第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義

這里所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的保證10托.1溪.3房地森產(chǎn)項(xiàng)擠目前賭期策稻劃基扁本原揀則1、瞞市逢場(chǎng)象定殺位貓?jiān)I則2、主觸題貫藥穿原熄則3、項(xiàng)腿目營(yíng)慮銷原壞則4、重棍點(diǎn)突汗出原熱則5、戰(zhàn)京略介若入原前則1躍0夫.糾2拍.田1房犁地讀產(chǎn)儀市城場(chǎng)元策棟劃悟的墓涵集義歐與艘目慶的1、坦市劈燕場(chǎng)烏策仰劃靈的贈(zèng)涵糾義房睛地兵產(chǎn)港市顏場(chǎng)尊策穩(wěn)劃懼是斤指茂依烘據(jù)桐項(xiàng)鋒目絮發(fā)聾展尋的字總謊體做要姥求仰，色從賊房嚴(yán)地刪產(chǎn)矩市拜場(chǎng)算的府角液度五出貫發(fā)偵，勵(lì)對(duì)縣項(xiàng)曠目壩進(jìn)練行惑內(nèi)香外礎(chǔ)部謙經(jīng)廟濟(jì)延環(huán)從境鞭調(diào)遺研覆，撿市橋場(chǎng)乳分諷析煤與麗研漠究結(jié)，谷找巨出絡(luò)項(xiàng)蟻目廁的露市暢場(chǎng)訴空妨白攻點(diǎn)擾，捉最鉗后棟進(jìn)雕行隱房糊地芬產(chǎn)箭項(xiàng)攏目敬定挪位關(guān)的辛創(chuàng)勒造順性賢過(guò)稍程購(gòu)。2、裁市姓?qǐng)鲎锊咴箘澲返馁I目裂的是指泉針對(duì)勉房地政產(chǎn)項(xiàng)拐目開(kāi)昂發(fā)的艱市場(chǎng)姓進(jìn)行番調(diào)研昨與預(yù)跳測(cè)，哥確定之項(xiàng)目窮的市鞭場(chǎng)位搬置，另找出循項(xiàng)目熊現(xiàn)有關(guān)的潛牌在的屋目標(biāo)呀客戶卸，分均析目狐標(biāo)客犧戶的儉需求察方向紀(jì)，從塑而對(duì)島項(xiàng)目濟(jì)進(jìn)行營(yíng)總體碎定位宋，為稿項(xiàng)目壞的進(jìn)飲一步氣策劃莫打下傾良好墊基礎(chǔ)看。1而0猾.摧2將.向2項(xiàng)目皇區(qū)域澇經(jīng)濟(jì)殼調(diào)研1、宏冷觀經(jīng)遍濟(jì)總塌量分溉析區(qū)舞域迷宏施觀魂經(jīng)刪濟(jì)廚總指量適分盤(pán)析蝴是塵對(duì)否能春夠炊反涌映晶區(qū)貧域橋經(jīng)綿濟(jì)剝發(fā)盒展裂狀昂況師的騎主渡要漏社奪會(huì)諸經(jīng)老濟(jì)青指已標(biāo)晝，傲通尚過(guò)擔(dān)歷林年藏?cái)?shù)暈據(jù)畢的壓統(tǒng)袍計(jì)脹和右分圈析武，引觀霸察跨其秋變受化妖趨溉勢(shì)痕。類別指標(biāo)M一生產(chǎn)類M1一國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類F1一財(cái)政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)撥域未湖來(lái)經(jīng)訪濟(jì)走狠向分盾析（1）州未酷來(lái)裂宏癥觀密經(jīng)召濟(jì)母走態(tài)勢(shì)未來(lái)吼宏觀很經(jīng)濟(jì)叔走勢(shì)籮分析怨是對(duì)員未來(lái)紗宏觀撐經(jīng)濟(jì)蔬將會(huì)貝產(chǎn)生雀影響術(shù)的因紀(jì)素按術(shù)照有克利因暗素和往不利艦因素飯分別燈進(jìn)行兄判斷嶼其對(duì)捐經(jīng)濟(jì)僑走勢(shì)呈的影鼠響方持面和異影響是程度挎。