控規項目投標技術標文件目錄一、投標服務技術資料表 2二、對本項目任務的理解、工作技術路線、項目重點和難點分析、評價指標體系、建設性建議等。 141項目計劃及總體評價 141.1工作思路 141.2技術路線 161.3工作重點 171.3.1對上位功能布局的調整 171.3.2公共服務設施規劃 171.3.3道路交通系統 181.3.4海綿城市 191.3.5控制指標 191.4內容大綱 201.4.1主要成果構成 201.4.2文本內容 201.4.3圖紙內容 211.5工作進度安排 231.5.1初步方案階段（從合同簽訂日起30日內） 231.5.2中期方案階段（上述階段后30日內） 231.5.3成果草案階段（上述階段后45日內） 241.5.4報批階段（上述階段后12日內） 241.5.5成果數據歸檔階段（上述階段后3日內） 241.5.6項目工作進度安排表: 242背景概況 262.1規劃背景 262.2規劃依據 262.3規劃范圍 273現狀分析 293.1區位分析 293.3道路交通現狀 303.4用地現狀 313.5現狀綜合評價 333.5.1優勢條件 333.5.2存在問題 344規劃目標、方案及指標控制 354.1規劃目標 354.2規劃人口規模測算 364.2.1人均居住指標的確定 364.2.2教育科研人口預測 374.2.3人口規模 374.3開發強度研究 384.4用地布局方案 404.4.1用地布局原則 404.4.2功能結構與分區 414.4.3居住用地布局 424.4.4公共設施用地布局 464.4.5道路廣場用地布局 474.4.6市政公用設施用地布局 474.4.7綠地 475公共服務配套及市政設施布局 495.1公共服務配套 495.1.1規劃布局原則 495.1.2公共服務設施的重點和難點 505.1.3公共服務設施空間布局 505.1.4公共服務設施共享共建 515.2市政設施建設 525.2.1市政設施建設的重點和難點 525.2.2市政設施規劃 526舊城更新改造 626.1“城中村”改造的重點、難點 636.2“城中村”改造思路 656.3“城中村”改造方法建議 676.4“城中村”改造的用地控制與設施布局 697交通規劃 737.1片區現狀交通特征 737.2交通策略：綜合規劃建設，遠近結合 737.3充分利用城市公共交通資源，加強對外交通聯系 747.4規劃道路均衡導向，完善道路設施系統 767.5加強交通治理力度，保證道路順暢 788城市設計與風貌控制 818.1項目重點、難點 818.1.1如何保證項目中城市設計引導的可實施性 818.1.2如何解決項目復雜的現實性 818.1.3如何完善城市設計本身的系統性 818.2城市設計策略及建議 828.3景觀風貌控制 828.4開敞空間控制 838.4.1廣場 838.4.2標志性建筑 848.4.3室外照明 848.4.4步行系統 858.5建筑形體與色彩設計 858.6重要城市節點及界面控制 878.6.1城市輪廓線 878.6.2標志性建筑 878.6.3街道景觀 888.6.4室外照明 886.4.5標識系統 906.4.6步行系統 909實施策略 929.1建設發展策略 929.2項目建設模式 929.3項目建設時序 939.4實施對策與措施 9410創新思路 9610.1控制性詳細規劃編制中的問題 9610.2對控制性詳細規劃的技術改革和探索 96

一、投標服務技術資料表項號招標文件需求投標文件承諾偏離說明服務名稱服務內容及要求服務名稱所提供服務的內容1某某市中心城區某某某某某某單元控制性詳細規劃及城市設計一、項目背景近年來，某某市充分利用國家推進“一帶一路”戰略及中國—東盟自貿區建設的契機，發揮中國與東盟交通橋頭堡的作用，城市建設速度不斷加快。為適應城市新的發展要求，提高城市規劃的精細化管理水平，有效促進城市建設和經濟發展，某某市以城市軌道交通建設、水城建設、舊城改造和濱水地區城市形象塑造等城市建設為重點，特開展本次某某市中心城區控制性詳細規劃編制工作。某某市中心城區某某某某某某單元控制性詳細規劃及城市設計一、項目背景近年來，某某市充分利用國家推進“一帶一路”戰略及中國—東盟自貿區建設的契機，發揮中國與東盟交通橋頭堡的作用，城市建設速度不斷加快。為適應城市新的發展要求，提高城市規劃的精細化管理水平，有效促進城市建設和經濟發展，某某市以城市軌道交通建設、水城建設、舊城改造和濱水地區城市形象塑造等城市建設為重點，特開展本次某某市中心城區控制性詳細規劃編制工作。無偏離二、規劃范圍及面積本次規劃區位于某某市中心城區高新片區，為KL-01(羅文)一個控制單元，約333公頃，具體道路合成范圍為：羅賢路——西莊路——新村大道。二、規劃范圍及面積本次規劃區位于某某市中心城區高新片區，為KL-01(羅文)一個控制單元，約333公頃，具體道路合成范圍為：羅賢路——西莊路——新村大道。無偏離三、規劃目的1、通過控規和城市設計的編制完善某某市中心城區控規編制覆蓋面，規范和引導城市土地利用和開發建設活動，完善規劃實施管理機制。2、圍繞新的控規編制導則，統一規范控制性詳細規劃編制單元的編制成果，實現控制管理“一張圖”。3、結合中心城各片區的特征，全面梳理城市空間資源，將中心城劃分為若干個控制單元，優先保障城市基礎設施和公共服務設施建設，切實保護綠地、水系等生態空間，提高城市宜居水平。三、規劃目的1、通過控規和城市設計的編制完善某某市中心城區控規編制覆蓋面，規范和引導城市土地利用和開發建設活動，完善規劃實施管理機制。2、圍繞新的控規編制導則，統一規范控制性詳細規劃編制單元的編制成果，實現控制管理“一張圖”。3、結合中心城各片區的特征，全面梳理城市空間資源，將中心城劃分為若干個控制單元，優先保障城市基礎設施和公共服務設施建設，切實保護綠地、水系等生態空間，提高城市宜居水平。無偏離四、規劃依據1、《中華人民共和國城鄉規劃法》（2015年修編版）；2、《某某省壯族自治區控制性詳細規劃管理辦法（試行）》；3、《南寧城市規劃管理技術規定（2011）》；4、《某某市控制性詳細規劃編制導則（2015）》5、《某某市海綿城市規劃設計導則（2015）》；6、《某某市城市總體規劃（2011-2020）》；7、《某某市土地利用總體規劃（2006-2020）》等某某市相關規劃。