第28頁共28頁南匯臨港工業項目可行性研究報告TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分市場定位篇 2一、工業地產市場指數分析 2二、浦東、南匯工業市場分析 5三、祝橋空港工業區 8四、祝橋空港工業園功能區概況 10五、項目市場定位 13第二部分項目分析篇 15一、項目地塊分析 15二、項目開發建議 18一、方案一 19二、方案二 22三、方案對比分析 27第一部分市場定位篇一、工業地產市場指數分析1、郊縣物業價格分析2007年過后，上海的工業物業租售價格仍然處于逐步攀升狀態，租金環比漲幅為1.8%，售價的環比漲幅也達到1％。據了解，上海市政府眼下很重視土地的節約利用問題，并且正在研究相關舉措以促進消除土地閑置。事實上，上海未來的土地可供增量已經很少。2、區縣供需分析目前上海的建設用地總量約2400平方公里，隨著國家調控深入、土地督察嚴緊，到2020年，上海建設用地規模能達到3000平方公里就是“極限”了；分到每個區縣，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期間，能追加的建設用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建設用地中，工業用地占到1000平方公里，城鎮生活居住用地則為600—700平方公里。從結構上講也很不合理，工業用地太多了，按國際標準，工業用地與生活居住用地之比最高也就是1，由此看來，上海的工業用地規模已超警戒線。3、價格走勢分析工業物業憑借著高達7%~12%工業地產出租回報率，以及遙遙領先于國內其他城市的成熟產業配套，上海已成為大型國際物流運營商和物流地產開發商進入中國的首選門戶。因此，相比住宅和商業地產，工業地產似乎成了2003年后開始的房地產宏觀調控的受益者。不只是在上海，從全國范圍來看，工業地產發展近20年，投資回報率一直勻速向上，少有下挫的例外。但是，與其它許多國家相比，中國的工業土地、工業物業價格還非常低廉，與住宅、商業地產還有很大的差距，因此，工業物業的租售價格還有很大的上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。二、浦東、南匯工業市場分析工業房地產近兩年在中國的被關注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產及商用地產等，而上海這個世界矚目的國際大都市憑借其得天獨厚的優勢及堅實的工業房地產發展基礎更成為內、外資投資的寵兒。1、浦東新區浦東新區面對著太平洋，它的扇形面正好對著亞洲經濟最發達的國家和地區，這就使浦東新區成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進入中國的大門。目前，浦東新區發展的重點是拓展功能，提升產業，主要包括：大力增強創新創業功能；加快發展高科技產業和高增值產業；大力發展高層次現代服務業；全面推進國民經濟和社會信息化。金橋的主導產業為電子信息、汽車整車及零部件、現代家電產、生物醫藥與食品產業等，目前金橋園區內的廠房基本只租不買，廠房的平均租賃價為1.2元/平米/天。金橋現代產業服務園Ⅱ期將會是跨國公司地區總部、研發中心、數據中心云集的基地以及現代產業服務基地。目前的平均租金為4元/平米/天，但需要整棟租賃。張江目前可租售的工業物業以研發辦公、孵化樓宇為主，平均租金為3元/平米/天。目前張江的土地批租價格最高，為每平方米206美元。外高橋隨著保稅區開發建設的深入，原來開發的土地使用情況基本飽和，可供批租轉讓的土地資源已十分有限。目前，外高橋保稅區廠房倉庫的平均租金為1.2元/平米/天。2、南匯區南匯擁有上海最大的空海兩大運輸港口（上海浦東國際機場、上海洋山深水港口），具備了成熟的網狀交通脈絡，直線距市中心距離較近，受到市區及起步較早的浦東新區和閔行區的影響非常大，雖然起步較晚，但套用了其他地區成功的模式，產業滲透、產業轉移、產業對接等發展速度非常快，在短短的幾年里已經形成了具備一定規模的成熟工業區，隨著臨港新城的建設推進，南匯會在下一個五年發展中有著更高速的騰飛。從實地來看，南匯規劃的工業廠房是依據行業標準嚴格建造的，特別是臨港新城地區，建造成本較高、基礎設施完善，其次南匯產業發展速度相對高，工業廠房供求相對平衡，這是南匯廠房價格高位走勢的部分因素。從長遠來看，兩港優勢必然大幅度帶動南匯的工業發展，工業廠房還會以上升態勢隨著工業產業發展走上浮，3年的兩港規劃也預示著南匯工業地產3年上揚。