（2）沙未糖來(lái)勒區(qū)永域駐發(fā)鐘展棋規(guī)默劃經(jīng)膀濟(jì)鞭發(fā)龜展賞規(guī)惹劃慣：螞包哲括久經(jīng)炊濟(jì)旅增考長(zhǎng)小速?gòu)亩葟d、獲產(chǎn)蔑業(yè)朱發(fā)喝展向規(guī)翠劃攏等極。社透會(huì)婚發(fā)中展慶規(guī)睡劃允：感例丙如結(jié)人謝口馬規(guī)秧劃幟、客就洪業(yè)世規(guī)康劃填、帽教呈育富規(guī)洗劃慎等侮。城洋鎮(zhèn)獻(xiàn)建兇設(shè)葛規(guī)盯劃慌：蛇包獻(xiàn)括播區(qū)共與助城浪市暑布逗局豬規(guī)駕劃賴、燈功銳能駁分居區(qū)葬規(guī)徐劃召、治重肌點(diǎn)歷區(qū)鞠塊低規(guī)頂劃累、撓基鑄礎(chǔ)嗓設(shè)熊施吐規(guī)命劃價(jià)、傲交盡通將網(wǎng)倍絡(luò)煮規(guī)班劃映等抄。10淘.2顛.3項(xiàng)目慘市場(chǎng)產(chǎn)分析10柏.2描.3晃.1房地渴產(chǎn)市維場(chǎng)分項(xiàng)析基忌本框偷架1、碰區(qū)粉域含房鐵地五產(chǎn)默分緣瑞級(jí)腥市免場(chǎng)若分杯析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)投資量、未來(lái)土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開(kāi)發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開(kāi)樓盤(pán)分析新開(kāi)樓盤(pán)總體情況、新開(kāi)樓盤(pán)的位置分布情況、新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、辮供冷給沒(méi)分目析（1）壞供喂給反量玩分仇析畢。現(xiàn)有般供給丸量分獨(dú)析。潛串在東供膨給進(jìn)量翁分龍析尾。（2）供峰給結(jié)懼構(gòu)分蹄析。單懶一薪區(qū)仆塊糕的歪供宴給杠結(jié)甜構(gòu)愛(ài)分物析栗。不同急區(qū)塊寬供給疊結(jié)構(gòu)乏分析肉比較柳。2、需限求分禍析（1）努成照交趕需勢(shì)求召分址析（2）她未冶來(lái)詞需篩求補(bǔ)分食析描。未臭來(lái)槳需字求婦潛恐力獨(dú)分閉析州。未鎮(zhèn)來(lái)疏需柏求曬偏蝴好扯分限析蠻。（3）容供船需校對(duì)揀比布分閑析供應(yīng)否量與社需求述量對(duì)叛比分拒析。供給李結(jié)構(gòu)秋特征劣與需膀求特熊征對(duì)質(zhì)比分朱析。10粥.2甩.3未.2供嶺需形分匆析1跡0繡.揚(yáng)2盒.蒸3營(yíng).斬3外告部崇關(guān)苗鍵撲影擺響旅因喂素死分負(fù)析1、房?jī)數(shù)禺a(chǎn)含政策勞影響搞分析它的刃主要蟻難點(diǎn)趁在于黨收集稻足夠諷的政殲策信禾息；剃對(duì)政恰策未奮來(lái)作撇用進(jìn)洞行有腿效預(yù)師期。罷房地其產(chǎn)政哪策影盛響分崗析的精基本四思路破分為濱以下定三個(gè)先步驟甲：（1）進(jìn)艙行政低策信合息的參收集亮。（2）嚷正甚確士理銀解始房栗地姑產(chǎn)腥政律策佳信簽息精的燈內(nèi)戚容辱，出分樓析謹(jǐn)它帖的及背幣景側(cè)、遭政席策悶?zāi)繐?biāo)賓以袍及年潛利在代的遺政盡策味目房誠(chéng)標(biāo)鳴。（3）對(duì)這政策昨的影寬響進(jìn)雷行分愿析，橋包括宮政策也影響申的市驚場(chǎng)主歉體、燃市場(chǎng)摟部位挎，判虎斷政膀策影財(cái)響程銀度。2、城猛市規(guī)垮劃影敵響分惜析城市怒規(guī)劃忍影響命分析士是分阿析房待地產(chǎn)錢整體挽市場(chǎng)孕及細(xì)壞分市掘場(chǎng)的唯一種由重要侄的基丟本分甩析方剪法。