四、規劃依據1、《中華人民共和國城鄉規劃法》（2015年修編版）；2、《中華人民共和國環境保護法》（2015）；3、《中華人民共和國土地管理法》（2015）；4、建設部《城市規劃編制辦法》（2006）；5、《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》；6、《城市道路交通規劃設計規范（GB50220-95）》；7、《城市居住區規劃設計規范》（GB50180—93）及修訂條文；8、《城市工程管線綜合規劃規范》（GB50289-98）；9、《城市給水工程規劃規范（GB50282-98）》；10、《城市電力規劃規范（GB50293-1999）》；11、《城市排水工程規劃規范（GB50318-2000）》；12、《某某省壯族自治區控制性詳細規劃管理辦法（試行）》；13、《某某市城市總體規劃（2011－2020）》；14、《某某市土地利用總體規劃（2006－2020）》；15、《某某市城市規劃管理技術規定》（2011）；16、《某某市控制性詳細規劃編制導則（2015）》；17、《某某市海綿城市規劃設計導則（2015）》；18、《某某市城市風貌分區規劃研究和建筑控制導則》19、《某某省某某市防洪規劃報告（修編）》；20、《某某省某某市城市內河河道控制規劃報告》（2005年）；21、《某某市中小學布局調整規劃與實施方案（2002-2015）》；22、《某某市加油加氣站布點規劃》（2008）；23、某某市高新區相關規劃成果；24、規劃區范圍地形電子文件及其他基礎資料；25、國家、自治區和某某市其他相關規范、技術規定和文件要求。正偏離五、規劃內容和深度要求5.1.1開發強度結合片區規劃現狀和設施、環境承載能力分析，合理測算和確定單元人口規模和調控策略，規劃人口規模應與單元內規劃建設容量（尤其是居住、商業）及公共服務、公共安全、交通、市政基礎設施的配套服務能力相匹配，對現狀設施配套不能滿足要求的單元，應明確單元的導控方向和具體措施。5.1.1開發強度結合片區規劃現狀和設施、環境承載能力分析，合理測算和確定單元人口規模和調控策略，規劃人口規模應與單元內規劃建設容量（尤其是居住、商業）及公共服務、公共安全、交通、市政基礎設施的配套服務能力相匹配，對現狀設施配套不能滿足要求的單元，應明確單元的導控方向和具體措施。除以上內容，我單位還承諾在此基礎上增加城中村改造用地的開發強度研究。正偏離5.1.2公共服務設施及市政設施布局根據規劃人口和建設容量，按照服務規模和服務半徑合理布局配設單元內公共服務設施和市政基礎設施，確定公共服務設施及市政工程設施的用地界線、市政工程管線位置、管徑，進行管線綜合。明確地下空間開發利用具體要求。要綜合考慮服務半徑和服務能力的問題。5.1.2公共服務設施及市政設施布局根據規劃人口和建設容量，按照服務規模和服務半徑合理布局配設單元內公共服務設施和市政基礎設施，確定公共服務設施及市政工程設施的用地界線、市政工程管線位置、管徑，進行管線綜合。明確地下空間開發利用具體要求。要綜合考慮服務半徑和服務能力的問題。除以上內容，我單位還承諾在此基礎上增加周邊單元設施共建共享的研究。正偏離5.1.3交通規劃制定規劃道路網密度控制指標，提出相應的對策措施，結合舊城改造對規劃有條件實施的道路進行規劃控制；結合交通分析明確規劃單元與區域交通銜接方案；明確片區內部路網布局、結構、具體道路控制要求（包括紅線、斷面、豎向、開口等）；確定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通設計指引要求（包括展寬標準、路口設計指引等）；明確區域內部常規公交、快速公交、軌道交通等公交方式布局方案、功能、設施用地布局等；明確各類交通設施（交通樞紐、水運碼頭、鐵路線及場站、社會停車場等）用地布局、規模等；研究慢行系統規劃、節點規劃指引，自行車和步行交通控制要求等；重點闡明地下空間開發的原則與目標、功能組成、連通要求，地下空間開發控制要求（結合片區實際情況明確）；結合交通需求分析研究路網承載與用地開發關系，提出用地開發強度的建議。5.1.3交通規劃制定規劃道路網密度控制指標，提出相應的對策措施，結合舊城改造對規劃有條件實施的道路進行規劃控制；結合交通分析明確規劃單元與區域交通銜接方案；明確片區內部路網布局、結構、具體道路控制要求（包括紅線、斷面、豎向、開口等）；確定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通設計指引要求（包括展寬標準、路口設計指引等）；明確區域內部常規公交、快速公交、軌道交通等公交方式布局方案、功能、設施用地布局等；明確各類交通設施（交通樞紐、水運碼頭、鐵路線及場站、社會停車場等）用地布局、規模等；研究慢行系統規劃、節點規劃指引，自行車和步行交通控制要求等；重點闡明地下空間開發的原則與目標、功能組成、連通要求，地下空間開發控制要求（結合片區實際情況明確）；結合交通需求分析研究路網承載與用地開發關系，提出用地開發強度的建議。除以上內容，我單位還承諾在此基礎上增加城市支路單向行駛的研究。正偏離5.1.4豎向及土方平衡對規劃區進行具體的豎向設計，綜合確定片區道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制點標高，確定道路坡度、坡向、控制點坐標；充分利用地形，經濟合理的組織好片區用地的土方工程，綜合考慮地下空間建設產生的土方量，進行填方和挖方的平衡，對不利于城市建設的地段提出具體的工程措施方案。5.1.4豎向及土方平衡對規劃區進行具體的豎向設計，綜合確定片區道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制點標高，確定道路坡度、坡向、控制點坐標；充分利用地形，經濟合理的組織好片區用地的土方工程，綜合考慮地下空間建設產生的土方量，進行填方和挖方的平衡，對不利于城市建設的地段提出具體的工程措施方案。無偏離5.1.5海綿城市建設控制根據海綿城市建設要求，明確年徑流總量控制率、下沉式綠地率、透水鋪裝率、綠色屋頂率等控制引導指標，并對各項設施提出建設控制要求。5.1.5海綿城市建設控制根據海綿城市建設要求，明確年徑流總量控制率、下沉式綠地率、透水鋪裝率、綠色屋頂率等控制引導指標，并對各項設施提出建設控制要求。無偏離5.2.1城市設計目標和定位結合控制性詳細規劃提出發展定位、規劃目標、功能布局等內容，提出與片區規劃目標相適應的城市設計目標和定位，明確片區未來整體風貌特征。