《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第1頁共13頁（二級開發項目名稱）項目開發方案（范本）［原項目執行計劃書］編制：（編制公司名）編制日期：《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第1頁共13頁目錄\o"CurrentDocument"第一部分項目總論 11、項目基本情況 12、可行性研究經濟測算結果 2\o"CurrentDocument"第二部分產品定位及設計 21、項目目標客戶群及市場容量分析 22、產品定位分析 23、項目主題概念、構成要素與表現形式 34、住宅戶型設計原則、戶型格局及面積配比 35、配套設施項目、面積、標準、規劃布局等 36、健康、節能、環保設計 37、智能化/人防/消防系統設置 38、新技術、新材料、新工藝采用思路 3\o"CurrentDocument"第三部分成本費用分析 4項目目標成本 4\o"CurrentDocument"第四部分開發計劃 41、項目分期計劃 42、關鍵時間節點計劃 5\o"CurrentDocument"第五部分財務分析 71、控制資源描述： 72、融資策略 73、項目投資進度計劃 74、項目資金計劃 75、稅務分析 86、銷售回款、結轉收入及利潤實現計劃 8\o"CurrentDocument"第六部分營銷計劃 91、銷售目標 92、營銷方式選擇 103、營銷費用預算 104、價格策略 10\o"CurrentDocument"第七部分項目建設 101、施工組織 102、施工管理 103、工程交驗 10\o"CurrentDocument"第八部分物業管理 101、物管介入時機 112、物管服務標準、內容 113、物管構建 114、物管經營預測 11\o"CurrentDocument"第九部分團隊組織方案 111、公司組織構架 112、公司治理結構 113、關鍵崗位人力資源配置計劃及動態人員編制 114、公司管理制度建立 11\o"CurrentDocument"第十部分其他 111、項目實施中的調整策略 11《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第1頁共13頁第一部分項目總論1、項目基本情況⑴項目取得項目取得方式：收購股權、收購資產、自有土地、公開競買；項目取得成本：收購成本+相關稅金及手續費、補交出讓金、土地成交價款（含地票）+相關稅費及手續費等；項目合作情況：項目獨資或合資。如合資，其合資方的基本情況；合作的前置條件為股權比例、股東代表、決策體系、利潤分配方式、資金籌措等。⑵項目基本情況地塊區域位置及示意圖開發物業類型：如住宅（按產品分類）、商業、辦公、賓館酒店及公建配套的比例、容積率、規劃面積等；項目規劃指標：視項目實際情況詳細列明，例表如下。項目名稱 項目規劃總用地 m2容積率 居住區用地 一m2建筑密度總建筑面積 m2綠地率 %住宅總建筑面積 m2住宅總戶數一戶公共服務設施總面積m2汽車位總數 個住宅.內容類型 一一---一一_建筑面積（m2）可售面積（m2）占住宅總建筑面積比例（％）擬結構形式備注低層住宅（1~3層）多層住宅（4~6層）小高層住宅（7~11.5層）中高層住宅（12~18層）高層住宅（19層~100m）超高層住宅（＞100m）商業 辦公 賓館酒店 公共服務設施^------ 內容類型 、一--一一建筑面積（m2）用地面積（m2）會所 學校 幼兒園 市政公用 其他 停車位------- 內^停車方式 ——一一一車位數（個）車位面積（m2）占總停車面積比例（％）地下、半地下 架空層地面車庫 地面露天 標付交—一—標準乂物業類型f--一一一裝修標準占住宅總建筑面積比例（%）《項目開發方案》(參考模板)版號：A/0頁碼：第2頁共13頁住宅毛坯房 廚衛裝修全套精裝修 商業辦公 酒店賓館 2、可行性研究經濟測算結果 指標名稱 指標值 指標名稱 指標值 指標名稱 指標值1投資總額 2銷售收入 項目成本凈利潤率(6/1.1)1.1開發成本 2.1住宅 項目投資凈利潤率(6/1)1.1.1土地成本 2.2辦公 項目銷售凈利潤率(6/2)1.1.2前期費用 2.3商業 1.1.3建安工程費2.4酒店賓館 自有資金年均收益率1.1.4市政基礎設施費2.5可售車位 