酒店式湖景別墅商業計劃書

目錄

前言 5第一部分執行概要 6一、項目概述 6二、項目發起人簡介 6三、股東單位 7第二部分項目提供的產品和服務 8一、項目的創意和定位 8（一）項目創意 8（二）項目定位 8二、項目優勢 9（一）地理位置優越，交通便利 9（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 9（三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補 9（四）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式 10三、項目規劃及建設方案 10（一）項目地址 10（二）酒店式湖景別墅規劃設計 11（三）項目經營范圍 12（四）項目實施保障條件 12第三部分項目背景及其可行性 13一、宏觀經濟的配合 13（一）社會消費水平穩步提高 13（二）旅游行業為政府扶持性行業 13（三）酒店式別墅面臨良好的發展機遇 14二、當地政府大力支持及優惠政策 14（一）生態園項目獲得XX市及靜海縣政府大力支持 14（二）相關優惠政策 14三、面臨的良好機遇 15（一）2008年北京奧運會為京津地區帶來大量客流 15（二）中國加入WTO加速旅游產業發展 15（三）旅游業已經成為促進經濟發展的新的經濟增長點 15（四）周遍地區具有較強的消費能力和市場需求 15四、發起人具備承擔項目建設的優勢和能力 16（一）經營管理能力 16（二）資本運作能力 16（三）創新的產權機制和開放的經營理念 16第四部分市場分析 17一、外部環境分析 17（一）XX地區投資價值的凸現 17（二）XX別墅市場具有良好的發展空間 17二、市場需求分析 18（一）龐大的潛在市場規模 18（二）京津一帶強勁的市場需求 18（三）目標客戶分析 18第五部分競爭分析 20一、競爭影響因素分析 20（一）價格 20（二）交通 20（三）環境 20（四）娛樂項目、配套設施設置 20二、競爭優勢分析 21（一）齊全的配套娛樂設施 21（二）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式 21（三）龐大的人脈網絡及暢通的宣傳渠道 21第六部分經營發展規劃 22第七部分市場銷售 23一、市場計劃 23（一）市場進入 23（二）市場開發 23二、銷售策略 23三、公共關系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯網廣告 24（五）戶外廣告 24第八部分項目的運營與管理 25一、治理結構 25（一）關于股東與股東大會 25（二）關于董事與董事會 25（三）關于監事與監事會 26二、管理團隊 26三、激勵與約束 26第九部分投資估算 28一、項目實施進度 28二、投資估算及資金籌措 28三、運營第一年流動資金明細 29第十部分經濟效益分析 30一、收入預測 30（一）出租比例預測 30（二）租賃價格預測 31（三）租賃收入預測 31二、成本費用預測 32三、利潤及投資報酬率預測 33四、特別提示 33五、結論 33第十一部分風險分析與對策 35一、政策風險 35二、市場風險 35三、行業風險 36四、不可抗力風險 36第十二部分結論 37

前言本商業計劃書內容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內容、輔助資源配置、發展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。酒店式湖景別墅為XX市都市生態園項目的下屬子項目之一，生態園的整體介紹參見《XX市都市生態園項目說明書》。本項目中的所有外部數據均有確切出處，財務預測數據則根據相關方法推算而得。