蝦對(duì)城喂市規(guī)消劃影歌響的典分析格主要反分區(qū)黑塊整努體功定能性照規(guī)劃慌和基鍛礎(chǔ)設(shè)餅施規(guī)怒劃兩臉大塊準(zhǔn)。1薄0剖.這2禾.程4項(xiàng)姨目徒市賞場(chǎng)段要雪素升研模究10狀.2蒸.4毛.1消費(fèi)城者研求究1、消嘉費(fèi)者請(qǐng)的購(gòu)奸買行癥為2、消菠費(fèi)者抵的購(gòu)?fù)I力致水平3、夸消窄費(fèi)駛者扮的俗購(gòu)?fù)匈I寫(xiě)傾喜向消費(fèi)封者的活購(gòu)買彎傾向沒(méi)主要暑包括架物業(yè)睜類別福、品貴牌、守戶型瘋、面舟積偏浴好、炭位置適偏好炭、預(yù)貓期價(jià)忘格、碌物業(yè)晶管理牧、環(huán)嘴境景韻觀等壟。4、消床費(fèi)者致的共寒同特安征主茶要遵包罵括待：陪消飲費(fèi)寒者酬年擇齡堡、黨文增化居程鴨度穿、沸家暫庭逮結(jié)塑構(gòu)隔、惜職鄰業(yè)屑、淘原浸居刊住呼地暈等摧等硬。10難.2懶.4涂.2競(jìng)爭(zhēng)夏者研崇究1、碑確運(yùn)定封研稅究嘩內(nèi)培容（1）仗專丑業(yè)仔化陳程移度近。（2）品勇牌知位名度游。（3）推霧動(dòng)度頓或拉鴉動(dòng)度停。（4）般開(kāi)榴發(fā)砍經(jīng)枕營(yíng)節(jié)方霧式樂(lè)。（5）樓瘦盤(pán)質(zhì)幣量。（6）縱歇向整裕合度舍。（7）稅成闖本威狀震況詳。（8）價(jià)竊格策冊(cè)略。（9）躬開(kāi)甩發(fā)傭情遷況替。（10）擔(dān)未粱來(lái)帽發(fā)旺展盛狀義況辯。2、哀對(duì)好比速分軋析10泥.2溪.4律.3競(jìng)材爭(zhēng)直樓淚盤(pán)蘇研棍究1、趕樓盒盤(pán)迫區(qū)漏位2、產(chǎn)頓品特演征3、撲銷黑售塞價(jià)柱格4、時(shí)銷窗售疼情津況（的1）偽地折點(diǎn)合位釘置（2）交諒?fù)l階件（3）區(qū)跡域特步征（4）發(fā)析展規(guī)膨劃（5）周院邊環(huán)綠境（1）徹建音筑短參占數(shù)（2）面親積戶銅型（3）段裝萄修著標(biāo)乒準(zhǔn)（4）越配須套趕設(shè)筆施（5）綠傅化率（贈(zèng)1）敘單魚(yú)價(jià)剛。（2）過(guò)總撇價(jià)驚。（3）付焰款方多式。①西一菠次尺性栗付刑款策；②軟按旁照欣工夠程樣進(jìn)龍度緣瑞付話款撞的進(jìn)建春筑擊期累付歇款藏；只③斯按島照降約郵定業(yè)時(shí)制間瞇付碰款材；④按禁揭付隸款。（斷1）福銷幕售喚率省。（2）得銷耗售血順拆序軌。（3）向客烤戶燃群塘分博析員。1荷0宴.襪2批.錘5項(xiàng)目胞自身永分析1、營(yíng)項(xiàng)橋目瞧基抹本瓶情舅況（1）漲項(xiàng)這目芝經(jīng)池濟(jì)禿技米術(shù)設(shè)指面標(biāo)姜。（2）項(xiàng)匙目開(kāi)損發(fā)現(xiàn)則狀。（3）也開(kāi)麻發(fā)啊（蝕投寨資屆）鍋商杰簡(jiǎn)辜?xì)v那。2、項(xiàng)央目地辛盤(pán)解撿析（1）地半塊所王處位浩置及菜四周估范圍徐。（2）邁地漲塊踏的湯形驅(qū)狀齊。（3）春地是塊豎的量規(guī)偶劃路布軟局及。（4）地邀塊四猴周的貼景觀匯狀況議分析駛。（5）興項(xiàng)號(hào)目漢周些邊樓配爭(zhēng)套聞設(shè)租施月。3、搞項(xiàng)裕目企自兆身士研兼究項(xiàng)目液自身膝研究勸一般鴿采用SW贊OT分炮析松法坊進(jìn)汪行溉。1娛0菠.邀3悠.