毛利潤率(2-1.1)/2 1.1.5公共配套設施費3稅金 全投資內部收益率 1.1.6不可預見費3.1營業稅及附加全投資靜態回收期 1.1.7產權及公維基金3.2土地增值稅 全投資動態回收期 1.1.8前期物管費4利潤總額 自有資金內部收益率1.2開發費用 5所得稅 自有資金靜態回收期1.2.1管理費用 6凈利潤 自有資金動態回收期1.2.2營銷費用 7歸屬本單位凈利潤1.2.3財務費用 8項目啟動資金 第二部分產品定位及設計1、項目目標客戶群及市場容量分析⑴項目區位分析⑵目標客戶分析⑶有效市場分析分析有效市場容量，預測未來客戶的變化趨勢。⑷研究結論通過上述分析，闡述本項目產品及服務的核心內容，并說明應在哪些方面最能建立起吸引顧客的差異性特色和產品附加值。2、產品定位分析⑴定位描述：目標客戶最關注的問題(對客戶最重視的問題進行表述，并說明應如何滿足客戶需求。)所能承受的總價范圍，首期與月供能力的敏感度目標客戶的購買動機及影響其購買的主要因素(細分客戶，尋找出符合本項目案特點的消費群體，并進行分類。)《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第3頁共13頁⑵產品組合：產品類型占地面積（m2）容積率建筑面積（m2）面積比戶數之和（戶）戶數比低層住宅（1?3層）多層住宅（4?6層） 小高層住宅（7?11.5層）中高層住宅（12?18層）高層住宅（19層?100m） .超高層住宅（＞100m） 一配套商業面積 一——辦公建筑面積 一——酒店賓館建筑面積 ——⑶檔次及功能定位說明項目檔次及功能配套（可以價格為基準進行說明）。⑷主題形象及發展理念本項目在本區域或更廣區域的形象定位及形象說明；項目秉承的發展理念（如郊居化、便利、尊貴等）；項目推廣主題或推廣概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮等）；項目表現的符合市場需求和客戶偏好的獨特性或差異化及與項目地塊、規模特點的符合情況。⑸文化風格定位建筑的風格、格調、色彩的描述。3、項目主題概念、構成要素與表現形式為滿足目標客戶群的需求，項目規劃中區別于其他項目的獨到要素與概念及其表現形勢（如主題公園、自然資源、獨特設計、獨特功能等）。4、住宅戶型設計原則、戶型格局及面積配比簡述住宅戶型設計及配比的理由住宅戶型面積所占比例套數擬布局位置 5、配套設施項目、面積、標準、規劃布局等項目內配套的幼兒園、中小學、公廁、街辦、物管用房、集中綠地、農貿市場、文化活動中心、社區服務中心、衛生所等的配置標準、面積、布局方式等。6、健康、節能、環保設計7、智能化/人防/消防系統設置8、新技術、新材料、新工藝采用思路《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第4頁共13頁第三部分成本費用分析項目目標成本項目成本費用計劃，例表如下。項 目金額（萬元）按建筑面積攤（元/m2）按可售面積攤（元/m2）備注1投資總額 1.1開發成本 1.1.1土地成本 含土地價款、交易稅費、地票、土地使用稅等1.1.2前期費用規劃設計費、顧問費、地地勘、測量、檢測、白蟻、人防、報批報建、招標代理、臨時供水供電等前期費用 1.1.3建安工程費主體土建、安裝、裝飾費用 1.1.4市政基礎設施費電力、給排水、燃氣、弱電、智能化、環境景觀、總評（區內照明、道路、圍墻等）等1.1.5公共配套設施費幼兒園、中小學、公廁、街辦、物管用房、集中綠地、農貿市場、文化活動中心、社區服務中心、衛生所等建設費用 1.1.6不可預見費1.1.7產權及公維基金產權登記費、手續費、公共維修基金1.1.8前期物管費1.2開發費用 1.2.1管理費用1.2.2營銷費用1.2.3財務費用3稅金 3.1營業稅及附加3.2土地增值稅4所得稅 總 計第四部分開發計劃1、項目分期計劃項目總體開發周期（從取得土地到項目完成銷售并交付的周期）。各類型物業請分別注明建筑面積和可售面積，如住宅50000/45000。