1購物中心開發前期籌劃目錄購物中心開發市場調查分析流程圖如何調查競爭店動向各類商品經營門店選址策略◆開店人應當知道的學問◆選址十不宜◆連鎖藥店的三角地帶選址法◆開店選址的根本因素撓◆隨超級猛市場妻各業吸態類始型選楊址策洗略屬◆別區域沃位置位選擇糟◆筋零售角店鋪診如何責選擇載恰當陸的店閉址陸購物秀中心翁開發哭市場懸調查裕分析企流程新圖屯購物社中心勾開發揭市場獵調查為分析角流程禽圖

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1．西曬的門面要慎選。有時候西曬店位置不錯，但到了炎熱的夏季，如果沒有空調，顧客是不愿意冒著大汗購物的。

2．風口位置的要慎選。在北方城市的冬季寒風襲人。

如果店門朝風(一般朝西北方向)，對顧客入店會產生麻煩；

3．店面地面與路面不平的慎選。上下不平影響顧客進店。

4．店面在斜坡上要慎選。斜坡影響車輛停放，不利顧客進店購物。

5．快車道旁開店要慎重。路邊無法穿過，影響顧客流動。

6．居民稀少的地區開店要慎重。居民區流動人口少，加之居民增長慢，沒有固定的消費者。

7．門前有障礙物的要慎選。如有的門店前有樹木、建筑物等，這些障礙物有可能影響店鋪的能見度，進而影響客流。

8．門店寬度相對窄者應慎重。因為門店寬度相對較窄者不易被顧客注意。

9．行人匆匆的地方要慎重。因為這樣的街道人們不習慣逛街。在這樣的街道也很少有人駐足購物的。

10．燈光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影響逛街興致。同時也說明燈光暗的街段并非繁華街區。連鎖藥店的三角地帶選址法日本有個叫通口俊夫的企業家，以經營連鎖藥店而聞名。

初創時，通口先生在京板鐵路沿線京橋、干木、梅云這三個地方分別開了小藥店。

因為這三家藥店在一條直線上，銷售總是上不去。

一年夏天，他坐電車下班，無意中，發現在他前邊的幾個小學生都把手套在三角尺的窟窿里，用另一只手轉著玩，他心里突然亮了起來。聯想到他以前看到的有關部隊打仗的書籍；〞一下找到了藥店不景氣的原因：直線排列點很容易被外力阻斷，三足鼎立，點和線才能連起來，就能守住中間的三角形局部。想到這里通口沖動不已。

回家后，他拿來了地圖，展開一看，果然，他所開的三家藥店分布在一條直線上。于是，他就關掉了梅云的老店，在德庵又開了一家新藥店。調整后的三家藥店完全按照他的“三角形〞結構布局。成功總是偏愛有心人，沒多久，三家藥店的營業額就開始上升，并越做越火，業務量不斷擴大。如今，通口的藥店已連鎖到一千余家。

通口的成功與他的“三角形〞選址是分不開的。科學的選址非常重要。連鎖店經營在現在經營中已經相當普遍，賺大錢者有之；本賺錢者亦不乏其人，賠本者也大有人在。在選址上下點功夫會給成功創造一個先決的條件；

可是，有人并不重視連鎖店的地埋位置；認為：“東邊不亮西邊亮〞，好店壞店平均賺錢即可。從通口韻經驗看來，連鎖店應該是不可分割的有內在聯系的總體。

然而；開店的最大的特點是不愿意圖輕閑，哪兒熱鬧往哪兒擠，他們不怕同行競爭，就怕沒有顧客。在無以計數的商業街、專業市場上，都無例外地證實了這一點。開店選址的根本因素選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經驗的商人通常也犯這類錯誤?？醋哐塾袝r并不在當事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點都有可能起作用。有人曾經總結，選址一般必須考慮到以下因素：

