構筑首創置業標準化平臺德勤咨詢2006年11月Strategy——設計標準化工作匯報

目錄■

國內外房地產公司標準化研究■首創置業標準化的思路和要點■

標準化工作內容◆材料技術標準◆工程做法和成本措施◆產品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理2國內主流房地產公司的標準化情況項目全盤復制，從規劃、戶型、立面到裝修、景觀。設計圖紙可以沿用，只能作細微性調整，適應性差，存在市場風險。材料設備的標準化。便于統一采購、降低成本；客戶定位、產品賣點和立面風格、營銷策略的標準化；產品標準化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當代MOMA萬科“情景花園”3宏宇地產公司的標準化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結合下沉庭院4富蓋力尿地牢產賓公庭司配的荒標蟲準娛化吃情銜況售樓雖處——嗓“彩蛋介”的頸標準掘化復火制，距現在餓富力散桃園富力墾地產沙于2筒0施0覆5、20恨06年嗚度撞被師國越家凈統學計伸局海評頓為逃全饑國獻房奮地戀產蜘綜霧合辛實西力修第號一見名治。貿最捕大扣特獎點雨是辨集攤設條計名、龍開麻發蓄、清施點工依、良工每程勤監脹理架、逼銷晴售置、阻物荒業呀、秘房躲地糖產芒中混介工等般業溉務型為埋一烤體錫。平富應力量認抱為莖產犬業再鏈咳垂腰直查整竿合穗是鄙控疼制夢成咽本艦、第確職保筋速打度外的知重糊要災因氏素抬。各個父項目京的主確要材彩料均歸由集捧團統槐一年僑度采迫購，貴并統碌一了濤技術父標準顏。比晚如電扇梯，疾所有疏項目睛的電射梯均渣選自熱廣州矩日立難的某雀幾種著梯型難，這銷樣在泰設計平時可倘以準腐確的動做好銳土建技予留坡，避席免了抬施工脅中不稈必要撥的洽到商。搞也減克少了股電梯號采購掙周期狠和成徹本。富店力積針徒對精裝籌修制盆定千了咸詳此細區的標準，蔥并襲有溜相搖應送的材料或供方斬名錄。富力天最有產特色銷的標它準化喚就是秘售樓角處—么—富力外彩蛋濫。第通一個搏彩蛋縫于20澆03年在動北京盼富力叮城落隆成，碎在這笨之后孔在全鈴國各先地先乎后復灑制了搬七個庭一模侍一樣削的彩羞蛋，邊其中懶富力虜桃園尖的彩醉蛋是20熊06年幅從亞富膝力獲城陳搬托過鄉豐去安的應。5珠江步地產迅公司隔的標驢準化綢情況珠江鎮、合欲生的亭特點椅與富廊力有貸些相谷似，采集房肥地產交設計悲、開豎發、盼建設競、銷魄售、歷物業絹管理對為一堅體。賠在集丸團內門部形朗成了星一條爛完整恨的產理業鏈廟。珠弱江幻玉最嶄典扒型嚼的妖標含準才化孟是紗其屆開栽發禮的究所猛有燃高征檔摩項園目貫都哈采安用消了早歐胸陸雹古捧典乓的外奴立另面降風排格。但鵝目前蜜，集捷團已麥經取趟消了吧立面聚風格鼻方面留的硬常性要驕求。珠江尿將住佳宅按轉檔次焦分為獵高、喂中、約低三臭檔，忙每一扯檔都檢有相雖應各爸專業賴的設箭計和司選材玻標準顛。景密觀設被計也蒜分為刺相應極的不漏同檔尾次，卸比如鴨每個趙檔次醉的鋪巴地石賓材厚蝴度都穴有相艦應的住標準些，對液應的裹造價露也不劫一樣場。植縣物配專置帖在螺不賤同宮的沾地涌區揀都積有標準眠庫內券選專取白，折各胖地闖公攻司吳不眠能備選氧擇冬標喜準帶庫說以倉外軋的引植嗽物肢。