項目分期情況物業分類一期（建面/可售）二期（建面/可售）三期（建面/可售）四期（建面/可售）五期（建面/可售） 用地面積（以）住宅（瑯） 50000/45000辦公（以） 商業（瑯） 酒店賓館（瑯）車位（個） 《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第5頁共13頁《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第5頁共13頁項目開發進展20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 投資額（萬元）開工面積（m2）施工面積（m2）竣工面積（m2）交房面積（m2）2、關鍵時間節點計劃《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第6頁共13頁中鐵二局地產集團房地產項目開發節點控制表序工作節點內容分期區計劃完成日期確認依據主責部門配合部門1簽訂《土地成交確認書》、《土地出讓（轉讓）合同》 以合同時間為準集團投資部取得規劃設計條件、紅撥圖、紅線圖；辦理土地移交（完成拆遷）以移交時間為準項目公司集團投資部 2組建項目管理團隊、注冊項目公司：辦理企業開發資質 以證書載明時間為準項目公司集團人力部、辦公室 3完成《項目定位報告》 以定稿時間為準集團營銷部/商、項目公司 4繳納土地款及契稅，取得《國有土地使用權證》 以證書載明時間為準項目公司集團財務部 5完成項目方案設計、內審 以紀要時間為準集團產品中心項目公司、集團營銷部/商業部6取得《建設用地規劃許可證》 以證書載明時間為準項目公司集團產品中心、營銷部/商業部7辦理項目立項備案、招標核準表 以核準時間為準項目公司集團投資部、成本部 8完成項目方案設計審批 以審批時間為準項目公司集團產品中心 9編制項目整體營銷總綱 以定稿時間為準項目公司集團營銷部/商業部 10按需完成一階段土石方工程施工招標及相關備案 項目公司集團成本部 11完成環境影響評價報告 以批復時間為準項目公司按需完成交通、節能、水保影響評價報告 以批復時間為準項目公司12完成施T圖設計、優化及會審 以紀要時間為準項目公司13取得《建設工程規劃許可證》 （按需取得《深基坑施工許可證》）以證書載明時間為準項目公司集團產品中心 14制定交房標準 以紀要時間為準項目公司集團營銷部、產品中心、成本部15二階段主體施工招標 以開標時間為準項目公司集團成本部 16臨時賣場設計、裝修、布置完成 以實際時間為準項目公司集團營銷部 17取得施工圖機構審查報告；申請規劃、消防等施工圖審查備案，取得審查批準意見（合格書） 以批準時間為準項目公司集團產品中心 18規劃局、勘測院放建筑灰線 以批準時間為準項目公司19制定開盤方案 以紀要時間為準項目公司集團營銷部 20辦理招標備案 以批復時間為準項目公司辦理質檢、安監、監理備案 以批復時間為準項目公司21完成降水及護壁樁、土石方及護壁等基坑施T 以實際時間為準項目公司22編制《項目執行計劃書》 以提交時間為準項目公司集團運營部 23取得《建設工程施工許可證》 以證書載明時間為準項目公司24設計單位對建設單位、監理單位、施T單位進行設計交底以紀要時間為準項目公司集團產品中心 25簽訂《目標責任書》 以簽定時間為準項目公司集團運營部 26完成物業服務招標.確定物業管理方案 以開招時間為準項目公司集團物業部 27現場賣場、示范區及臨時樣板房投入使用 以實際時間為準項目公司集團營銷部 28完成樁基工程及±。00工程 以實際時間為準項目公司29測繪銷售面積，取得《商品房預售許可證》 以證書載明時間為準項目公司集團營銷部 30首次開盤 以實際時間為準項目公司集團營銷部 31實現主體結構封頂 以實際時間為準項目公司32完成小區管網、總平綠化、小區道路 以實際時間為準項目公司33按清水房標準完工，完成五方竣工驗收 以紀要時間為準項目公司34申請規劃、消防等部門綜合竣T驗收審批，取得竣T驗收認可或準許J??a?J? 以批復時間為準項目公司35使用文件簽定承接杳驗協議，物業承接杳驗 以協議時間為準項目公司集團物業部 36房屋面積竣工測量，取得《測量報告》 以報告載明時間為準項目公司37取得《建設工程規劃合格證》 以證書載明時間為準項目公司取得城建檔案館“進館審核意見書" 以證書載明時間為準項目公司辦理竣工驗收備案，取得“竣工驗收備案表” 以表載時間為準項目公司38交付房屋 以實際時間為準項目公司集團物業部、營銷部、運營部39取得《房屋產權證》； 以證照載明時間為準項目公司集團物業部 取得業主分戶《房屋產權證》 以證照載明時間為準項目公司集團物業部 40完成財務決算、項目總結與后評估、資產與檔案移交，實現項目結案6 以報告時間為準項目公司集團運營部 說明：表中黑體字為關鍵節點。