1．人的流量。

2．租金。

3．繁華程度。

4．交通。

5．居民結構。

，6．面前場地。

7．車站碼頭。

8．機關學校。

9．專業市場。

10．經營性質。

11．經營品種。

12．房屋結構。

13．能見度。

14．相鄰店鋪。

15．地勢。

16．朝向。

17．樓層。

18．規劃

19．相關政策。

20．房東。

以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關的因素應充分加以考慮，綜合分析，權衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板商圈的構成前面已經談到，為便于分析，把商圈視為以零售店鋪為中心的同心圓型，一般由以下三局部組成：

核心商圈。核心商圈是最接近零售店鋪的區域。

次級商圈。次級商圈是位于鄰近商圈的區域。

邊緣商圈。邊緣商圈是位于外圍商圈的區域。

零售店鋪由于所處地區、經營規模、經營商品品種等不同，商圈的范圍、形態以及商圈內顧客分布密度存在著二定的差異，在一般情形中，還是有規律可循的。地區性的零售店鋪，核心商圈是顧客密度最大的區域，是主要商圈；次級商圈顧客密度較小，是次要商圈；邊緣商圈顧客最少，密度亦最小。

一般說來，居民區的方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。而位于商業中心的零售店鋪，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成局部，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售商店，邊緣商圈的顧客往往最多。商圈的顧客來源任何零售店鋪都有其特定的商圈范圍，在這一范圍中，零售店鋪效勞的對象，即顧客來源可分為三局部

居住人口

居住人口是指居住在零售店鋪附近的常住人口，這局部人口具有一定的地域性，是核心商圈內根本顧客的主要來源。

工作人口

工作人口是指那些并不居住在零售店鋪附近而工作地點在零售店鋪附近的人口，這局部人口中不少利用上下班就近購置商品，他們是次級商圈中根本顧客的主要來源。一般來說，零售店鋪附近工作人口愈多，商圈規模相對擴張越大，潛在的顧客數量就多，對零售店鋪經營有利。

流動人口

流動人口是指在交通要道，商業繁華地區，公共活動場所過往的人口，這些路過人口是位于這些地區零售店鋪的主要顧客來源，是構成邊緣商圈內顧客的根底，一個地區的流動人口越多，在這一地區經營的零售店鋪可以捕獲的潛在顧客就越多，同時經營者云集，競爭亦越劇烈，這就要求經營者更講求競爭策略和經營特色。

分析商圈時應考慮的關鍵因素零售店鋪經營者在分析零售店鋪商圈時至少要考慮兩個關鍵因素：一是零售店鋪所在的地理因素，二是零售店鋪經營的商品因素。

地理因素

地理因素是指零售店鋪所在地區的特點，如中心商業區，交通方便，流動人口多，有大量的潛在顧客，相對地，商圈規模較大，而那些設在交通偏僻地區的零售店鋪，顧客主要是分布在零售店鋪附近的常住人口，其商圈規模一般較小，要擴大商圈規模只有依賴零售店鋪創出獨特的經營特色，以此吸引遠道的慕名來客。

商品因素

商品因素是指零售店鋪所經營的商品種類。商品種類與商圈規模關系密切。一方面，每一顧客群總會表現出特定的消費特征，零售店鋪在既定地區開展經營，經營的商品只有投目標顧客所好，才能吸引潛在的顧客，商圈規模才會延伸擴大，反之，商圈規模會因此逐漸收縮。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規模大小與商品購置頻率成反向比例關系。如人們日常生活必需品，購置頻率大，往往是就近購置，主要表現為求便心理，所以經營此類商品的零售店鋪顧客主要來自居住區內的人口，商圈規模就??；而耐用消費品，消費周期長，偶然性需求商品，購置頻次少，經營這類商品的零售店鋪顧客來源少，相對來說，商圈規模較大；另外，經營特殊性商品的零售店鋪，其商圈規模可能更大。選擇商圈時應分析的有關因素零售店鋪經營者在分析商圈時，可以通過抽樣調查銷售記錄、售后效勞登記、顧客意見征詢等途徑搜集有關顧客居住地點的資料，對資料進行統計分析估計出商圈范圍。采用這些方法，都不可無視時間因素。如平日與節假日的顧客來源構成比重不同；節日前后與節日期間，顧客來源構成比重不同，等等，這些都有可能導致商圈范圍有所差異。

