房地產投資與項目管理主講：田曉晨辦公室：7-302知識點回顧：借款利息的估算：借款時的利息計算每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額÷2）×年利率（實際年利率）還款時的利息計算等本償還、利息照付等額還本付息①計算Ic②計算年還本付息額A③計算每年應支付利息每年支付利息=年初借款余額累計×年利率④計算每年償還本金每年償還本金=A-每年支付利息

某房地產投資項目，借款1500萬元，年利率11.7%，要求按年等額還本付息。從借款當年起，15年內還清本息。試計算每年還本付息額及償付的本金和利息。還款德時的顏利息變計算等草本延償討還蜓、練利才息熟照旱付等棄額艦還問本逮付肅息2）等宅本償葵還、愉利息良照付是指捉借款撕人在困償還勉期內份每年逆歸還縱相等吧的本層金，疊同時泄付清爪本期斑應付詠的利肥息。擱這種風方式栽的每疾期總園償還精額是亮遞減圣的，析因為可利息升將隨桃本金策逐年端償還引而減插少，炒所以帥，各分年之懷間的趟本金唉及利徐息之友和不利等。計算求步驟糾：①計斯算堆建唐設咽期貸末刃或領寬光限莫期拾末燃的弊累間計績借汽款撫本慌金攔與蝦未盯付槳利龍息繡之會和Ic；②每瞇年喘償葵還雹本棗金四（該含饑建松設辜期赤未餃付溜利湊息漏）每年釀償還戶本金=Ic/n（等城額）③每年宋支付淚利息戰，其絡計算希公式脅為：每披年平支綱付兩利頃息=年初本借款習累計×年漫利表率④各年雷還本店付息遇額，納計算蝴公式櫻；式中皂：At：禾第t年慣還弓本軟付憤息騙額饅。2、互借礦款追還激本攏付粥息寺表房地叔產投公資項誰目的而借款棵還本級付息賭表，犁提供論了項鳴目的昂債務滔狀況歸的財注務信恩息，曲描述隱了項網目開裕發經敞營過扁程中啊債務宴本息下的分貿布狀午況，值為項嫂目經陶營決頸策和不財務足決策卡、債杠務清舌償能竭力分烘析提梨供了柜重要哨依據歸。表1借款伴還本蓬付息闊表霜單烈位：鈔萬元針污對疏項母目餃還槽本杏付芬息轎表筆，寶可光進新行監如諸下資分養析弄：1）指分葉析閱項聯目僑債斃務帶清澆償遙能扮力還本酸付息備表顯林示了猛項目峰還本鑰付息挺的時草間及量數額鉆，將在還本理付息祝表與擴項目修的利傘潤表幅、現棕金流部量表葛或資睬金籌孫措表到結合躍起來摘進行鹽分析筋，可肝以判墻斷項鼠目的飾債務搞清償灣能力猶，避慰免財魯務風慰險。議同時槐可以鍋根據逢還本左付息分表提姥供的升信息雁，分仍析項逃目負青債結泰構、四還貸收方式冊、負渴債程肥度的鴿合理爪性。2）副協探助猶安亡排柳短殿期衣貸維款短坦期吼貸寧款貨主挪要宿是急用避于閉長耕期才貸青款耗的雄還勿本餃付剪息炎。塞許擾多菊項包目尸貸洪款乎的勵還果貸厚期銹限提和需還揮本鮮付糖息此方浸式北都周是獨在驕借覽貸組合粗同旗中紙明霜確必規渠定奔的另，框在憑實松際協運臥作抗過否程損中悶，拒很鬧可鳳能沖會治出剖現怒無受法桐按浙還飾本垮付味息觸表妻規剪定皂的固時且間坊和訓額西度氧還吉貸船的興情墾況奶。喂這涼時磁就建需侵要讓根尿據價還誕本禿付茂息社表謊中啊的美數用據橫借拳助勞短罵期糠借服款舊來蒙還傷本果付慶息由，裂避鮮免荒由芽于甩無墊法獲按賽時貓清薄償歉債吩務轎而江導拉致億的匹財棋務牽風盾險賊。3）黃研困究西資著金乞籌寸措妻方渠案躺的斬合派理歸性一個張好的具資金申籌措對方案聾，既爸要保較證項炸目開叛發及剛時獲剪得必宋要的紋資金肺，又瓣要把光因籌城資而旨增加矩的成足本費僑用和健因舉理債而虛帶來癥的財片務風為險盡餅可能勒降到姐最低臨點。哄項目鞋的還釀本付矮息表芽顯示性了資寧金籌棒措方域案所過決定龜的融派資結蓄構、喂籌資紅成本狐情況趕，從秋而為餃方案遣的調拉整及腫優化或提供森了依理據。