項目公司可在表內按項目期區增加列，或按項目需要增加節點，但 表中已有節點不得刪除。本表由項目公司在取得相關批準材料后10個工作日內或與當月月報表一起填報，填報時同時報送相關材料復印件歸檔備案。每月末隨月報報送本月的節點兌現情況與未兌現的原因以及下月節點安排。《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第7頁共13頁第五部分財務分析1、控制資源描述：如土地使用權、采礦權、特許經營權及資產等2、融資策略⑴調借款：額度、來源、成本等。⑵對外融資：融資條件符合度、融資主體、擔保措施、還款保障措施、融資額度。3、項目投資進度計劃根據開發分期、各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排編制開發投資進度計劃表。（單位：萬元）項目分期內容20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注一期土地成本 參見第三部分成本分析前期費用建安工程費市政基礎設施費公共配套設施費不可預見費產權及公維基金前期物管費管理費用營銷費用財務費用稅金僅包含營業稅金及附加和土地增值稅 二期土地成本 前期費用建安工程費市政基礎設施費公共配套設施費不可預見費產權及公維基金前期物管費管理費用營銷費用財務費用稅金僅包含營業稅金及附加和土地增值稅 合計 一4、項目資金計劃根據項目投資進度，編排項目開發周期內各年資金資金需求、籌集及返還計劃。（單位：萬元）《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第8頁共13頁資金安排20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注期初余額資金需求計劃按項目預定分期及投資進度計劃編排各年的資金需求計劃資金籌集計劃U注冊資本金指項目公司注冊資 本金 調借款指二局內部（含股份公司、瑞城公司內部）的調借款對外融資項目自行對外融資，如銀行等銷售回款再投入本項目取得的銷售回款再投入金額股東其他投入若有，填寫還款計劃U返還調借款項目資金許可的條件下用于返還調借款本金的金額返還調借款利息返還調借款利息的金額償還對外融資款償還對外融資款利息期末結余 5、稅務分析根據項目開發進度及銷售、結轉計劃，預估項目稅務支出計劃。⑴營業稅金及附加⑵土地增值稅：應按照土地增值稅征收政策計算扣減項，尤其當以收購股權方式取得項目時發生的成本應評估是否能納入作為扣減項；編排項目現金流時應按土地增值稅預繳和清算政策，根據項目進度計劃據實編排。⑶企業所得稅：國家有關所得稅預繳政策將影響項目現金流，因此，現金流編排時應充分考慮預繳所得稅的資金流出。6、銷售回款、結轉收入及利潤實現計劃根據第四部分銷售目標預估銷售回款計劃，根據項目開發竣工交付進度預估結轉收入及利潤實現計劃。計劃指標20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注銷售回款結轉收入已確認的銷售收入結轉成本已確認收入對應結轉成本 毛利潤三項費用稅金指營業稅金及附加和土地增值稅利潤總額所得稅凈利潤《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第9頁共13頁第六部分營銷計劃1、銷售目標總體銷售周期、各年度銷售面積、各類物業銷售均價、銷售額。20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注一期銷售面積（以）各類物業單列一 住宅 商業 辦公 車位銷售均價（元/吃一各類物業單列一 住宅 g^ 辦公 車位銷售額（萬元）一各類物業單列一 住宅 g^ 辦公 車位二期銷售面積后各類物業單列一住宅 g? 辦公 車位銷售均價（元/新各類物業單列一 住宅 g? 辦公 車位銷售額（萬元各類物業單列一 住宅 g^ 辦公 車位 銷售面積（市）一各類物業單列一銷售均價（元/以）各類物業單列銷售額（萬元）自持物業價值酒店 一辦公 商業 車位 《項目開發方案》（參考模板）版號：A/0頁碼：第10頁共13頁2、營銷方式選擇代理公司