5.2.1城市設計目標和定位結合控制性詳細規劃提出發展定位、規劃目標、功能布局等內容，提出與片區規劃目標相適應的城市設計目標和定位，明確片區未來整體風貌特征。無偏離5.2.2開發強度分區從城市設計角度出發，綜合考慮區域、片區風貌特征、用地功能布局等要素，合理確定片區的開發強度分區，引導片區形成疏密有致、整體協調的風貌景觀，并將城市設計空間控制要素轉化為控制性詳細規劃建設控制指標。5.2.2開發強度分區從城市設計角度出發，綜合考慮區域、片區風貌特征、用地功能布局等要素，合理確定片區的開發強度分區，引導片區形成疏密有致、整體協調的風貌景觀，并將城市設計空間控制要素轉化為控制性詳細規劃建設控制指標。無偏離5.2.3土地混合使用結合控制性詳細規劃中的功能布局，從城市設計角度，針對片區內有需要的區域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住與商業功能的混合、工業和研發、展示功能的混合、旅游、文化娛樂和商業功能的混合），為控制性詳細規劃中確定土地使用兼容性提供指引。5.2.3土地混合使用結合控制性詳細規劃中的功能布局，從城市設計角度，針對片區內有需要的區域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住與商業功能的混合、工業和研發、展示功能的混合、旅游、文化娛樂和商業功能的混合），為控制性詳細規劃中確定土地使用兼容性提供指引。無偏離5.2.4公共空間系統規劃以綠地開敞空間和慢行系統構筑單元連續公共空間系統，提升片區環境品質、改善人居環境。城市設計中需提出城市公共空間系統的組織方式，確定公共空間層次（例如：區域公園、城市公園、社區公園、街頭綠地等）、提出重要公共空間的位置、控制要求；明確城市慢行系統的內容（例如：二層連廊、景觀步道、地下通道等），確定慢行系統的位置和尺度控制要求，提出慢行系統與城市公共空間的連接方式。5.2.4公共空間系統規劃以綠地開敞空間和慢行系統構筑單元連續公共空間系統，提升片區環境品質、改善人居環境。城市設計中需提出城市公共空間系統的組織方式，確定公共空間層次（例如：區域公園、城市公園、社區公園、街頭綠地等）、提出重要公共空間的位置、控制要求；明確城市慢行系統的內容（例如：二層連廊、景觀步道、地下通道等），確定慢行系統的位置和尺度控制要求，提出慢行系統與城市公共空間的連接方式。無偏離5.2.5重要廊道、節點控制結合某某市山水城市建設控制要求，以及片區景觀風貌控制的需求，提出片區內需要重點控制的廊道、重要節點等，明確廊道的起始點、寬度、廊道內及廊道兩側建筑控制要求等，以及片區內地標和制高點控制要求。5.2.5重要廊道、節點控制結合某某市山水城市建設控制要求，以及片區景觀風貌控制的需求，提出片區內需要重點控制的廊道、重要節點等，明確廊道的起始點、寬度、廊道內及廊道兩側建筑控制要求等，以及片區內地標和制高點控制要求。無偏離5.2.6城市街道設計結合控制性詳細規劃中相關內容，確定片區內不同街道在城市設計角度的定位（例如:商業性街道、景觀性街道、生活性街道等），并通過對不同街道的定位，確定不同類型道路的風貌特征、建議斷面形式、臨街建筑退界、貼線率、面寬、色彩、造型風格等控制要求。5.2.6城市街道設計結合控制性詳細規劃中相關內容，確定片區內不同街道在城市設計角度的定位（例如:商業性街道、景觀性街道、生活性街道等），并通過對不同街道的定位，確定不同類型道路的風貌特征、建議斷面形式、臨街建筑退界、貼線率、面寬、色彩、造型風格等控制要求。無偏離5.2.7城市設計其他要求片區內或周邊含有對生態、風貌敏感性較高的資源要素（例如：水體、山體、濕地等）的情況下，需要附加對這部分內容進行城市設計控制引導方面的研究、并提出相應城市設計引導圖則。5.2.7城市設計其他要求片區內或周邊含有對生態、風貌敏感性較高的資源要素（例如：水體、山體、濕地等）的情況下，需要附加對這部分內容進行城市設計控制引導方面的研究、并提出相應城市設計引導圖則。無偏離5.3其他要求。針對規劃范圍內有歷史文化保護、地下空間設計、產業園區建設、舊城改造等建設要求的，需加強這些方面規劃研究：歷史文化保護重點應明確歷史文化保護與控制要求，加強對片區歷史風貌研究。地下空間規劃應按照地上地下一體化發展的思路，提出地下空間重點開發區域及其開發規模、功能布局，明確地下空間出入口位置，研究地上地下交通銜接方式。產業園區深度要求應附加對產業發展、產業空間布局、產業開發強度、產業配套、環境保護影響等方面的研究。舊城區深度要求應附加對城市更新等方面問題的研究，提出片區舊城改造更新目標、原則、策略，明確舊城更新改造改造模式，以及城市更新的建議范圍、規劃功能、開發強度等，并提出需要結合城市更新解決的規劃支路、公共綠地、公共服務配套設施等公益性項目的規劃要求。5.3其他要求。針對規劃范圍內有歷史文化保護、地下空間設計、產業園區建設、舊城改造等建設要求的，需加強這些方面規劃研究：歷史文化保護重點應明確歷史文化保護與控制要求，加強對片區歷史風貌研究。地下空間規劃應按照地上地下一體化發展的思路，提出地下空間重點開發區域及其開發規模、功能布局，明確地下空間出入口位置，研究地上地下交通銜接方式。產業園區深度要求應附加對產業發展、產業空間布局、產業開發強度、產業配套、環境保護影響等方面的研究。舊城區深度要求應附加對城市更新等方面問題的研究，提出片區舊城改造更新目標、原則、策略，明確舊城更新改造改造模式，以及城市更新的建議范圍、規劃功能、開發強度等，并提出需要結合城市更新解決的規劃支路、公共綠地、公共服務配套設施等公益性項目的規劃要求。除以上內容，我單位還承諾在此基礎上增加多規合一，智慧城市等領域的相關研究。正偏離六、成果要求（一）控制性詳細規劃成果要求本控制性詳細規劃成果應達到《某某市控制性詳細規劃編制導則（2015）》中成果內容要求，包括法定文件和技術文件兩部分。法定文件。含規劃文本、圖則和城市設計附加圖則。（2）技術文件。由規劃說明書、規劃圖紙和現狀調研報告構成。（二）城市設計成果要求城市設計成果由設計說明、圖紙、導則三部分組成。（1）設計說明書。設計說明包括現狀分析、方案說明及相關研究。（2）圖紙。核心圖紙包括土地利用規劃圖、城市設計空間結構分析圖、總平面圖、建筑高度控制圖、景觀設計規劃圖、表達設計意圖的整體鳥瞰圖及人視效果圖等；其他分析圖紙可根據地段特點酌情增加。