切1房嫁地澤產(chǎn)漁項(xiàng)斯目舅市凡場(chǎng)羅定餐位俯戰(zhàn)據(jù)略1、定暮位于爽使用存功能直特征2、定掌位于怠檔次3、勞定仍位導(dǎo)于核情疫感4、定膀位于貍個(gè)性5、定閱位于亭文化6、與胞競(jìng)爭(zhēng)藥對(duì)手驅(qū)比較至的定專位7、混便合性均的定慌位10碰.3講.2市場(chǎng)何定位舍的方苦法1、范根計(jì)據(jù)敏產(chǎn)射品障特析色支定串位2、根墊據(jù)利導(dǎo)益定屈位3、根牧據(jù)使?jié)B用者衣定位4、寺根帆據(jù)籌競(jìng)逐爭(zhēng)梳需肢要柱定吼位一般們有兩講種策輝略（1）與給現(xiàn)有對(duì)競(jìng)爭(zhēng)略者并惠存。（2）茄逐薄步娃取混代擴(kuò)現(xiàn)工有擇競(jìng)主爭(zhēng)乎者10燃.3百.3市場(chǎng)掃定位蒸的步滅驟1、識(shí)紹別可達(dá)能的男競(jìng)爭(zhēng)俊優(yōu)勢(shì)識(shí)利別太可肚能僻的埋競(jìng)售爭(zhēng)秩優(yōu)銜勢(shì)英包驕括云以篇下扯三稠個(gè)螺方笑面捏：（1）選腸擇競(jìng)門爭(zhēng)對(duì)號(hào)手在選啦擇對(duì)蛾手樓病盤(pán)時(shí)岡可以晉用這鵝樣的唇一個(gè)侮標(biāo)準(zhǔn)變：周是圍2～請(qǐng)3公里餅以內(nèi)掘的房牌地產(chǎn)保項(xiàng)目淚。價(jià)濫格扣相撓差1趁0級(jí)%魔～限1納5泥%之間露的其計(jì)他現(xiàn)啞賣或娛潛在慢項(xiàng)目鵝。本城困區(qū)最她暢銷游的前20名項(xiàng)豪目。知名偏開(kāi)發(fā)起商現(xiàn)較正在垂發(fā)售緒或即爽將發(fā)同售的宿項(xiàng)目鼓。（尋2）分叔析競(jìng)?cè)諣?zhēng)對(duì)番手（3）洞分聚析飄自粗己晝的吩競(jìng)仿?tīng)?zhēng)潤(rùn)優(yōu)擦勢(shì)①藥成塑本益優(yōu)堡勢(shì)盟。②規(guī)敞模優(yōu)莊勢(shì)。③差忽異化話優(yōu)勢(shì)距。④品娛牌優(yōu)米勢(shì)。2、顯旨示獨(dú)掃特的李競(jìng)爭(zhēng)鞏優(yōu)勢(shì)（1）扯建焦立繳與達(dá)市那場(chǎng)邪定箭位聯(lián)相香一腦致娃的針形尖象泛。（2）鞏膠固與久市場(chǎng)晝定位到相一罪致的久形象獨(dú)。（3）矯乳正與嚷市場(chǎng)頭定位丸不一懼致的翅形象蘆。3、選慣擇合顫適的禿競(jìng)爭(zhēng)平優(yōu)勢(shì)演以建杏立市叨場(chǎng)定狠位戰(zhàn)婆略若養(yǎng)企廣業(yè)判已蝦經(jīng)罩發(fā)貢現(xiàn)娘了貌自示身尤若雄干拌個(gè)假潛傭在話的德競(jìng)月?tīng)?zhēng)饑優(yōu)準(zhǔn)勢(shì)腸，辱接閘下股來(lái)關(guān)的扔任扯務(wù)裝就斑是乒企洞業(yè)貼必摧須波選蘋(píng)擇扣其繪中鑄的鏈幾幅個(gè)退競(jìng)御爭(zhēng)筍優(yōu)替勢(shì)向，薪據(jù)巖以雙建企立愈起街自涉身泉的箭市古場(chǎng)泛定耳位般戰(zhàn)市略潑。1華0算.恒4而.刻1產(chǎn)品盤(pán)定位館的內(nèi)敘容（1）環(huán)撐境定只位。決環(huán)境乎包括蛙交通插環(huán)境揮、生岡態(tài)環(huán)樂(lè)境、迅商業(yè)替購(gòu)物羊、醫(yī)葛療、摸景觀隙、繁借榮程涼度、魚(yú)風(fēng)向癥、龍乓脈、竊地脈科、文賓脈等豬，以等及區(qū)惱內(nèi)環(huán)飄境、念建筑血物大慘體布貓局等皆。（2）功威能定貿(mào)位。（3）戶撲型定衡位消藥費(fèi)炒者棵買剩房六最蹈主箭要印的湯是圖買減核呀心伐層—啞—戶染型曾與能面榴積蜂。（4）蹦材翻質(zhì)傅定趣位桂。1阿0移.濕4私.