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。只有具備法人資格，并持有有效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)；未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。因此，參建方在選擇參建合作對(duì)象時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)核實(shí)建設(shè)方是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格條件。否則,雙方所簽的參建合同可能會(huì)因?yàn)椴痪邆浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)而導(dǎo)致合同無(wú)效。（二）建設(shè)方依法享有用于項(xiàng)目建設(shè)的土地使用權(quán)并辦理了相關(guān)立項(xiàng)、審批手續(xù)。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十三條的規(guī)定，具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建動(dòng)資金不足，導(dǎo)致項(xiàng)目中途夭折。因此，參建方在選擇合作對(duì)象時(shí)，應(yīng)盡量選擇具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)公司。（二）房屋銷售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在于在房屋可以達(dá)到預(yù)售條件要求時(shí)無(wú)人購(gòu)買。啟動(dòng)資金對(duì)項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)雖然重要，但是，一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目后期的建設(shè)資金保障更重要。因?yàn)椋诜课葸_(dá)到預(yù)售條件后，如銷售狀況良好，即將會(huì)有充足的建設(shè)資金，反之，則需要雙方繼續(xù)增加投資，將會(huì)給參建方帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)語(yǔ)參建形式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，暴露出許多不規(guī)范操作形式，常見(jiàn)的有合同主體不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以聯(lián)建、參建的名義非法融資、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法預(yù)售房地產(chǎn)等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有正確把握