目前南匯工業用地平均價約為40萬/畝，廠房平均租金價格為0.66元/平米/天，售價為2685元/平米。3、綜述工業地產發展前景廣闊上海的工業物業租售價格基本一直處于穩步攀升的態勢，上海工業地產市場的前景相當被看好。大量跨國公司繼續在滬投資興建自用的廠房、物流中心和研發中心等工業設施。多層產房將成為上海工業地產的主導產品從供需市場來看：由于工業用地的日漸稀缺以及工業物業租金價格的穩步上漲，業主們都想方設法地將物業容積率達到允許范圍的上限，于是三層、四層的多層廠房成了新增工業物業的主體。而縱觀當前的需求市場，從事機械加工制造類等需要單層廠房的剛性需求占整個需市場的近40％。因此，供、需廠房的不匹配性已成為目前上海工業房地產市場的主要矛盾點。但從長遠發展來看，隨著上海工業地產逐漸向產業地產轉變的必然趨勢，多層廠房、研發辦公樓在未來5年內將成為上海工業地產的主導。三、祝橋空港工業區1、工業園概況空港工業區地處祝橋中心鎮，北接浦東新區，東鄰浦東國際機場，近鄰上海深水港。工業區四面環路，遠東大道貫穿工業區南北，使工業區與市中心和深水港緊密相連。西邊川南奉公路和北邊的聞居路連通浦東，南邊的鹽朝公路直通東海岸。工業區西側浦東運河連接川楊河通黃浦江，工業區距離浦東國際機場僅3公里。毗鄰浦東，緊鄰空港，近年來，“臨空”的區位優勢，使祝橋鎮逐漸成為南匯大發展中的一支重要經濟力量，而不斷加快空港工業區的開發建設和招商引資力度，并加強與浦東新區的聯動發展，則讓祝橋這一“空港重鎮”振翅騰飛。要引“鳳”，先“筑巢”。經過幾年的努力，聞居路以南、A30高速以東——祝橋空港工業園區5年里投入1.7億元，完成了首期2平方公里范圍內的路網、電網、水網、氣網以及通訊、綠化等基礎設施配套建設；主干道聞居路已延伸至機場高速公路，形成總長8公里、二縱二橫，集排雨、排污于一體的道路網格。良好的投資環境，吸引了國內外企業競相入駐上海東航美心食品有限公司、上海東航伊人食品有限公司、市（一）電機、赫比（上海）精密沖壓模具有限公司等大批企業紛紛落戶空港工業園區，為祝橋發展航空食品加工、航空配件制造維修、電子電器產品等產業注入了強大的活力。這期間，注冊資金逾1億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入駐，更有利助推了祝橋“臨空”經濟的發展。目前，空港工業區簽訂協議項目103個，協議總投資66億余元。落戶祝橋年產值超億元的企業已經增至9家，稅收入庫超千萬元的企業也已增至4家。同時，受浦東國際機場二期開發帶來的效應，預計今年祝橋鎮可實現地區生產總值22.6億元，實現財政收入1.4億元。

祝橋臨空經濟區的功能定位，更使祝橋與浦東和機場兩區一港的聯動更為密切。目前，浦東新區川沙工業區、臨空工業園區和南匯祝橋空港工業區、老港工業區四方正在積極籌措，為把這4個工業區合并為上海浦東空港工業園區而努力創造條件。放眼未來，祝橋已繪就“經濟強鎮，空港重鎮，和諧新鎮”的藍圖，將建設賓館餐飲區、大型商貿購物區、休閑觀光區和環境優美的居住區。北聯浦東，南拓臨港，一個城鎮環境與自然景觀相協調，與浦東空港相匹配的現代化“空港重鎮”。四、祝橋空港工業園功能區概況上海祝橋空港工業區位于上海市南匯區祝橋鎮區域的東北角，規劃面積為8平方公里，由工業區、物流保稅區和倉儲物流區三大功能區組成。1、工業區工業區1.12平方公里的投產企業，每平方公里工業產值33.48億元，每平方公里產出稅收1.54億元，每平方公里提供就業崗位7781個，在南匯區級工業區中名列前茅。2、物流區物流區規劃面積為5平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠東大道以東至機場圍場河，物流區一期開發面積為1.85平方公里。3、保稅區空港物流保稅區總面積達3.58平方公里，南匯區祝橋鎮占地0.54平方公里。購地入駐園區基本要求：以外資企業為主；投資額度需求：不低于200萬人民幣/畝，稅額：不低于20萬人民幣/畝；生產型企業，生產產品必須以內銷為主；以機械、電子、家紡類為主，及部分倉儲物流；4、綜述從園區企業的情況開看，目前入住企業主要以機械，電子類、及倉儲為主及少量的家紡類企業，其生產型企業主要以內銷型為主；從園區內的產權結構來看，除部分企業以自主購地建造廠房外，大多不符合購地企業都已租賃為主；從園區廠房結構來看，除自用型企業部分以多層為主，租賃型企業主要以1層標準型廠房為主，多層廠房租賃較少；從園區內的租賃情況來看，租賃比例在50-60％左右，租賃面積以800-1500平方米居多；從價格來看，園區租賃價格較為統一，在0.6-0.65元/平方米*天；銷售物業現僅有一例，為一棟4層多層，及一棟1層廠房，總建筑面積在13000平方米，單價為2600元/平方米；五、項目市場定位1、產品定位2-3層框架結構廠房產品建議：該區域工業用地較少，且地理位置優越，應用足容積率，達到利潤最大化；2、價格定位租賃價格建議：0.55-0.6元/平方米*天（區域市場價）銷售價格建議：2500元/平方米定價理由：本項目為多層廠房，結構優勢略低于一層廠房，故價格建議稍低于區域價格；3、客源定位利用本地塊兩港的地理優勢，以出口貿易型企業為主要目標客戶。