第一部分執行概要一、項目概述酒店式湖景別墅是XX都市生態園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅游項目。酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設，為整個生態園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風景優美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。該項目的建設分為三期，其中一期為項目規劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中。二期將建設具有異國情調的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據投資力度和投資規模的增加，三期的后續開發建設預留50畝可以在現有規劃的基礎上進行調整和創新。二、項目發起人簡介XX農業科技發展有限公司（以下稱“農業科技”）作為本項目的發起主體，對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下：公司名稱：XX農業科技發展有限公司注冊時間：2002年10月9日注冊資金：4,500萬人民幣公司地址：XX市XX村公司電話：公司傳真：農業科技將按照現代公司治理結構的標準進行管理系統設計和人力資源規劃，最終形成完整規范的公司法人治理結構以及科學合理、精簡有效的組織管理體系。三、股東單位農業科技的兩家大股東分別是：XX投資（集團）有限公司和XX投資有限公司。XX投資（集團）有限公司成立于1999年，注冊資金8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬18家子公司，業務范圍涉及旅游景區、景點開發、體育、通訊、商貿等領域。公司于2000年巨資買斷原XX甲B立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。投資集團下屬XX市方舟旅行社成立于1999年，注冊資金1500萬元，目前名列XX同行業前三位，主要負責都市生態園的營銷，提供良好的客源市場。 XX投資有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年成立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業化投資機構，主要業務范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產、高科技。主要負責都市生態園項目規劃和資本運營。

第二部分項目提供的產品和服務一、項目的創意和定位（一）項目創意“酒店式湖景別墅”項目是XX都市生態園內最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風景優美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。本項目的規劃融合了西方建筑特色和現代社區規劃理念，將建設為中式、歐洲等不同風格的別墅群，以優雅、開放、包含著休閑和賞心為建設宗旨，旨在創造一個融優美的生態環境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務會務等的群體提供多方位服務。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態園內優美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發展方向，通過景區內特有的水域景觀并結合健康有趣的娛樂設施來吸引遠近游客。從規劃建設旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態園旅游項目開發中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環境，能夠滿足不同年齡結構、職業結構的需求。從現代生活節奏上分析，久居城市的人們日常工作、生活節奏緊張，渴望利用節假日到自然環境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內精心設計和新奇創意的游樂設施，能夠抓住現代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設施齊全，XX、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節假日1、2日游，而全國其他地區的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。二、項目優勢（一）地理位置優越，交通便利酒店式湖景別墅位于XX靜海縣西雙塘村都市生態園內，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距XX市區40公里，XX新港80公里，XX濱海國際機場60公里，距首都北京140公里，經農業科技公司申請，XX市政府同意在京滬高速公路都市生態園處建設出口，未來從北京、XX將可直接通過高速公路直接進入都市生態園，交通更加便利。這也同時體現了XX市政府對XX都市生態園的大力支持。（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區規模較大，總建設規劃面積80畝。隨著國民經濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標客戶源較為充裕。（三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補酒店式湖景別墅是都市生態園中一個重要的組成部分，為生態園項目二期建設內容之一，其他部分子項目已在去年開工建設。按照生態園的設計規劃，整個園區項目的工程建設將分成四個時期，從2003年3月份起建，預計2007年全部完成。其中，一期部分項目已經接近竣工，正在試營業之中。生態園一期項目中包括馬術俱樂部、特種犬養殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經基本建設完成，預計2004年十月一日之前開始營業。預計一期建設完成后，園區可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。到時園區內可進行包括農業大棚采摘，犬類觀賞，馬術俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關資源及配套設施。（四）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態園的重要組成部分，與其它項目優勢互補，聯合經營，形成資源共享，都市生態園內優美的環境、眾多獨具特色的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。三、項目規劃及建設方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環繞都市生態園內人工湖的南側，在生態園圖示F3處。（項目位置見下圖）

（二）酒店式湖景別墅規劃設計www.word99.com文檔資源網酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調的湖景別墅20幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區，包括日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅規劃設計圖1湖景別墅規劃設計圖2日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設計理念，與內庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米等。獨特的日式建筑風格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風格。湖景別墅規劃設計圖3湖景別墅規劃設計圖4（三）項目經營范圍主要包括：住宿、會務等。1、住宿：采用星級酒店式經營管理湖景別墅，日常經營中為游客提供住所。2、會務：為生態園內舉辦的各類商務會議和培訓提供配套服務。（四）項目實施保障條件1、項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2003）63號文批準。2、本項目建設用地地質構造穩定，水文狀況良好。3、本項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項目建設用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網。4、配套環境及休閑娛樂設施基本完備。