（3）城市設計導則。本次城市設計與控制性詳細規劃同步編制，其導則內容可納入控制性詳細規劃執行細則，制定城市設計單元引導圖則。（三）提交成果要求1、包含上述成果共15套，規格統一為A3。簡本15份。2、包含上述所有文字說明和圖件內容的電子光盤2套（含文字說明電子文件、CAD圖紙和EXCEL表格等），文本為DOC格式文件，圖紙為DWG格式文件，效果圖為JPG格式文件。3、包含上述所有圖件內容及簡明必要的文字說明的彩色匯報展示圖紙1套，規格統一為A0，比例、內容及深度需符合上述具體要求，并應裝裱在相應尺寸的輕質圖板上，原則上不得拼板（在A0圖板上單獨成圖）。4、匯報展示用多媒體電子文件1份（原則上使用POWERPOINT演示文件），以及用三維虛擬軟件進行場景展示，長度不超過30分鐘。六、成果要求（一）控制性詳細規劃成果要求本控制性詳細規劃提交的成果承諾達到《某某市控制性詳細規劃編制導則（2015）》中成果內容要求，承諾按照招標文件及合同規定包括法定文件和技術文件兩部分。法定文件。含規劃文本、圖則和城市設計附加圖則。（2）技術文件。由規劃說明書、規劃圖紙和現狀調研報告構成。（二）城市設計成果要求城市設計成果承諾將包含設計說明、圖紙、導則等三部分組成：（1）設計說明書。設計說明包括現狀分析、方案說明及相關研究。（2）圖紙。核心圖紙包括土地利用規劃圖、城市設計空間結構分析圖、總平面圖、建筑高度控制圖、景觀設計規劃圖、表達設計意圖的整體鳥瞰圖及人視效果圖等；其他分析圖紙可根據地段特點酌情增加。（3）城市設計導則。本次城市設計與控制性詳細規劃同步編制，其導則內容可納入控制性詳細規劃執行細則，制定城市設計單元引導圖則。（三）提交成果要求1、包含上述成果共15套，規格統一為A3。簡本15份。2、包含上述所有文字說明和圖件內容的電子光盤2套（含文字說明電子文件、CAD圖紙和EXCEL表格等），文本為DOC格式文件，圖紙為DWG格式文件，效果圖為JPG格式文件。3、包含上述所有圖件內容及簡明必要的文字說明的彩色匯報展示圖紙1套，規格統一為A0，比例、內容及深度需符合上述具體要求，并應裝裱在相應尺寸的輕質圖板上，原則上不得拼板（在A0圖板上單獨成圖）。4、匯報展示用多媒體電子文件1份（原則上使用POWERPOINT演示文件，可根據采購人要求調整文件格式），以及用三維虛擬軟件進行場景展示，長度控制在30分鐘以內。5、我單位承諾可根據業主的實際要求調整成果提交格式及免費增加成果提交數量。正偏離七、時間安排本次規劃時間從設計單位簽訂合同之日起約120個日歷日（含規劃草案公示期）內。具體分為如下：（一）從合同簽訂日起30日內：初步方案階段。設計單位詳細踏勘現場，收集基礎資料，形成現狀調研報告及初步方案，召開第一次評審會。（二）上述階段后30日內：中期方案階段。在初步方案修改完善基礎上開展中期方案編制工作，并征詢相關部門意見。提交中期成果，召開第二輪專家評審會。（三）上述階段后45日內：成果草案階段。設計單位根據評審意見繼續修改、深化規劃設計方案，并提交成果草案，召開專家委員會，將修改完善后成果草案進行公示（30日）。（四）上述階段后12日內：報批階段。成果草案公示后，設計單位根據公眾意見處理情況修改完善草案，提交修改后的最終成果并報市政府審批。（五）上述階段后3日內：成果數據歸檔階段。設計單位將規劃最終成果（成果文件及數據）及時歸檔。七、時間安排如我單位中標，我單位保證在合同約定的時間內提交優質的規劃編制服務，提交規劃成果時間承諾在簽訂合同之日起120個日歷日（含規劃草案公示期）內完成。其中：（一）從合同簽訂日起30日內完成初步方案，包含現場踏勘基礎資料收集，形成現狀調研報告及初步方案，并召開第一次評審會。（二）在初步方案評審通過后的30日內完成中期方案成果提交并征詢相關部門意見，召開第二輪專家評審會。該輪工作我們會認真聽取第一輪評審專家的意見，在初步方案修改完善基礎上開展中期方案的編制工作，必要時會聘請相關專家對中期方案進行指導，以便更高效高質地完成該階段的方案成果。（三）在中期方案成果評審通過后15日內我單位將根據評審意見繼續修改、深化規劃設計方案，并提交成果草案，召開專家委員會，將修改完善后成果草案進行公示，公示期30日。（四）成果草案公示期結束后我單位將根據公眾意見處理情況修改完善草案，并于公示期結束后12日內提交修改后的最終成果報市政府審批。（五）最終成果經市政府審批通過后3日內我單位將規劃最終成果（成果文件及數據）及時歸檔移交招標人。無偏離

二、對本項目任務的理解、工作技術路線、項目重點和難點分析、評價指標體系、建設性建議等。1項目計劃及總體評價1.1工作思路本次某某某某某某單元控制性詳細規劃編制工作主要從“現狀調研、案例分析、策略比較、發展目標、規劃設計”五個方面著手，以上位總體規劃為原則，尊重現有規劃成果，提出科學化的規劃理念，使規劃成果能夠直接指導下一步的各項工程建設。現狀調研人口狀況現狀調研人口狀況經濟發展狀況建設規模建筑質量公共設施道路交通綠地、水系、開敞空間及景觀風貌市政設施周邊地塊所編制的控規成果國內類似城市片區所編制的控規成果周邊地塊所編制的控規成果國內類似城市片區所編制的控規成果國外類似城市片區所編制的控規成果分析總結案例分析策略比較根據對現狀調研報告的分析及相關案例的比較，提出規劃區規劃發展策略，通過對不同發展策略進行對比，確定規劃區最終的城市發展策略。策略比較根據對現狀調研報告的分析及相關案例的比較，提出規劃區規劃發展策略，通過對不同發展策略進行對比，確定規劃區最終的城市發展策略。發展目標根據上位城市總體規劃提出的總體要求，結合規劃區內部的發展現狀，以及未來城市的發展方向，確定規劃區的發展目標。發展目標根據上位城市總體規劃提出的總體要求，結合規劃區內部的發展現狀，以及未來城市的發展方向，確定規劃區的發展目標。規劃設計規劃理念、土地利用規劃方案、組團分區、重點項目、各類法定成果。規劃設計規劃理念、土地利用規劃方案、組團分區、重點項目、各類法定成果。