標(biāo)2項(xiàng)目剛規(guī)劃著設(shè)計(jì)棚的主槳要內(nèi)怪容1、住享宅及飯其用諸地的號(hào)規(guī)劃據(jù)布置2、居獄住區(qū)貪公共撤服務(wù)塑設(shè)施慕的規(guī)誤劃布而置3、右居僚住另區(qū)享道梯路秀的起規(guī)妨劃扁布么置4、磁居扎住畫(huà)區(qū)粥綠拴地域的筒規(guī)帶劃患布迷置5、居傘住區(qū)駐的環(huán)較境景德觀設(shè)嘗計(jì)10丹.5鋒.1住農(nóng)宅武的街戶橫型少分制類1、低按處照恨家充庭流結(jié)躁構(gòu)悅分麻類①錫以禮小俯家謀庭鎮(zhèn)的磨兩醒代略戶拼作寫(xiě)為王主侍導(dǎo)搭戶五型混。②兩完代居鉛的住恰宅戶這型。③貿(mào)青票年帆公同寓柴。④單吵身公躁寓。⑤苗老兆年所住棗宅普。2、按抵照家脂庭生糕活行師為方莊式分胖類①娘工架作榜學(xué)落習(xí)費(fèi)型香。②凳生再活名交破往鋪型央。③生址活修董養(yǎng)型炮。④社漸會(huì)娛講樂(lè)型淹。3、按些照住畜宅的撲經(jīng)濟(jì)瘡性分夢(mèng)類①安禿置型鳴。②螞實(shí)魔用舊型閃。③專舒酷適遭型匯。④豪桂華型模。10鋼.5綁.2住宅途戶型怠的功尤能要報(bào)求（徹1）車住娘宅執(zhí)設(shè)施計(jì)涌的紅功恒能株分播區(qū)①銀內(nèi)池外尋分猛區(qū)②動(dòng)吧靜分糧區(qū)③潔寧污分損區(qū)（2）住烈宅的暴生理化分室生家理吹分奪室稠即奶就折寢吉分送室眨，極包融括忍“壤主華臥姨就嫂寢躁”松，施“害復(fù)畢數(shù)椅就腫寢廁”聲、庸“即性寶別始分沈?qū)媺骸本坪臀ā鞍祩€(gè)再室宜確么保顧”燙四渡個(gè)星方駛面捕。（3）功彎能的晶空間撤分離①公陳私分撥離。②餐森寢分約離、僅居寢稠分離漢。10起.5杏.3住宅鄭戶型羊的面愉積標(biāo)浸準(zhǔn)1、黃面宰積未標(biāo)低準(zhǔn)夢(mèng)的顏制集定率以昨小漢康袍居稅住柱指舅標(biāo)各為巷基隆礎(chǔ)2、光戶練型駛面枝積未要部與膏目捎標(biāo)御客擾戶煩需為求肺相婆適規(guī)應(yīng)根據(jù)乳目標(biāo)顆客戶核的需謀求進(jìn)贊行戶蔬型面桿積設(shè)怖計(jì)，痕是指仔調(diào)整撇住宅蕉產(chǎn)品因結(jié)構(gòu)都，使呆開(kāi)發(fā)廣的住衡宅產(chǎn)盒品更額加適膏合市廈場(chǎng)需肉要。3、戶錢型面伐積大膠小的塔彈性服化設(shè)殼計(jì)其途案徑是縮慧設(shè)計(jì)陡建設(shè)檔能夠鉤調(diào)整龍用途時(shí)、調(diào)叛整空菠間、盒調(diào)整椒支配乳權(quán)的唐靈活更可變討式住花宅。唉實(shí)現(xiàn)毯套內(nèi)畝可變頂、同起層可生變，愿從而鉆延長(zhǎng)欣住宅磚的功鬧能循泡環(huán)周腐期。10廈.5勉.4戶很型籍比鉛例喘確挽定戶型槍比例蠟是指冬在一降個(gè)項(xiàng)遙目中題各種帆戶型桿所占榜有的刑比例蘆。它滅的確犬定是柜以項(xiàng)爐目的茶定位戒分析團(tuán)為基還礎(chǔ)的灣。在沉確定忌比例保時(shí)有冶以下羅原則恥：1、避怠免戶劈燕型的刊單一家拳庭米的齒居煉住孩人脂口釣差卷異來(lái)、榮居賓住籃模賤式澤的革差印異鈴，腎都勁會(huì)亮導(dǎo)利致住住療戶惱對(duì)服住濟(jì)宅惠戶鍬型羨的劉不德同答需期求鎮(zhèn)。2、突帆出主市導(dǎo)戶算型3、主咐導(dǎo)戶紗型差潤(rùn)異不聰宜過(guò)腹大在購(gòu)階房心請(qǐng)理上皮，人劑們大碑多存頁(yè)在一半種消要費(fèi)層捉次的教認(rèn)同娛，希倦望居維住在壇同一杯樓盤(pán)虧中的慨家庭墊具有衡大致箭相同脅的經(jīng)壘濟(jì)水按平、凡文化憑層次般及鑒卻賞品裁位。1分0剝.云6視.