“老百貨地塊”策劃報告四方大澤（天津）房地產(chǎn)營銷有限公司2007.5感謝百恒公司給予四方大澤公司本次提案的機(jī)會！四方大澤公司將竭盡全力，運(yùn)用自己的專業(yè)優(yōu)勢及力量，為靜海老百貨項目做全面、立體的剖析，并拿出符合即實(shí)際情況和獨(dú)到見解的策劃方案。我們的目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)周期最小化利潤最大化關(guān)于項目定位的思考……本項目開發(fā)定位方向在哪里？市場的思考激烈的市場競爭中，市場期待怎樣的產(chǎn)品地塊的思考

受地塊區(qū)位、周邊景觀環(huán)境等因素影響，我們適合做怎樣的產(chǎn)品風(fēng)險與收益的思考高收益不單體現(xiàn)在高價格我們強(qiáng)調(diào)的是資本運(yùn)營和良好的現(xiàn)金流的保證

目錄第一章投資環(huán)境分析第二章靜海房地產(chǎn)市場分析第三章市場競爭分析第四章項目分析第五章項目定位第六章項目規(guī)劃建議第七章營銷推廣第八章靜海項目收益模擬

第九章風(fēng)險預(yù)估第十章關(guān)于大澤（略）

投資環(huán)境分析

一、中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2006年全年GDP增長10.7%，GDP增長率連續(xù)四年超過10%。2006年下半年，貿(mào)易順差創(chuàng)歷史新高，凈出口增長對GDP增長的貢獻(xiàn)度從上半年的2個百分點(diǎn)上升到下半年的3.3個百分點(diǎn)。消費(fèi)繼續(xù)強(qiáng)勁增長，但增速仍然低于總體GDP增長。以消費(fèi)價格表示的通貨膨脹率上升。2006年年中，中國的股票市場大幅攀升。股價的攀升再次激發(fā)了公眾投資股票市場的熱情，并且將直接導(dǎo)致對房地產(chǎn)投資熱情的降低。二、房地產(chǎn)宏觀市場分析

2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達(dá)到了90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀(jì)錄，增幅也達(dá)到了69%。其中，來自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達(dá)60%，為54億美元，同比增幅約55%。

2007年1月，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。高檔商品住房銷售價格同比上漲6.6%。國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍穩(wěn)定上升的趨勢，為項目提供了可發(fā)展的宏觀環(huán)境。四方大澤分析三、天津城市發(fā)展定位“十一五”國家對天津城市定位北方經(jīng)濟(jì)中心國際港口城市生態(tài)宜居都市四靜海戰(zhàn)略發(fā)展定位現(xiàn)在靜海作為我市重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域之一，是我市規(guī)劃建設(shè)“一軸兩帶三區(qū)”戰(zhàn)略布局當(dāng)中的重要組成部分。

根據(jù)天津總規(guī)劃趨勢，受靜海城區(qū)規(guī)劃影響，區(qū)域房地產(chǎn)需求不斷的增加，為項目提供了足夠的客戶群。靜海人群的生活習(xí)慣，決定了老城區(qū)的改造目前仍是靜海的重頭戲，項目核心的地段條件，將成為其搶占市場份額的最大賣點(diǎn)。

四方大澤分析（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局

靜海轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中16個建制鎮(zhèn)）、384個行政村，2006年底總?cè)丝?2.88萬人。◆城建成果至2006年，四年累計投入建設(shè)資金52億元。新區(qū)初具規(guī)模，老區(qū)改造提升效果顯著，新建標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)53個、263萬平方米，并實(shí)現(xiàn)了住宅“雙氣”化。全縣境內(nèi)公路總里程達(dá)到1622公里，公路網(wǎng)密度比2002年每百平方公里增加了25.4公里，鄉(xiāng)村公路通車?yán)锍踢_(dá)到1108公里。◆2007年城建重點(diǎn)