另外葵，珠匆江每漆年推壞出一遵批樣板糖戶型。燃每遣年棉年惡末甲，答集餃團跡各婦分偉公耗司述將盟自況己顯今責年瓣設甲計恩的撫戶豆型鏈集鄙中盡到衡北沾京旨，還由綁大桌老配板尸朱與孟煤依孕親勸自降挑肥選丟，供選散出性他禾認則為命值拜得患推蔬廣胖的喜戶畢型斧，孔作慌為燒下冰一上年原度喚集陵團畜的畝樣囑板哭戶蠶型費。林第鏡二自年性，像各鈴分舞公李司駐會循以償樣盤板等戶拜型梅為殼藍猜本逼，柱結運合暴自舟己吧當漆地認的湖實椅際品情領況泉，南對罰樣桃板羨戶乓型痕進廚行冊優錫化洪調標整魯，油并饞加相以閑應葛用對。衡這弦樣說到旬下團一固年轎底企，彩又劫會昂出認現脾一挪批食改鮮良稈的兩新至戶壁型林作稿為經樣餓板福戶算型宿的厭備隆選弦對咳象摟。認如諒此追往附復醋，間形事成標成準蔥化缺戶掃型率庫。每年乎年底順，集臺團各欄地分偽公司代集中變在北午京召駕開標捎準化衣會議賣，共緞同討腐論編夢制各她方面余的流嘉程、蛾標準乘。設計得方面計的標咽準最載終灑由更珠掀江仍自蝦己筆的慚設程計興院撫編覆制玻完切成歡。禮該冷標環準挪非骨常征詳箱細老，盾建孟筑匪、魚結住構義、驅設地備膨各溫專弊業印的背設舞計增標叛準接都牌有30君0多頁緊厚，耐并有澇許多煩配圖扯。比灶如，塞戶內洪配電壘箱的卻位置舍，能褲布置趨在客趣廳的零哪些拒地方遇，不班能布斷置在煌哪些橫地方導，都勾有相灶應的使圖示修。6當代鄙集團座地產敲公司午的標拾準化蝴情況科技額主題鋸的復模制：乳恒溫潑恒濕天誤花擋輻延射陽置習換據式秧新欄風到外巖圍賴護其在加各個須項目修進行址復制肯的科稍技主掘題主煌要包梢括以喊下幾暑個系置統：旨外維筐護系康統、貨天棚將輻射催采暖痕制冷改系統竊、置斑換式表新風玻系統榴、外寸遮陽頌及窗觀優化仗系統原、中嫩央除筋塵系站統。M眾O康M靜A系列悔都采渴用了度非常交好的嫁外圍耽護系忍統。鼓外保金溫材膀料為1飯0襖c療m厚江的池擠麻塑涌聚考苯櫻板雪，較保悟溫群材財料趕與相外百飾渠面資之撲間臂設碑空費氣尾層狐，蠶傳漿熱中系尤數繩只掘有0門.庸3肉5酬W郵/限m云2持.急k；外趕窗采縣用從護室內殃調節儀的外煌遮陽租設施奏，外傻窗全揮部采放用雙府玻Lo頑w-簽E中敲空恨充源氬陶氣請玻小璃罩，液配丟合哨斷井熱灣鋁脈合淚金應窗努框寧，州整韻窗K值出僅摩有1.氏8W彩/m雨2.掙k。在供詞暖和役制冷電上，漠采用休天棚萍輻射礦系統卸，極赴大提綁高了長舒適豎度。鉤溫度蠅均勻爸穩定數，運宿行無合噪音恭。置換薄式新萄風系廁統保莊證了獵室內亞的空貞氣質叫量。鎮從建賽筑頂沿部80米哀處鍵采酸集賴新隸風婚，聾在蕉頂劫部舅機勝房候經圣過工過孟濾械、開除考濕貓或內加期濕芒后嬌送條到通房枯間架。0.膛3米/秒傅的家低申風應速捷不端產紙生佛風棄感聲，獻從澆房虹間瀉下個部鳥進陜入抽，栗在灘頂惕部椅排閃出猛。7萬檔科御地渴產事公爛司急的貝標頂準抱化澤情覺況1，情蹤蝶景花望園洋抵房萬科裕最具更特色談的標假準化慰產品渡當屬識“情材景花駁園洋受房”抗，簡捏稱“資情花婦”。統誕生吸于19傭99年徹，柱當侄時雙總膀建錦筑去師責吳眨志桿群薪主罪持調設衰計攜的供深遼圳聽四網季妨花群城添三第期姜戶善型集。奏最微大姜特括點寸是四通聰過雖層插層瀉退芳臺扇使母得階每歉戶伙都萬有艙一曲個缸大業露目臺法。拼還規有定“固橫距廳決”帝、粘二隔層材室召外巷樓亦梯殖直牙接嚴入簽戶膀等講。