悅1項(xiàng)目黑投資牲費(fèi)用綿估算1、項(xiàng)注目投遇資成拔本費(fèi)虎用構(gòu)猜成（1）唱開(kāi)忘發(fā)磁成吐本1）舞土宴地酷費(fèi)涂用習(xí)：齊①方土豈地扛使罰用住權(quán)斷出確讓賽金水；典②擺土割地練征呀用丟及蘭拆筍遷閣安句置缺補(bǔ)撓償扔費(fèi)圍。2）薯前鴨期掃工像程學(xué)費(fèi)稱：消①呼項(xiàng)債目買策濱劃畜及墻可賀行頂性姿研甘究剃費(fèi)抄；裝②即規(guī)威劃乎設(shè)成計(jì)忠費(fèi)炕；廟③氧勘隆察也測(cè)浙繪服費(fèi)背。3）牙建奔安調(diào)工張程議費(fèi)轎：腔①仿土報(bào)建愉工捉程死費(fèi)幸；鄭②址設(shè)雪備曉及尋安鞠裝盞工叫程朋費(fèi)強(qiáng)。4）流基今礎(chǔ)滴設(shè)健施壤費(fèi)俯。5）斧公挖共隸配或套舍設(shè)油施隊(duì)費(fèi)叼。6）開(kāi)湖發(fā)期立間稅瘡費(fèi)。7）不愿可預(yù)膨見(jiàn)費(fèi)棋。（2）價(jià)開(kāi)答發(fā)命費(fèi)橫用恨：1）管途理費(fèi)有用；2）銷駝售費(fèi)扎用；3）沿財(cái)金務(wù)洞費(fèi)柱用堆。2、懶項(xiàng)夸目疑投鏟資細(xì)成食本威費(fèi)呢用強(qiáng)估扇算（1）開(kāi)草發(fā)成盾本的捐估算1）報(bào)土僻地浪費(fèi)貨用俗。①館土垮地豎使醒用剝權(quán)免出阿讓滔金悠。土地反出讓廟金底營(yíng)價(jià)的霞估算搬一般健參照舌政府樹(shù)定期愛(ài)出讓密的類臂似地鞠塊的討出讓收金數(shù)容額并王進(jìn)行進(jìn)時(shí)間很、地齊段、再用途席、臨茶街狀細(xì)況、在建筑當(dāng)容積御率、籮土地悼出讓研年限佩、周陜圍環(huán)名境狀山?jīng)r及敢等因伶素的盆修正廳得到槽；也林可以潮依據(jù)守政府訓(xùn)頒布蠟的城俯市基便準(zhǔn)地蒸價(jià)或用平均至標(biāo)定旅地價(jià)帳，根蒜據(jù)項(xiàng)室目用息地所洋處的路地段逐等級(jí)僻、用統(tǒng)途、褲容積內(nèi)率、械使用炕年限籍等因告素修蘋(píng)正得牌到。②土達(dá)地征跪用及洪拆遷哨安置脅補(bǔ)償洋費(fèi)。這咬些持費(fèi)籮用壇的漿估遵算舟可拌參者考桑國(guó)游家番和饅地而方臟有熔關(guān)課標(biāo)芹準(zhǔn)耀進(jìn)喚行嗓。耗拆被遷蘭安裳置娘補(bǔ)退償云費(fèi)眼，浩是漸因蒼國(guó)柿家子出浩讓城土恩地飼使宿原匪用所地課單丹位稀或咳個(gè)奶人截造庫(kù)成漸經(jīng)畫(huà)濟(jì)返損煩失夠，肆新倘用歌地插單然位沈應(yīng)鎮(zhèn)按肅規(guī)當(dāng)定倡給祥予饅合造理釣的蔑補(bǔ)品償論。2）隆前蹈期界工斗程止費(fèi)掙。①項(xiàng)暮目策葵劃、爛規(guī)劃怪、設(shè)揭計(jì)所臂需的室費(fèi)用央一般汽可按筆項(xiàng)目季總投屯資的膜一個(gè)穗百分旦比估完算。②宗“館三犬通睬一時(shí)平廣”映等枝土當(dāng)?shù)氐_(kāi)草發(fā)薪工陳程種費(fèi)鹿用挖，這些鋸費(fèi)用元的估示算可辜根據(jù)豪實(shí)際遭工作脊量，訓(xùn)參照隱有關(guān)殺計(jì)算泛標(biāo)準(zhǔn)阿估算趕。3）建向安工仁程費(fèi)發(fā)。可以屈采用扭單元株估算頸法、姑單位摔指標(biāo)丟估算焦法、息工程住量近驚似匡尖算法抽、概亮算指鴨標(biāo)估槐算法仆等，蛾也可客根據(jù)月類似宋工程軟經(jīng)驗(yàn)徐估算藏。4）扯基竹礎(chǔ)艇設(shè)啊施撈費(fèi)例。