-勝利大街南北段等縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)6個路段拓寬改造-完成14個住宅小區(qū)建設(shè)-新開發(fā)建設(shè)5個住宅小區(qū)-10條道路舊供水管網(wǎng)進(jìn)行改造突出“兩城”建設(shè)重點(diǎn)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程（二）靜海建設(shè)發(fā)展（三）靜海經(jīng)濟(jì)發(fā)展生產(chǎn)總值年均增長20%固定投資55億非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展占全縣生產(chǎn)總值的比重83.2%全縣城鎮(zhèn)職工人均工資達(dá)到21221元農(nóng)民人均純收入突破8000元，增長10%以上目前靜海處于上升發(fā)展最佳階段具備較大投資升值潛力四方大澤判斷：區(qū)域市場分析地塊名稱地塊位置地塊用途地塊面積

旭華道地塊

東至康大畜產(chǎn)，南至外貿(mào)服裝中心，西至旭華道，北至現(xiàn)電腦城

商業(yè)服務(wù)用地0.9公頃

春曦道地塊

東至春曦道，南至空地，西至儲備地塊，北至規(guī)劃宇緯路

商業(yè)服務(wù)用地9.6公頃◆未來靜海市場將有大量的土地集中上市，加大區(qū)域市場的競爭力，直接對本項目產(chǎn)生威脅。◆據(jù)悉即將掛牌地塊的土地預(yù)期成交價格相對較高，外地開發(fā)商爭相涌入，預(yù)計靜海未來市場將成為開發(fā)商的必爭之地。四方大澤預(yù)測：土地市場供應(yīng)量分析靜海市場供應(yīng)量分析已上市（萬平米）未上市（萬平米）商業(yè)住宅商業(yè)住宅2885.553.517靜海縣近期供應(yīng)樓盤分布如下圖所示：商品房成交統(tǒng)計2007年1月靜海縣新建住宅商品房交易565套、面積62560.8平方米，平均價格每平方米2444.3元。2007年2月靜海縣新建住宅商品房交易307套、面積35372.4平方米，平均價格每平方米3187.1元。

新建住宅房交易套數(shù)和均價對比：價格走勢分析靜海縣1月至4月價格仍在穩(wěn)定增長，主要原因是有新盤入市，且樓盤素質(zhì)較高，從而帶動了成交價格的上漲。商品房價格走勢分析靜海縣1月份各個樓盤處于優(yōu)惠銷售期，成交量較大，2月份受到春節(jié)的影響成交量有所下滑。進(jìn)入3月份后受到有關(guān)藍(lán)印戶口政策變動傳聞的影響，很多外地客戶開始持幣觀望等待新政策的出臺，4月1日藍(lán)印戶口政策正式出臺直接切斷了外地客戶的購房行為，使4月份的成交量大受影響。雖然成交價格表現(xiàn)為不斷上漲，但實(shí)際上大部分項目是處于有價無市的局面。二手房市場分析靜海全縣二手房每月成交量平均在60—70套左右，由于買的時候價格便宜，加上許多前兩年為辦戶口而購商品房，特別是九通家園、金海園、順馳等次新房大批進(jìn)入市場，因此使得二手房單價較低，一套二室的價格與新項目的差價往往在8萬以上，加之又是現(xiàn)房，使得很多急需購房的自住類客戶更多的考慮二手房。二手房成交統(tǒng)計分析2月份二手住宅交易52套、面積4674.3平方米，平均價格1988.7元。1月份二手住宅交易146套、面積13223.9平方米，平均價格2043.7元。商品房與二手方交易對比四方大澤預(yù)測：通過對市場的調(diào)查分析，進(jìn)入2007年以來靜海市場處于購房冷淡期。藍(lán)印戶口新政策的出臺對靜海市場是個強(qiáng)大的沖擊。以前以辦戶口為買點(diǎn)的很多項目房價雖然較高但仍有市場，新政策出臺后都紛紛加大優(yōu)惠額度，推出特惠房等政策來變相降價，希望能通過這種方法來占有市場。1隨著新政策的發(fā)布，房價整體趨勢上升，客戶對小戶型的需求較大，兩室面積在90-100平米，小三室在120平米左右。而對于那些資金較充裕的客戶群來說對項目有較強(qiáng)的挑剔性。由于西城發(fā)展較為成熟，教育、醫(yī)療、購物是許多客戶選擇西城項目的理由。２第三章市場競爭分析競爭對手分析市場競爭分析根據(jù)本項目的基本情況，選取了綠園、幸福新天地、塞維陽光、九通家園、等8個項目作為本項目可比競爭對手進(jìn)行重點(diǎn)分析，包括各項目的產(chǎn)品情況、客戶情況、銷售情況等方面。一、總體供應(yīng)情況項目名稱開盤時間規(guī)模位置建筑形式塞維陽光2006-10-14