分析新設商店的商圈時，主要依據當地市場的銷售潛力指標，分析可以獲得的包括城市規劃、人口分布、住宅小區建設、公路建設、公共交通等方面的資料，預測本店將來可以分享的市場份額，從而分析商圈規模的大小。

零售店鋪經營者在分析商圈時，也可以運用定型分析方法，對影響零售店鋪商圈大小的各種內外環境因素進行分析，這些因素主要有：

1．商店的經營特征

經營同類商品的兩個商店即便同處一個地區的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規模也不一致。那些經營靈活，商品齊全，效勞周到，在顧客中樹立了良好形象的商店，商圈規模相對地會較其他同行業商店大。另外有一種屬寄生性質的商店，本身并無商圈，完全依靠因其他原因或前往其他商店購物而隨機光臨的顧客。

2．商店的經營規模

隨著商店經營規模的擴大，它的商圈也隨之擴大。因為規模越大，它供給的商品范圍比擬寬，花色品種也比擬齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。商圈范圍雖因經營規模而增大，但并非成比例增加。

3

商店的商品經營種類

經營傳統商品、日用品的商店，商圈較經營技術性強的商品、特殊性(專業)商品的商店要小。

4

競爭商店的位置

相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業商店之間，各自商店分別會吸引一局部潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比擬選擇時機而被吸引過來，那么商圈反而會因競爭而擴大。

5

顧客的流動性

隨著顧客流動性的增長，光臨商店的顧客來源會更廣泛，邊際商圈因此而擴大，商店的整個商圈規模也就會擴大。

6

交通地理狀況

交通地理條件是影響商圈規模的一個主要因素。位于交通便利地區的商店，商圈規模會因此擴大，反之那么限制了商圈范圍的延伸。自然的和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大阻礙。

7

商店的促銷手段

商店可以通過廣告宜傳，開展公關活動以及SP活動來不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光臨，隨之商店的商圈規模會驟然擴張。超級市場各業態類型選址策略超級市場各業態模式具有市場的替代性質，因此對不同模式的超級市場或便利店來說，應采取躲避性選址策略。

(1)傳統食品超市的選址策略

傳統食品超市在選址上盡量接近居民區，上海地區最早開展起來的超級市場，就是傳統型的食品超市，之所以會取得很大的成功，就是實行了開到居民區的策略。但由于傳統食品超市無法完整地銷售生鮮食品，所以要力求防止與具有生鮮食品經營內容的其他超市模式開設在一起，否那么就有被擠垮的危險。我們已經看到一些這樣的事實，在許多城市中處在大型綜合超市和倉儲式商場的商圈內的傳統食晶超市在經營和開展上已受到打擊。。所以，傳統食品超市應選擇在無法開設大型超市的地區中開店，也盡量爭取離這些大型超市的有效商圈遠一點。其原那么是在各種大型超市的中心商業圈中不能開，次級商業圈中要慎重開，邊緣商業圈中可以開。對傳統食品超市而言，選擇在菜場和農貿市場附近開店是可取的，因為正好彌補其生鮮食品的缺乏，同時還會為其帶來人流。傳統食品超市和標準食品超市之間的替代性雖有但并不強烈，原因是我國標準食品超市的“生鮮〞功能還缺乏，所以傳統食品超市并不強求要防止與標準食品超市開設在一起。由于我國各地的各類“市場〞較興旺，在選址上；傳統食品超市應防止開設在與其經營內容根本相同的食品與日用品批發“交易〞市場附近，因為靠得太近，傳統食品超市不具有價格優勢，反而會由于較大的價格差影響失去其對消費者的吸引力。

(2)標準食品超市的選址策略

標準食品超市在選址上，除了與傳統食品超市一樣要貼近居民區，與大型超市保持一定距離，防止開設在一起外，在策略上還應有自己的特點。如可以選址高檔住宅區開店，因為對高收人者，其對生鮮食品的需求是“超市化〞的，而低收入者對生鮮食品的需求往往是價格型的“市場化〞的；選擇在較大的地區性商業街開店，選址在以百貨為主體經營內容的購物中心附近開店，這些地區一是人流量大，二是根本生活需求量也大。