第三部分項目背景及其可行性一、宏觀經濟的配合文檔資源網進入2000年以來，我國宏觀經濟發展取得了較為顯著的成績。雖然近來國際經濟風云變幻，起伏不定，但是我國經濟增長卻表現得相當穩定。“九五”期間國內生產總值年均增長率接近8%。在我國制定的“十五”計劃和2010年遠景目標規劃中，未來十年的國內生產總值平均增長將在7.2%左右。目前我國人均年收入已達1,090美元左右，城鎮居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、XX及周邊一些地區已達到或超過3,000美元，連續保持了國民經濟持續、快速、健康發展的良好局面。（一）社會消費水平穩步提高在良好的宏觀經濟環境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數量型向質量型轉變。我國居民的恩格爾系數逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運動性旅游是旅游業發展的一大趨勢，高品位、質量型、休閑型、生態型旅游在現代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現代都市人的旅游消費心理。（二）旅游行業為政府扶持性行業旅游業已成為我國經濟發展的新經濟增長點，逐步成長為我國國民經濟的支柱產業之一。黨中央、國務院和XX市委、市政府高度重視發展旅游業，出臺了一系列扶持旅游業發展的政策、措施和部署。XX市人民政府發出了津政發（2000）81號文件《關于加強旅游業發展的通知》，將旅游業列為國民經濟的支柱產業，制定了確實的發展措施，并出臺了有關保證旅游業持續、快速、健康發展的法規和辦法，如《XX市旅游管理辦法》。（三）酒店式別墅面臨良好的發展機遇目前，我國第一、二、三產業穩定增長，主要經濟結構不斷得到改善，經濟運行質量不斷得到提高。在宏觀經濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當低，各類價格水平變動均較平穩。隨著生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經濟可行、技術可能、環境保護和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現居住性、舒適性、安全性和文明性相結合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區；第三種是城市郊區車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產時段使用權，人們可以根據需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當地政府大力支持及優惠政策（一）生態園項目獲得XX市及靜海縣政府大力支持該項目從規劃階段就引起包括縣委、縣政府等領導機關的高度重視。2002年11月28日，靜海縣專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜海縣農業生態觀光一號工程。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發建設。當地政府的大力支持，無疑為項目的規劃、開發、招商和經營等各項工作的順利開展提供了有力的保障。（二）相關優惠政策酒店式湖景別墅的項目發起人——XX農業科技公司于2004年初獲得了農業產業化經營市級重點龍頭企業、速生豐產林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息3,000萬貸款以及國家林業部財政貼息5,500萬貸款。三、面臨的良好機遇（一）2008年北京奧運會為京津地區帶來大量客流北京申辦2008年夏季奧運會成功，將為京津地區吸引大批國內外游客提供一個極好的機會。XX也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。（二）中國加入WTO加速旅游產業發展加入世界貿易組織（WTO）會為我國旅游產業的突破性發展創造重要機遇。加入WTO對旅游業發展的整體影響是積極的、有力的。我國加入WTO以后，將加速旅游相關各業的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發展商務旅游帶來廣闊的市場。（三）旅游業已經成為促進經濟發展的新的經濟增長點國內旅游行業的迅速發展，極大地拉動了經濟消費，同時創收了大量的外匯，國內的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節，更是為國家的經濟發展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業的發展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地區具有較強的消費能力和市場需求XX及北京經濟發展迅速，特別是XX市經濟已經連續十余年增長，多項發展指標位居全國前列，國內生產總值增幅連續三年位居全國各省市自治區前3名，呈現越來越強勁的發展潛力。北京、XX地區人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎。四、發起人具備承擔項目建設的優勢和能力（一）經營管理能力農業科技公司通過建立健全管理控制系統和必要的制度，確保公司戰略、政策和文化的統一性。并在此基礎上對各級主管充分授權，造成一種既有目標牽引和利益驅動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩定的局面。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農業科技積極探索資本經營，利用產權機制更大規模地調動資源并取得了良好的效果。實踐表明，實現這種轉變取決于整個集團的綜合實力和時機。外延的擴張依賴于內涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰略伙伴。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業已經形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創新的產權機制和開放的經營理念農業科技強調追求產權制度和管理制度的優化，實現經營管理人員和優秀員工持股。在企業收益分配中體現有突出成就的員工對企業價值創造的重要作用。