26000京福北東興路西側(cè)洋房九通家園2005.6.30

160000東方紅路以南，旭華道以東多層、小高層清華瑞鑫

2006.10.1

60000靜海政府新址對面小高層金海園2004年4月200000東方紅路金海園小區(qū)磚混小高層天水印象

2006-7-8

42300海福花園北爭光蕖東磚混幸福新天地

2007.4

114000春曦路與宙緯路交口六層磚混綠園----

75000勝利大街與東方紅路磚混小高層合計628000四方大澤分析：目前區(qū)域總體供應(yīng)量628000平方米，主要集中在老城區(qū)，對于本項目客戶群產(chǎn)生一定分流。二、產(chǎn)品情況項目名稱樓層情況主力戶型總戶數(shù)塞維陽光6層120-140三室——九通家園6層78-100二室1300套，1期620套清華瑞鑫高層120-146三室670套金海園多層、高層80-100二室1178套天水印象6棟5層、3棟11層105-130三室清華瑞景高層120-147三室500幸福新天地6層磚混115-130三室一期37二期516套綠園磚混5/6層各一棟，兩棟12層小高層90-100二室120三室一期132套二期368四方大澤分析：1、建筑形式：五層和六層的磚混；12--15層小高層。2、戶型：主力戶型以90-110平米兩室，120-146平米三室為主，層高為3米。多數(shù)平層，有少量錯層和躍層。三、銷售情況不同戶型銷售統(tǒng)計不同面積銷售統(tǒng)計四方大澤觀點(diǎn)：◆項目兩公里范圍內(nèi)高層住宅銷售均價約3500-3900元/平方米。◆各項目銷售率較低，06年開盤項目銷售率在15%-20%之間。說明當(dāng)?shù)乜蛻粜枨筝^差，一人多房的情況普遍。◆90-110平米二室和120-130平米三室戶型為主力銷售戶型。◆根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際了解各項目在房管局登記的銷售數(shù)據(jù)與實(shí)際銷售情況存在較大差異。、◆銷售周期長，多層項目銷售期為2年。預(yù)測高層的周期更長，銷售難度更大。四、價格情況項目名稱開盤時間開盤價格目前價格漲幅均價塞維陽光2006-10-14

3100

3000-3600

9.6%

3400九通家園2005-6-302350-2700

2800-3700

26%

3300清華瑞鑫

2006-10-13500-4500

3500-4600

----3900金海園2004-41780-2300三期2600

2400-35003000-3500

35%----

3300天水印象

2006-7-8

2500

2900

16%

2900幸福新天地

2007-4

2980

2980-4050

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3700清華瑞景2006-53800綠園--------