(3)大型綜合超市的選址策略

大型綜合超市是超級市場中的主力化業態，其選址策略要分兩種類型進行；一類是3000平方米一5000平方米規模的超市，它的選址策略最主要的一點是選擇在較大規模的居民區中開店，一般居民的支持數是5萬一10萬人。而對于在6000千方米--10000平方米以上的超大型綜合超市，一般選址在城市邊緣韻城鄉結合部，在5-15公里內有10萬一20萬居民數的地區開店。但在交通條件和停車數上比大型綜合超市有更高的要求，如停車場面積要求與賣場面積比例至少在1：1，否那么無法到達汽車人家庭所帶來的購物場所需有停車場的客流吸引力要求。超大型綜合超市的選址中，要防止同類型的大型超市開設的距離太近，否那么會導致惡性競爭，至少相距的距離在5公里以上，也就是在自己和同類大型超市的中心商業圈以外。目前，在我國一些城市中，大型綜合超市韻開店位置越來越逼近城市中心區，在有些地區已打響了惡性競爭的前哨戰，許多地方政府正在考慮制定一些政策以制止其盲目選址開店，所以大型綜合超市的選址策略還必須考慮到這些政策性的跟制因素。

(4)倉儲式商場的選址策略

倉儲式商場一般采取會員制顧客制度，并實行CandC(CashandCarry，現購自運，即付現金且自己提貨)的銷售方式，從本質上說這一業態是批發性質的，只不過是采用了商場化的超市形式。由于其價格的特征和法人會員的顧客制度，決定了其選址策略的重點是土地與租金的價格和便利的交通條件。倉儲式商場的開店一般選址在遠寓市區的城鄉結合部，因，為那里土地價格廉價成營業建筑物租金低，更重要的是交通條件必須非常好。值得特別注意的是，倉儲式商插在選址中，其便利的交通條件有一個不同于一般大型超市的特點，及交通條件的高速性、輻射性、樞紐性，這是因為它的商圈范圍可遠達50公里(半徑)，且在CandC的銷售體制下，低本錢要求顧客購置的商品自提，要求供給商向店鋪直送商品，沒有這些特殊的交通條件是無法正常營業的。對倉儲式商場來說，其選址也要考慮到與大型綜合超市保持一定的距離，防止開設在一起；這是因為雖然它與大型綜合超市選擇的目標顧客不同，但在中國，許多個人會拿著公司的會員卡到倉儲式商場為自己購物，那么主要是因為價格因素對消費者的吸引力，個人購置才是中國倉儲式商場銷售額中一塊不容無視的力量，這也是不同于其他國家的中國特色，在選址上的躲避原那么就是考慮了這一特點。

(5)便利店選址策略

便利店的選址其空間的選擇性要比超級市場各種業態模式大的多，只要是有人流的地方，并能提供便利性購物和效勞的地方都可以開設。但在便利店的選址策略上還是應遵循其在開展過程中的特點。從目前國內的情況看，有兩個因素要特別引起重視。

第一個因素是，便利店的選址不強求一定要開設在居民區，但一定要開設在人流多的地方，即使是開設在居民區也需要一定流量的流動性顧客群支持，這是固為便利店的商圈小，交又性布點是較普遍現象，穩定性顧客在被瓜分后，如沒有一定流量顧客群的支持，很難到達理想的銷售額。另外，我們在強調便利店的選址時，把顧客流量放在第一位，是充分考慮到便利店目標顧客的購置方式，即及時性、急需性和便利性，而這三個特征在流動性的顧客中表達的較充分。

第二個因素是便利店與超級市場，特別是傳統食品超市的競爭，對便利店選址策略的影響。在現階段便利店的及時性、便利性功能還不夠完善，在商品結構和目標顧客上與傳統食品超市還有很大的雷同。與此同時，傳統食品超市在大的大型超市，小的便利店的兩頭積壓，也在實行業態的轉型和創新，如增加便利性商品和效勞、延長營業時間等，如此對正在成型化的便利店產生了很大的競爭壓力。因此，對中國正在完善其功能的便利店，要求一段時間內防止與傳統食品超市開設在一起。關于便利店選址的選擇性因素可以考慮以下這整立地條件；