第四部分市場分析一、外部環境分析（一）XX地區投資價值的凸現多年來，XX地區的發展一直處于中國經濟發展的第二梯隊，發展遠遠落后于臨近的北京地區。但是從2002年開始，XX地區的發展開始飛速增長，多項發展指標位居全國前列，呈現越來越強勁的發展潛力。這與中國的經濟中心轉移的大趨勢是密不可分的。XX是中國四大直轄市之一，是環渤海地區的經濟中心。20多年來，中國的經濟中心經歷了從珠江三角洲的發展到長江三角洲經濟中心的形成，到現階段已經迅速北移，可以預測，未來的十到二十年，中國新經濟中心將崛起在以環渤海地區為核心、輻射三北地區的新區域。環渤海地區經濟中心的崛起帶動了XX地區投資價值的凸現，從經濟學的角度看，梯度的推移發展理論支撐著XX的投資價值。因為一個國家在相對的時間內，會將人力、物力、財力向這個國家最具優勢的地區集中，一定階段后，會向第二個梯度轉移。所以經過了珠江三角洲、長江三角洲的發展過程，以XX為中心的環渤海地區發展時機已到。2010年后，XX港口優勢日漸突出，更使XX地區具有了無限商機和投資價值。（二）XX別墅市場具有良好的發展空間從市場的角度來說，真正意義上的XX別墅建設的開發啟動，是從上世紀90年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發，曾經帶動了XX高檔住宅的發展，但由于XX別墅市場尚處于發展初期，開發和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年代末，XX別墅市場開始呈現穩步增長趨勢。這表明XX高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質要求較高，所以短時期內需求量很大。自此，XX的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩步增長的時期。經過幾年的開發建設，XX市的別墅市場正逐步走向成熟。在區域市場方面，已經擺脫初期主要集中在市中心城區環境良好地段和XX經濟技術開發區的格局，開始向中心城區的城鄉結合部及其他地區（如區縣經濟開發區）發展。特別在XX經濟開發區投資的韓國、日本企業比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業已在XX著陸多年，并已形成一定規模，其所帶來的韓國、日本人已經成為當地別墅產品的重要消費者。根據統計分析，XX經濟技術開發區近年來別墅建設發展迅速，占整個XX市的60%左右，經營狀況良好。目前，XX一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著XX經濟環境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運會的分會場，當地政府還將加大固定資產投資力度。隨著2008年的日漸臨近，XX地區的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優勢，發展空間不可限量。二、市場需求分析（一）龐大的潛在市場規模XX及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業、社會團體的會議需求量極大。www.word99.com文檔資源網（二）京津一帶強勁的市場需求現代都市人的工作生活節奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態環境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態園迎合了現代大都會人群的需要，環湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態園內的經典之作。（三）目標客戶分析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業務洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業經常要舉辦年會、新聞發布會等商業聚會，為了展示企業形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項目目標客戶群主要定位于：★政府職能部門；★大中型企事業單位；★高收入的商界人士；★高收入的職業經理人；★律師等高收入專業人士；★追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。