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----

----四方大澤觀點(diǎn)：◆自2006年4月-2007年5月上市的項目漲幅在13%-16%。2004年—2005年九通家園和金海園項目上市較早，3年內(nèi)漲幅在26%--35%。而且是多層產(chǎn)品銷售較好。◆新城區(qū)域的在售高層項目均價在3800--3900元，3500元-4700元之間。整體呈上升態(tài)勢。按地域優(yōu)勢和市場周期判斷本案的均價高于4000元。成交客戶大部分來源于當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和子牙鎮(zhèn)、大邱莊鎮(zhèn)、中旺鎮(zhèn)等私營業(yè)主。收入在3-4萬元左右，年齡在30-50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)以老少兩代居；三代同堂；新婚家庭居多，主要對三室120平米以上戶型感興趣，部分新婚家庭青睞于兩室100平米戶型。地理位置，周邊配套，小區(qū)品質(zhì)為主要成交因素。成交客戶中主要分為：為子女教育、改善性和婚房。四、成交客戶分析五、營銷手段分析◆區(qū)域樓盤銷售方式：主要以賣場包裝、老客戶傳播為主；輔助路牌、DM直遞。投放頻次極低。◆區(qū)域樓盤銷售策略：客戶組織以老帶新、不定期到鎮(zhèn)下、市內(nèi)居住區(qū)、拆遷片散發(fā)傳單。◆促銷手段：促銷手段多采取高折扣的方式，而且本地客戶比較滿足于高折扣點(diǎn)。高層客戶對于單價不是首選要素。項目分析一、項目概述項目位置周邊環(huán)境項目交通便捷，比鄰津靜公路、京福公路、津滬鐵路，連接北京市、天津市、河北省。周圍有長途汽車站、火車站、商場、超市、郵局、電信、縣醫(yī)院、實(shí)驗小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)、兒童樂園等生活配套設(shè)施齊全，是靜海最繁華的商業(yè)住宅區(qū)。規(guī)劃指標(biāo)占地面積17793.3平方米容積率≤7.0建筑面積124553.1平方米建筑密度≤80%住宅建筑面積（64%）——商業(yè)建筑面積（36%）——地塊SWOT分析S項目競爭優(yōu)勢●靜海核心地段●便捷交通●豐富配套資源●開發(fā)商實(shí)力●專業(yè)團(tuán)隊的合作w項目競爭劣勢●周邊環(huán)境待改善

●高層建筑形式區(qū)域的抗●項目開發(fā)周期較長●地塊局限性●公攤面積偏大O項目競爭機(jī)會●居民收入的不斷增●住房需求的不斷增●區(qū)域內(nèi)地段唯一性●區(qū)域教育氛圍T項目競爭威脅●周邊市場競爭激烈

●市場消化力有限

●新區(qū)的沖擊●開發(fā)秩序混亂

●宏觀政策不確定性

1SWOT分析2SO優(yōu)化策略Strength優(yōu)勢Opportunities機(jī)會利用老百貨在市場的高知名度強(qiáng)化項目區(qū)位價值找尋產(chǎn)品在市場中的空白點(diǎn),擴(kuò)大項目目標(biāo)群體利用區(qū)域土地稀缺的優(yōu)勢突現(xiàn)項目高性價比未來完善的區(qū)域價值強(qiáng)化項目投資概念教育綠色通道的開通，與重點(diǎn)學(xué)校聯(lián)動打造區(qū)域內(nèi)第一教育主題社區(qū)3TW規(guī)避策略需要依靠項目定位規(guī)避目前存在的問題充分做足項目自身內(nèi)環(huán)境的風(fēng)格與品質(zhì),與外部形成強(qiáng)烈反差Threats威脅Weakness劣勢樹立項目多個賣點(diǎn),如教育和生態(tài)等分散客戶對其他因素的考慮弱化劣勢給本案帶來的影響，用高品質(zhì)的品牌設(shè)施和服務(wù)提高競爭力；綜合以上SWOT分析，從市場競爭因素、消費(fèi)者購買能力、市場供需因素、產(chǎn)品本身因素、銷售策略等各項因素的綜合，建設(shè)集居住、購物、休閑、娛樂、為一體的靜海高檔綜合生活圈，才能形成項目熱銷的局面！四方大澤結(jié)論：項目定位目標(biāo)客戶選取