1.2技術路線規劃成果規劃流程規劃方法規劃成果規劃流程規劃方法上位規劃團隊組建部門座談上位規劃團隊組建部門座談現狀分析現狀分析上版規劃現狀綜合調研實地考察上版規劃現狀綜合調研實地考察方案比選綜合調研內審綜合調研區位背景方案比選綜合調研內審綜合調研區位背景案例研究案例研究總體用地布局規劃圖總平面規劃圖初步方案總體用地布局規劃圖總平面規劃圖初步方案交流內審綜合調研比較分析交流內審綜合調研比較分析中間方案內審綜合調研評審修改完善中間方案內審綜合調研評審修改完善定性研究規劃圖紙文本定量研究規劃圖紙文本定量研究專家咨詢專家咨詢規劃圖則正式成果規劃圖則正式成果說明書項目總結后期服務公眾參與說明書項目總結后期服務公眾參與1.3工作重點1.3.1對上位功能布局的調整控制性詳細規劃是對上位總體規劃的進一步調整和完善，深化各類控制建設指標，使其成為能夠更好的指導下一步工程建設的法定成果。本次某某某某某某單元控制性詳細規劃，根據對其現狀調查研究得出的結果結合城市更新的發展需求，對其上位總體規劃進行完善調整，主要體現在一下幾個方面：1）適應城市發展需要所進行的調整。由于城市發展的原因，需要對上位總體規劃確定的用地布局進行局部調整，使其能夠更好的適應規劃區內部乃至整個某某市的城市發展需求。2）用于重大項目落地所需要進行的調整。由于政策的原因，為了能夠配合重大項目落地項目區內，對上位總體規劃的用地性質經過論證后進行局部調整。規劃區所涉及的用地布局為某某市11版總體規劃所確定的，經過六年的發展，部分用地布局、交通系統、市政設施、公共服務設施已經不能滿足城市片區發展的需要，本次控制性詳細規劃對其進行局部優化調整，使其能夠更好的指導下一步建設。1.3.2公共服務設施規劃本次規劃所涉及的用地范圍面積為3.33平方公里，規劃所布置的公共服務設施根據其用地規模分為居住區級和小區級兩個體系。1）居住區級公共服務設施體系。規劃將整個規劃區劃定為一個大的居住區，以城市居住區的規模要求布置各項公共服務設施，以規劃單元為載體統籌各個小區級公共服務點。2）小區級公共服務設施體系。作為居住區級公共服務設施體系的承接點，以街區、社區為布置節點，輻射涵蓋整個規劃單元范圍。醫療衛生、文化體育、行政管理、社會福利、體育設施、商業金融、教育等各項內容，都是真正涉及到規劃單元內部居民的服務內容。1.3.3道路交通系統根據現狀交通、居民出行狀況、老舊社區的拆遷，以及對規劃區周邊軌道交通及對外交通建成后居民出行方式的預測，對上位總體規劃確定的交通路網進行優化。1)道路系統調整。本次規劃以優化道路交通組織方式作為重點，為了方便局面出行，一方面結合老舊社區的拆遷打通斷頭路，減少“T”字路口的出現；另一方面優化道路橫斷面，統籌處理機動車道、非機動車道、人行道相互間的關系，同時盡量保留道路綠化，為綠城南寧的發展提供支撐。2）公共交通系統優化。規劃片區單元內部對外公共交通以公交系統為主，規劃區離最近的軌道交通系統為某某市地鐵一號線，距離大約為2-3公里，便捷快速的地鐵出行方式對片區內部居民具有極大的吸引力。本次規劃重點解決和優化片區內部對外聯系的公共交通系統，完善公交站點布置，加強公交系統與地鐵軌道交通的接駁。3）停車場。停車難一直是每座城市發展中都遇到的問題，其原因主要體現在規劃過程中對停車場、停車位指標的確定，未能與規劃末期機動車保有量相銜接。規劃區內部用地分類中，科教用地和居住用地占據了重要的比重，但是在上位總體規劃中所配給的公共停車場設施遠遠不能滿足使用要求。針對上述問題，在本次控制性詳細規劃編制過程中，通過優化用地布局，增加地面公共停車場。同時，運用地塊控制指標的手段，通過科學論證，對相關建設地塊的停車位配比指標進行調整，完善地下空間建設，以達到增加停車位，解決規劃片區停車難的目的。1.3.4海綿城市規劃區內推進海綿城市的發展，一方面有利于推動某某市海綿城市建設，另一方面可以實現規劃區內新建、改擴建項目建設后雨水排水徑流污染負荷不高于建設前，減少雨水外排量，降低對規劃區外部市政管網的排水壓力，改善規劃區及周邊的排水安全。在規劃區內推進海綿城市建設，需要重點考慮新建工程與改擴建工程相結合，不可盲目一味的進行推到新建，要充分利用現狀的水系水體、濕地系統等，同時要與周邊的排水管網相銜接。1.3.5控制指標規劃控制指標的確定，是整個控制性詳細規劃編制工作的重中之重。在本次控規編制過程中，規劃指標的確定，需要重點考慮地塊的建設現狀、尊重街區的歷史文化因素，同時還要考慮地塊的土地兼容性與土地承載力的問題，還要做好對周邊公共設施、交通要素所產生的影響分析。公服配套上位銜接海綿城市指標控制公服配套上位銜接海綿城市指標控制控制性控制性詳細規劃1.4內容大綱1.4.1主要成果構成文本-規劃圖紙-規劃圖則-說明書1.4.2文本內容第一章總則 第二章上位規劃分析第三章規劃區功能與規模第四章布局功能結構 第五章土地利用規劃 第六章道路交通規劃 第七章綠地水系與景觀控制規劃 第八章海綿城市設計第九章豎向規劃 第十章市政工程規劃 第十一章綜合防災規劃 第十二章環境保護與環衛設施規劃 第十三章舊城改造及安置規劃 第十四章建設開發控制 第十五章“四線”規劃 第十六章城市設計指引 第十七章規劃實施建議 第十八章附則 1.4.3圖紙內容01區位圖02上位總體規劃圖03相關規劃圖04與土規對接圖05現狀圖06現狀建筑層數分析圖07現狀建筑質量分析圖08現狀地形分析圖09現狀排水管線圖10現狀給水管線圖11現狀電力管線圖12現狀電信管線圖13現狀公共服務設施分布圖14用地權屬圖15地塊調整區域示意圖16規劃結構圖17土地利用規劃圖18公共服務設施規劃圖19道路交通規劃圖20道路定位圖21道路豎向圖22土方量計算圖23慢行系統規劃圖24綠地景觀規劃圖25海綿城市規劃圖26給水工程規劃圖27雨水工程規劃圖28雨水排水分區圖29污水工程規劃圖30污水排水分區圖31電力工程規劃圖32電信工程規劃圖33燃氣工程規劃圖34環衛工程規劃圖35綜合防災規劃圖36四線控制圖37容積率控制圖38密度控制圖39高度控制圖40建筑后退線控制圖41地塊編號圖42“一張圖”1.5工作進度安排本次項目編制工作預計120個日歷日（含規劃草案公示期）內。具體分為如下：1.5.1初步方案階段（從合同簽訂日起30日內）（1）組織編制團隊踏勘現場，收集基礎資料（2）形成現狀調研報告及初步方案。（3）召開方案交流會。1.5.2中期方案階段（上述階段后30日內）（1）依據評審意見，修改完善初步方案。（2）開展中期方案編制工作，征詢相關部門意見及聽取利害人意見。（3）提交中期成果，召開專家論證會。1.5.3成果草案階段（上述階段后45日內）（1）依據論證會的會議紀要，繼續修改、深化規劃設計方案。（2）提交成果草案，召開專家委員會。（3）將修改完善后成果草案進行公示（30日）。1.5.4報批階段（上述階段后12日內）（1）根據公眾意見處理情況修改完善草案。（2）提交修改最終成果，并報市政府審批。1.5.5成果數據歸檔階段（上述階段后3日內）（1）將規劃最終成果（成果文件及數據）及時歸檔。1.5.6項目工作進度安排表:工作階段工作任務天數153045607590105120第一階段踏勘現場，收集基礎資料形成現狀調研報告及初步方案召開方案交流會第二階段修改完善初步方案中期方案編制，征詢相關部門意見及聽取利害人意見提交中期成果，召開專家論證會第三階段修改、深化規劃設計方案交成果草案，召開專家委員會成果草案公示第四階段修改完善草案提交修改最終成果，并報市政府審批第五階段將規劃最終成果及時歸檔