出口貿易型企業為主出口貿易型企業為主電子產品研發公司電子信息產業電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業倉儲、運輸、出口加工企業第二部分項目分析篇一、項目地塊分析1、地塊特征本地塊位于祝橋空港工業區內，地塊形狀呈長方形，東臨遠東大道，西近金亮路，北靠張家路港，南面為M-8號地塊。地塊總占地面積為30畝（約20010平方米），目前為空地。2、地塊周邊地塊目前是空置狀態，地塊所處為工業園區內，周邊多為廠房及在建廠房。地塊北面廠房居多，本地塊臨近正在建造中的豐霖醫療機械公司的廠房，地塊南面多為空地。這些廠房基本上以單層廠房為主，入駐企業以電子產品研發、機械設備、物流貿易等為主。3、SWOT簡析優勢（STRENGTHS）屬于空港工業園內地塊，擁有機場和兩港的交通優勢地塊方正，利于規劃設計；周邊項目對本地塊的干擾小；劣勢（WEAKNESSES）地塊面積不大，如果實現多種功能，相對會比較局促；自成一體，沒有依托，不利于形成氣候；地塊在園區內的位置靠里，不易尋找到。園區自身仍處于成長期，因此，無法提供強有力的人氣與口碑支持。機會（OPPORTUNITIES）浦東機場二期和兩港的建設優勢帶來較多機會經濟持續發展，園區發展依舊迅猛；威脅（THREATS）經濟衰退或其他不可抗力；周邊地塊迅速發展，形成激烈競爭氣候。4、地塊分析總結一塊小而精的地；一塊優勢很多的地；一塊機會大于威脅的地；一塊需要智慧與挑戰精神的地；一個可以成就財富夢想的項目。二、項目開發建議根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式有4種，即工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。工業園區開發模式是目前國內各級政府常用的工業地產開發模式，其主要特征表現為：在政府的引導下完成，通過創造特殊優惠政策及稅收優惠條件營造園區與其他工業地產項目的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合條件的相關工業發展項目。如祝橋空港工業園就是典型案例之一。主體企業引導模式，一般是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業園區。工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。而綜合開發模式即上述三項開發模式的綜合使用。由于本地塊是祝橋空港工業園內的開發地塊，且占地面積只有30畝左右，因此不適用工業園區及主體企業引導開發模式。我們重點討論一下工業地產商模式。對本項目而言，采用工業地產商開發模式，有2種運營方式，通過實地勘查了解，我們結合地塊特征和市場情況提供兩個方案供參考。一、方案一通過轉讓項目公司股權間接轉讓土地使用權，來獲取溢價利潤。即投資開發商在完成項目基礎設施建設后，實現項目整體土地使用權的轉讓。按目前市場情況來看，有兩種轉讓方式。第一種為通過轉讓項目公司股權得形式間接改變土地使用權的實際使用人。第二種為傳統的直接土地使用權轉讓，此種方式要求項目完成開發投資總額的25％。鑒于本項目屬于未開發至25％的房地產項目進行土地使用權轉讓之列，因此，我們建議開發商選擇第一種方式。目前通過市場調查得知，目前，工業園區內土地轉讓價格在50－60萬元/畝，離機場更近的一期倉儲用地和保稅區內，土地價格在70－80萬/畝左右。本地塊是屬于工業園區內用地，土地用途不可改變。因此，在轉讓過程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉讓與受讓雙方無須討論補繳土地出讓金此環節。1、目標客戶資金實力雄厚的房地產開發公司國內大型電子產品制造公司國內大型物流貿易公司國內大型機械配件制造企業2、經濟測算在方案一中，從法律層面上來看，僅涉及到股權的轉讓，不涉及到公司具體資產的轉移，因此，對于轉讓方而言，只需要交納企業所得稅或者個人所得稅即可。