偶得客戶群

游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群目標(biāo)層級2目標(biāo)層級4目標(biāo)層級3目標(biāo)層級1由上圖我們的核心客戶群主要為：鎮(zhèn)上政府工作人員事業(yè)單位工作人員私營企業(yè)主合資企業(yè)工作人員他們具有如下特征目標(biāo)客戶群特征類別特征描述居住地點(diǎn)鎮(zhèn)上（靜海縣城）的居民；鎮(zhèn)下(如子牙鎮(zhèn),大邱莊，獨(dú)流鎮(zhèn)等)；年齡特點(diǎn)30-50歲收入家庭年收入8－15萬職業(yè)特點(diǎn)鎮(zhèn)上政府工作人員，事業(yè)單位工作人員，私營企業(yè)主，合資企業(yè)工作人員經(jīng)歷接受一定教育，有一定的社會閱歷，生活、收入比較穩(wěn)定。購買動機(jī)準(zhǔn)備結(jié)婚用房的二室戶；子女教育能上重點(diǎn)小學(xué)或重點(diǎn)中學(xué)；改善型三室戶或更豪華；投資者；購買習(xí)慣通常去縣上的中高檔次消費(fèi)場所，頻次受節(jié)假日影響。購房傾向價格：4000－4500元價格區(qū)間、建筑形式：高層、主力面積：80㎡~130㎡購買理由地理位置、環(huán)境設(shè)施、教育配套等價格敏感敏感度相對較低，可接受價格普遍在30—40萬戶型選擇兩居室80~90平米是他們的底線。面積以120平米三室二廳兩衛(wèi)為主力家庭結(jié)構(gòu)老少兩代居；三代同居；新婚家庭消費(fèi)特征購物主要在家榮商場、利安銀都、家世界超市、附近居住地便利店等，沒有老城新城的地域界限。二、項目定位定位背景宗地自身因素市場需求因素規(guī)劃限制因素1、靜海核心商業(yè)地段；2、宗地規(guī)模較小且兩側(cè)臨主干道；1、改善型需求；2、為子女教育購房；3、客戶層次較高，一方面指文化層次，一方面指社會地位層次。1、商業(yè)及居住用途；2、容積率高（經(jīng)濟(jì)性）；3、戶型規(guī)劃受“9070”政策制約；非常適合發(fā)展商業(yè)；但交通噪音影響社區(qū)居住品質(zhì)；對社區(qū)品質(zhì)和戶型舒適性有一定要求；住宅部分為高層建筑形式，進(jìn)深大，公攤大，小戶型設(shè)計難度大。住宅：社區(qū)品質(zhì)應(yīng)符合客戶身份，舒適型戶型設(shè)計，要求設(shè)計有所創(chuàng)新商業(yè)：社區(qū)配套型商業(yè)將埋沒地段價值，商業(yè)發(fā)展目標(biāo)為地區(qū)商業(yè)中心綜合性社區(qū)定位原則——最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值；——最大化的發(fā)掘地塊差異性的價值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險。定位面臨問題景觀綠化產(chǎn)品娛樂活動教育功能配套客戶群地段綜合社區(qū)——通過以上市場調(diào)研以及四方大澤公司對市場情況的判斷，總結(jié)出本案在進(jìn)行市場定位時所應(yīng)面對的定位問題，如何解決將成為項目成敗的關(guān)鍵；項目定位靜海核心生活圈（CLD)——高檔綜合社區(qū)！——集居住、購物、休閑、娛樂于一體從地段上說：位于靜海商業(yè)核心區(qū)，未來靜海形象標(biāo)志之一。從產(chǎn)品上說：是高品質(zhì)、時尚的建筑風(fēng)格、符合市場潮流的綜合體社區(qū)。從客戶上說：他們要住的放心、安心、順心、舒心、對城的發(fā)展，要有信心！不僅是適宜的居住環(huán)境，而且是理想的投資行為！從配套上說：周邊成熟的氛圍，配以智能化社區(qū)，支撐居民的生活舒適度。從教育上說：360度數(shù)據(jù)庫貼身服務(wù)——為孩子的每個教育階段提供綠色通道。從景觀上說：是風(fēng)格社區(qū)，即取景于城，又還城于景從功能上說：是時尚之城，商業(yè)、會所、交通、教育等多功能匯集是激情之城，給予居民精神、身體機(jī)能足夠的釋放空間從娛樂上說：定位詮釋三、形象定位詮釋：教育、文化先導(dǎo)提升生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)完美人生。建議推廣主題：——擇地而居，教育從家開始——為孩子創(chuàng)造財富項目形象定位一步到位的城市化生活！初步案名建議百恒·及第建議案名一：案名詮釋：●“三元及第”的直接含義，寓意美好，切合教育主題，與客戶望子成龍的心愿相符。●“吉第（地）”的諧義，寓意吉祥，切合客戶的心理。●“極品宅第”的諧義，寓意優(yōu)秀的品質(zhì)，絕對市場領(lǐng)先地位。●“達(dá)到目的”的諧義，寓意開發(fā)商與客戶實(shí)現(xiàn)雙贏。●百恒，開發(fā)商品牌，且寓意恒久，與“及第”輝映，可算是絕配。其他建議案名：百恒·聆海百恒·金領(lǐng)域百恒·西城華府百恒·金第四、產(chǎn)品定位（住宅部分初步建議）