第五部分競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在XX都市生態園800畝人工湖畔南側，目前為止是生態園內唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態園”內部分配套娛樂休閑運動設施。（一）價格生態園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照XX地區的同檔次俱樂部水平，以優質優價為原則，吸引環渤海經濟圈的客戶。（二）交通生態園酒店式湖景別墅位處郊區，交通便利，享有天然的優勢。（三）環境環境包括自然環境、室內裝修環境、服務環境、客戶素質等多方面。調查結果表明，清新的空氣，田園風情的裝修，星級酒店式的服務才能吸引大批客戶前來消費。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態園內，周邊環境良好，將對客戶造成良好的吸引力。（四）娛樂項目、配套設施設置娛樂項目與配套設施設置的多少直接關系到人們消費的欲望。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調查，我們發現項目設置少，配套設施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業收入。酒店式湖景別墅為生態園二期建設項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設施。二、競爭優勢分析（一）齊全的配套娛樂設施本項目位于XX都市生態園內，園內高、中、低檔娛樂項目齊全。高檔娛樂設施有馬術俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設施有網球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項目有農家采摘、農家飯等。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務與選擇。（二）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態園的重要組成部分，與其它項目優勢互補，聯合經營，形成資源共享，都市生態園內優美的環境、眾多獨具特色的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。（三）龐大的人脈網絡及暢通的宣傳渠道XX市方舟旅行社是XX市排名前三位的旅行社，也是農業科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內將湖景別墅推向市場。同時，同處園區內的星空企業培訓公司專門為企事業單位的中高層管理者提供培訓服務，馬術俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網絡已經形成。

第六部分經營發展規劃農業科技發展有限公司統一規劃及經營管理整個都市生態園。酒店式湖景別墅項目公司作為生態園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經營管理，目前其核心領導層由農業科技發展有限公司統一招聘及委派。酒店式湖景別墅現有的核心領導層具有豐富的管理經驗及房地產建設經營經驗，由他們全權負責公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農業科技發展有限公司負責。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現有人員成功的組織了建設及經營，項目建設進展順利，經營狀況良好。隨著項目的推進，人力資源架構及管理體系還將不斷豐富完善。未來引入新的投資者之后，現有股東將與新進股東將共同協商，在現有基礎上改進酒店式湖景別墅項目的經營發展狀況，并對未來發展規劃做出進一步的修改及完善。從建設上看，該項目的建設分為三期，其中一期為項目規劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行當中。二期將建設具有異國情調的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據投資力度和投資規模的增加，三期的后續開發建設預留50畝可以在現有規劃的基礎上進行調整和創新。

第七部分市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網絡，邀請北京、XX的政府及企業高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關系，積極舉辦各發布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優惠，為他們提供超出期望的服務。（二）市場開發項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內各類俱樂部的穩定會員，并通過他們的關系網繼續拉動消費。在條件成熟時，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在XX別墅市場穩定的地位。二、銷售策略聯合園區內馬術俱樂部、航空俱樂部等，實現資源共享、客戶共享。聯合京津地區其它娛樂行業，發展聯名貴賓卡。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現有資源互動酒店式別墅的業務。聯合股東單位集團下屬的方舟旅行社和其它國內外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。三、公共關系作為新興商業模式的先行者，有必要在消費者中培養穩定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關注度以及企業形象：（一）平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。因為這些雜志的消費者有一定經濟實力，符合我們的目標客戶定位。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會務、發布會等形式進行，以強化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。（三）廣播廣告在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約2萬元/每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標客戶，可迅速提高知名度。（四）互聯網廣告是我們的主要廣告手段。價格比傳統媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網人群的平均收入遠高于普通人群。準備在國內眾多的門戶網站和旅游專業網站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。（五）戶外廣告在市區的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節目、各種公益事業活動以及參加或舉辦行業論壇、行業展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應。