我們按市場價預計轉讓價格為60萬元/畝，轉讓過程中，轉讓方需要交納的企業所得稅計算為：企業銷售收入（估）60萬/畝×30畝＝1800萬元根據目前稅率情況，企業所得稅為25％，由于目前無法準確得知企業運營成本，因此，我們根據一般企業經營成本情況進行估測，將企業所得稅率調整約為12％左右，那么：企業所得稅＝（1800－900）萬×12％＝108萬總利潤為792萬元。則，總投資回報率＝792/900×100％＝88％3、方案優劣勢分析對開發商而言，此種方案有如下優點：操作方式手續簡單可以節省費用，僅涉及交納企業所得稅。開發快捷同時，本方案存在一定程度的風險：1、潛在法律風險本方案不牽涉到產品的規劃設計，僅是土地使用權的轉讓，因此，尋找適合的目標客戶是關鍵步驟。由于土地的特殊性和有限性，國家對土地使用權的流轉作出了許多立法限制，投資者已經不能直接進行土地倒賣，獲取溢價收入了。因此，出現了大量通過收購房地產項目公司的股權以實際轉讓土地使用權的形式。在此種操作模式下，若開發商作為收購主體，盡管會對被收購公司作詳細的前期調查，仍然無法避免被收購公司存在對外擔保，以前股權轉讓前的不明債務或違約合同賠償等風險。若開發商作為被收購主體，對收購主體而言，同樣存在以上問題。因此，建議聘請專業律師全程參與項目得談判與法律文件得起草。2、談判時間較長由于公司是動態運營的主體，因此，談判雙方關注的著眼點并非簡單的土地使用權單項資產的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對成，將給雙方的談判帶來難度和時間跨度的長期性。二、方案二通過與工業企業聯合，按需制定開發模式，通過出租或出售來獲取利潤。開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業強強聯合，按企業需求量身訂制工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發商拿下地后，按照要求建造廠房及相應配套設施，出售給豐霖（上海）醫療器材公司。1、目標客戶主要發展電子信息、機電一體化、生物醫藥、工程機械、客車制造、新型材料及物流等產業，禁止新建、擴建化工、印染、食品等有水污染的企業。如：電子產品研發公司電子信息產業電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業倉儲、運輸、保稅、出口加工企業2、技術指標總占地面積：約20000平方米總建筑面積：約24000平方米容積率：1.2（擬）綠化率：30％建筑密度：40％代號名稱建筑面積A區廠房及其工業配套13000平方米B區辦公樓8000平方米C區職工宿舍樓3000平方米3、功能區分A區規劃為4層的廠房區，建筑面積在13000平方米左右。緊靠地塊南面，供入駐企業生產、研發、倉儲用，該區可開辟出局部車間辦公區域，用作廠房管理辦公室。B區臨金亮路，規劃2棟廠房式辦公樓，一棟為3層，一棟為4層，沿著金亮路張家路港，呈L形狀分布。建筑面積為8000平方米左右。該區供入駐企業員工辦公使用，或由其自行出租給意向企業都可。該區建設標準按臨港工業園內辦公樓一般標準建設。C區規劃為2層的工業配套－職工宿舍，建筑面積在3000平方米左右。用作員工住宿、餐飲配套服務場所。廠房建造標準：4層，層高4－4.5米，柱距為8－10米，長85米×寬40米。08年初，國家宏觀政策方面，明確指出鼓勵工業用地集約化利用，提高工業用地容積率。對本項目而言，無疑是利好因素。上海的工業用地土地價格不斷上漲，后市被業內一致看好，從使利潤最大化的原則出發，兼顧廠房的實用性，我們建議本項目建造的廠房標準如下：多層廠房：對于工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運輸方式、設備與產品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，采用多層廠房；規劃為4層，層高4－4.5米，柱距為8－10米，長85米×寬40米。4、經濟測算（出售）1）項目土地及前期費用：1317萬元本項目土地購買費用為30萬元/畝，共需900萬元。由于土地目前處于已平整狀態，因此不需要再投入基礎整治費用。前期工程費用預計為常規的規劃設計費、施工圖、監理、審價等，根據市場行情測算為共約417.6萬元。則，本項目土地及前期工程費用約投入900＋417.6＝1317.6萬元。這一部分為自有資金。2）項目建設、銷售及財務成本：3663.94項目建設建安工程及配套費用預計為3663.94萬元，包括工程造價2800萬元，項目配套建設約633.6萬元，其他管理費用及不可預見費用約230.34萬元。