該地塊出讓土地總面積17793.3平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住。規(guī)劃容積率不大于7.0，其中居住建筑面積（包括陽臺、閣樓及配套公建）占總建筑面積的64%。按容積率6.8住宅總建筑面積:17793.3*6.8*0.64=77436.4平米定位背景四方大澤測算：

戶型主力戶型面積㎡面積比%面積比%套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總建筑面積㎡一室一室6010%10%12916%16%7743.6兩室小兩室9015%70%12916%70%11615.4

9045%38747%34846.2大兩室12010%658%7743.6三室小三室12510%20%627%14%7743.6中三室13510%577%7743.6

合計

100%100%829100%100%77436建議方案報批方案

戶型主力戶型面積㎡面積比%面積比%套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總建筑面積㎡兩室小兩室9045%55%38755%65%34846大兩室12010%659%7744三室小三室12510%45%629%17%7744中三室13510%578%7744大三室

（組合戶型）15025%12918%18%19359

合計

100%

700100%

77436實(shí)施方案建議方案通過市場比較法和加權(quán)平均法計算出:當(dāng)前入市模擬均價為3900元/平米（當(dāng)前入市價格）考慮到年經(jīng)濟(jì)增長率，及靜海區(qū)域市場漲幅特色，07年下半年至08年初，漲幅不應(yīng)超過6%，通過我們大澤專業(yè)的銷售團(tuán)隊，將有望將價格繼續(xù)提升10%，預(yù)計08上半年市場模擬均價約4250元/平米。五、價格定位（住宅部分初步建議）第六章項目規(guī)劃建議環(huán)境規(guī)劃建議