第八部分項目的運營與管理一、治理結構根據《公司法》和國家有關法律法規要求，公司建立起現代企業制度，以保護股東的合法權益，在結合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應的調整《公司章程》、《股東大會會議規則》、《董事會工作規則》、《監事會工作規則》和《經理工作規則》，不斷健全和完善公司法人治理結構，規范公司運作。（一）關于股東與股東大會平等對待所有股東，保護股東合法權益。《公司章程》將規定股東大會為公司的權力機構，公司嚴格按照規定，召開股東大會，能夠確保股東表決權的行使，達到決策程序規范，關聯交易信息及時、充分披露。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規及《公司章程》規定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產、財務、機構、業務“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔風險和責任，公司董事會、監事會和內部機構獨立運作。（二）關于董事與董事會公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認真學習有關法律法規，了解自身的權利、義務和責任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責，認真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數及人員構成符合有關法律、法規的要求；董事會對股東大會負責，并嚴格按照法律、法規、《公司章程》及《董事會工作規則》的規定行使職權；董事會會議定期召開并根據需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規定的規則和程序進行，以確保工作效率與科學決策；公司董事會秘書認真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存；公司正積極按照有關規定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度。（三）關于監事與監事會公司監事會的人數及人員構成將符合有關法律、法規的要求，監事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規、《公司章程》及《監事會工作規則》的規定行使職權。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農業科技公司的指導和選拔下建立。農業科技公司具有高度的專業水準，豐富的企業領導經驗和企業員工培訓。在農業科技公司的指導下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業高效的管理團隊，目前已有部分專業人員在項目中進行工作。項目公司將建立一支有凝聚力、專業高效的管理團隊，并兼有以下特點：1、團隊成員確立起明確的共同目標，增強吸引力、感召力和戰斗力；2、做到合理分工與協作，使每個成員明確自己的角色、權力、任務和職責，以及與其他成員之間的相互關系；2、加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關心，彼此認同；

4、實現成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；5、保證職責分明、分工明確、責任清晰。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監事和經理人員的績效評價標準和激勵約束機制。對高級管理人員按照經營計劃，進行月度考核，并根據考核結果確定月度效益獎；年終兌現（分紅）按照公司年度企業經營者績效考核辦法執行。公司在適當的時候，將引入股票期權的激勵機制。一般情況下，激勵機制包括如下幾方面：1、每年平均每個雇員的工資將增長10%，獎金將增長5%以上；2、內部調動雇員以其個人意愿為主導，最大限度發揮人的潛力；3、每年評定“特殊貢獻獎”，發放特別獎金和證書；4、提供主要研發人員和管理人員期權獎勵；5、為雇員提供醫療保險及社會保險；6、骨干人員年終分享紅利，業務人員獎金與業績掛鉤。

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第九部分投資估算

酒店式湖景別墅項目二期建設的20棟別墅總投資額2280萬元（不包括土地評估價值及流動資金）。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項目運營第一年日常經營流動資金需求為131.66

萬元（不包含在總投資內）。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目二期計劃2005年1月份全面開工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間完成投資（萬元）工程進度2004年8月100前期策劃，項目規劃設計、宣傳及推廣（目前已完成）。2005年1月前430項目二期主體工程完成20%。2005年8月前1200項目二期主體工程完成80%。2005.8-2005.12500項目二期主體工程封頂。2006年1月50項目二期竣工驗收，正式營業。

二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計100萬元：1、前期策劃（含人員費用）：20萬元；2、項目規劃設計及市場宣傳、推廣費用：80萬元；

2、需要再投入資金單位：萬元項目金額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護特種犬及其他100小計1200內部配套包括家具、電視、空調、冰箱、音響、燈具、廚、衛具、裝飾等600園區配套道路120水、電、氣管網135配套景觀145小計400總計2200

三、運營第一年流動資金明細單位：萬元1別墅維護費用1別墅維護費用按1萬元/年計算，第一年為1萬元。2土地租賃費用3.6土地租賃費用根據項目公司與農業科技簽訂的相關合同的規定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地30畝，每年的土地租賃費用為3.6萬元。3管理費用48員工總數24人，月工資總額40000元，年工資總計48萬元。4銷售費用60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM單投放、網絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計60萬元。5財務費用7.56財務費用按占銷售收入的3%計算，第一年為2.65萬元。6綜合費用11.5水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12萬元。7第一年合計131.66萬元