綜合象練習禿：某飾房小地壞產勉開忽發柱項秩目梯，壘建桃設奶期胞為3年狂。扁第1年款借瓣款1冠0股0步0萬促元碼，揀第2年儀借互款20市00萬督元肆，油第3年鬼借伯款30派00萬元爽。項穴目建附設完投畢即械開始慚銷售穿，預淋計每服年的復銷售里收入舌足以臭還本撇付息惜。貸舊款方饅的條蹲件是膽：貸植款利苦率為8巴%，按熄年計煮息；爆建設敏期結脆束后5年功內鏟等材額妨還冠本嘩付薄息盲。岸試濤編州制慚該鼠項笨目吐的燥借膏款農還擁本慨付柏息拖估道算兵表被。表1借多款爆還驕本悶付爽息士表序單佩位徹：顏萬悼元表2某房坦地產奔項目悶借款躍還本客付息辛估算哲表錯單位農：萬圾元房菠地臂產司投黨資冤項抱目間財鹽務婦分冶析財懷務保分在析栽：價也哪叫抽財悲務挨評色價龜。宰它真是扯指壁投刮資舒分迷析陰人孔員計在塔房距地脊產今市挖場慰調赴查同與需預頸測施，你項復目宣策瞞劃晚，里投橋資寧、很成抹本吹與稍費叫用單估鹽算鐘，滿收堤入然估摧算絕與礦資典金施籌殖措重等養基甜本饒資跟料兼和浸數怪據梁的炊基付礎屑上匹，宵通獲過察編甩制姻基率本瘡財意務姥報旁表暗，峽計宮算的財樂務隙評鎮價遭指夾標馬，行對走房悠地霧產夏項航目調的烈盈放利松能蠢力哪、策清督償永能困力額和臨資廚金傾平大衡解情漏況置所慌進巨行述的角分駱析素，硬據炭此蔬評海價想和某判蒙斷布投待資僚項厲目賺在侮財均務畜上飼的談可誼行含性隔。財捕務再分鍛析查的脅作單用沙：1）衡模量項填目的址盈利為能力考察啦擬投堂資項扯目的刃盈利燥能力獻是否丹達到充行業攤平均遺水平胸或投余資者都期望燦的最溜低盈客利水盞平，逐或者桿是否腳滿足闊項目窗可行沃的要怪求條炸件。主要屢通過四計算脖財務在內部宵收益慘率、答財務冊凈現響值、傅投資吉利潤數率及感資本襪金利來潤率耗等指影標來弦進行撫。2）運衡舅量姓項曲目慰的鄭清事償巡壽能扶力擬細投惡資匙項你目跌的守清仰償優能鎮力棵包旗括辣兩牛個炊層姨次母：殖一蝦是塵項胸目圾的驢財抖務利清幸償畝能伶力聯，攔即朗項康目炕按聾期播收纏回徐全敘部座投甩資逢的訂能柴力儀；霧二燒是廢債斥務稀清遼償趁能奏力攻。暈如站有蘋貸吉款岸，帶應竭考差察僚項膚目港資診金勻償派還辰期仗限秋是貌否秤符竹合念有脈關換規迷定扭，虎項圓目僚是污否挪具袍備盈所杜要親求蜓的孔清倒償雄債近務認的雪能捎力晨。主要陜通過摟計算塘投資故回收帥期、碌借款您償還缺期及乘資產草負債鳴率和晶償債跟保障鋒比率匯等指利標。3）衡揭量項輔目的碗資金祝平衡六能力資金謎平衡趙主要瓣是指陜投資耍項目款的各綢期累旗計盈翻余資贈金不句應出繡現負草值（侮即資省金缺旋口）早，它京是投洪資開熊發經慢營的像必要麻條件睬。主要擴通過救資金呢來源鼠與運藥用表工進行妨。財務開分析替的基植本程讓序：1）搜錢集、喚整理酬和計也算有帥關基帳礎財已務數萌據資爽料。倍將得似到的增投資事與總掃成本懇費用新、銷俗售收科入、禽利潤鬧、稅款金等斧一系叨列財驢務數沒據編騾織成蒜輔助艇財務昆報表慣。2）編敵制基判本財題務報碑表。釋分別漲編制時反映代項目悅的盈踢利能滑力、基清償輸能力桌及資貸金平豪衡能宴力的掠基本雙財務俘報表矩。3）成財界務胸分貸析丈指士標判的螺計攻算脆與曬評球價尊。鬧根宰據及基瞞本穗財鉛務汗報書表塔計乖算趣各手財島務刪分攪析富指煮標綁，脖并粗分情別鎮與賞對專應兩的術評愈價專標誘準行或咳基萄準乘值退進捕行刮對奧比子，宴對窯項坐目霉的委各司項排財要務獵狀夠況脈做吃出拴評左價齡，漆得央出撓結雷論穗。4）進交行不這確定表性分燈析。虎主要血有兩螞種：棟臨界披點分毀析和惕敏感顫性分冶析，淡分析茶項目異在不竭確定報情況馬下的靠抗風甩險能遮力和太適應盤市場章變化纖的能郵力。5）襪由傳上哨述膜確邊定區性鬼