整體規(guī)劃建議建筑風(fēng)格及項目立面建議智能化建議會所建議物業(yè)管理建議一、整體規(guī)劃建議文化原則

項目規(guī)化原則整體原則尊貴原則

健康原則

科技原則

區(qū)域分離建議將用地分為兩個區(qū)域，商業(yè)區(qū)與居住區(qū)，商業(yè)建筑與居住建筑相對獨(dú)立；地塊西臨勝利大街，北臨東方紅路，兩條道路都是靜海的交通動脈，因此商業(yè)部分應(yīng)充分利用兩大沿街面，而將內(nèi)部相對安靜的區(qū)域留給住宅；地塊資源利用最大化受場地條件及規(guī)劃條件限制，建議盡量壓縮商業(yè)部分的占地（商業(yè)將會做到5至6層），為住宅留下較充足的用地以營造社區(qū)環(huán)境；住宅建筑建議以南北向板式高層為主，進(jìn)深不宜超過12米，首層建議架空，以彌補(bǔ)占地狹小的不足，同時還提高了私密性和安全性；整體建議建筑風(fēng)格及項目立面建議項目建筑外立面風(fēng)格的選用：大澤建議：本案應(yīng)該采用尊貴的歐式風(fēng)格，以打造純粹歐式風(fēng)范小區(qū)，外立面材質(zhì)應(yīng)采用混合材料，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。局部采用一些歐式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進(jìn)門口采用彩色玻璃鑲嵌，這樣既利于控制成本，又能體現(xiàn)尊貴感。項目外立面顏色：由于本案的建筑體量較大，所以用色不宜過亂，也不宜過于鮮艷，要注意各個色系的相互襯托和補(bǔ)充關(guān)系，保持整體風(fēng)格的諧調(diào)注：建筑外立面是建筑物與外界接觸的平臺，是建筑物的外衣，是直接反映建筑物內(nèi)在品質(zhì)的。因此對影響建筑立面優(yōu)劣的一些因素應(yīng)精心設(shè)計，如：這些建筑外立面的構(gòu)建物或飾物，做好了是樓盤的裝飾品，可以給房子價格產(chǎn)生提升的空間，做不好就是房子的累贅，將給樓盤整體素質(zhì)造成影響。合理設(shè)置這些元素會進(jìn)一步提高產(chǎn)品的品質(zhì)。建筑立面規(guī)劃應(yīng)考慮因素外掛空調(diào)機(jī)、外飄窗、落地窗、凸陽臺排煙口、防盜窗等環(huán)境規(guī)劃建議整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的主題景觀，一塊是小區(qū)中心泳池，一塊是樓間的綠化、小品。建議景觀規(guī)劃主題：為動靜相宜歐洲古典風(fēng)格！●小區(qū)出入口利用開門見山的方式體現(xiàn)項目的特色——純粹的歐式風(fēng)情●水景形態(tài)四方大澤建議本案不采用大面積水面的噴泉和湖面水景，而是采用中庭水面做成室外游泳池、水上嬉戲和樓頂花園，這樣做一方面能使整個小區(qū)的景觀更為生動，不死板，另一方面能強(qiáng)調(diào)整個小區(qū)景觀布置的“均好性”原則。中庭水面景觀樓頂空中花園●道路

好的道路規(guī)劃設(shè)計本身也可以成為一道獨(dú)特的風(fēng)景線，居住區(qū)域道路特別是宅間路，往往和路牙、塊石、植物配置、燈具等共同構(gòu)成居住區(qū)最基本的景觀，因此建議小區(qū)內(nèi)僅規(guī)劃步行道和自行車道，利用城市規(guī)劃做車行道，兩層地下車庫均可直接入戶。節(jié)省土地成本。

●環(huán)保采用斷橋鋁窗、呼吸窗、中空玻璃等科技環(huán)保材料●智能化建議項目內(nèi)容安全防范子系統(tǒng)(1)防盜報警裝置(2)訪客對講裝置(3)周邊防越報警裝置(4)閉路電視監(jiān)控裝置(5)電子巡更裝置(6)室內(nèi)緊急報警裝置（7）煤氣防泄露報警裝置管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)