槐最挪初嚇是拼平存屋霉頂刮，渠立望面乎設金計礦比清較暢簡貼單葉。2拳0構0港3年舉，崇天菜津歉水無晶蔑城蓬在宣原叔有旱基盲礎回上再，朵聘蜓請草加功拿班大B治D筒C夢L設計專事務例所進緩行立漿面改藏良設余計，亮總部密派專渴人到微現場叨負責膜各種架材料大的搭鑰配選骨擇、邀欄桿繭鐵藝揚等的勻二次盯設計禿，花省了很牢大心儀血，瓦做得次近乎求完美統。萬牽科后淘續的嬸“情彩花”劑產品偵，均宋為超輝越這綁個水知平。“情央花”到整個賊單元脅結構更非常義復雜怖，如餐果在扮各地所推廣澡，各倘地的才施工掩圖設辯計單筆位水律平存迷在一坊定差基異，獅難免用會出彼現許樓多疏孫漏。致因此雨，總書部選喬用長惕期合粥作的祖設計旬方中軌建國執際進剩行施支工圖銳設計要，并淚且對陵廚房代、衛杯生間宏這些愿管線代及設稼備末閣端密摧集的押地方車進行集了詳圓細的灶各專驗業綜糟合圖懂，比粗如廚那房的癥煤氣屑管、虎煤氣儲表、殘上下洞水、型水表某以及概各種給插座傘和櫥夏柜冰械箱熱扔水器等的擺也放進隸行了隱統籌仗布置翠，避必免了戀不同堡專業回之間灣“打假架”匹。這滴樣，催既縮欄短了有重復富設計燦周期債，又循能在癢推廣拘中確肚保品雷質。但垃在泥細插節友、疼材嚇料貼選小擇氏和晃二距次田設怨計霸上來，熱仍虹然賴充否分俱暴難露鎖了宅各報地柱分截公愈司永的摩水靠平劇差疲異卡。拐廣別州柱四鐮季倉花湖城呈是幟跟擔水察晶丘城孟最掘象蠟的欠，鵲但擦整膀體判感弱覺減仍巡壽差亭了殼不說少起。彩為我了質控長制丘成僚本節，山面那磚滲改蔥成桐涂細料止，壤予體制呼欄概桿閃改遺成博直辮插竄式吧。激使牙得昏整摩體礦精圣致痕程勵度挖大虹打議折蹈扣藏。8萬拋科割地昆產必公魯司狂的揪標更準暫化縫情艱況“情翠花”穴的改惜良廣汪州幸的女萬乎科橋藍栗山得，脆在釘原由有灑的概戶債型植基蝴礎必上逃包忘裝跌成賤簡寇潔幟現惠代司的圈西雁班誰牙渴風晝格跑，希感敏覺界煥波然蛋一蹈新烘，席加鍬上聞外殼部胃環修境煮設豆計手，誓整躍體寇效豪果鋸非辱常輝成炸功其。裳在恰戶障型舍設晴計磁上舅，葉藍故山筋也等有周所形創支新薪，樹把零地明下庫室佛分床成賴兩弓半暖，能一照半鎮給只一債層慕使能用蠅，播從只下灣沉薦庭粘院兵進在入蚊。杯一廢半父給影二錄層烘，啄通推過辜戶昨內己樓束梯獎穿返過勾一引層姜直日通晨地歌下稻。在指成地都督的佳金樂色夢家受園涼中價，型“搭情怖花席”艙的更精哄髓開被尾移火植耗到球高鹿層填住尖宅化中伸，塊即音在獻高乓層某底斜部繪設騰置貴了汁連棉續鐘四術層撫的申退評臺贈，痛乃嚇至籍最柴下堅面群的潑戶后型吼顯區得程有浩些距夸腸張獵，茂這渡種哄做蒸法董有萬效辮的爪改緣瑞善淋了回高有層接住派宅杠的褲尺峽度脹感頸，廳豐嚷富僅了窄空避間秘層茫次翼，陰并桶增梁加堅了趨居曾住認的伍趣求味章性拋。9萬巖科篩地肉產替公椒司漁的生標均準堪化嶄情抬況2，R坊S住宅2我0株0箭4年丹，私萬舍科按開糾發州出夜一多批餡采令用絕平損面車模甩塊蕩化膛，赤適虹合綢框毫架探結標構雁的葡戶己型鼠，粉被花稱扶為繞“R屯S住薄宅宇”休，英具豈有廳以仗下萬特震點五；溫以血較斷規孕整秋的嫌柱首網啟加丙局低部異型喂柱作駛為主象體結恒構，衛毫生缺間岸標塊準甘模增塊資化，同場時配姻合外蓮掛疤式練陽或臺生、財廚室房塞、餐陽莫光敗房等救輔禮助館空朽間煎構罵成熄完工整既戶誕型牢。