第十部分經濟效益分析本商業計劃采取求實、穩健、保守的原則進行財務預測。我們不排除在出現不可抗力或難以預測的政治、經濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。一、收入預測（一）出租比例預測本項目主要為前往生態園休閑度假的人群提供住宿服務，因此湖景別墅的出租率受旅游行業的周期性影響。一般來說，國內每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項目建成第一年703050項目建成第二年773355項目建成第三年853661項目建成第四年934067項目建成第五年954570項目建成第六年954570項目建成第七年954570財務說明：★項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項目進入穩定運營，以星級酒店的入住率為計算依據，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。

（二）租賃價格預測年份租賃價格（元/套/天）團體散客平均項目建成第一年120018001500項目建成第二年150021001800項目建成第三年180024002100項目建成第四年210027002400項目建成第五年240030002700項目建成第六年240030002700項目建成第七年240030002700財務說明：★參考同地區市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項目周遍環境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長300元；運作第五年后，租賃價格基本穩定，保守估計團體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預測時間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財務說明：★受項目所在地氣候、環境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數為280天/年。

二、成本費用預測單位：萬元

項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年別墅維護費用1111111土地租賃費用3.6管理費用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷費用60554030252525財務費用7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合費用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合計131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財務說明：★別墅維護費用按1萬元/年計算。★土地租賃費用根據項目公司與農業科技簽訂的相關合同的規定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地30畝，每年的土地租賃費用為3.6萬元。★管理費用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的5%計算。★出于酒店式別墅的經營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩定經營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平。★財務費用按占租賃收入的3%計算。★綜合費用第一年為11.5萬元，以后年度按占租賃收入的3%計算。

三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計420554.4717.36900.481058.41058.41058.4費用合計131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營業利潤288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投資報酬率8.47%20.8738.09%60.43%87.24%114.05%140.86%財務說明：★銷售收入來自本商業計劃本章之收入預測。★成本費用來自本商業計劃本章之成本費用預測。★2006年——2012年的所得稅按利潤總額的33%計算。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產時段使用權，并代為管理。使擁有房產使用權的客戶可以將自己的權益通過交換系統與其它地區同等級別的進行交換；日常經營中為游客提供住所。本商業計劃書中的經濟效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經營模式。從目前國內酒店式別墅的整體經營狀況來看，很多客戶往往對配套服務較好、管理規范的別墅進行整時段購買。在此情況下，本項目的財務狀況及經濟效益將遠遠超過商業計劃書中的預測，為投資者帶來更大的投資收益。五、結論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現金流量，將大幅提高本公司的資產盈利水平，改善現金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力。從經濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。

第十一部分風險分析與對策本項目作為XX生態園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經營管理、財務等風險等因素及其對策請參閱《XX都市生態園項目商業計劃書》。一、政策風險風險：用地政策風險和大規模開發高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規的頒布與修訂以及產業政策、稅收政策等方面的調整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。對策：XX都市生態園屬于農業科技種植、林木養植為重點，其土地性質為集體用地，經營涉及到了生態旅游、農業采摘、動物養殖等項目，未涉及到大規模土地開發和房地產建設的問題，湖景別墅采用酒店式經營，不屬于產權別墅范疇，未來公司的運作一如既往的嚴格遵守國家的法令、法規和政策，并加強對有關政策、法規的研究，掌握國家法規政策的最新動態，及時調整公司的發展目標和經營戰略。二、市場風險風險：酒店式湖景別墅的未來市場開發，主要依賴于生態園內其他子項目的建設經營情況、游客數量和市場推廣力度。對策：對于本項目所處市場環境及其所具有的市場競爭力，公司已進行過充分的評估和論證。本項目的競爭優勢不僅體現在優越的區位環境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態園”的概念。此外，本公司還將繼續以生態園旅游環境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產”的資源整合優勢項目的含金量，提高項目產品的市場競爭力，規避市場競爭可能引致的風險。