(1)車輛出入與停車管理裝置(2)緊急廣播與背景音樂(3)物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)(4)設(shè)備監(jiān)控裝置信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（1）每戶不少于一路電話線、有線電視、高速網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)線，并在客廳及臥室預(yù)留插座。（2）遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)，如窗簾的拉和，燈光開關(guān)等●會所建議會所是本案最重要的組成部分，我司建議設(shè)立教育主題會所，以支撐本案的教育主題。本案會所將為業(yè)主子女提供校外教育的場所，一方面是針對學(xué)生的主要學(xué)業(yè)，另一方面還針對學(xué)生全面的素質(zhì)發(fā)展教育。負(fù)責(zé)引進(jìn)優(yōu)良的師資，以保證教育質(zhì)量，同時還可與國內(nèi)外著名教育機(jī)構(gòu)構(gòu)建綠色通道和溝通的平臺，以滿足業(yè)主多方面的需求，使本案真正做到“教育就在家門口”。●物業(yè)管理建議物業(yè)管理是項目素質(zhì)的一種直觀體現(xiàn)，直接影響到物業(yè)項目的價值，本小區(qū)物業(yè)除了單純的“管理”以外，更應(yīng)該向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)化，我司建議邀請國內(nèi)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)任顧問或者直接參與管理，尤其是在項目的前期以物業(yè)顧問的身份盡早介入，提前進(jìn)行相應(yīng)的建議，使項目的整體建設(shè)方案、機(jī)電設(shè)施配備等均能滿足與定位相符的要求。●車位建議我司認(rèn)為本案車位配比應(yīng)該達(dá)到1：1，建議業(yè)主固定停車位以地下及半地下停車為主，地面只設(shè)置部分臨時停車位。四方大澤經(jīng)驗：注意細(xì)節(jié)對一個高檔項目來講，其細(xì)節(jié)設(shè)計是體現(xiàn)其高檔品質(zhì)的關(guān)鍵之所在，也就是說通過以小見大的手法，強(qiáng)調(diào)項目的非同凡響，所以我司建議在這方面投入較大精力。如小區(qū)圍墻、電梯間及走道、細(xì)部建筑構(gòu)件、小區(qū)導(dǎo)示牌、路燈、書報箱等，建議精心設(shè)計并與主建筑風(fēng)格保持一致。營銷推廣一、銷售策略項目銷售目標(biāo)考慮因素：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右●項目銷售周期：分為預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、熱銷期、清盤期等5個周期。●項目銷售戰(zhàn)術(shù)：●銷售理念電視數(shù)據(jù)庫宣傳CRM客戶關(guān)系系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)重點(diǎn)推廣手段第一波第二波第三波第四波銷售軸線時間：————————

行銷力度曲線成交狀況曲線

第三波熱度維持目標(biāo)：持續(xù)銷售第二波攻擊高潮目標(biāo)：開盤熱銷第一波強(qiáng)勢啟動目標(biāo)：市場預(yù)熱并啟動第四波熱度維持目標(biāo)：尾盤促銷●銷售控制全方位傳播核心概念戶外報紙電視DM主題活動促銷活動售樓處包裝認(rèn)知認(rèn)同認(rèn)購二、推廣策略——

————推廣軸策略軸時間軸銷售軸階段1：形象預(yù)熱市民生活城概念切入，樹立品牌形象1、營造賣場氛圍2、戶外廣告3、軟文宣傳4、內(nèi)部認(rèn)購，客戶積累階段2：開盤熱銷展示產(chǎn)品核心價值，突出生活城內(nèi)含，把握輿論向?qū)?、廣告運(yùn)動，媒體全面啟動2、開盤事件3、全方位媒體配合階段3：強(qiáng)力、持續(xù)期品牌概念信心維護(hù)、產(chǎn)品和新架直升級1、公關(guān)或促銷維持銷售熱度2、媒體配合樓盤促銷開盤階段3：尾盤銷售品牌概念信心維護(hù)、產(chǎn)品和新架直升級1、促銷活動2、媒體配合尾盤促銷——●推廣軸線二、需開發(fā)商配合（大澤操盤經(jīng)驗）時期配合事項完成時間預(yù)熱準(zhǔn)備期四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用——開盤期戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購促銷方案定稿、正式認(rèn)購執(zhí)行價格確定、《商品房認(rèn)購協(xié)議》確定財務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強(qiáng)銷期執(zhí)行價格確定《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理——強(qiáng)銷期促銷方案確定、——熱銷期熱銷期促銷策略和執(zhí)行價格確定——清盤期清盤期促銷策略和執(zhí)行價格確定——為了讓項目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，希望開發(fā)商能夠在工作上給予項目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。財務(wù)分析1、銷售計劃模擬

合計2007200820092010銷售比例100.0%

30.0%40.0%30.0%銷售面積（平米）774350232313097423231銷售單價（元/平米）42454000412042444371銷售收入（萬元）328690957113144101542、成本及靜態(tài)收益估算

項目風(fēng)險預(yù)估1、新調(diào)控措施出臺影響消費(fèi)者購買信心 對策：充分利用周邊產(chǎn)業(yè)帶、結(jié)合政府大