模練塊森內臟設遍備跌布縣置胡、鴉管尿線囑布萍置捕均兼相鍛同奏。莖為杠了上給換未畫來嘴的復部卡品續化敬做誰好拍準樸備王；常并勤統處一徑外忌墻蓄梁蛾高蘋，俱為奧門攤窗柔等睬標糾準肝化兆部肯品裂安鐘裝素創神造說了卡條若件糞。在醒綜撓合拔考就慮競國興家貞強肢制室規戶范貸、棋建眉筑娛節勤能病、云建猶筑經比性例孩、膜室坊內痰設伍計侮等絲式因刮素含下興，嗽將珍建屢筑鴉層故高電統緣瑞一添定跡為2.寸8米蓬。練并布且側，守引獅入胞復燭合情式莖廚騰房學的同設愿計螞理顛念鉛，羞對祝端沉戶母及罩轉愿角奔單曲元拍進漢行矛特詢殊捎處按理搭。道系稀統榜地昂解遠決命了空調暢室外原機位等問隙題。1條0武漢舒城市談花園竹、大勾連假蛛日風揉景、驕青島泳魅力避之城犁等項等目中撲都使飯用過溝標準舊的R咬S戶型撥。隨快后的20財05年撓，乘萬跡科袖標噸準宣化蜜操惜作筒主關體腦由轎總鹽部祝轉傾至疫深友圳顧、龜上谷海避和饅北刊京頃區足域昏，南建親立鄭以擋“喉戰細略稈總私部盒、透專謀業池區胳域惠、轉執累行槐一騾線冶”計為巡壽主指線槳的團三落級夢組暴織疏架臉構胖。北眼京惑區圓域熄首問先且應許用森于壤天摘津恥西孩青鞠項幟目初（脅銷秀售歇名盤為往“寸假顧日卡風欺景餓”虹）濟。匯由徒于脅采坐用散了評標昆準揚化頭戶飛型菠，西青袍項目鴿從付辣款拿必地到勿實現廚銷售20腰0套偶，突只機用引了1侵1個米月負時闖間，毛實恨現傾了肥集食團家制奔訂護的統“壩均迎好慌的吸基拴礎們上妖加御速窮”風的綠目矩標炎，肢獲奪得2知0欣0戀5年“掩速度拒獎”視。2，RS住宅萬科暢地產伯公司拿的標街準化斃情況這類個炮項觸目迷后詞來暴被避沈態陽圖萬葬科木的網新熄榆封公紙館表整想體烤復過制捧。退該庸項頃目爐于05年3月診底熊通肆過壓摘坦牌皂獲古得桌沈浙陽傭渾賺南HN象05從06地塊姓，當框年9月3日扁示臥范險區悉全捉面泰開錢放貌。勤示雷范豬區撇包過括2棟9層娘住法宅吹、塔商館業俘和哄售予樓寇處泛和嘩重伸新牽設控計洋的硬外句部贈景鈔觀關。在短短5個胳月徐時霜間踏實虹現墻現坊房區銷臘售創春造低了鍬萬港科兵歷尋史均上初的夕奇旨跡逆，盲比杠集砌團覆平興均姨水殼平驕縮喂短誓了8個帆月蘆，參也晨因沖此倉獲頌得區了2欲0陣0賊5年癢度待“蚊加版速搏開疏發聞獎敘”繭。11萬亦科妹地用產打公裁司在的支標者準消化偏情嗚況3，全程面家口居解硬決方評案—交—籮U來5住陵宅20欣03年柿，西萬截科紋委搏托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一是,美國的住宅企業在客戶細分以及產品標準化方面積攢了不少經驗:美國的住宅產業化水平相對北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實現規模化的工廠生產。

二是,隨著客戶對品質和性價比的要求不斷趨于精細,住宅品牌所對應的一貫的品質日漸為人們所關注。三是,1980年代之后,美國的房地產融資不斷創新,并形成了大企業主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對應著規模效應的三個方面。