2背景概況2.1規劃背景近年來，某某市充分利用國家推進“一帶一路”戰略及中國—東盟自貿區建設的契機，發揮中國與東盟交通橋頭堡的作用，城市建設速度不斷加快。為適應城市新的發展要求，提高城市規劃的精細化管理水平，有效促進城市建設和經濟發展，某某市以城市軌道交通建設、水城建設、舊城改造和濱水地區城市形象塑造等城市建設為重點，特開展本次某某市中心城區控制性詳細規劃編制工作。2.2規劃依據1、《中華人民共和國城鄉規劃法》（2015年修編版）；2、《中華人民共和國環境保護法》（2015）；3、《中華人民共和國土地管理法》（2015）；4、建設部《城市規劃編制辦法》（2006）；5、《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》；6、《城市道路交通規劃設計規范（GB50220-95）》；7、《城市居住區規劃設計規范》（GB50180—93）及修訂條文；8、《城市工程管線綜合規劃規范》（GB50289-98）；9、《城市給水工程規劃規范（GB50282-98）》；10、《城市電力規劃規范（GB50293-1999）》；11、《城市排水工程規劃規范（GB50318-2000）》；12、《某某省壯族自治區控制性詳細規劃管理辦法（試行）》；13、《某某市城市總體規劃（2011－2020）》；14、《某某市土地利用總體規劃（2006－2020）》；15、《某某市城市規劃管理技術規定》（2011）；16、《某某市控制性詳細規劃編制導則（2015）》；17、《某某市海綿城市規劃設計導則（2015）》；18、《某某市城市風貌分區規劃研究和建筑控制導則》19、《某某省某某市防洪規劃報告（修編）》；20、《某某省某某市城市內河河道控制規劃報告》（2005年）；21、《某某市中小學布局調整規劃與實施方案（2002-2015）》；22、《某某市加油加氣站布點規劃》（2008）；23、某某市高新區相關規劃成果；24、規劃區范圍地形電子文件及其他基礎資料25、國家、自治區和某某市其他相關規范、技術規定和文件要求；2.3規劃范圍本次規劃項目區域位于某某市中心城區西北部，行政區劃屬某某市高新區管轄。本次控制性詳細規劃根據城市建設發展與地塊劃分的要求為某某某某某某一個控制單元。總用地面積為3.33平方公里。具體道路邊界范圍為：羅賢路——相思湖北路——新村大道。規劃紅線范圍3現狀分析3.1區位分析1、南寧在某某省區位南寧作為某某省的首府，同時具有近海、近邊、沿江、沿線的條件，處在多機遇重疊、多區域合作的交匯點。南寧處于中國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環北部灣沿岸重要經濟中心。面向東南亞、背靠大西南，東鄰粵港澳瓊、西接印度半島，是華南沿海和西南腹地兩大經濟區的結合部以及東南亞經濟圈的連接點，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。南寧在某某省區位圖2、規劃區在某某市區位規劃區位于某某市中心城區西北部，屬于高新區管轄范圍內的羅文片區。規劃區西部和北部與繞城高速相鄰，南部隔邕江與江南區相望，東部緊鄰西鄉塘區，羅文大道自西向東穿越規劃區內部。3.2建設條件分析規劃區域內部地勢走向主要為西北高東南低，但總體較為和緩，在開發建設過程中挖填方工程不大。南寧位于北回歸線南側，屬濕潤的亞熱帶季風氣候，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6度左右，極端最高氣溫40.4度，極端最低氣溫-2.4度。主導風向冬季為東北風，夏季為東南風，年平均風速1.88米/秒，年平均降雨量1298.8毫米。規劃區域臨近市郊，溫度會有所降低。3.3道路交通現狀規劃區域內主要交通要道為中部的羅文大道東西穿越，南部為相思湖北路，東部為新村大道構成規劃地塊的用地范圍線。其中規劃范圍區內部的主要交通道路網絡已初步建成，對外公共交通系統較為完善，距離地鐵一號線距離約為3公里。羅文大道3.4用地現狀規劃范圍區內部的建設用地性質主要組成部份為：科研教育用地、居住用地等，商業及其他服務設施用地分布較少。規劃單元內部現狀建筑以羅文大道作文分界線，南北兩個片區差距較大。主要體現在：北部片區開發建設較為完善，以某某省藝術學院和周邊房地產開發為主，大部分建筑以多層及高層為主，建筑質量及建筑風貌較好；南部片區開發進度較慢，現狀以村莊用地及農田為主，建筑質量一般，大部分居住建筑主要是村民自建房，未進行統一的規劃設計，質量及風貌較差，層高多以4-7層為主。某某省藝術學院相思湖校區現狀用地及交通路網圖3.5現狀綜合評價3.5.1優勢條件（1）交通條件規劃區內部及周邊道路交通建設較為完善，已初步形成路網結構羅文大道自西向東穿越其中部，南部為相思湖北路，公交系統已經覆蓋。同時，距離地鐵1號線約為3公里，對于規劃區內部的交通路網組織及居民的出行的便利性，具有很大的優勢。同時，規劃區位于某某市中心城區西北部，離城西石埠高速公路出口路程距離較近，便于對外聯系。（2）基地建設條件規劃單元區現狀西北部為已建成區，東南部上位進行大規模開發，總體地形較為平坦，有利于后期工程項目節省土石方開挖成本。（3）片區發展條件規劃單元屬于某某市科教中心，內部及周邊聚集了某某省多所著名高等學府，具備強大的人流聚集能力；同時規劃單元區也屬于某某市“花園式居住新城”片區，對規劃單元內部的開發建設，有著極大的推動作用。（4）生態環境條件規劃單元北部為高峰嶺，南部與邕江相望，西部靠近石埠休閑度假區，東部緊鄰相思湖公園，生態環境優勢極為突出。3.5.2存在問題通過對規劃區現狀調查研究分析可以得出，規劃區存在一部分問題，主要體現在道路交通、公共服務設施、舊城區改造等幾個方面。