①坐落于“生活道路〞

所謂“生活道路〞，是指商店所處的道路不能是一條單純的交通道路，周圍應該有一定的住家和單位。這樣，可以保證有一定數量的固定顧客。

②緊挨車站

這里的車站主要指地鐵車站，或者是多部公交車聚集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。

③商圈內有足夠的生活人口

一般情況下，商圈內應保證有3000人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內)，這樣才能有利于發揮便利店的便利功能。

④靠近集聚人的場所

能聚集人的場所主要是指政府機構、影劇院、警察局、醫院、學校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。

⑤附近有辦公樓

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內的客流大多數是購置力水平比擬高的白領，它們對便利店往往具有比擬旺盛的即時需求。

⑥附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍成單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來利極大的時機。

⑦月租應在一天的銷售額之下

便利店的運轉必須建立在低本錢的根底之上，房租太高將阻礙便利店的規模擴張。適宜的房租最好控制在一天的營業額之內。

⑧競爭者較少

商圈內應盡量沒有競爭者，因為有了競爭對手將使商店的顧客分流，從而影響經濟效益。和適宜的立地條件相對應，按照便利店這一業態的經營特點，為了不使便利店的客流受影響，以下的立地條件是不適合開設便利店的：

①商圈內人口極少

便利店不適宜開在商圈內人口缺乏的地方，如果商周內人口在l500人以下，此店鋪應拋棄(這意味著商店的固定顧客過少，從而會影響到銷售額)。

②車流的動線很少

車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，那么意味著商店的流動顧客會受影響。如處在是十字路轉角處的店鋪，其車流動線有4條(東、西、南、北4個移動方向的路線)，位于雙向車道馬路的商店有兩條動線，而處在單向車道馬路的商店那么只有一條動線。

③在馬路上看不到商店

這是指商店不是設在沿馬路的街上，而是在某一脫離馬路的區域內。其缺點有二：一是不方便顧客的來店；二是很難招徠流動顧客。

④地下設店

設在地下的便利店由于不能充分發揮便利店的特殊功能，因此客流會受到影響。其主要缺點是：顧客進出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。

⑤要登樓梯店鋪

和前者一樣，要登樓梯進入商店，會給顧客帶來不便，從而違背了便利店主要提供方便的原那么。一般情況下，顧客進便利店都是希望花的時間越少越好；如果上下樓梯要花去很多時間，那么就會阻礙顧客的采店。

⑧不能設店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環境條件的制約不能設立店招與燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是矗保證客流的重要手段，設想在夜晚如果投有明亮的店招，如何能讓過路者知道這是一家24小時營業的便利店。

⑦不在車站“回歸動線〞內的店鋪

所謂“回歸動線〞是指上車與下車的客流必須經過商店門口的移動路線。如果商店的位置不在速條移動路線之內，即使商店緊靠車站，也會使來店的客流受到影響。

⑧店鋪的形狀不規那么

長方形或正方形的商場比擬適合便利店的經營，如果商場的形狀不規那么，那么在一個本來營業面積就很小的空間內很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客選購商品的時間。區域位置選擇零售店鋪店址區域位置選擇指的是零售店鋪應選擇設在哪一個區域，即在哪一級商業區或商業群中。

零售店鋪在選址過程中，已逐漸形成了四類商業群，那么作為一個具體的零售店鋪應選擇哪一個商業群，在選擇時應充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購置規律。

顧客對商品的需求一般可分為三種類型：

顧客普遍、經常需求的商品，即日常生活必需品

這類商品同質性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購置頻繁，在購置過程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時間去實現購置。所以，經營這類商品的商店應最大限度地接近顧客的居住地區，設在居民區商業街中，輻射范圍以半徑300米以內，步行在10-20分鐘為宜。

顧客周期性需求的商品

對這類商品，顧客是定期購置的。在購置時，一般要經過廣泛比擬后，才選擇出適合自己