而與此同時,美國的優秀住宅企業也逐漸變得成熟,在大規模經營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國戴外禍住哥宅扭標勢準注化故情職況P的u豆l橫t法e岔H守o擇m眼e胳sPulteHomes發現影響客戶需求有兩個最關鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數據評估各人群的支付能力。然后據此劃分了11類細分客戶，包括首次置業者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標準核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續增長。產品線策略：用標準化滿足個性化。市場模擬實驗：市場數據+公司經驗+專業知識+想象+創造力=量身定制產品，滿足個性化需求。嚴格的質量標準——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務。良好口碑，多樣化產品，實現了對客戶的終身鎖定。b-E&革25國外侵住宅弟標準蒜化情匆況北嚴歐搜部所品廣化舍住疫宅b-E&革工愛廠斥預種制價到刮飾躬面蒸磚伐的傲部比品抄化針欄乏板工描廠簡預魂制亡到意飾盛面喉及忍窗敢戶能的仇部屈品捧化雜外雷墻瞎板北歐數是世布界上漂住宅夠部品武化程銜度最洞高的繩地區武之一革，從愈主體捧結構艱到各冰種構誕件都久采用磚工廠舍預制難的部宮品。比劇如絮陽豬臺那欄憶板計，畢都連是則工達廠滋預射制浙并哲已祥經煤作拉好豈外們飾烘面勞的左成跑品勸，產只摘需饒現美場呼拼輩裝然即踩可檢。久外亮墻喇板儲也側已虹經汪附昏著槽好硬保前溫咬層盟和贊外軍飾匪面熱，陵甚傾至艱連逮門旅窗蚊和丹玻談璃弓也貞已突經筆安嗓裝咐到綱位蜂，穩直站接巴用霧吊甲車蕉吊弱裝賠。伯整畝個閑工島地耽看妙不歉見抱外影圍棋的寺腳扶手爛架滴。26國外返住宅海標準奔化情駛況北歐葵部品拾化住限宅b-E&革芬笨蘭匆赫蓮爾燈辛汁基發P擋A錄K慈K籮A兼L被A斤N流R功I現N浸N慕E衡住騎宅屠工伸地基初礎設爬備驢夾字層預盾制杰外賭墻岡板魯拼碼裝墻姥體鉆連范接雹處撕的栽錨妥筋純豎睛向杰鋼欲筋普將潮錨型筋按串疤聯食接畝縫丘處勁支踩模2閱7國秧外帳住養宅用標贊準扇化鑰情第況北越歐瓦部鄭品滔化釘住張宅b-E&革陽核臺岸預搖制納板穩上已的陶排牲水殺槽徑和賺雨味落哄口安裝懇到位冠的預烈制模坡塊泛風道冠與模矛塊相害連的計水平列管線預綁制除風駝道屋上歷下箱水語模聲塊28國貸外株住增宅常標撐準中化唉情您況北歐禍部品爭化住劫宅b-E&革墻板萌中予忽留電丹管上畢下復層供間生的設電墓管所用盞軟澇管杰連五接予留朽電盒從放樓潛板刻中浸穿蔬出跌電葬線2慈9國外碧住宅答標準敢化情練況北歐族部品枯化住泰宅b-E&革與墻信體脫早開的酸陽臺痰挑板靠鋼償索懸憑掛的胸陽臺萄挑板靠柿預編制仁柱篩支泡撐瞎的果陽哪臺劇挑比板3隸0國凍外壇住獎宅識標飲準正化軍情優況北硬歐創部檔品少化溝住濁宅b-E&革預制畝到完班成面易的樓穴梯預留滲安裝衣欄桿趣的螺監栓裝修怨好的唉效果施工趕中樓詞板間沾的接嫂縫31小掩結富旅力眨與大珠泥江鑒的矩經致營口模廳式涉較恒為定類肚似,均壤是紀占翠據箱整缸條撲產續業叔鏈,從胞獲友取翁土丈地緞到淚物慎業謙管答理五一耀條票龍鋒的智經制營變。肺然漲而,隨丸著稠對網效杰率集和股專穗業瞇化央程覆度忙的灣要呢求穴不連斷五上傅升,合說作