3）項目總銷及利潤分析：投資回報率為28.62％本方案是開發商根據目標客戶的需求而為其量身定做的廠房及辦公樓，然后出售。因此，基本可以實現全部銷售。根據市場行情，預計銷售價格在2500元/平米左右，可實現銷售收入6000萬，項目總投資額為4664.74萬元，總利潤在1335.3萬元左右，則總投資回報率在28.62％。5、經濟測算（出租）此外，在方案二中，按照入駐企業要求建造廠房后，如果進行出租，我們假設在全部能出租的理想狀態下，按照目前園區內的租金0.6元/平米/天左右來計算，每年的租金收入在518萬元左右。則，出租投資回報率＝518萬元/3663.94萬元×100％＝14.1％6、方案二風險分析市場風險市場風險主要來自于市場，對本項目而言，最大的風險來自于銷售，即定向客戶的尋找。因此，需要組建專業的銷售招商隊伍，加大市場調研力度，進一步縮小可選擇企業范圍，然后進行重點突破。金融風險金融層面的風險主要來自國家利率的調整，導致本項目財務成本、費用的變動，從而導致資金鏈條的不順暢、甚至可能引起項目工程進度的擱淺、減慢。解決途徑主要是加強成本控制和管理，聘請專業會計、審計人員加強企業財務全流程管理和控制，最大限度地降低此種風險。經營管理風險經營管理風險主要來自企業內部，主要是發展商的開發和建設經驗是否老道。規避此類風險的解決途徑主要是加強發展商的市場考察和學習工作，參照相似項目決定工程進度和資金運作流程，加強員工培訓，以市場方式運作整個項目，引進專業公司參與項目的全過程等。三、方案對比分析方案一方案二（出售）方案二（出租）總投資900萬元3663.94萬元3663.94萬元總利潤792萬元1335.3萬元518萬元開發年限約1年約1年按1年計算總投資回報率約88％約28.62％約14.1%從上面兩個方案的對比分析表格，我們可以得出，方案一操作簡便，稅費少，但是總利潤相對較少，客戶不易尋找，并且由于國家宏觀政策的頻繁出臺，具備相當的政策法律風險。方案二的總利潤十分客觀，不足之處在于操作難度加大，開發期加長，但是方案二操作性靈活，可售可租，對開發商而言，在工業用地日益看漲的市場趨勢下，擁有固定廠房資產不失為一項保值增值的投資舉措。南匯臨港工業項目可行性研究報告TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分市場定位篇 2一、工業地產市場指數分析 2二、浦東、南匯工業市場分析 5三、祝橋空港工業區 8四、祝橋空港工業園功能區概況 10五、項目市場定位 13第二部分項目分析篇 15一、項目地塊分析 15二、項目開發建議 18一、方案一 19二、方案二 22三、方案對比分析 27目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項目概況 41.2編制依據 51.3項目建設內容及規模 51.4項目投資概算及資金籌措 141.5產品方案 151.6原材料及動力 161.7主要技術經濟指標 171.8項目實施進度 181.9研究結論 18第二章項目建設背景和必要性 192.1項目建設背景 192.2項目建設必要性 20第三章市場分析和預測 223.1市場現狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機肥市場分析 243.7銷售預測 25第四章項目區概況 264.1項目區基本情況 264.2項目區畜牧業生產現狀 274.3水、電、路、通訊、技術等條件 27第五章項目建設方案 295.1項目建設原則 295.2項目設計依據的規范與規程 295.3項目設計方案 305.4工程設計標準 335.5技術標準 365.6設備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節水與節能 607.1節水工程與科技措施 607.2養殖節能措施 617.3飼料加工節能措施 617.4電氣節能措施 627.5減排 62第八章環境影響和保護措施 638.1環境保護依據 638.2項目區環境現狀 638.3環境影響評價 648.4工程環境保護措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環境影響綜合評價 65第九章項目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質量管理 689.4建設及運作方式 69第十章招投標方案 7010.1項目招標執行文件及標準 7010.2項目招標范圍、組織形式及方式 7010.3招投標組織 71第十一章建設實施進度安排 7311.1項目建設期 PAGEREF