基礎(chǔ)確設(shè)施窗費(fèi)通肆常采妖用單中位指裹標(biāo)估賽算法舊來(lái)計(jì)偏算。5）公詢共配托套設(shè)弦施費(fèi)紡。公值共禮配怎套糞設(shè)脈施滅費(fèi)哀的憐估化算牙可剃參螺考盒“守建刮安女工饒程阻費(fèi)崖”格的太估掃算惰方鋸法堪。6）暈開(kāi)材發(fā)它期歷間慕稅考費(fèi)說(shuō)。各項(xiàng)淚稅費(fèi)紅應(yīng)當(dāng)惹根據(jù)糕當(dāng)?shù)爻嘘P(guān)錫法規(guī)危標(biāo)準(zhǔn)奴估算窩，部菜分費(fèi)孝用有誰(shuí)的城攪市收斬，有鏈的城漁市不板收。7）再不獵可寬預(yù)奇見(jiàn)橫費(fèi)痕。它燃依鐵據(jù)階項(xiàng)嘴目售的鼻復(fù)庫(kù)雜躺程膊度幸和噴前躬述植各娘項(xiàng)夠費(fèi)沸用蓄估法算激的故準(zhǔn)斥確贏程窄度攜，退以姥上擺述1）～5）敢項(xiàng)薦費(fèi)叼用狡之和和水為弄基向數(shù)膨，輔按3%離～5烤%計(jì)劃算永。（2）退開(kāi)奶發(fā)墊費(fèi)持用啦的傷估趕算夠。1）管問(wèn)理費(fèi)紫用。管涼理碧費(fèi)竟用摘可昨按交項(xiàng)理目冷前烏述芒開(kāi)探發(fā)弱成耀本及之健和跡為血基意數(shù)問(wèn)，暴取獸一貞個(gè)戒百摟分菊比眠計(jì)級(jí)算惰，五一別般保為3%左議右劈燕。2）壇銷抖售沿費(fèi)境用主要甜包括妹如下籌三項(xiàng)香：①向營(yíng)銷兔策劃巷、廣礙告宣敲傳及象市場(chǎng)怕推廣硬費(fèi)。戴約為俱銷售吃收入血的2背%分～糞3蝴%。開(kāi)②瘡銷鹿售蓮代娃理磨費(fèi)傲。倦約篩為請(qǐng)銷弄售糞收霸入盾的0像.波5挽%估～領(lǐng)2歐%。③勸其他遵銷售胸費(fèi)用引。約赤為銷韻售收巧入的0辦.似5謎%獸～剖1撿%。以上羞各項(xiàng)盤(pán)合計(jì)顛，銷血售費(fèi)濕用約群占到歉銷售距收入尊的4%賄～6剪%。3）財(cái)遇務(wù)費(fèi)石用。①蠻長(zhǎng)來(lái)期追借西款弟利宿息想的屆計(jì)君算眉，潮其蠅計(jì)叫算嘴公殲式團(tuán)為覆：每年音應(yīng)計(jì)昨利息合＝（幫年初少借款啦本息鋼累計(jì)父＋1脫/案2本沖年貌借窄款略額業(yè)）×年禽利夫率長(zhǎng)惰期池借暈款岔本碧息素的鐮償拘還賓方旦式熱有耕兩岡種惰：第每守年仆等唉額禾償柜還月本猶息喬和兔；史等緣瑞額灶還懸本凳，謎利肝息降每掀年綠照鳳付頸。②茂流敵動(dòng)逮資蹤蝶金傍借因款飛部膝分咳是夠按雄全頭年泊計(jì)淚息輸。蕩利兵息頁(yè)計(jì)稅入劃財(cái)姻務(wù)行費(fèi)軌用寸，倉(cāng)每紋年罪照牲付惡，要期儲(chǔ)末棚一執(zhí)次比還飄本能。（3）投礙資與手成本響費(fèi)用望估算松結(jié)果酷的匯判總。3、房傘地產(chǎn)尊銷售逼稅費(fèi)（1）與咳轉(zhuǎn)讓座房地偶產(chǎn)有姜關(guān)的險(xiǎn)稅費(fèi)①唯營(yíng)腿業(yè)豬稅蹄。房足地深產(chǎn)民經(jīng)距營(yíng)趟銷糖售患按趙營(yíng)燙業(yè)魂額蘿（思銷瞞售撇收裂入灑）戀的5摧%計(jì)表征欺。②把城押市奸建流設(shè)給維扮護(hù)羞稅惑。③教含育費(fèi)劫附加嚼。以單和位和頸個(gè)人老實(shí)際配交納層的營(yíng)背業(yè)稅塊稅額碼為計(jì)施征依檢據(jù)，盞附加察稅率安為3%。④交招易印茄花稅計(jì)冤稅姨標(biāo)大準(zhǔn)猶是等按配房椒地坦產(chǎn)塵交失易躺價(jià)嬌的1爸‰，買咳賣雙攪方各本負(fù)擔(dān)簡(jiǎn)一半棒，即闖各負(fù)汗擔(dān)0東.塵5門‰。⑤挪房波地兆產(chǎn)嘩交呢易暈服粗務(wù)刮費(fèi)發(fā)。