（1）內部道路交通規劃地塊現狀內部主要交通路網已初步建成，但是次要交通路網建設還未完善，內部居民出行便利性受阻。同時，由于建設時序及涉及到拆遷的原因，部分道路形成“T”字路口，不利于交通組織，對周邊市政道路組織也產生一定的影響。另外，規劃單元區現狀缺乏公共停車場設施，產生車輛亂停的現象，對城市管理產生一定的消極影響。（2）公共服務設施因為開發建設時間較短的原因，造成現狀規劃區內部公共服務設施配套不夠完善，現狀公共服務設施主要為高等院校、小學等，在整體數量上及功能上均未能滿足使用要求。（3）舊城改造規劃單元區內部存在大量的村民自建房，建筑質量及建筑風貌較差，缺乏配套的市政設施及環境景觀綠化，村中內部的環境景觀較差，對城市整體景觀風貌產生一定的影響，且由于未經過統一規劃設計，存在較多的安全隱患，“城中村”問題亟待解決。對現狀居住用地的更新改造，將是推動規劃區建設發展的重要環節，同時，如何處理好村民用地征收及其產業發展的可持續性問題，也是進行片區城市更新的關鍵步驟。4規劃目標、方案及指標控制4.1規劃目標1、著眼于城市長遠和可持續發展構想，遵從城市經濟社會發展規律和城市空間生長機理，注重近期與遠期、局部與全局有機結合，促進城市功能結構調整和空間結構優化。2、合理確定開發建設和更新改造方式，通過規劃用地調整和深化，提升發展質量和土地綜合利用效率，利用各種資源條件促進村莊的更新改造，相對集中布置農民住宅回建用地和三產用地，解決村民安置和就業問題，完善配套公建設施，改善和提高區域的環境品質和居民生活質量。3、以人為本，以營造高品質的環境為目標，精心塑造生動和諧的城市空間，構筑優美、舒適的綠化和濱水環境，安排親切宜人的居民社區活動場所，配置完善的服務設施，滿足二十一世紀的城市物質文明與精神文明的高需求。4、塑造獨具特色的城市形象，促進地區土地升值、塑造具有時代特征并獨具特色的現代風格高新市級物流中心形象。5、按照不同用地性質安排，合理規劃區內各個功能區，統籌安排各項建設用地，形成規模性的建設，提高土地的級差效益。體現出規劃空間布局結構。6、通過對規劃區用地、交通、景觀等方面的規劃控制，建立包括各類用地指標控制、建筑退界控制、建筑高度控制、開發強度控制、地塊適建性控制、城市景觀控制、道路設計導引等在內的一整套完善的指標體系，以此將城市建設規范化、有序化。7、規劃通過構筑合理的道路系統與流暢的交通組織，特別是對公共交通的組織和靜態交通的安排，來保障區域外部和內部便捷交通。4.2規劃人口規模測算4.2.1人均居住指標的確定（1）《某某市城市總體規劃》（2011—2020）中，至2020年，某某市中心城人口控制在300萬人以內，居住用地為9210.2hm2，占城市建設用地的30.7％，人均30.7m2。（2）參考某某市近年編制完成的控制性詳細規劃的人均居住用地控制指標●《某某市中心城區西鄉塘組團控制規劃》規劃總面積4031.21公頃，其中居住用地面積1208.81公頃。規劃總人口54萬人，人均居住用地面積為22.38平方米。●《某某市中心城區江南組團控制規劃》規劃總面積2723.89公頃，其中居住用地面積1044.24公頃。規劃總人口40萬人，人均居住用地面積為26.10平方米。●《某某市茅橋、東溝嶺片區控制性詳細規劃》規劃用地2046公頃，其中居住用地面積780公頃。規劃總人口30萬人，人均居住用地面積26平方米。●《某某市北湖北片區控制性詳細規劃》（規劃用地8.13平方公里，人口11萬）規劃用地813公頃，其中居住用地面積280.5公頃。規劃總人口11萬人，人均居住用地面積25.5平方米。（3）參考《城市居住區規劃設計規范》(2002)中相應區段的取值標準，某某某某某某單元的人均居住用地指標應為17—26平方米。綜合以上分析，結合本地區的實際情況和規劃定位，本次規劃的人均居住指標取20平方米。規劃區內居住用地面積為47.47公頃，則根據居住用地測算人口約為2.4萬人。4.2.2教育科研人口預測規劃區內除居住用地作為人口預測的主要因素外，諸多的教育科研單位也涵蓋了大量人口指標。但此部分人口不包括在居住用地內部，因為數量較大，需單獨計算。規劃區內現狀某某省藝術學院相思湖校區共有師生約5000人，規劃預測該校今后約容納師生8000人；某某市衛校相思湖校區共有師生約9800人。同時，單元區內規劃有約44公頃教育用地，按照生均54/㎡的用地計算，將來可容納師生約8200人。因此，高校師生人口約為2.6萬人。4.2.3人口規模根據以上分析，本次規劃的總人口約為5萬人。4.3開發強度研究本次規劃開發控制導則分為強制性控制導則與引導性控制導則兩個部分，具體控制規定以規劃控制圖則圖示為準。強制性控制導則包括地塊邊界線的控制、水體控制線、綠地控制線、基礎設施控制線、建筑退界線的控制、禁止機動車出入界面的控制、綠地廣場空間的控制和地塊開發建設指標的控制（建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度）。土地開發強度涉及到建設容量和環境容量、交通負荷能力和功能需要等多方面的因素。通過合理的土地開發強度的控制，不但可以保證良好的城市空間和居住環境，還可以對投資引導、土地使用效率的提高以及形成合理的城市結構起到積極的作用。土地開發強度的控制將通過容積率和建筑密度兩項指標來實現。1、容積率與土地開發之間的定性關系當容積率在適當的區間內浮動時，容積率與利潤成正比關系，此時增大容積率可獲得較高利潤，體現用地經濟性；但如果容積率突破某個適當的區間并繼續上升時，該地塊的土地開發成本將與容積率成正比上漲，而利潤將與容積率成反比下降，最終使該地塊開發成本增加，利潤率降低。過高的開發強度使房屋的日照、通風和視線受到阻礙和干擾，同時也因人口的過度密集給居民的出行、人流的疏散與管理帶來諸多不便，由于單位面積內人口增加，人均應享有的各種配套指標必然會降低，結果是居住環境質量下降，由此產生的外部負效應使購房者對房屋的需求量減少，單位地塊利潤也隨之下降。2、容積率與建筑密度和建筑限高之間的定量關系建筑密度和容積率是衡量地塊環境質量的兩個重要指標，在地塊指標的確定中，建筑密度需結合居民行為模式、建筑的空間設計、環境的心理要求等多方面的環境指標來考慮。而容積率是建筑三度空間疏密程度和環境質量指標，不同的容積率、不同的建筑類型都有其合理的建筑密度，也有其合理的對應建筑高度，常規的建設指標三者關系，如下所示：建筑層數與建筑密度關系層數建筑密度關系的特點多層相同容積率前提下，層數越多，占地面積越大，建筑密度越大，容積率增加，占地面積增加僅次于低層。