三、行業風險風險：旅游行業進入壁壘低，行業競爭激烈，旅游企業在經濟效益、旅游業管理、旅游業信息化建設等方面還存在明顯的差距。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內全年法定節假休息日已達114天，特別是“五一”“十一”和春節的三個長假，大大推動國內旅游業的發展。實際上，我國旅游業已經連續多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內旅游市場國，發展潛力巨大。農業科技公司主要股東XX集團經營旅游行業經驗豐富，并形成了龐大的旅行社網絡，市場開發能力極強；XX地區旅游資源匱乏，市場需求量大：園區項目設置時考慮到項目的新穎性和獨特性，賽馬、斗牛等項目在XX市獨一無二。四、不可抗力風險 風險：主要是水災風險。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為XX的泄洪區，歷史上曾出現過被水淹沒的記錄。對策：由于在如今的北方水災很難發生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統十分發達，所以水災給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據生態園外圍的地形利用挖湖產生的大量土方在四周低洼之處構筑簡易堤壩，并疏浚園區內外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運河相連，一旦有水災發生即可隨時導入運河，避免損失。

第十二部分結論酒店式湖景別墅項目是XX都市生態園的優質子項目。本項目依托于生態園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以“大型人工湖+旅游＋酒店式別墅”的先進理念，在XX都市生態園的大環境下謀求社會效益與經濟效益最大化。本項目具有良好的宏觀經濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為XX市極其周邊地區度假休閑住宿的精品項目，為當地帶來巨大的社會效益及經濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。

目錄TOC\o"1-3"\h\z前言 5第一部分執行概要 6一、項目概述 6二、項目發起人簡介 6三、股東單位 7第二部分項目提供的產品和服務 8一、項目的創意和定位 8（一）項目創意 8（二）項目定位 8二、項目優勢 9（一）地理位置優越，交通便利 9（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 9（三）與園區內多個項目形成資源共享及優勢互補 9（四）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式 10三、項目規劃及建設方案 10（一）項目地址 10（二）酒店式湖景別墅規劃設計 11（三）項目經營范圍 12（四）項目實施保障條件 12第三部分項目背景及其可行性 13一、宏觀經濟的配合 13（一）社會消費水平穩步提高 13（二）旅游行業為政府扶持性行業 13（三）酒店式別墅面臨良好的發展機遇 14二、當地政府大力支持及優惠政策 14（一）生態園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持 14（二）相關優惠政策 14三、面臨的良好機遇 15（一）2008年北京奧運會為京津地區帶來大量客流 15（二）中國加入WTO加速旅游產業發展 15（三）旅游業已經成為促進經濟發展的新的經濟增長點 15（四）周遍地區具有較強的消費能力和市場需求 15四、發起人具備承擔項目建設的優勢和能力 16（一）經營管理能力 16（二）資本運作能力 16（三）創新的產權機制和開放的經營理念 16第四部分市場分析 17一、外部環境分析 17（一）天津地區投資價值的凸現 17（二）天津別墅市場具有良好的發展空間 17二、市場需求分析 18（一）龐大的潛在市場規模 18（二）京津一帶強勁的市場需求 18（三）目標客戶分析 18第五部分競爭分析 20一、競爭影響因素分析 20（一）價格 20（二）交通 20（三）環境 20（四）娛樂項目、配套設施設置 20二、競爭優勢分析 21（一）齊全的配套娛樂設施 21（二）創新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式 21（三）龐大的人脈網絡及暢通的宣傳渠道 21第六部分經營發展規劃 22第七部分市場銷售 23一、市場計劃 23（一）市場進入 23（二）市場開發 23二、銷售策略 23三、公共關系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯網廣告 24（五）戶外廣告 24第八部分項目的運營與管理 25一、治理結構 25（一）關于股東與股東大會 25（二）關于董事與董事會 25（三）關于監事與監事會 26二、管理團隊 26三、激勵與約束 26第九部分投資估算 28一、項目實施進度