按當(dāng)差地房覽地產(chǎn)花管理票部門振的有返關(guān)規(guī)務(wù)定標(biāo)榴準(zhǔn)繳請(qǐng)納。（2）土喚地增胳值稅土地叔增值兼稅實(shí)贏行四住級(jí)超鋪率累暖進(jìn)稅乘率。伴增值饒額未弱超過(guò)捆扣除愿項(xiàng)目稻金額50予%的睜部奴分己，貌稅白率踢為30釀%；增向值額掘超過(guò)脅扣除饒項(xiàng)目昌金額3禽0折%，未強(qiáng)超過(guò)疑扣除夠項(xiàng)目釋金額1而0躬0評(píng)%的晉部反分截，辭稅吵率雪為40絡(luò)%；恐稅專率乎超著過(guò)伍扣關(guān)除摟項(xiàng)戲目腦金突額1礦0訴0奇%，鉛未水超雁過(guò)富扣旗除輕項(xiàng)輝目敗金喇額2篩0舅0細(xì)%的摩部抵分互，渾稅裳率士為50備%；稅震率超食過(guò)扣倦除項(xiàng)傭目金購(gòu)額2債0薄0氧%的獎(jiǎng)部串分蟲(chóng)，版稅葉率甚為60捧%。土商地趙應(yīng)孔納勵(lì)稅猴額撞的跪計(jì)飽算供，您按軋下青列院公典式標(biāo)進(jìn)英行誘：土悉地勞增夾值罰額鉤＝御轉(zhuǎn)鋼讓臭房浙地拳產(chǎn)享的島總害收侍入娃－述扣越除沖項(xiàng)紐奉目銜金嘉額應(yīng)腥納牧稅金額將＝怒土京地扇增即值形額×適用包稅率若堂土釘?shù)赜龌曛挡㈩~陷超間過(guò)偵扣丑除孔項(xiàng)通目姥金同額5疑0械%以乘上身的賭，撞即弦同每時(shí)私適禮用奧于星二擊檔徐或偶二啊檔往以旬上殊適健用枯稅魯率處，字則感需雕分腸別淹計(jì)藍(lán)算賺。（3）途企聚業(yè)湖所篇得討稅洞。按企忠業(yè)應(yīng)民納稅境所得威額（斬房地綱產(chǎn)經(jīng)侮?duì)I利擴(kuò)潤(rùn)）邁的一菌定比呢例計(jì)修征（離目前扭按33橡%）。10爽.6仁.2項(xiàng)喚目顛投憑資復(fù)收朗入斃估竄算秤與籮資據(jù)金震籌虛措1、項(xiàng)詞目投桑資收屋入的齊估算（1）礦租蠅售祥方咸案互的軋確晉定臂。（2）租枯售價(jià)兔格的抗確定乘。（3）眠經(jīng)合營(yíng)斤收病入株的鴨估縮慧算仙。①飛銷輩售貸收薯入裹。②租駱金收殼入。③旅自規(guī)營(yíng)盞收銹入帶。2、通項(xiàng)相目毫投裳資套的績(jī)資之金賊籌勵(lì)措（1）項(xiàng)柿目投阿資資憐金的身來(lái)源讓分析扔。房肉地產(chǎn)桐項(xiàng)目怨資金翼來(lái)源絞的渠資道主詢要有雄：資煌本金帶（股休本金盡）、蒸銀行不貸款哥、預(yù)豆收收遣入。（2）資任金籌時(shí)措計(jì)懶劃和率使用持計(jì)劃昨。資啞金籌淋措計(jì)對(duì)劃是漁根據(jù)支房地隊(duì)產(chǎn)項(xiàng)休目對(duì)尼資金寬的需永求以鎖及投翼資、轉(zhuǎn)成本舉與費(fèi)嘴用使存用計(jì)駐劃，疼來(lái)安裝排資氣金來(lái)抓源和精相應(yīng)覆數(shù)量鎖的過(guò)河程。1蒼0蟲(chóng).耍6題.印3項(xiàng)目回投資稠財(cái)務(wù)疊分析1、項(xiàng)著目財(cái)術(shù)務(wù)分錄析基坡本報(bào)鳳表（1）茂現(xiàn)離金銳流褲量塔表棒。叮現(xiàn)牽金檔流納量戒表廊反詳映筋房膀地凱產(chǎn)叉項(xiàng)赤目擊開(kāi)還發(fā)查經(jīng)帝營(yíng)駱期幅的咸現(xiàn)叔金僅流勞入蝕和詠流蜻出條，爪按瞎期張編為制跨，坐用碑以手計(jì)發(fā)算挪各構(gòu)項(xiàng)引評(píng)瓦價(jià)唉指畢標(biāo)錯(cuò)，碧進(jìn)語(yǔ)行撞房摧地近產(chǎn)如項(xiàng)滋目鋒財(cái)目務(wù)巾盈貧利話能粘力緣瑞分槽析聲。全部汽投資