中高層7-13層建筑占地面積隨層數變化而變化，層數越少，占地越大；層數越多，占地越小。高層15層以上，占地面積變化不大，不顯著。容積率與建筑密度關系容積率層數建筑密度1.2～1.8多層（4～6層）25％～30％2.0～2.5中高層（7～9）22％～28％2.5～4.0高層（10以上）20％～28％4.4用地布局方案4.4.1用地布局原則1、統籌規劃與協調發展原則某某某某某某單元的規劃要與某某市城市總體規劃相協調，充分考慮規劃區與周邊區域的協調共同發展，包括資源共享、優勢互補等區域理念。本著“規劃先行”理念，以持續發展為目標，將超出城市總體規劃范圍外的用地納入本次規劃統籌考慮，對土地利用進行綜合控制與引導，避免今后建設的盲目性。2、集約化的土地利用原則主要體現為兩個方面：第一是規劃區土地利用做到功能分區明確，居住、商業與科研教育等用地在互不干擾的基礎上適當集聚，提高時間與空間效率。第二是考慮土地開發的彈性，保證滾動開發、動態開發的可能，以適應市場經濟的發展。3、完善的公共服務配套原則規劃區作為某某市科研教育中心及“花園式居住片區”，需要相應完善的各類公共服務設施，包括文化、醫院、商業區及休閑娛樂設施。4、城市設計與特色化景觀形象原則某某某某某某單元的建設是城西建筑科教風貌區建設的重要組成部分，是以高等院校，高新產業園區以及新舊居民住區為風貌主導控制區域。規劃區應面向未來，突出城市新區的建設特色。在規劃上重視城市設計手法，以現代風格為主，將城市設計的思想貫穿于規劃始終，充分尊重場地地形地貌條件特點，處理好公共開放空間（包括水、綠地、廣場等）、建筑與環境之間的相互關系，塑造簡潔、明快、嚴謹又活潑的科教片區和生態怡人的花園式居住片區形象，提升城市環境品質。4.4.2功能結構與分區通過現狀綜合分析評價，結合分區功能結構優化、空間景觀環境建設需要以及社會經濟發展現實要求等方面綜合考慮，規劃提出采取“統一規劃，分期建設，逐步推進”的方式，促進區域的更新改造和協調發展。規劃形成“一心、兩軸、兩翼”的功能結構形態。“一心”：指靠近規劃區中部的商貿辦公中心；“兩軸”：指的是以羅文大道為依托的城市發展軸；以文賢路為依托的科教文化發展軸；“兩翼”：分別指片區北部的科教片區、以及南部的教育居住綜合區。規劃結構圖4.4.3居住用地布局1、二類居住用地居住功能區主要分布在規劃單元東南側，均為二類居住用地。考慮到片區花園式居住區城市建設的發展以及土地的集約利用，居住建筑以中高層為主，多層、高層為輔。居住區與居住小區均按《城市居住區規劃設計規范》要求配套建設相應規模的公共服務設施及中小學，居住用地的建設應充分考慮地域特征與居住傳統、習慣等，根據實際需要進行改造更新，在滿足居民生活需求的同時，提高生活質量與空間質量。新建居住區以成片綜合開發建設為主，形成設施完善、環境優美的以多層住宅為主的城市型社會社區。住宅形式應突出地方特色，既具有現代氣息又與傳統民居形式相協調，重視居住區綠化環境的營造。對現狀的居住小區、企業單位生活區等建設狀況較好的居住用地進行保留，原則上不提倡改建，可適當進行局部的環境改造。對于現狀的居民自建房，建筑密度很大且部分建筑較好，內部道路相對完整，位于建成區內，重建難度較大。因此該部分考慮在原建設基礎上進行疏理和改造。重點完善小區內道路系統及基礎設施，增加綠化面積，改善生態環境，提高衛生條件，全面改善居住條件。2、中小學幼兒園根據相應服務半經進行設置，根據《某某市中小學布局規劃與實施方案》確定小學生數按照規劃居住人口的6％計算，初中學生數按照規劃居住人口的3％計算，高中學生數按照居住人口的3％計算。根據《某某市中小學幼兒園用地保護條例》中規定，中學每生用地不低于17平方米；小學每生用地不低于13平方米，中學按每班50人，48班計算，每處用地控制在4.0-6.0公頃；小學每班按45人計算，36班計算，每處用地分別控制在2.0-2.5公頃。規劃幼兒園根據辦學條件、服務范圍需要等對幼兒園分布進行布點，服務半徑按300米計，考慮結合居住用地內設置。3、農民回建用地規劃充分尊重實際情況，對規劃區內的舊村實行近期盡可能保留，對被拆遷的農民采取集中建設農民新村的方式進行安置回建，遵循因地制宜，就近安排的基本原則。同時根據有關政策給予適當的農民三產用地解決農民因離開土地的生存和發展問題，充分尊重原住民的利益，注重切實解決其就業、生存和可持續發展的問題。本次規劃參照某某市相關征地拆遷補償標準，確定三產用地按人均40平方米用地面積，回建公寓式住宅按照人均40平方米建筑面積進行相應補償。4、居住區配套公共設施結合居住用地的布置，根據《城市居住區設計規范》要求，考慮設置居住用地內各類主要配套設施，以滿足不同層次公共設施的配置需要。為居民提供便捷的、高標準的生活服務配套設施，提高現代化生活質量：規劃區內設置了鄰里中心，每個鄰里中心用地約2.5-3.0公頃，按照500-800米的服務半徑分布，并按照《城市居住區規劃設計規范》的要求，進行居住區級公共配套設施項目建設，同時結合鄰里中心設立鄰里公園，做到住宅建設、配套公共服務設施、綠化和市政基礎設施等建設同步進行。鄰里中心在公共服務上力求多樣性，在商品種類、項目選擇及空間布局形態方面都不千篇一律，在具體建設上宜與停車場、中小學、郵政所等其他公共服務設施相結合。鄰里中心的設置宜形成街坊式布局，增強其服務功能的生活氣息。公園與休憩綠地宜與鄰里中心相融合布局。合理確定組團級便民公共設施的布點密度，為居民提供便捷的服務。鄰里中心主要設施一覽表序號分類設置項目內容建筑規模（㎡/處）用地規模（㎡/處）設置要求1醫療衛生設施社區衛生服務衛生服務中心1400～2000設在交通便利、環境安靜地段，應有對外方便的出入口和無障礙通道2文化娛樂設施文化活動包括小型圖書館、科普知識宣傳與教育：影視廳，舞廳、游藝廳、球類、棋類活動室；科技活動、各類藝術培訓班及青少年和老年人學習活動場地、用房等400～6003體育設施體育活動室外健身場地、籃球場、羽毛球場、小型足球場、健身房和游泳池等設施項目15005000～80004行政管理與社區服務設施街政管理包括街道辦事處及市政、環衛等管理用房1200如人口規模較小，根據行政管理需要，兩個或兩個以上居住社區共同設置一處社區服務提供家政服務、就業指導、中介、咨詢服務、代客定票等服務300派出所900600